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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Vetrate panoramiche in condominio e decoro architettonico

Abito in condominio e vorrei installare una “Vepa” nel mio terrazzo, in modo da poter usufruire dell’ampio spazio a disposizione in modo più agevole e soprattutto più protetto dal freddo e dal vento anche nella stagione invernale. Devo avvertire l’amministratore di condominio e gli altri condòmini sulle mie intenzioni? Possono, in qualche modo, impedirmi di realizzare questa struttura, che sicuramente, oltre che spazi maggiormente vivibili mi garantirebbe un non certo trascurabile risparmio energetico?

Il 21 settembre del 2022 è entrato in vigore l’articolo 33-quater (Decreto Aiuti-Bis, convertito nel DL n. 142/2022), che semplifica e aggiorna l’articolo 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia), inserendo le “Vepa”, ovvero le vetrate panoramiche amovibili, tra le opere in edilizia libera.

Questo vuol dire che gli spazi aperti esterni alla casa o rientranti, quali logge, balconi, verande, porticati etc., possono essere protetti con vetrate panoramiche amovibili Vepa senza necessità di autorizzazione comunale.

Con la sentenza n. 7024 emessa dal Consiglio di Stato il 9 agosto 2022, è stata confermata l’inclusione delle “Vepa” in edilizia libera, solo nei casi in cui vengano rispettati determinati parametri.

Per quanto riguarda il fronte condominiale, l’articolo 1120 del Codice civile tutela il decoro architettonico. La norma stabilisce che qualora un singolo condòmino o l’intero condominio, ritengano che la nuova installazione comprometta il decoro dell’edificio, possono rivolgersi ad un giudice al fine di ottenere la rimozione della struttura.

Dunque, anche se in realtà i condòmini non devono provvedere all’approvazione dell’installazione delle vetrate panoramiche amovibili, è sempre opportuno procedere con prudenza avvisando l’amministratore di condominio, che si occuperà di informare gli altri condomini, al fine di fornire ulteriori dettagli riguardo l’intervento.

Sicuramente, alla luce dell’opera richiesta, l’impresa che si dovrà occupare dell’installazione saprà darle le corrette indicazioni su come muoversi con il condominio.

Da parte nostra le possiamo consigliare di rivolgersi a professionisti del settore e in particolare all’Associazione Italiana Vetrate Panoramiche (Assvepa), il cui presidente, Vito Chirenti, è titolare dell’omonima azienda del comparto.

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Bonus acqua potabile, il rimborso scende a poco più del 3 per cento

Il bonus acqua potabile relativo alle spese sostenute nel 2023 sarà riconosciuto in misura decisamente inferiore rispetto a quanto previsto dalla normativa di riferimento.

È questo l’effetto della rideterminazione del credito d’imposta sulle spese relative all’acquisto e all’installazione dei sistemi di filtraggio, mineralizzazione, raffreddamento e o addizione di anidride carbonica, tenuto conto delle somme richieste entro la scadenza del 28 febbraio 2024.

La Legge di Bilancio 2021 ha stanziato un totale di 1,5 milioni di euro in relazione alle spese sostenute nel 2023, ultimo anno di vigenza dell’agevolazione fiscale. Il totale dei crediti richiesti per il bonus acqua potabile è invece pari a oltre 23 milioni di euro.

Il credito d’imposta spettante scende quindi al 6,45 per cento delle somme effettivamente richieste e, di conseguenza, sulle spese sostenute si otterrà un rimborso di poco superiore al 3 per cento.

A stabilirlo è il provvedimento con il quale l’Agenzia delle Entrate, lo scorso 22 marzo, ha reso nota la percentuale del credito d’imposta spettante a chi ha richiesto il bonus acqua potabile per le spese del 2023, presentando domanda nella finestra compresa tra il 1° e il 28 febbraio scorso.

Si ricorda che il bonus acqua potabile poteva essere richiesto per un totale di mille euro per unità immobiliare, per le persone fisiche non esercenti attività economica, e di 5mila euro per ogni immobile adibito all’attività commerciale o istituzionale, per gli esercenti attività d’impresa, arti e professioni e gli enti non commerciali, compresi gli enti del Terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.

Il valore effettivo del credito d’imposta fruibile, rideterminato alla luce della ripartizione delle risorse effettuata dall’Agenzia delle Entrate, sarà visualizzabile da ciascun beneficiario all’interno del proprio Cassetto Fiscale.

Le somme spettanti potranno essere utilizzate in compensazione da parte dei titolari di partita IVA, mentre esclusivamente per le persone fisiche non esercenti attività d’impresa o lavoro autonomo, il rimborso sarà fruibile in sede di dichiarazione dei redditi 2024.

Il credito d’imposta potrà quindi essere utilizzato a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al 2023, anno di sostenimento delle spese agevolabili, e in quelle successive fino a conclusione dell’utilizzo.

Superbonus, controlli Ue in quattro regioni, sessantamila edifici nel mirino

Dopo una serie di verifiche a campione effettuate nel mese di febbraio dalla Corte dei Conti europea, partono nuovi controlli sui cantieri Superbonus che interesseranno solo quattro regioni italiane: Lombardia, Toscana, Puglia e Umbria.

Nei giorni scorsi, infatti, è stata inviata una lettera di preavviso sulle nuove ispezioni ad un centinaio di asseveratori, i tecnici abilitati che hanno redatto una certificazione per dimostrare il rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati per beneficiare dell’incentivo fiscale. Inoltre, gli asseveratori dovranno essere disponibili tra lunedì 15 e venerdì 19 aprile in modo da poter garantire l’accesso allo stabile ristrutturato, per consentire il riscontro della corretta realizzazione degli interventi dichiarati.

Nel mirino ci sono circa 60mila cantieri e 200mila appartamenti, per un valore complessivo di superficie ristrutturata pari a oltre 17,5 milioni di mq. Sono previste nuove verifiche anche nel mese di maggio.

I controlli, che saranno effettuati dai funzionari della Direzione generale degli affari economici e finanziari della Commissione europea, interesseranno tutti gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Nello specifico: l’installazione delle caldaie di classe energetica A, oppure sostituite da altri sistemi; la coibentazione delle facciate; installazione del cappotto termico; la sostituzione degli infissi.

Gli organismi comunitari che si occupano dei controlli sul corretto uso delle risorse europee da parte degli Stati membri sono, oltre alla Corte dei Conti europea, la Procura europea e l’Ufficio europeo per la lotta antifrode).

Inoltre, sono presenti ulteriori organi di controllo italiani che si occupano delle verifiche come la Ragioneria generale dello Stato, Guardia di Finanza, Agenzia delle Entrate, Ministero dell’ambiente e della sicurezza energetica, ENEA.

L’Italia si prepara a recepire la Direttiva Ue Case Green

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L’installazione di vetrate panoramiche amovibili non richiede autorizzazione

E’ da quasi due anni, ormai, che l’installazione di vetrate panoramiche amovibili per balconi e verande è stata classificata come intervento di edilizia libera. Un intervento, pertanto, che non richiede alcuna autorizzazione.

Ma sono ancora in tanti a porsi dei dubbi, e soprattutto a temere di ritrovarsi nei guai con il Comune o con il condominio ed essere costretti a rimuovere l’installazione, per di più con grandi esborsi finanziari.

Vediamo quindi di approfondire il tema, a partire dall’esatta definizione di cosa sono le vetrate panoramiche amovibli.

VePa, vetrate panoramiche amovibili
A molti sono note con il nome “VePA”, che è l’acronimo di “vetrate panoramiche amovibili”. Vengono definite come “sistemi impiegati in numerosi progetti internazionali di riqualificazione edile e valorizzazione urbana poiché offrono più spazio abitativo senza generare ulteriore volumetria. Contribuiscono inoltre al risparmio energetico e alla riduzione del consumo di suolo e cementificazione del territorio“.
Si tratta di sistemi realizzati con pannelli di vetro completamente trasparenti, senza la presenza di infissi e quindi con un impatto visivo di particolare leggerezza.
I pannelli sono realizzati a “pacchetto” come una sorta di paravento, o a “libro”, in modo da poter essere “ripiegate” durante l’estate.
Si tratta, quindi, di vetrate che non vanno a modificare le linee architettoniche dell’edificio e neppure a creare volume in più. Sono utilissime, invece, ad assicurare una protezione dal freddo, dalla pioggia, dall’inquinamento acustico. E sopratutto consentono un notevole risparmio sui consumi.
La loro presenza comporta, infatti, una significativa riduzione della trasmittanza termica, ossia della perdita di calore dall’abitazione. Questo perché durante le ore del giorno catturano il calore, grazie all’effetto serra dato dalle vetrate. Mentre di notte evitano la sua dispersione creando una vera e propria protezione dell’abitazione.
Secondo i calcoli degli esperti del settore, la presenza delle VePA assicura un risparmio energetico del 27,6% per singolo appartamento nella stagione invernale. Mentre in estate le vetrate si ripiegano, e si torna ad una ventilazione naturale.
La chiusura di verande, logge e balconi con vetrate è spesso causa di controversie tra condòmini, cittadini ed amministrazioni locali. Controversie che nel tempo hanno dato un notevole carico di lavoro ai Tribunali amministrativi regionali e al Consiglio di Stato e che, nella maggior parte dei casi, sono state spesso risolte con la condanna come abuso edilizio. Ma non sono mancati i casi nei quali invece è stato il Comune che aveva sollevato il problema a trovarsi costretto al risarcimento.
L’abuso edilizio è un reato che può essere perseguito sia sotto il profilo amministrativo, sia sotto quello penale. è quindi possibile prendere una multa o essere arrestati. Inoltre, in caso di abusi, il proprietario è obbligato al ripristino dello stato dei luoghi, che comporta la demolizione dell’installazione, entro il termine di 90 giorni.

Il Decreto Aiuti bis e le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia
Con l’approvazione e la conversione in legge del Decreto Aiuti bis (Legge del 21 settembre 2022, n. 142 recante misure urgenti in materia di energia, emergenza idrica, politiche sociali e industriali), per l’installazione delle vetrate panoramiche amovibili non è più richiesta l’autorizzazione del Comune e possono essere installate in regime di edilizia libera.
Permangono comunque alcuni criteri tecnici ed estetici che devono essere rispettati.
L’articolo 33-quater del Decreto Aiuti bis (Norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili) prevede una modifica all’articolo 6, comma 1, lettera b), del Testo unico in edilizia, con l’inserimento della seguente lettera b-bis): “gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche”.
Pertanto, in base alla nuova legge, l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA) rientra in edilizia libera (art. 6, comma 1 del Testo Unico dell’edilizia), ossia realizzabile senza titoli abilitativi.
La norma in questione stabilisce, quindi, la possibilità di realizzare ed installare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti senza dover prima ottenere titoli abilitativi come autorizzazione, salve le regole urbanistiche di ciascun Comune e quelle del Codice dei beni culturali.

VePa: i requisiti per l’edilizia libera
Tuttavia, non è concesso a qualsiasi tipo di intervento di installazione delle VePA di rientrare in edilizia libera.
Nello specifico, per rientrare nella libera realizzazione ed installazione, le vetrate panoramiche devono avere le seguenti funzioni:
• temporanea protezione dagli agenti atmosferici;
• miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche;
• riduzione delle dispersioni termiche;
• parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche che dall’edificio potrebbero entrare in casa;
• favorire la micro-aerazione, ossia consentire la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici.
Condizione necessaria e fondamentale, inoltre, è che l’installazione delle VePA non realizzi nuova volumetria, ossia “spazi stabilmente chiusi con conseguente creazione di volumi e di superfici“, così come definiti dal Regolamento Edilizio Tipo.
Le vetrate, quindi, non devono configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente creazione di volumi e di superfici, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.
Infine, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, in modo da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

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Proroga dei termini per i titoli abilitativi edilizi

Con la Legge 2 febbraio 2024, n. 11 ovvero la legge di conversione del Decreto Legge n. 181/2023 o cosiddetto “Decreto Energia”, è stata confermata un’ulteriore proroga di 6 mesi per i titoli abilitativi edilizi (SCIA, permesso di costruire, varie autorizzazioni di tipo paesaggistico e ambientale), così da far fronte ai vari impedimenti e alle varie difficoltà che hanno ostacolato l’avvio dei lavori o la loro conclusione entro i termini previsti.

Nello specifico, l’art. 4-quater del DL 181/2023 estende complessivamente da 24 a 30 mesi i termini di inizio e ultimazione dei lavori nel settore dell’edilizia privata e i termini di validità e di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione urbanistica. A tal proposito, infatti, è stato modificato l’art. 10-septies del DL 21/2022 che aveva già prorogato tali termini, successivamente posticipati dall’art. comma 11-decies del DL 198/2022.

Con quest’ultima ulteriore proroga di sei mesi, nello specifico, vengono estesi:
• i termini di inizio e di ultimazione dei lavori, di cui all’art. 15 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico Edilizia), relativi ai permessi di costruire rilasciati o formatisi fino al 30 giugno 2024, purché tali termini non siano già decorsi al momento della comunicazione dell’interessato di volersi avvalere della presente proroga e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati, nonché con piani di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del d.lgs. 42/2004;
• il termine di validità, nonché i termini di inizio e fine dei lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione, di cui all’art. 28 della Legge n. 1150/1942, o dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, oltre che dei termini concernenti i relativi piani attuativi e qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi fino al 30 giugno 2024, purché, anche in tal caso, non siano in contrasto con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del d.lgs. 42/2004.

Per quanto concerne i titoli abilitativi, la proroga riguarda:
• permessi di costruire;
• segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA);
• autorizzazioni paesaggistiche;
• autorizzazioni ambientali;
• permessi di costruire e SCIA per i quali l’amministrazione competente abbia accordato una proroga ai sensi dell’art. 15, comma 2, del dpr 380/2001 (cioè per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire), o ai sensi dell’art. 10, comma 4, del DL 76/2020 e dell’art.103, comma 2, del DL 18/2020.

Per quanto riguarda la richiesta di tale proroga, come specificato anche dall’ANCE, la proroga va espressamente richiesta dall’interessato poiché non è automatica, perciò è necessario presentare comunicazione al Comune in cui deve essere riportata il numero/data del titolo abilitativo e il termine per il quale si richiede la proroga. Chiaramente è essenziale che, al momento della comunicazione, non siano già decorsi i termini di inizio e fine lavori.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI