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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Superbonus e plusvalenze, le proposte del Notariato

Nello studio n. 15-2024/T, il Notariato fa il punto sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 in merito alle plusvalenze immobiliari a seguito di interventi che abbiano goduto del beneficio del Superbonus, proponendo limiti meno rigidi.

La Legge di Bilancio
Potrebbero incorrere in pesanti imposte coloro che vendono un immobile ristrutturato con il Superbonus prima che siano trascorsi 10 anni dalla fine dei lavori.
È quanto prevede la Legge di Bilancio 2024, stabilendo che si aggiungono tra i redditi diversi, ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus.

La plusvalenza da Superbonus
In campo economico, la plusvalenza fa riferimento al profitto ottenuto dalla vendita di un bene, come un immobile o un titolo, il cui valore è aumentato rispetto al momento dell’acquisto.
La plusvalenza, viene calcolata sulla differenza tra il ricavo della vendita e il valore d’acquisto, incrementato di eventuali spese correlate all’immobile ceduto.
In conformità con quanto previsto dal comma 64 della Legge di Bilancio 2024, per gli immobili diversi dall’abitazione principale e non ottenuti tramite successione sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus al 110%, è prevista un’imposta sulla plusvalenza del 26% generata dalla loro vendita nei successivi 10 anni.
In altre parole, solo in due casi non sarebbe dovuta l’imposta, e cioè se l’immobile fosse ceduto attraverso una successione o quando si trattasse di abitazione principale.
In particolare, per il calcolo delle plusvalenze si stabilisce che queste siano costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
La Legge di Bilancio 2024 introduce due scenari:
• nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi entro i 5 anni, all’atto della cessione, non si terrà conto delle spese relative a tali interventi nella eventualità che il beneficiato abbia scelto la strada della cessione del credito o dello sconto in fattura;
• nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni, si terrà conto del 50% di tali spese qualora si sia beneficiato dell’incentivo al 110% e siano state esercitate le opzioni della cessione del credito o dello sconto in fattura.
La nuova imposizione fiscale, in vigore dal primo gennaio 2024, sembra estendersi a qualsiasi situazione in cui si sia usufruito del Superbonus, indipendentemente dalla sua percentuale (110%, 90%, 70% o 65%).
Ciò vale sia nel caso in cui la detrazione sia stata utilizzata direttamente nella dichiarazione dei redditi, sia nel caso in cui si sia optato per la cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo.
La misura applicata agli immobili riqualificati con il Superbonus è stata concepita per scoraggiare operazioni speculative e garantire che le agevolazioni fiscali siano state effettivamente ed esclusivamente impiegate per migliorare l’efficienza energetica degli immobili.
Fino al 2023, le spese “sostenute” per la realizzazione dei lavori agevolati con il Superbonus erano deducibili dalla plusvalenza tassabile.
La ratio della nuova norma è non concedere più una doppia agevolazione: la realizzazione a costo zero di lavori che aumentano il valore dell’immobile e la vendita dell’immobile riqualificato senza il pagamento di una tassa sulla plusvalenza.

Esonero dell’imposta sulla plusvalenza Superbonus
Si ribadisce che sono previste due eccezioni all’imposta sulla plusvalenza da Superbonus:
• gli immobili ereditati per successione o donazione;
• gli immobili utilizzati come residenza principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita, o per la maggior parte del periodo se inferiore ai dieci anni.
In caso di detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi, tutte le spese possono essere considerate.
Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base all’indice Istat.

Il Notariato propone di limitare l’applicazione della plusvalenza
Nello studio n.15-2024/T, il Notariato fa il punto sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 proprio in relazione alle plusvalenze immobiliari a seguito di interventi effettuati con i benefici del Superbonus, proponendo limiti meno rigidi.
“Sarebbe ragionevole considerare, ai fini della plusvalenza tassabile, solamente i lavori edilizi eseguiti direttamente sull’immobile tramite il Superbonus, escludendo gli interventi sulle parti comuni dello stabile”, spiegano i Notai.
Più in dettaglio, il Notariato propone di escludere dalla plusvalenza Superbonus anche:
• i lavori di manutenzione ordinaria e quelli qualificabili come edilizia libera;
• i lavori agevolati con un’aliquota inferiore al 110%;
• le vendite effettuate da chi non ha usufruito del Superbonus.
Secondo i Notai, dovrebbero generare una plusvalenza Superbonus solo:
• gli interventi che abbiano riguardato direttamente l’immobile (secondo questa interpretazione un lavoro sulle parti comuni non produce alcun effetto per il singolo appartamento);
• gli interventi edilizi trainanti e trainati di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia eseguiti sul singolo immobile (esclusi, quindi, gli interventi di manutenzione ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera);
• gli interventi che hanno usufruito della detrazione al 110% (e non quelli agevolati con l’aliquota al 90% o 70%);
• gli interventi agevolati con il Superbonus e realizzati direttamente dal proprietario (se il proprietario vendesse l’immobile, subirebbe una tassazione per lavori che non ha pagato e per i quali non ha usufruito di alcuna agevolazione).
Lo studio del Notariato si spinge oltre, offrendo altri esempi di interventi che non creano plusvalenza, come l’installazione di pompe di calore, l’eliminazione di piccole barriere architettoniche, la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie, l’installazione di pannelli solari, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.

Bonus barriere al 75% limitato a scale, rampe, ascensori e piattaforme elevatrici

Tramontata l’epoca del super incentivo al 110%, il sipario è calato anche sulle agevolazioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Le nuove regole prevedono infatti che le spese sostenute dal 30 dicembre 2023, per l’agevolazione al 75%, siano limitate agli interventi relativi a scale, rampe, ascensori e piattaforme elevatrici.

Dunque, sono stati esclusi gli infissi e i rifacimenti dei servizi igienici, ovvero due delle principali voci per le quali il bonus era stato chiesto.

Per quanto riguarda la cessione del credito o lo sconto in fattura, che prima erano ammessi senza vincoli, dal primo gennaio la possibilità è stata limitata ai condomini a prevalente destinazione residenziale e alle persone fisiche che rispettano determinati requisiti, quali: essere proprietario della villetta o del singolo appartamento oggetto dell’intervento (vale anche il diritto reale di godimento), averla scelta come abitazione principale e disporre di un reddito di riferimento familiare non superiore a 15 mila euro (questo limite, però, non è richiesto se nel nucleo famigliare è presente una persona con disabilità).

Il decreto “salva-spese” prevede un salvagente in base ai tempi in cui il proprietario o l’amministratore di condominio ha prenotato la vecchia versione del bonus barriere. È infatti salva la vecchia agevolazione per chi ha presentato il titolo abilitativo per i lavori entro il 29 dicembre 2023. Nel caso, invece, il titolo abitativo non sia richiesto, come con il cambio delle finestre o il rifacimento del bagno (a seconda dei Comuni), è fondamentale aver già iniziato i lavori entro quella data. La difficoltà è semmai quella di poter provare che i lavori sono stati avviati nei termini di legge. Può servire l’aver stipulato con il fornitore un accordo vincolante e aver versato un acconto entro il 29 dicembre. Ma, comunque sia, lo sconto in fattura e la cessione del credito non ci sono più.

Vetrate panoramiche in condominio e decoro architettonico

Abito in condominio e vorrei installare una “Vepa” nel mio terrazzo, in modo da poter usufruire dell’ampio spazio a disposizione in modo più agevole e soprattutto più protetto dal freddo e dal vento anche nella stagione invernale. Devo avvertire l’amministratore di condominio e gli altri condòmini sulle mie intenzioni? Possono, in qualche modo, impedirmi di realizzare questa struttura, che sicuramente, oltre che spazi maggiormente vivibili mi garantirebbe un non certo trascurabile risparmio energetico?

Il 21 settembre del 2022 è entrato in vigore l’articolo 33-quater (Decreto Aiuti-Bis, convertito nel DL n. 142/2022), che semplifica e aggiorna l’articolo 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia), inserendo le “Vepa”, ovvero le vetrate panoramiche amovibili, tra le opere in edilizia libera.

Questo vuol dire che gli spazi aperti esterni alla casa o rientranti, quali logge, balconi, verande, porticati etc., possono essere protetti con vetrate panoramiche amovibili Vepa senza necessità di autorizzazione comunale.

Con la sentenza n. 7024 emessa dal Consiglio di Stato il 9 agosto 2022, è stata confermata l’inclusione delle “Vepa” in edilizia libera, solo nei casi in cui vengano rispettati determinati parametri.

Per quanto riguarda il fronte condominiale, l’articolo 1120 del Codice civile tutela il decoro architettonico. La norma stabilisce che qualora un singolo condòmino o l’intero condominio, ritengano che la nuova installazione comprometta il decoro dell’edificio, possono rivolgersi ad un giudice al fine di ottenere la rimozione della struttura.

Dunque, anche se in realtà i condòmini non devono provvedere all’approvazione dell’installazione delle vetrate panoramiche amovibili, è sempre opportuno procedere con prudenza avvisando l’amministratore di condominio, che si occuperà di informare gli altri condomini, al fine di fornire ulteriori dettagli riguardo l’intervento.

Sicuramente, alla luce dell’opera richiesta, l’impresa che si dovrà occupare dell’installazione saprà darle le corrette indicazioni su come muoversi con il condominio.

Da parte nostra le possiamo consigliare di rivolgersi a professionisti del settore e in particolare all’Associazione Italiana Vetrate Panoramiche (Assvepa), il cui presidente, Vito Chirenti, è titolare dell’omonima azienda del comparto.

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Bonus acqua potabile, il rimborso scende a poco più del 3 per cento

Il bonus acqua potabile relativo alle spese sostenute nel 2023 sarà riconosciuto in misura decisamente inferiore rispetto a quanto previsto dalla normativa di riferimento.

È questo l’effetto della rideterminazione del credito d’imposta sulle spese relative all’acquisto e all’installazione dei sistemi di filtraggio, mineralizzazione, raffreddamento e o addizione di anidride carbonica, tenuto conto delle somme richieste entro la scadenza del 28 febbraio 2024.

La Legge di Bilancio 2021 ha stanziato un totale di 1,5 milioni di euro in relazione alle spese sostenute nel 2023, ultimo anno di vigenza dell’agevolazione fiscale. Il totale dei crediti richiesti per il bonus acqua potabile è invece pari a oltre 23 milioni di euro.

Il credito d’imposta spettante scende quindi al 6,45 per cento delle somme effettivamente richieste e, di conseguenza, sulle spese sostenute si otterrà un rimborso di poco superiore al 3 per cento.

A stabilirlo è il provvedimento con il quale l’Agenzia delle Entrate, lo scorso 22 marzo, ha reso nota la percentuale del credito d’imposta spettante a chi ha richiesto il bonus acqua potabile per le spese del 2023, presentando domanda nella finestra compresa tra il 1° e il 28 febbraio scorso.

Si ricorda che il bonus acqua potabile poteva essere richiesto per un totale di mille euro per unità immobiliare, per le persone fisiche non esercenti attività economica, e di 5mila euro per ogni immobile adibito all’attività commerciale o istituzionale, per gli esercenti attività d’impresa, arti e professioni e gli enti non commerciali, compresi gli enti del Terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.

Il valore effettivo del credito d’imposta fruibile, rideterminato alla luce della ripartizione delle risorse effettuata dall’Agenzia delle Entrate, sarà visualizzabile da ciascun beneficiario all’interno del proprio Cassetto Fiscale.

Le somme spettanti potranno essere utilizzate in compensazione da parte dei titolari di partita IVA, mentre esclusivamente per le persone fisiche non esercenti attività d’impresa o lavoro autonomo, il rimborso sarà fruibile in sede di dichiarazione dei redditi 2024.

Il credito d’imposta potrà quindi essere utilizzato a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al 2023, anno di sostenimento delle spese agevolabili, e in quelle successive fino a conclusione dell’utilizzo.

Superbonus, controlli Ue in quattro regioni, sessantamila edifici nel mirino

Dopo una serie di verifiche a campione effettuate nel mese di febbraio dalla Corte dei Conti europea, partono nuovi controlli sui cantieri Superbonus che interesseranno solo quattro regioni italiane: Lombardia, Toscana, Puglia e Umbria.

Nei giorni scorsi, infatti, è stata inviata una lettera di preavviso sulle nuove ispezioni ad un centinaio di asseveratori, i tecnici abilitati che hanno redatto una certificazione per dimostrare il rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati per beneficiare dell’incentivo fiscale. Inoltre, gli asseveratori dovranno essere disponibili tra lunedì 15 e venerdì 19 aprile in modo da poter garantire l’accesso allo stabile ristrutturato, per consentire il riscontro della corretta realizzazione degli interventi dichiarati.

Nel mirino ci sono circa 60mila cantieri e 200mila appartamenti, per un valore complessivo di superficie ristrutturata pari a oltre 17,5 milioni di mq. Sono previste nuove verifiche anche nel mese di maggio.

I controlli, che saranno effettuati dai funzionari della Direzione generale degli affari economici e finanziari della Commissione europea, interesseranno tutti gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Nello specifico: l’installazione delle caldaie di classe energetica A, oppure sostituite da altri sistemi; la coibentazione delle facciate; installazione del cappotto termico; la sostituzione degli infissi.

Gli organismi comunitari che si occupano dei controlli sul corretto uso delle risorse europee da parte degli Stati membri sono, oltre alla Corte dei Conti europea, la Procura europea e l’Ufficio europeo per la lotta antifrode).

Inoltre, sono presenti ulteriori organi di controllo italiani che si occupano delle verifiche come la Ragioneria generale dello Stato, Guardia di Finanza, Agenzia delle Entrate, Ministero dell’ambiente e della sicurezza energetica, ENEA.

L’Italia si prepara a recepire la Direttiva Ue Case Green

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L’installazione di vetrate panoramiche amovibili non richiede autorizzazione

E’ da quasi due anni, ormai, che l’installazione di vetrate panoramiche amovibili per balconi e verande è stata classificata come intervento di edilizia libera. Un intervento, pertanto, che non richiede alcuna autorizzazione.

Ma sono ancora in tanti a porsi dei dubbi, e soprattutto a temere di ritrovarsi nei guai con il Comune o con il condominio ed essere costretti a rimuovere l’installazione, per di più con grandi esborsi finanziari.

Vediamo quindi di approfondire il tema, a partire dall’esatta definizione di cosa sono le vetrate panoramiche amovibli.

VePa, vetrate panoramiche amovibili
A molti sono note con il nome “VePA”, che è l’acronimo di “vetrate panoramiche amovibili”. Vengono definite come “sistemi impiegati in numerosi progetti internazionali di riqualificazione edile e valorizzazione urbana poiché offrono più spazio abitativo senza generare ulteriore volumetria. Contribuiscono inoltre al risparmio energetico e alla riduzione del consumo di suolo e cementificazione del territorio“.
Si tratta di sistemi realizzati con pannelli di vetro completamente trasparenti, senza la presenza di infissi e quindi con un impatto visivo di particolare leggerezza.
I pannelli sono realizzati a “pacchetto” come una sorta di paravento, o a “libro”, in modo da poter essere “ripiegate” durante l’estate.
Si tratta, quindi, di vetrate che non vanno a modificare le linee architettoniche dell’edificio e neppure a creare volume in più. Sono utilissime, invece, ad assicurare una protezione dal freddo, dalla pioggia, dall’inquinamento acustico. E sopratutto consentono un notevole risparmio sui consumi.
La loro presenza comporta, infatti, una significativa riduzione della trasmittanza termica, ossia della perdita di calore dall’abitazione. Questo perché durante le ore del giorno catturano il calore, grazie all’effetto serra dato dalle vetrate. Mentre di notte evitano la sua dispersione creando una vera e propria protezione dell’abitazione.
Secondo i calcoli degli esperti del settore, la presenza delle VePA assicura un risparmio energetico del 27,6% per singolo appartamento nella stagione invernale. Mentre in estate le vetrate si ripiegano, e si torna ad una ventilazione naturale.
La chiusura di verande, logge e balconi con vetrate è spesso causa di controversie tra condòmini, cittadini ed amministrazioni locali. Controversie che nel tempo hanno dato un notevole carico di lavoro ai Tribunali amministrativi regionali e al Consiglio di Stato e che, nella maggior parte dei casi, sono state spesso risolte con la condanna come abuso edilizio. Ma non sono mancati i casi nei quali invece è stato il Comune che aveva sollevato il problema a trovarsi costretto al risarcimento.
L’abuso edilizio è un reato che può essere perseguito sia sotto il profilo amministrativo, sia sotto quello penale. è quindi possibile prendere una multa o essere arrestati. Inoltre, in caso di abusi, il proprietario è obbligato al ripristino dello stato dei luoghi, che comporta la demolizione dell’installazione, entro il termine di 90 giorni.

Il Decreto Aiuti bis e le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia
Con l’approvazione e la conversione in legge del Decreto Aiuti bis (Legge del 21 settembre 2022, n. 142 recante misure urgenti in materia di energia, emergenza idrica, politiche sociali e industriali), per l’installazione delle vetrate panoramiche amovibili non è più richiesta l’autorizzazione del Comune e possono essere installate in regime di edilizia libera.
Permangono comunque alcuni criteri tecnici ed estetici che devono essere rispettati.
L’articolo 33-quater del Decreto Aiuti bis (Norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili) prevede una modifica all’articolo 6, comma 1, lettera b), del Testo unico in edilizia, con l’inserimento della seguente lettera b-bis): “gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche”.
Pertanto, in base alla nuova legge, l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA) rientra in edilizia libera (art. 6, comma 1 del Testo Unico dell’edilizia), ossia realizzabile senza titoli abilitativi.
La norma in questione stabilisce, quindi, la possibilità di realizzare ed installare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti senza dover prima ottenere titoli abilitativi come autorizzazione, salve le regole urbanistiche di ciascun Comune e quelle del Codice dei beni culturali.

VePa: i requisiti per l’edilizia libera
Tuttavia, non è concesso a qualsiasi tipo di intervento di installazione delle VePA di rientrare in edilizia libera.
Nello specifico, per rientrare nella libera realizzazione ed installazione, le vetrate panoramiche devono avere le seguenti funzioni:
• temporanea protezione dagli agenti atmosferici;
• miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche;
• riduzione delle dispersioni termiche;
• parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche che dall’edificio potrebbero entrare in casa;
• favorire la micro-aerazione, ossia consentire la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici.
Condizione necessaria e fondamentale, inoltre, è che l’installazione delle VePA non realizzi nuova volumetria, ossia “spazi stabilmente chiusi con conseguente creazione di volumi e di superfici“, così come definiti dal Regolamento Edilizio Tipo.
Le vetrate, quindi, non devono configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente creazione di volumi e di superfici, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.
Infine, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, in modo da non modificare le preesistenti linee architettoniche.