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• Lug 24, 2023

I lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori sono stati deliberati. Pertanto, in caso di compravendita di un appartamento che fa parte di un condominio,  successiva alla deliberazione dell’assemblea condominiale, i lavori, salvo diverso accordo tra le parti, restano a carico del venditore (articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice civile).

Il venditore e l’acquirente possono accordarsi in modo diverso in sede di compravendita. Ma la Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021, afferma: “Sono inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro”. Dunque l’amministratore del condominio dovrebbe comunque agire in forza dell’articolo 63 del Codice civile.

Ai fini dei bonus edilizi, compresa la detrazione del 50 per cento (ex articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 37, della legge 234/2021, di Bilancio per il 2022), se le spese sono sostenute dal venditore dopo il rogito, lo stesso, non essendo più proprietario, non ha diritto alla detrazione in dichiarazione dei redditi. Allo stesso modo, l’acquirente, non sostenendo le spese, non ha diritto alla detrazione.

In conclusione, è opportuno disciplinare, anche nel rogito, l’eventuale deroga al principio citato, prevedendo l’obbligo del pagamento delle spese a carico dell’acquirente. La deroga non è opponibile al condominio in caso di controversia, ma legittima il diritto alla detrazione a favore dell’acquirente che sostiene le spese dopo il rogito.

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• Redazione
• Lug 20, 2023

L’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (ARERA) ha diramato le istruzioni per la compilazione del Modello Unico relativo ai pannelli fotovoltaici. Il format indicato è utilizzabile dal primo febbraio 2023.
Il Modello Unico impiegato per l’installazione degli impianti fotovoltaici fino a 200 kW e di microcogenerazione FER e CAR fino a 50kWe, introdotto nell’ultima formulazione dal Decreto del Ministero per la Transizione Ecologica 2 agosto 2022 n. 297, recante “Estensione del modello unico per la realizzazione la connessione e l’esercizio di impianti solari fotovoltaici di potenza fino a 200 kW”, attuativo dell’art. 10 del Decreto Legge 1° marzo 2022 n. 17/2022 (c. d. Decreto Energia), convertito in Legge n.34/2022, è stato oggetto di una recente, ulteriore, integrazione a seguito della delibera adottata dall’ARERA il 06 dicembre 2022.
La Delibera dell’AREA n. 674 del 06 dicembre 2022, rubricata “Modifiche al Codice Integrato Connessioni attive” dà attuazione al Decreto MiTe del 2 agosto 2022 e stabilisce che a partire dal 1° febbraio 2023, il Modello Unico previsto dal predetto decreto si applicherà per la realizzazione, la connessione e l’esercizio dei pannelli solari fotovoltaici di potenza fino a 200Kw e degli impianti di microcogenerazione FER e CAR fino a 50kWe, nonché alla modifica e al potenziamento dei medesimi impianti.
Per effetto di tale delibera, che semplifica enormemente le procedure per la totale gestione di simili impianti, l’utente finale che intenda procedere ad una della attività descritte (ora ricondotte nell’alveo dell’edilizia libera, sia pure nel rispetto delle prescrizioni imposte dal TU dell’edilizia, dal Codice dei Beni culturali e del paesaggio e dalle disposizioni regolamentari locali), potrà inoltrare la richiesta direttamente online, superando le complesse procedure burocratiche di scambio di informazioni tra il Comune in cui l’immobile è ubicato e il Gestore della rete e del servizio energetico (GSE).
In particolare, nella delibera in commento sono analiticamente indicati i passaggi da rispettare per accedere correttamente alla procedura semplificata.
Nello specifico, l’ARERA prevede che:
• il richiedente (utente finale, già dotato di punto di prelievo attivo) dovrà compilare il Modello Unico semplificato e trasmetterlo via e-mail al gestore di rete competente sul territorio;
• quest’ultimo, protocollata telematicamente l’istanza, procederà alla verifica della correttezza formale della richiesta e della sussistenza dei necessari requisiti di legge;
• ove sia stata riscontrata la conformità alla previsione normativa, l’accoglimento della domanda sarà automatico.
Coerentemente con quanto già stabilito dal Decreto MiTe n. 297/2022, per poter usufruire dell’agevolazione amministrativa, gli interessati devono essere soggetti a richiesta di ritiro dell’energia elettrica da parte del GSE, ivi incluso il ritiro dedicato, o devono cedere l’elettricità prodotta al mercato, mediante sottoscrizione di un contratto di dispacciamento con una controparte diversa dal GSE.
Finalità della procedura, infatti, è proprio la stipula di contratti di ritiro dedicato, scambio sul posto e conferimento dell’energia a un’entità giuridica diversa dal GSE.
Sono esclusi coloro che condividono il punto di connessione con altri e differenti impianti di produzione.
A seguito dell’adozione della delibera da parte dell’ARERA, sul sito del Gestore dei Servizi Energetici sono stati pubblicati i nuovi modelli, che si potranno utilizzare dal 1° febbraio 2023, per la compilazione delle prime due parti del Modello Unico per gli impianti fotovoltaici fino a 200 kW e delle prime due parti per quelli di microcogenerazione FER e CAR fino a 50 kWe.
Il Modello Unico introdotto dal Decreto del MiTe, utilizzabile per la procedura on line utile all’installazione, alla modifica ed al potenziamento degli impianti da fonti rinnovabili oggetto di semplificazione, è costituito da due parti. Nella prima parte, sono indicati i dati da fornire prima dell’inizio dei lavori. Nella seconda, quelli da indicare ad ultimazione degli interventi.
Le informazioni minime che devono comunque essere presenti, sono:
• i dati anagrafici del proprietario dell’immobile o del bene oggetto dell’intervento, ovvero di chi abbia titolo per presentare il Modello;
• l’indirizzo dell’immobile o l’indicazione del luogo in cui si trova la struttura e la descrizione sommaria dell’intervento da effettuare;
• la dichiarazione, da parte del richiedente, di essere in possesso della documentazione rilasciata dal progettista circa la conformità dell’intervento alle regole e alle normative di settore, oltre ai dati funzionali alla connessione e all’accesso al mercato dell’impianto fotovoltaico che si vuole installare.

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• Lug 18, 2023

I balconi aggettanti sono destinati all’utilità del solo appartamento del condòmino che vi ha accesso, non rappresentando alcuna utilità in favore di altre unità immobiliari. Al contrario dei lastrici solari (articolo 1126 del Codice civile), i balconi aggettanti non fungono infatti da copertura per alcuna parte dell’edificio. è per questo motivo che sono considerati di proprietà individuale.
La necessità, o anche la semplice opportunità, di realizzare una grondaia che raccolga e convogli verso le tubature di scarico le acque piovane che cadono sulla superficie del balcone, è connessa all’esistenza stessa del balcone, che arreca utilità a un solo condomino.
Al pari e insieme con il balcone, dunque, la gronda deve considerarsi oggetto di proprietà individuale fino al punto di innesto nelle tubazioni di scarico comuni. Il ripristino della stessa, pertanto, è di competenza del condòmino proprietario del balcone.

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• Lug 14, 2023

La puzza di fumo che proviene dall’appartamento del vicino può costituire un illecito civile, ma anche un reato. Infatti può compromettere la quiete domestica e costringere a cambiare le proprie abitudini per evitare il fastidio.
In una determinata misura le immissioni sono consentite, perché si tratta comunque della libertà personale altrui che non può essere limitata arbitrariamente. Allo stesso tempo, però, anche la libertà dei vicini deve essere tutelata. è quindi necessario capire qual è la soglia entro la quale le immissioni devono essere sopportate, oltre cui si può agire legalmente per ottenere la cessazione e talvolta anche un risarcimento danni.
Il Codice civile, all’articolo 844, spiega che non possono essere impedite le immissioni provenienti dall’abitazione del vicino, a meno che non superino la soglia di normale tollerabilità. Nel termine immissioni sono inclusi: esalazioni; vapori; fumi; odori; rumori; scuotimenti; propagazioni. Il concetto di normale tollerabilità non ha invece un valore prefissato, perché dipende da circostanze specifiche come l’entità e la frequenza del fastidio.
In genere, perché le immissioni siano illecite è sufficiente che la loro portata sia tale da costringere il vicino a cambiare la sua routine per alleviare il fastidio persistente, come costringere a tenere chiuse le finestre, utilizzare ventilatori o depuratori.
Il vicino disturbato può rivolgersi a un avvocato che lo assista durante la causa civile, al termine della quale il giudice può ordinare la cessazione delle immissioni. Allo stesso tempo può essere presentata anche una richiesta di risarcimento danni. Questo per quanto riguarda il profilo civile.
Le immissioni moleste possono costituire anche reato, essenzialmente in due circostanze. La prima, quando il disturbo è percepito da un numero illimitato di persone (reato di disturbo della quiete pubblica previsto dall’articolo 659 del Codice penale, il quale stabilisce l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 309 euro). La seconda circostanza contempla invece i potenziali effetti nocivi delle immissioni. Si tratta del reato di getto pericoloso di cose, previsto dall’articolo 674 del Codice penale, che prevede l’arresto fino a un mese e l’ammenda fino a 206 euro.

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• Redazione
• Lug 12, 2023

La detrazione per l’intervento di sostituzione delle porte interne non è menzionato esplicitamente nella guida dell’Agenzia Entrate, in quanto si tratta generalmente di lavori di modifica ordinaria della casa.
Il bonus ristrutturazione edilizia, però, contempla anche questo intervento.
Pertanto, è ammessa la detrazione IRPEF per la sostituzione delle porte interne quando tali lavori si rendano necessari per il completamento di interventi strutturali che comprendono l’intero edificio o i singoli appartamenti.
In altri termini, la detrazione è ammessa quando la sostituzione delle porte interne all’abitazione rientra negli interventi mirati alla conservazione funzionale dell’organismo edilizio, come il rimpiazzo delle parti degradate.
In particolare, la detrazione per la sostituzione delle porte interne é pari alla metà delle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione, (il 50%) fino a un massimo di 96.000 euro. A fare luce sulla questione è stato il MEF, precisando che in realtà è già dal 2020 che la sostituzione porte interne è ammessa in detrazione.

• amministratore condominiale
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• Redazione
• Lug 3, 2023

L’articolo 1129, primo comma, del Codice civile dispone che, “quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario”.
La nomina dell’amministratore di condominio è dunque obbligatoria quando i partecipanti al condominio siano più di otto. Questo a prescindere dal fatto che nel condominio siano ripartite spese condominiali ordinarie di modesta entità, quali la luce e la pulizia delle scale, o anche altro, o che, addirittura, le spese condominiali ordinarie siano pressoché inesistenti.
Infatti, in presenza di più di otto condòmini, la rappresentanza non può essere attribuita congiuntamente a tutti i condòmini, come avviene nella comunione, ma deve essere attribuita a un amministratore di condominio nell’ambito dei princìpi stabiliti dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.
Si ricorda che in base a tali disposizioni l’amministratore deve possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Si precisa che il diploma di scuola media secondaria di secondo grado, il corso di formazione iniziale e la formazione periodica non sono necessari se l’amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile amministrato.
Si deve infine tener presente che, in presenza di spese ordinarie modeste o inesistenti, i condòmini possono pattuire con l’amministratore un compenso ridotto.

• Redazione
• Lug 3, 2023

La Legge n. 220/2012 (Riforma del condominio), ha consentito la liberalizzazione degli animali in condominio. All’art. 1138 del Codice civile, che riguarda il regolamento di condominio, è stato aggiunto un comma che recita: “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
La materia deve essere contemperata con quanto previsto dalla legge in relazione alla detenzione di animali “selvatici”. In Italia, infatti, possedere specie di animali domestici pericolosi o rientranti in specie protette è vietato e può comportare severe pene, secondo quanto previsto dalla legge n. 150 del 1992. Tale provvedimento contiene sia la disciplina penale relativa all’applicazione della CITIES (Convention on International Trade of Endangered Species), sia le norme su commercio e detenzione di esemplari.
La legge (art. 6, comma 1) vieta a chiunque di commerciare o detenere esemplari vivi di mammiferi e rettili selvatici che possono costituire pericolo per la salute o l’incolumità pubblica, pena l’applicazione di severe sanzioni penali. Il decreto ministeriale del 19 aprile 1996 elenca le specie pericolose e precisa i criteri per stabilire la pericolosità.
La violazione delle prescrizioni può costare, come precisa la legge n. 68/2015, l’arresto da sei mesi a due anni e l’ammenda da euro quindicimila a euro centocinquantamila. Gli animali detenuti illegittimamente sono confiscati.
Tuttavia, come previsto dalla Convenzione CITIES, è consentito detenere alcune specie esotiche (come pappagalli, rettili, scimmie, volpi ecc.), ma solo previa autorizzazione e con un permesso contenente tutti i dati relativi all’animale. Questi documenti vengono rilasciati dal Corpo Forestale dello Stato o dal Ministero dello Sviluppo Economico.
Dunque, nel caso il regolamento non preveda uno specifico divieto, si ritiene consentita la detenzione di tutti gli animali non vietati dalla legge e che non creino un pericolo per la salute e l’incolumità.

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• Redazione
• Giu 30, 2023

• Redazione
• Giu 27, 2023

Dopo la pubblicazione della legge 38/2023 che ha introdotto alcune novità in materia di Superbonus e bonus edilizi, l’Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 10/E del 20 aprile 2023 avente ad oggetto “Qualificazione delle imprese per l’accesso ai benefici di cui agli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 – Articolo 10-bis del decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21 – Certificazione SOA”, attraverso la quale ha fornito ulteriori chiarimenti sulle modifiche previste dall’art. 2-ter in riferimento all’obbligo della certificazione SOA, disciplinata dall’articolo 84 del Codice dei contratti pubblici del 2016.
L’Attestazione SOA è una certificazione che qualifica le imprese ad appaltare lavori di importo rilevante e per i quali è possibile fruire di agevolazioni fiscali. Sostanzialmente la SOA garantisce il possesso da parte dell’impresa di tutti i requisiti previsti dall’attuale normativa in ambito di Contratti Pubblici di lavoro ed è stata creata con l’obiettivo di contrastare le frodi in ambito di riqualificazione del patrimonio edilizio.
La novità è che mentre prima l’obbligo di Attestazione SOA era previsto solo negli appalti pubblici e per i lavori di ricostruzione nelle aree colpite dal sisma, adesso l’Attestazione SOA è diventata obbligatoria anche per i lavori privati per i quali si intende fruire di Superbonus o altri bonus edilizi di importo superiore a 516.000 euro.
Difatti, in merito a tale obbligo, la Circolare n. 10/E del 20 aprile 2023 chiarisce che: “A decorrere dal 1° gennaio 2023 e fino al 30 giugno 2023, ai fini del riconoscimento degli incentivi fiscali, di cui agli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio, l’esecuzione dei lavori di importo superiore a 516.000 euro deve essere affidata a:
a) imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, della occorrente certificazione SOA, ai sensi dell’articolo 84 del Codice dei contratti pubblici;
b) imprese che, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, documentano al committente ovvero all’impresa subappaltante l’avvenuta sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio della predetta certificazione.”
Inoltre, dal 1° luglio 2023, quindi al termine di questa fase transitoria, per poter beneficiare dei citati incentivi fiscali, l’esecuzione dei lavori di importo superiore a 516.000 euro deve essere affidata esclusivamente alle imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto o subappalto, della certificazione SOA.
Riguardo la decorrenza dell’obbligo di certificazione SOA, la Circolare chiarisce che per i lavori in corso di esecuzione al 21 maggio 2022 e per i contratti stipulati prima di tale data, ai fini della fruizione di Superbonus e altri bonus edilizi, non è richiesto il rispetto delle condizioni previste dai commi 1 e 2 dell’articolo 10-bis, ovvero avvio procedura SOA e attestazione SOA, anche successivamente al 1° luglio 2023.
Diversamente, per i contratti di appalto e subappalto stipulati a decorrere dal 21 maggio 2022 e fino al 31 dicembre 2022, relativi a lavori che si protraggono oltre il 31 dicembre 2022, è necessario, sempre ai fini del riconoscimento degli incentivi fiscali, acquisire la certificazione SOA, per lavori di importo superiore a 516.000 euro o, almeno, documentare l’avvenuta sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio dell’attestazione. A tal proposito, l’Agenzia chiarisce che: “Per i suddetti contratti, secondo quanto previsto nell’articolo 2-ter, comma 1, lettera d), n. 1), del d.l. n. 11 del 2023 le “condizioni SOA” si considerano soddisfatte se la titolarità della occorrente qualificazione SOA o del contratto stipulato con l’ente certificatore per il suo rilascio avviene entro il 1° gennaio 2023 e non necessariamente già alla data di sottoscrizione del contratto di appalto o subappalto, considerato che la norma richiede tali condizioni a decorrere dal 1° gennaio 2023.”
Per quanto concerne i contratti di appalto e subappalto stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2023, al momento della stipula del contratto stesso è necessaria la certificazione SOA o l’avvenuta sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio dell’attestazione. Anche in questo caso la detrazione relativa alle spese sostenute a decorrere dal 1° luglio 2023 è subordinata al rilascio dell’attestazione.
Riguardo l’ambito applicativo, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che le condizioni SOA riguardano sia la fruizione della detrazione e sia l’esercizio delle opzioni sconto in fattura e cessione del credito, relative a Superbonus e agli altri bonus edilizi.
Le condizioni SOA non sono applicabili, invece, alle spese riguardanti l’acquisto delle unità immobiliari in edifici ristrutturati da imprese (art. 16-bis, co. 3, del TUIR) e quelle legate al Sismabonus acquisti (art. 16, co. 1-septies, del D.L. n. 63/2013).
Infine, la Circolare specifica anche che il riferimento all’esecuzione di lavori di importo superiore a 516.000 euro si deve intendere al netto dell’IVA e il limite di 516.000 euro deve essere calcolato considerando singolarmente ciascun contratto di appalto e ciascun contratto di subappalto.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI