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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Le agevolazioni ancora disponibili per ristrutturare casa

Con la pubblicazione della Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) e ancor prima la pubblicazione del cosiddetto “Decreto Superbonus” e “Decreto Milleproroghe”, è possibile definire, da un punto di vista normativo, quali sono i bonus edilizi che è possibile utilizzare nel 2024.

A partire dal 1° gennaio 2024, come ben sappiamo, non è più possibile fruire del Superbonus con aliquota al 110%, anche se potranno beneficiare della maxi detrazione ancora gli edifici colpiti da terremoti e, alla fine dello scorso anno, è stato emanato un provvedimento ad hoc che tutela anche i lavori asseverati entro il 31 dicembre 2023 che abbiano raggiunto almeno il 60% di avanzamento dei lavori e riguarda le famiglie meno abbienti con un ISEE sotto i 15.000 euro. La nuova scadenza fissata è ottobre 2024.

Per quanto concerne tutto il resto dei lavori, il Superbonus è sceso al 70% delle spese effettuate e potrà essere utilizzato da condomini ed edifici composti da due a quattro unità immobiliari. Nel 2025 la detrazione scenderà al 65% e sarà l’ultimo anno in cui sarà possibile fruire di tale agevolazione.

Ma, oltre al Superbonus, anche nel 2024 sarà possibile sfruttare altri bonus edilizi. Tra questi l’Ecobonus resterà attivo sino alla fine del 2024 con una detrazione che varia dal 50% al 65% a seconda del tipo di intervento effettuato. Per i condomini l’Ecobonus può arrivare sino al 70% o al 75% a patto che con l’intervento vi sia un bel miglioramento in termini di efficienza energetica dell’edificio.

Anche il bonus ristrutturazione è stato confermato sino alla fine del 2024 con l’aliquota massima al 50%. Ricordiamo che si tratta di una misura “strutturale” che prevede una detrazione fiscale del 36% con il limite di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, ma di anno in anno è arrivato al 50% con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Tra i bonus attivi nel 2024, anche il Sismabonus che permette di detrarre il 50% delle spese sostenute sino alla fine dell’anno, con un tetto massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Trattandosi di un’agevolazione nata per i lavori che migliorano il rischio sismico degli edifici, qualora si riducesse la classe di rischio, la detrazione può arrivare sino ad un massimo dell’85% per i condomini.

Per quanto concerne il bonus barriere architettoniche, prorogato sino alla fine del 2025, l’agevolazione è pari al 75% delle spese sostenute per gli interventi che riguardano scale, rampe, ascensori, piattaforme elevatrici e servoscala. In tal caso, i limiti di spesa sono variabili in funzione del soggetto beneficiario.

Oltre ai bonus dedicati agli interventi edilizi, anche il bonus mobili ed elettrodomestici potrà essere utilizzato nel 2024 per portare in detrazione il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici utili ad arredare un immobile in cui è stato realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia. Il limite di spesa è di 5.000 euro per ogni unità immobiliare.

Infine, valido sino alla fine del 2024 anche il bonus verde, ovvero l’agevolazione che prevede una detrazione del 36% delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione delle aree verdi di edifici privati. Il limite di spesa è pari a 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Condòmino dissenziente all’istallazione dell’ascensore

Nel caso in cui l’assemblea decidesse di deliberare l’installazione dell’ascensore finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, anche il condòmino dissenziente è tenuto al pagamento della sua quota millesimale.

Infatti, il rinnovato articolo 2 della legge 13/1989 stabilisce che l’installazione dell’ascensore non ha mai il carattere di innovazione gravosa o voluttuaria, disponendo inoltre che “le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati, dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del Codice civile. Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del Codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del Codice civile”.

Ove, invece, l’iniziativa dell’installazione dell’impianto ascensore dovesse provenire da un gruppo di condòmini (e non da un’assemblea), si ritiene che il condòmino che non voglia partecipare all’innovazione possa non aderirvi, riservandosi l’adesione successiva.

Le conseguenze delle mancata proroga del Superbonus al 110 o 90%

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Lombardia, diagnosi energetica per le caldaie di oltre 15 anni

La Lombardia, con la Delibera della giunta regionale XII/816 del 31 luglio 2023, ha modificato le disposizioni relative alla disciplina degli impianti termici civili. L’obiettivo è quello di aumentare l’efficienza del sistema edificio-impianto, nell’ottica del miglioramento della classe energetica dell’edificio e della riduzione dell’impatto ambientale. Un risultato da raggiungere mediante una diagnosi energetica, che permette di valutare gli interventi più efficaci sotto il profilo dei costi con i relativi tempi di ammortamento del capitale investito.
In particolare, è stato modificato il capitolo 19 (attività ispettiva), delle “Disposizioni per l’installazione, l’esercizio, il controllo, la manutenzione e l’ispezione degli impianti termici civili”, allegate alla Dgr 3502/2020. Le disposizioni si applicano agli impianti termici civili di potenza utile nominale complessiva superiore o uguale a 116,3 kW, contraddistinti dalla presenza di uno o più generatori di età superiore a quindici anni.
Le nuove disposizioni introducono, in sostituzione della precedente verifica dell’efficienza globale media stagionale, l’obbligo di esecuzione di una diagnosi energetica, effettuata in conformità alle norme UNI CEI EN 16247-1-2:2022.
La diagnosi energetica, da trasferirsi ai proprietari di tutte le unità immobiliari componenti l’edificio, dovrà evidenziare:
• l’assolvimento dell’obbligo di installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, fatto salvo il caso di impossibilità tecnica o non convenienza economica, quest’ultima valutata secondo il metodo definito dalla UNI EN 15459 e tenuto conto dei criteri applicativi stabiliti dalla UNI/TS 11819;
• l’indicazione dei possibili interventi di efficientamento del sistema edificio-impianto, specificandone il corrispondente impatto sulla classificazione energetica, considerati sia singolarmente sia nel loro complesso.
La mancata formulazione della diagnosi energetica comporta l’obbligo di provvedere alla sostituzione del generatore, oltreché, ove non si sia proceduto in tal senso, al pagamento di una sanzione da mille a diecimila euro.

Stop definitivo all’era del Superbonus del 90 o del 110 per cento

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Mediazione condominiale, il nuovo tariffario

La “Riforma Cartabia” ha rivoluzionato radicalmente non solo le procedure civili e penali, ma anche gli istituti di risoluzione alternativa delle controversie, quali la mediazione e l’arbitrato, con effetti che incidono notevolmente sul mondo condominiale e immobiliare.

Il Condominio, infatti, si ritrova spesso coinvolto in procedimenti di mediazione obbligatoria, concepita per rappresentare un’effettiva opportunità nella gestione dei conflitti condominiali. I procedimenti di mediazione vengono infatti attivati sia nei casi di impugnazione di una delibera assembleare, sia in quelli di opposizione al decreto ingiuntivo promosso verso il singolo condòmino.

In questo contesto, lo scorso 31 ottobre è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il D.M. n. 150/2023, che disciplina gli organismi di mediazione, i requisiti per i mediatori e le nuove indennità di mediazione da corrispondere al momento del deposito della domanda e dell’adesione per il primo incontro. Le disposizioni del D.M. 150/2023 sono entrate in vigore il 15 novembre, cambiando le tariffe della mediazione in condominio per le procedure attivate a partire da tale data.

Il nuovo tariffario valorizza l’impegno e la professionalità dei mediatori, che d’ora in avanti percepiranno una remunerazione più adeguata per il loro impegno. Ma gli aumenti applicati potrebbero rappresentare un grosso problema per gli utenti.

Sulla base delle disposizioni della Riforma Cartabia, D.M. 150/2023 ha previsto il pagamento, all’atto del deposito dell’istanza e dell’adesione, di un importo composto da “indennità” e “spese vive”. L’indennità è, a sua volta, ripartita in due distinte voci: “spese di avvio del procedimento di mediazione” e “compenso per il mediatore”.

Le spese vive comprendono, a loro volta, ulteriori costi che consistono nel corrispettivo per i “servizi accessori” offerti dall’Organismo, quali le spese sostenute per la convocazione delle parti, per la sottoscrizione digitale dei verbali e degli accordi, per il rilascio delle copie dei documenti.

In caso di mancata conciliazione al primo incontro, non sarà dovuta alcuna spesa ulteriore. Quando invece già al primo incontro viene trovato un accordo, o nel caso la mediazione dovesse proseguire in incontri successivi, all’Organismo sarà dovuto un importo a titolo di “Spese di mediazione”. Importo che prevede una maggiorazione del 10%, nel caso in cui si raggiunga l’accordo conciliativo al primo incontro; una maggiorazione del 25%, nel caso in cui si raggiunga l’accordo conciliativo negli incontri successivi; nessuna maggiorazione nel caso in cui la mediazione prosegua in incontri successivi al primo, ma senza raggiungere alcun accordo conciliativo.

Infine, in base all’articolo 28, comma 8, del D.M. 150/2023, nel caso in cui la mediazione costituisca condizione di procedibilità della giudiziale, o fosse demandata dal giudice, l’indennità di mediazione e le spese di mediazione sono ridotte di un quinto.

Direttiva Case Green, l’intesa per la riduzione del consumo energetico degli edifici

La Direttiva Case Green è stata approvata. L’accordo raggiunto a Bruxelles prevede nuovi edifici a zero emissioni dal 2030, caldaie a gas vietate dal 2040, miglioramento energetico graduale degli immobili esistenti e obbligo di installare pannelli solari sui tetti dei nuovi edifici.
Il compromesso raggiunto, nato dal dialogo tra Parlamento, Commissione e Consiglio europeo, bilancia le esigenze ambientali con quelle economiche e infrastrutturali con l’obiettivo di disporre di un parco immobiliare climaticamente neutrale entro il 2050.
Tecnicamente, l’accordo è ad oggi soltanto provvisorio, in quanto dovrà essere confermato dal voto del Consiglio e del Parlamento europeo. La Plenaria nella quale sarà approvato l’accordo sulla direttiva Epbd è quella del prossimo febbraio. Se il calendario dei prossimi passaggi sarà rispettato, l’attuazione della direttiva inizierà a partire dal 2026.
Nella sua prima versione la Direttiva europea sul rendimento energetico degli edifici (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) – ormai ribattezzata Direttiva Case Green – aveva seminato il panico a causa dei criteri stringenti previsti per l’efficientamento degli edifici che avrebbero letteralmente cambiato faccia al parco immobiliare delle nazioni più arretrate, Italia compresa.
Sennonché, quel testo approvato in prima istanza dall’Europarlamento, doveva poi divenire oggetto di una successiva fase di negoziazione fra Parlamento, Consiglio e Commissione europea (il cosiddetto trilogo).
Una negoziazione che si è conclusa lo scorso 7 dicembre, dopo sei mesi di trattative, con il raggiungimento di un compromesso sulle norme più critiche contenute nel provvedimento comunitario. Il compromesso raggiunto prevede una revisione delle agevolazioni per le ristrutturazioni, con una serie di misure che scatteranno già a partire dal 2025.

I principali punti dell’accordo
La revisione allenta alcuni dei paletti che tanto avevano fatto discutere l’Italia e creato non pochi malumori anche in Germania.
Si allungano così tempi e scadenze e vengono rivisti alcuni degli obblighi sui quali è stato incentrato il provvedimento:
• caldaie a gas;
• efficientamento energetico (edifici a emissioni zero);
• pannelli fotovoltaici.
Inoltre, ogni Stato potrà decidere:
• i propri obiettivi;
• la tabella di marcia;
• quali edifici ristrutturare e con quali tempistiche.

Caldaie a gas, nel 2040 la fine della vendita
Quanto originariamente previsto nel testo della Direttiva europea in relazione alle caldaie a gas rappresentava un punto particolarmente caldo.
Lo stop alla vendita previsto nel 2035 veniva infatti ritenuto da molti eccessivamente penalizzante per l’industria del settore, nonché troppo costoso per gli utenti visti i prezzi dei sistemi di riscaldamento alternativi, in particolare le pompe di calore.
Con l’intesa raggiunta nel trilogo lo stop alla vendita è stato posticipato di cinque anni, a partire dal 2040.
Già nel 2025 verranno invece eliminati tutti gli incentivi finanziari per l’acquisto delle caldaie a gas, con l’eccezione dei sistemi di riscaldamento ibridi, ovvero quelli che combinano una caldaia con una pompa di calore.

Nuovi criteri per l’efficientamento energetico
Un’altra novità importante uscita dalla negoziazione a tre riguarda il fulcro stesso della Direttiva Case Green, ovvero i criteri con cui eseguire l’efficientamento energetico degli edifici.
Per alleggerire la pressione sugli Stati più in difficoltà cambia innanzitutto la filosofia stessa del cambiamento, non più legato alla certificazione energetica richiesta ai singoli edifici, ma alle medie di riferimento del patrimonio immobiliare di ogni Stato membro dell’Unione.
Pertanto, il nuovo testo prevede che ogni nazione riduca del 16% il consumo medio di energia del patrimonio edilizio residenziale per il 2030, un taglio che dovrà salire fino al 20-22% nel 2035. Una riduzione dei consumi che per il 55% dovrà essere ottenuta attraverso l’efficientamento degli edifici con le prestazioni peggiori.
Per gli edifici non residenziali, il limite è del 16% entro il 2030 e del 26% entro il 2033. Dal 2030 tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere costruiti a emissioni zero. Per gli edifici pubblici l’obbligo partirà dal 2028.

Cambiano le regole per i pannelli fotovoltaici
L’altro cambiamento di particolare rilevanza concertato nel trilogo è relativo ai pannelli fotovoltaici.
Se prima veniva previsto l’obbligo di installazione in tutti gli edifici, adesso la normativa non riguarda più gli immobili residenziali esistenti, per intenderci le comuni abitazioni. A doversi obbligatoriamente dotare di impianti di energia solare saranno quindi i nuovi edifici, gli edifici pubblici e quelli non residenziali esistenti di grandi dimensioni.

Porte blindate, come funziona il bonus

Un contribuente si è rivolto all’Agenzia delle Entrate, attraverso la “Posta di FiscoOggi” chiedendo se è possibile usufruire della detrazione per le spese sostenute in merito a un intervento di sostituzione di un portone di un singolo appartamento con unica anta in legno, con portone blindato con due ante, intervento effettuato mantenendo la stessa dimensione del telaio blindato.

In risposta l’Agenzia delle Entrate ha chiarito al contribuente che nel caso analizzato è possibile fruire del bonus porte blindate il quale prevede le stesse condizioni del bonus ristrutturazione.

Difatti, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che è possibile fruire dell’agevolazione “qualora si rispettino gli adempimenti previsti dalla legge per richiedere la detrazione del 50% delle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio (tra i quali, ad esempio, l’obbligo di pagamento con l’apposito bonifico dedicato) e si possieda la relativa documentazione”.

Il Fisco ha proseguito chiarendo che il montaggio di porte blindate o rinforzate rientra tra i lavori effettuati sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, finalizzati alla prevenzione degli atti illeciti da parte di terzi, così come stabilito dall’art. 16-bis, comma 1 del Testo unico sulle imposte sui redditi.

Ciò detto, quindi, il proprietario o il detentore dell’immobile sul quale è stato effettuato tale intervento, ha la possibilità di richiedere la detrazione delle spese in dieci rate annuali di pari importo.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che per “atti illeciti” si intendono gli atti perseguibili penalmente, ad esempio furti o aggressioni o qualsiasi altro reato che comporta il superamento di limiti fisici posti a tutela di diritti giuridicamente protetti.

Ricordiamo, infine, che il bonus per la sostituzione di una porta con una porta blindata, consiste in un’agevolazione del 50% delle spese sostenute e resterà tale sino al 31 dicembre 2024. Dal 2025 l’aliquota scenderà al 36%.

A cura di: Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Bonus barriere architettoniche, i lavori ammessi alla detrazione del 75%

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Ottenuti risparmi record dalle misure di efficienza energetica

Un risparmio record di 3 miliardi di euro nella fattura energetica nazionale del 2022 grazie agli interventi di efficienza energetica.
Lo ha stimato ENEA in relazione alle minori importazioni di petrolio e gas, che equivalgono a una riduzione delle emissioni di CO₂ di circa 6,5 milioni di tonnellate e a un risparmio di poco più di 2,5 milioni di tonnellate equivalenti petrolio (Mtep), un risultato che avvicina sostanzialmente l’Italia agli obiettivi della nuova Direttiva sull’Efficienza energetica.
È quanto emerge dal 12° Rapporto annuale sull’efficienza energetica e dal 14° Rapporto annuale sulle detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico e utilizzo di fonti di energia rinnovabili negli edifici esistenti, elaborati dall’ENEA e presentati nel corso di un convegno tenutosi a Roma, a Palazzo Valentini.
“Sono molte le sfide che nell’ultimo biennio hanno indotto la Commissione Europea ad avviare una serie di azioni legislative per sostenere la transizione energetica e a porre obiettivi più ambiziosi per la riduzione dei consumi e la crescita delle fonti rinnovabili”, ha sottolineato il presidente dell’ENEA, Gilberto Dialuce.
“In un quadro di trasformazioni profonde – ha aggiunto Dialuce – ENEA può svolgere un ruolo di guida tecnica nel processo di recepimento e nell’attuazione delle nuove politiche, fornendo il supporto necessario per interpretare correttamente le direttive europee, adattarle alle specificità nazionali e coordinare gli sforzi dei diversi soggetti coinvolti. Inoltre, attraverso le attività di monitoraggio, ENEA può contribuire a quel processo di policy learning che consentirà di aggiustare il tiro, laddove necessario, lungo il percorso di raggiungimento degli obiettivi”.

Gli obiettivi europei
Ai positivi risultati rispetto agli obiettivi UE hanno contribuito le detrazioni fiscali (Ecobonus, Bonus Casa e Superbonus) con un risparmio di 1,363 Mtep (54,3% rispetto ai nuovi risparmi 2022), pari al 98,1% del risparmio atteso secondo le traiettorie fissate dal PNIEC per il 2023.
A seguire gli incentivi per la mobilità sostenibile con 0,423 Mtep (16,8%) e i Certificati Bianchi, che hanno coperto il 12,6% del risparmio totale annuo.

Il bilancio delle detrazioni fiscali
Sul fronte dell’Ecobonus, il meccanismo per incentivare l’efficienza energetica negli usi finali introdotto nel 2007, i report ENEA evidenziano nel 2022 una riduzione degli interventi a poco meno di 940.700, contro gli 1,04 milioni del 2021, un valore comunque doppio rispetto a quello medio del periodo 2017-2019.
Gli investimenti associati corrispondono a 6.823 milioni di euro, contro i 7.537 milioni mobilitati nell’anno precedente, mentre il risparmio complessivo a 2.136 GWh/anno, in calo rispetto ai 2.652 GWh/anno del 2021.
La maggior parte degli interventi riguarda l’installazione di impianti di climatizzazione più efficienti (3,08 miliardi di euro, 64,7% degli interventi) e la sostituzione dei serramenti (2,38 miliardi di euro, 20,6% degli interventi).
Circa 605 milioni sono inoltre stati investiti per l’isolamento termico dell’edificio, 482 milioni per le schermature solari e circa 124 milioni per la riqualificazione globale degli immobili.
Dal 2007, anno di avvio della misura, il numero di interventi incentivati dall’ecobonus si aggira intorno a 6,4 milioni, con un risparmio complessivo di quasi 25 mila GWh/anno, derivanti soprattutto da interventi parziali su singole unità immobiliari e poco meno di 60 miliardi di euro di investimenti attivati.
Il Bonus Casa nel 2022 ha registrato 508 mila interventi con un calo del 42,36% rispetto al 2021. Tuttavia, in termini di risparmio energetico il decremento risulta inferiore (-10%), passando da 925.033 MWh/anno del 2021 ai 833.294 MWh del 2022, tendenza che indica un miglioramento qualitativo degli interventi sugli impianti.
Sul fronte Superbonus i dati ENEA evidenziano che al dicembre 2022 il numero totale di progetti è stato pari a 352.101, con 60,76 miliardi di euro di investimenti ammessi a finanziamento, di cui 45,2 miliardi per lavori già conclusi, e un risparmio complessivo pari a 9.050,04 GWh/anno.
I condomini hanno continuato a occupare la parte più rilevante con il 43%; seguono le tipologie di edifici unifamiliari con il 39,3% e le unità immobiliari funzionalmente indipendenti presenti all’interno di edifici condominiali con il 17,8%.
“Il risparmio record stimato in 3 miliardi di euro risente ovviamente anche della forte impennata dei prezzi dell’energia, ma allo stesso tempo è il segnale dell’importanza che l’efficienza energetica va assumendo nel nostro Paese. Il raggiungimento degli obiettivi presenti nella nuova Direttiva Europea, caratterizzata dal principio dell’efficienza energetica al primo posto, passa anche per il coinvolgimento attivo di cittadini, imprese e professionisti. Come Agenzia Nazionale per l’Efficienza Energetica, siamo in prima linea in questo campo anche attraverso una serie di attività di formazione e informazione per indirizzare le giovani generazioni verso i green jobs, che rappresentano il motore trainante per la transizione energetica”, ha spiegato Ilaria Bertini, direttrice del Dipartimento ENEA di Efficienza energetica.