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• Redazione
• Ott 5, 2023

Con l’aumento del tasso base (Euribor) le rate dei mutui da costanti nel tempo, a parità di tasso, sono divenute a rate decrescenti caricando il maggior impatto nel breve periodo: esattamente il contrario delle esigenze dei mutuatari.

La surroga a tasso fisso è la miglior opportunità per i mutuatari a tasso variabile se lo spread contrattuale è superiore all’1%
Non c’è una ricetta unica per i mutuatari a tasso variabile per parare il colpo dell’aumento della rata. Per coloro che sono molto avanti nel piano di rimborso è probabile che la situazione sia sopportabile poiché il debito è ridotto di molto rispetto all’avvio ed i maggiori interessi generati dall’aumento dell’euribor non incidono più di tanto.

Cambia la musica per coloro che sono partiti una decina di anni fà. Con l’Euribor tendente allo zero le banche applicarono uno spread (che si aggiunge all’Euribor tasso base) più alto del solito, per avere un margine di interesse più consistente, compreso tra l’1,5% ed il 2%. Oggi che l’euribor sta tra il 3,6% annuo (Euribor 1 mese) ed il 3,9% annuo (Euribor 6 mesi) lo spread applicato sui nuovi mutui in emissione è di circa l’1%. I mutui emessi allora hanno oggi un tasso finito (Euribor + Spread) tra il 5 ed il 5,5%. I nuovi mutui a tasso pur sempre variabile sono emessi ad un tasso finito tra il 4,5% d il 4,9%.

La surroga, ovvero il cambio del creditore-banca a costo zero, consentita a tutti, a parità di tasso variabile taglierebbe il tasso passivo di 0,5%/1% annuo a crescere in funzione dello spread corrente. E non è poco!
Se però si volesse evitare l’ansia del tasso variabile e di eventuali rialzi futuri, allora l’alternativa è la surroga a tasso fisso. Alla corsa dell’Euribor (tasso variabile) non ha fatto riscontro, se non parzialmente, quella del tasso fisso (IRS), che oggi è più basso sulle scadenze lunghe, ovvero a 20 anni sta sul 2,9% annuo. Un nuovo mutuo a tasso fisso, o una surroga a tasso fisso, su quella durata avrebbe un tasso finito pari al 3,9% con un risparmio più consistente!

E’ bene sottolineare che storicamente il tasso fisso sta sopra il tasso variabile, se oggi non è così e perché il mercato sconta, giustamente o meno è una scommessa, un futuro ribasso dell’Euribor……

Le banche scaricano il rialzo dell’Euribor in modo istantaneo sulle rate di ammortamento trascurando il rischio cliente ed i doveri sanciti dal Testo Unico Bancario. La rinegoziazione delle condizioni è prevista.
Ad ogni aumento dell’euribor le banche ricalcolano la rata di ammortamento mantenendo fermo il piano di rimborso del capitale, in tal modo l’effetto negativo per il mutuatario è massimo. Se l’euribor non aumentasse più, paradossalmente, le rate diminuiranno nel tempo in corrispondenza della riduzione del debito residuo. In pratica da un piano di ammortamento a rata costante si passa ad uno a rata decrescente, contrario all’interesse del mutuatario.

Il mutuatario si trova in una condizione di rischio potenziale poiché scaricare l’aumento dell’euribor, mantenendo fermo il piano di rimborso del debito, potrebbe portarlo ad una condizione di non sostenibilità della rata rispetto al reddito. Tale rapporto (rata da sostenere rispetto al reddito) è anche la condizione di mutuabilità del richiedente in sede di istruttoria ed anche la variabile chiave che la banca dovrebbe considerare quando applica l’aumento dell’euribor.
L’art 120 del Testo Unico Bancario, comma septies, d’altronde, recita: “gli intermediari-finanziatori si comportano con diligenza….tenendo conto….degli interessi dei consumatori. Basano la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore….su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore”.
Il rischio cui è esposto il mutuatario è proprio il superamento della soglia di sopportabilità della rata e, dunque, l’art. 120, imporrebbe un intervento di rinegoziazione delle condizioni di mutuo.

La banca finanziatrice non fa consulenza ai propri clienti
La banca finanziatrice deve comportarsi con diligenza non solo in sede di concessione del mutuo, ma anche successivamente. Al rialzo dei tassi di interesse si è premurata di dialogare con i mutuatari riguardo l’aumentata probabilità (2021) di un rialzo del tasso Euribor? Se nel 2021 il mutuatario fosse passato ad un tasso fisso oggi dormirebbe tranquillo.
Prima del 2021 diversi anni di euribor discendenti verso lo zero o quasi hanno generato una situazione opposta a quella vigente, ovvero i mutuatari a tasso variabile hanno pagato meno del preventivato e, dunque, perché non sono stati invitati ad effettuare dei rimborsi parziali anticipati, anche di piccolo importo, con gli importi risparmiati? Riducendo il debito residuo anche l’aumento dell’euribor avrebbe avuto minor effetto.

A cura di Angelo Castagno

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• Ott 3, 2023

Procedono a rilento le trattative sulla nuova direttiva Epbd (Energy performance of buildings directive) in materia di case green. L’obiettivo dichiarato è quello di dare attuazione alle nuove regole entro il 2030, ma i tempi per arrivare a un accordo su un testo condiviso da tutte le istituzioni europee sembrano dilatarsi. Inoltre si fa sempre più concreta la possibilità che il contenuto della normativa cambi rispetto alla versione iniziale.
A confermare queste ipotesi è, in particolare, l’esito del secondo incontro formale tra i rappresentanti di Parlamento, Consiglio e Commissione, che si è svolto a Bruxelles lo scorso giovedì 31 agosto.
Nel corso del secondo trilogo formale, infatti, i negoziati non hanno registrato quell’accelerazione decisiva che molti speravano, ma si sono ancora una volta arenati, per aggiornarsi a un nuovo incontro, il prossimo 6 ottobre.
Il motivo dello scontro tra Parlamento e Consiglio, rappresentato dalla presidenza di turno spagnola, è stato questa volta l’articolo 9, che tocca il tema dell’installazione di pannelli solari sugli edifici nuovi ed esistenti.
È stato soprattutto il terzo comma a provocare attriti. Nel testo in esame si dispone che i Paesi membri assicureranno l’installazione di pannelli solari secondo un calendario molto serrato. Già nel 2026 su tutti gli edifici pubblici e sugli edifici non residenziali, per poi coinvolgere gli altri edifici a scadenze progressive, tra il 2028 e il 2032.
Sul termine del 2026 non è stato trovato un compromesso, in quanto il Consiglio avrebbe preferito limitare l’installazione di pannelli solari solo agli edifici oggetto di ristrutturazione, anziché coinvolgere tutti gli immobili esistenti.
Qualche passo avanti, comunque, si è verificato. Il trilogo ha infatti ratificato l’accordo su una lunga lista di passaggi sui quali era stato trovato, nelle scorse settimane, un compromesso a livello tecnico: gli articoli 22, 23 e 24 – che riguardano gli esperti indipendenti che si occupano di verifiche legate all’efficienza energetica degli immobili, i professionisti dell’edilizia e i sistemi di controllo – sono pertanto stati archiviati.
Si tratta, comunque, di elementi che non sono centrali nella geografia del testo. Non è stato, invece, nemmeno avviato il confronto su alcuni dei passaggi chiave, come l’articolo 9, che fissa il contestatissimo calendario per le ristrutturazioni che i Paesi membri dovranno rispettare. È qui che si parla dell’obbligo di raggiungere la classe D entro il 2033, capitolo che, con la revisione del sistema degli attestati di prestazione energetica, rappresenta il cuore della direttiva.
Nelle prossime settimane si cercherà di accelerare, dal momento che incombe lo spettro della fine della legislatura europea e che, quindi, entro la fine dell’anno servono avanzamenti decisi per provare a completare il lavoro in tempo.
Nel mese di settembre si sono svolti quattro incontri tecnici (il 7, l’8, il 20 e il 21 settembre). Il 6 ottobre, invece, è in calendario il terzo trilogo formale.
La direttiva europea sulle prestazioni energetiche degli edifici è stata inserita nel pacchetto “Fit for 55”, presentato nel 2021 e pensato per allineare la normativa vigente in materia di clima ed energia al nuovo obiettivo di riduzione, entro il 2030, delle emissioni nette di gas a effetto di almeno il 55% rispetto ai livelli del 1990, nella prospettiva della neutralità climatica entro il 2050.
Obiettivo della proposta di direttiva è quello di aumentare, tramite l’introduzione di norme minime di prestazione energetica, il tasso e la profondità delle ristrutturazioni degli edifici, nonché di migliorare le informazioni in materia di prestazione energetica e la sostenibilità degli edifici. Secondo la Commissione europea, infatti, gli edifici dell’Unione europea sono responsabili del 40% del consumo energetico e del 36% delle emissioni di gas a effetto serra.
Secondo quanto previsto al momento dalla direttiva europea sulle case green, gli edifici residenziali dovranno raggiungere almeno la classe di prestazione energetica E entro il 2030 e D entro il 2033; gli edifici non residenziali e pubblici dovranno raggiungere le stesse classi energetiche rispettivamente entro il 2027 e il 2030; tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero a partire dal 2028, con la scadenza del 2026 per i nuovi edifici occupati, gestiti o di proprietà delle autorità pubbliche. La classe G dovrà corrispondere al 15% degli edifici con le prestazioni energetiche peggiori in ogni Stato membro.
Si ricorda che non tutti gli edifici dovranno essere sottoposti a interventi di ristrutturazione per migliorare la prestazione energetica. Le eccezioni riguardano:
• abitazioni unifamiliari di superficie inferiore a 50 metri quadri;
• seconde case utilizzate meno di quattro mesi l’anno;
• edifici a uso temporaneo;
• edifici con particolare valore storico e architettonico;
• chiese e gli altri edifici di culto;
• monumenti;
• edifici di proprietà delle Forze armate o del Governo centrale e destinati a scopi di difesa nazionale.

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• Redazione
• Set 28, 2023

Il canone di locazione rappresenta una delle poche tipologie di reddito per le quali si applica il principio di competenza e non il principio di cassa. Questo implica che gli introiti derivanti dal canone di locazione devono essere generalmente indicati nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui gli stessi maturano e non in quella in cui sono effettivamente riscossi.
Questa particolare norma può generare dei problemi dovuti a imposte da versare su redditi non riscossi e che non sempre si riescono a incassare.
Vediamo quindi cosa può fare il locatore nel caso in cui si trovi di fronte un inquilino che non paga il canone per non dichiarare le somme nel 730/2023 e quindi per evitare di pagare imposte su canoni non percepiti.
L’articolo 25 del Tuir ( decreto 917 del 1986) definisce redditi fondiari quelli derivanti da terreni e fabbricati. Ne consegue che i canoni di locazione devono essere annoverati in tale categoria.
L’articolo 26 del Tuir prevedeva che i redditi fondiari concorressero, indipendentemente dalla percezione (principio di cassa), a formare il reddito complessivo dei soggetti titolari di immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
Allo stesso tempo stabiliva che i redditi derivanti da canoni di locazione non dovevano essere dichiarati nel caso in cui nel frattempo fosse stato concluso un procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto. In Italia questa procedura richiede molto tempo, di conseguenza il locatore si ritrovava a dover pagare anche per anni imposte su canoni di locazione effettivamente mai riscossi. In merito a questi importi era stabilito che tali versamenti fossero da considerare come credito di imposta e se effettivamente non riscossi potevano essere utilizzati in compensazione al termine del procedimento di convalida di sfratto.
Questa disciplina è sembrata al legislatore eccessivamente penalizzante per il locatore, soprattutto nel periodo di emergenza Covid, quando gli inquilini morosi sono aumentati e i locatori si sono trovati ad affrontare difficoltà economiche non di poco conto.
Proprio per evitare distorsioni, si è provveduto con il decreto legge 34/2019, decreto Crescita, art. 3 quinquies, a modificare tali norme.
Ora, in tema di canone da locazione, continua a trovare applicazione il principio di competenza e non il principio di cassa. La modifica importante riguarda però i tempi. Infatti per far valere nel modello 730 del 2023 la morosità dell’inquilino, non occorre più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, ma basta dimostrare la mancata percezione degli introiti con l’ingiunzione di pagamento o ingiunzione di sfratto per morosità.
Questa norma trova applicazione per le mensilità non percepite a partire dal primo gennaio 2020, data di entrata in vigore della norma in oggetto.
Il nuovo testo dell’articolo 26 del Tuir recita: “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
Sebbene non debbano essere dichiarati gli importi dei canoni di locazione maturati dopo l’ingiunzione di pagamento o ingiunzione di sfratto per morosità, nella dichiarazione 730/2023 deve comunque essere dichiarata la rendita catastale dell’immobile.
Per evitare di pagare le imposte sui canoni di locazione non percepiti, è necessario indicare nel modello 730/2023 nei righi B1-B6, colonna 7 (casi particolari) il codice 4. Se nello stesso anno una parte dei canoni sono stati percepiti, nella colonna 6 devono essere indicate le somme percepite, mentre nella colonna 7 il codice 4.

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• Redazione
• Set 14, 2023