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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Superbonus addio, costi pubblici enormi per benefici minimi

Gli immobili che dal luglio 2020 hanno beneficiato del Superbonus sono stati poco meno di 500mila. Considerando che in Italia gli edifici residenziali sono circa 12,2 milioni, la misura ha interessato solo il 4 per cento del totale degli immobili ad uso abitativo presenti nel Paese.

A fare i conti è la CGIA di Mestre, che ha espresso una valutazione fortemente critica del Superbonus, ritenendo che gli enormi costi non sono giustificati dai benefici ottenuti. La misura non solo ha fallito nel raggiungere una fetta significativa del patrimonio immobiliare italiano, ma ha anche mancato un’opportunità unica per migliorare il benessere delle famiglie più vulnerabili.

Grazie alle misure restrittive imposte per legge in questi ultimi due anni, l’effetto negativo del Super Ecobonus 110% sui nostri conti pubblici si è quasi esaurito.

In linea generale, secondo l’Ufficio Studi dell’Associazione Artigiani e Piccole Imprese Mestre, con il cosiddetto 110 per cento lo Stato ha speso una cifra spaventosa, migliorando l’efficienza energetica di una quota infinitesima di edifici presenti nel Paese.

Inoltre, stando alle prime indiscrezioni, sembrerebbe aver favorito maggiormente i proprietari di immobili con una buona, quando non addirittura elevata, capacità di reddito, anziché rivolgersi in via prioritaria alle famiglie meno abbienti che, in linea di massima, presentano una probabilità maggiore di risiedere in abitazioni in cattivo stato di conservazione e con un livello di efficienza energetica molto basso.

Non tutti, inoltre, concordano nel ritenere che il Super Ecobonus 110% contribuirà in misura importante ad abbattere le emissioni di inquinanti. Ancorché non ci siano valutazioni scientifiche rigorose sotto il profilo ambientale, l’abbattimento di Co2 sarebbe molto contenuto.

Secondo la Banca d’Italia, le prime evidenze dimostrerebbero che nello scenario migliore i benefici ambientali del Superbonus compenserebbero i costi finanziari sostenuti in quasi 40 anni. Non solo. Alcuni esperti internazionali sostengono che la riduzione delle emissioni ottenuta con l’applicazione del Superbonus poteva essere maggiore se si fosse incentivata l’elettrificazione dei sistemi di riscaldamento degli ambienti, la cottura di cibi e la produzione di acqua sanitaria. Insomma, in alternativa al gas-metano, sarebbe consigliabile utilizzare vettori elettrici (come le pompe di calore e le piastre a induzione), che sono significativamente più efficienti delle tecnologie che impiegano fonti fossili.

Chi ha voluto questo provvedimento continua comunque a difenderlo, sostenendo che non si debba guardare solo alla spesa di cui lo Stato si è fatto carico fino ad ora, ma anche agli effetti economici positivi che esso ha generato.
Vale a dire più gettito (Irpef, Ires, Iva, etc.), più occupazione, più Pil, più risparmio energetico e meno emissioni di inquinanti. È un’obiezione legittima che, tuttavia, è facilmente confutabile dalla tesi che se invece di ricorrere al Superbonus per incentivare quasi esclusivamente gli interventi di edilizia privata ci fossimo avvalsi di questa misura per demolire e ricostruire solo gli edifici residenziali pubblici, le conseguenze appena richiamate dai “sostenitori” del 110 per cento sarebbero state praticamente le stesse. Con 123 miliardi di euro avremmo teoricamente potuto costruire 1,2 milioni di alloggi pubblici, 400mila in più di quanti sono presenti nel Paese. Con una differenza sostanziale: nel secondo caso avremmo compiuto un’azione di giustizia sociale che la misura attualmente in vigore ha paurosamente disatteso.

Al 31 agosto scorso, gli interventi di ristrutturazione ed efficientamento edilizio realizzati per mezzo del Superbonus sfiorano le 500mila unità (precisamente 496.315). Nonostante gli oneri a carico dello Stato siano pari a 123 miliardi di euro, solo il 4,1 per cento del totale degli edifici residenziali presenti nel Paese è stato interessato dall’agevolazione fiscale.

A livello regionale, è il Veneto ad aver registrato il ricorso più numeroso al 110 per cento. Con 59.652 asseverazioni depositate, l’incidenza percentuale di queste ultime sul numero degli edifici residenziali esistenti è stata pari al 5,6 per cento. Seguono l’Emilia-Romagna con 44.438 asseverazioni e un’incidenza del 5,4 per cento, il Trentino-Alto Adige con 11.342 interventi e sempre con un tasso del 5,4 per cento, la Lombardia con 78.125 asseverazioni e un’incidenza del 5,2 e il Lazio con 38.532 operazioni e anch’essa con una incidenza del 5,2 per cento. In Piemonte sono state registrate 36.042 asseverazioni, pari a un’incidenza del 3,8 per cento. Per contro, a “snobbare” l’incentivo sono state le regioni del Mezzogiorno: Molise e Puglia, ad esempio, hanno interessato solo il 2,9 per cento dei propri edifici residenziali, la Calabria il 2,6 per cento e la Sicilia solo il 2,2 per cento.

Ogni intervento è costato mediamente 247.800 euro. Sempre a livello nazionale, l’onere medio per edificio residenziale a carico dello Stato è stato di 247.819 euro. Il picco massimo lo ha raggiunto la Valle d’Aosta con 401.040 euro per immobile. Seguono la Basilicata con 299.963 euro, la Liguria con 298.314 euro, la Lombardia con 296.107 euro e la Campania con 294.679 euro. Il Piemonte si trova a metà classifica con 252.342 euro. Chiudono la graduatoria il Veneto con un costo medio per intervento di 194.913 euro per edificio, la Sardegna con 187.440 e, infine, la Toscana con 182.919 euro.

Confronto tra le agevolazioni adottate dall’Italia e quelle in vigore negli altri Paesi

Bankitalia, nel rapporto “Il miglioramento dell’efficienza energetica delle abitazioni in Italia”, ha realizzato un confronto tra gli incentivi fiscali e i sussidi per la riqualificazione energetica adottati in Italia e quelli attivi negli altri Paesi.

Nel confronto con i maggiori Paesi, il sistema di incentivi fiscali in Italia, anche non considerando il Superbonus, risulta particolarmente generoso, sia in termini di misura del beneficio (percentuali di detrazione e massimali), sia per il perimetro degli immobili e degli interventi agevolati.

In particolare, all’estero, le detrazioni fiscali e i crediti d’imposta sono poco frequenti, riservati nella maggior parte dei casi alle abitazioni principali e fruibili solo dai proprietari. In Italia, invece, questo tipo di incentivi si estende a tutte le tipologie di abitazioni e a chiunque abbia titolo per occuparle (quindi anche agli inquilini). D’altro canto, sotto il profilo IVA, l’Italia prevede forme di incentivazione mirate all’efficientamento energetico più limitate rispetto a quelle presenti negli altri Paesi.

Infine, mentre in Italia il ricorso a forme di trasferimenti monetari diretti è minoritario, in altri Paesi questa sembra essere l’opzione prevalente.

La ragione di questa differenza potrebbe essere in larga parte riconducibile al fatto che nelle giurisdizioni estere si dia maggiore importanza alla finalità di raggiungere le famiglie meno abbienti, una platea circoscritta di beneficiari che rende amministrativamente più agevole l’erogazione di un beneficio in forma di sussidio.
L’aliquota del 110% accordata con il “Superbonus” ha rappresentato un unicum nel panorama internazionale. Essa, unitamente alla possibilità dello sconto in fattura o della cessione del credito, ha indubbiamente costituito un volano senza precedenti dei lavori di riqualificazione energetica, stimolando investimenti addizionali con impatti macroeconomici non trascurabili, che tuttavia ha prodotto criticità sotto molteplici aspetti, in primis sotto il profilo delle finanze pubbliche.

Germania
In Germania, nell’ambito del Climate Action Programme 2030, nel 2020 è stata introdotta una detrazione fiscale (20% dei costi dei lavori in tre anni); è inoltre soppressa l’IVA sull’installazione di pannelli solari. Vi sono dall’inizio degli anni 2000 (e sono stati potenziati a partire dal 2016) anche sussidi per il miglioramento dell’efficienza energetica dei sistemi domestici di riscaldamento e refrigerazione.

Francia
In Francia, il credito d’imposta per la transizione energetica (15-30% su determinati lavori), in vigore fino al 2020, è stato integralmente sostituito nel 2021 da un programma di incentivi erogati sotto forma di sussidi (Ma Prime Renov); è inoltre riconosciuta un’aliquota IVA del 5,5% sugli interventi di riqualificazione energetica (su immobili posseduti da almeno due anni). Un elemento interessante di Ma Prime Renov è che per ottenere il sussidio è necessaria l’asseverazione anche ex post, da parte di esperti indipendenti, dell’effettivo impatto dell’intervento di efficientamento. L’ammontare del sussidio è di mille euro per i sistemi di riscaldamento e di 8mila per l’installazione di pannelli solari.

Stati Uniti
Negli Stati Uniti sono previsti una detrazione fiscale per l’efficientamento energetico e un credito d’imposta (entrambi nella misura del 30%) per impianti che producono energia rinnovabile, con limiti variabili a seconda della tipologia di lavori. È altresì in vigore da molti anni (anche se i fondi a esso destinati si sono ridotti nel tempo) il Weatherization Assistance Program (WAP): un sistema di sussidi rivolto alle famiglie più povere, finanziato dal Bilancio Federale ma gestito dagli Stati, volto a incentivare l’efficientamento energetico delle abitazioni.

Regno Unito
Nel Regno Unito non sono presenti agevolazioni fiscali di rilievo per quanto riguarda le imposte sul reddito; fino al 2027 un’aliquota IVA dello 0% è applicata su specifici materiali e interventi di miglioramento energetico degli edifici. Vi è invece un sussidio di 5mila sterline per famiglia che viene raddoppiato nel caso delle famiglie a basso reddito.

Il taglio ai bonus fiscali per le ristrutturazioni provocherà danni a cascata

Una bastonata sui proprietari di casa per milioni di famiglie italiane, la riduzione prevista con la Legge di Bilancio 2025 alle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni e il risparmio energetico.

Ma questo non è un dato caro al Governo, che nella Legge di Bilancio per il 2025 ha suonato il de profundis per le agevolazioni fiscali sui lavori di recupero edilizio e il risparmio energetico, senza alcuna contropartita.
La riduzione rapida delle aliquote di detrazione (36% nel 2025 e 30% nel 2026 e 2027) e dei tetti di spesa (da 96mila a 48mila Euro) non costringerà solo i proprietari a rinunciare a rendere gli immobili più salubri e meno energivori ma produrrà effetti deleteri sul comparto edilizio, favorendo il ricorso al nero e facendo calare il gettito fiscale.

Non si può che commentare così – spiega il Presidente Nazionale dell’U.P.P.I. Fabio Pucci – una legge di Bilancio che, tra l’altro, a fronte dell’impegno gravosissimo per la transizione green (che attualmente non vede alcun intervento pubblico di sistema), costringe i proprietari ad acquistare le costose pompe di calore perché le caldaie a gas, dal 2025, sono bandite, nonostante gli enormi sviluppi tecnologici del settore che consentono ormai consumi ridotti.

Con una modesta percentuale di quanto stanziato in più nel 2025 per la Difesa si sarebbe potuto risanare le decine di migliaia di abitazioni ed immetterle sul mercato delle locazioni.

Ma non basta: a fronte del problema degli affitti a lavoratori e studenti fuori sede, sempre più fuori controllo, non è stata neppure presa in considerazione la proposta avanzata dall’U.P.P.I. di accordi territoriali per risanare abitazioni semplificando le procedure edilizie e di concedere bonus fiscali a fronte di canoni ragionevoli.

Una logica che non va solo contro i piccoli proprietari e che dimostra la necessità di una politica sulla casa a cui questo Governo dovrà dare un impulso decisivo altrimenti i danni di questa scelta miope e frettolosa si vedranno presto.

Ma nel frattempo va fatta una riflessione seria su cosa il Parlamento vorrà fare per un bene di cui tutti hanno bisogno: un tetto sulla testa.

A cura di: dr. Jean-Claude MOCHET, Segretario Generale U.P.P.I. – avv. Fabio PUCCI, Presidente Nazionale U.P.P.I.

Via libera al Testo Unico sulle fonti di energia rinnovabile

Lunedì 25 novembre il Consiglio dei Ministri ha approvato il Testo Unico sulle Rinnovabili, ovvero il testo che disciplina i regimi amministrativi per la produzione di energia da FER (Fonti di Energia Rinnovabile).

Tale provvedimento mira a creare un quadro normativo coordinato in relazione alla produzione di energia sostenibile, così da favorire una semplificazione delle procedure amministrative e snellire le procedure per la costruzione e l’esercizio degli impianti di energia da fonti rinnovabili. Rispetto alla versione approvata in via preliminare ad agosto, che aveva fatto molto discutere destando non poche preoccupazioni agli operatori del settore, il testo approvato ha subito svariate modifiche.

Il provvedimento definitivo, composto da 15 articoli, è entrato in vigore il 30 dicembre 2024 e tra le modifiche introdotte quella più importante riguarda i tre regimi amministrativi, ideati per garantire celerità e omogeneità su tutto il territorio nazionale, nonché la riduzione degli oneri burocratici.

I tre regimi amministrativi per l’installazione degli impianti sono: Attività Libera, Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) e Autorizzazione Unica.

Per quanto concerne l’Attività Libera, questa è riservata a interventi di modesto impatto e non prevede, quindi, alcuna autorizzazione o comunicazione. Si tratta di impianti fotovoltaici a 12 MW su coperture esistenti o agrivoltaici fino a 5MW, purché non localizzati in aree vincolate o su beni tutelati.

La Procedura Amministrativa Semplificata (PAS) è applicabile, invece, a interventi di media grandezza, come gli impianti che superano 1MW di potenza ma che non richiedono modifiche urbanistiche o infrastrutturali.

Pertanto è necessario che il proponente abbia la disponibilità delle superfici per l’installazione dell’impianto e tale impianto deve essere conforme agli strumenti urbanistici adottati.

Sempre per quanto riguarda la PAS, sarà necessario presentare tra i vari documenti anche una relazione relativa ai criteri progettuali utilizzati ai fini dell’osservanza del principio della minimizzazione dell’impatto territoriale o paesaggistico e l‘impegno al ripristino dei luoghi a seguito della dismissione dell’impianto.

Per quanto concerne gli interventi rientranti nell’Autorizzazione Unica, è necessario chiarire che tale categoria è riservata a interventi di maggiore complessità tecnica o impatto ambientale. Tale regime prevede che la richiesta venga presentata alla Regione competente per impianti sotto i 300 MW, per impianti che invece superano questa soglia la richiesta va presentata al Ministero dell’Ambiente che è l’unico ente competente, invece, per gli impianti off-shore. Tale provvedimento deve contenere anche l’obbligo al ripristino dello stato dei luoghi una volta dismesso l’impianto (con analisi dei costi) e richiede l’intesa con le Regioni interessate.

Sia le Regioni che gli Enti Locali hanno 180 giorni di tempo per adeguarsi ai principi del Testo Unico e per attuare, quindi, i nuovi regimi amministrativi. In attesa di tale adeguamento, ci sarà un periodo transitorio in cui continueranno ad essere applicate le normative previgenti.

Il Testo Unico FER introduce anche le zone di accelerazione, ovvero aree disponibili per l’installazione di impianti che il GSE (Gestore dei Servizi Energetici), dovrà individuare entro il 21 maggio 2025.

Tra le novità introdotte ci sono anche i progetti di revamping e repowering. Il primo si concentra sull’ammodernamento tecnologico senza alterare la capacità produttiva, il secondo punta a incrementare la potenza installata attraverso l’adozione di tecnologie innovative o modifiche strutturali parziali per migliorare le prestazioni degli impianti di energia rinnovabile esistenti. Per entrambi i progetti, il Testo Unico semplifica le procedure.

Entro il 2025, verrà inoltre creato uno sportello unico digitale utile a centralizzare le procedure amministrative e ottenere le autorizzazioni necessarie, inoltre, il provvedimento introduce anche un sistema sanzionatorio per chi realizza o gestisce impianti senza le necessarie autorizzazioni o comunque in modo difforme rispetto alle normative. L’importo delle sanzioni varia a seconda della gravità dell’infrazione.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Assemblea condominiale e nomina del presidente e del segretario

Il legislatore, nella Legge di riforma del condominio del 2012, si è “dimenticato” delle due figure del Presidente e del Segretario dell’assemblea. Spesso fortunatamente supplisce il regolamento. Nel caso ci fossero più candidati nei due ruoli, le nomine devono essere effettuate senza considerare i millesimi di proprietà o, invece, considerando i millesimi di proprietà, ovvero, come avviene per quasi tutte le spese ordinarie o straordinarie?

Durante lo svolgimento delle assemblee condominiali compaiono due figure di fondamentale importanza: il Presidente ed il Segretario, sebbene nessuna norma preveda e disciplini detti ruoli.

Di solito il Presidente è uno dei condòmini, mentre l’incarico di Segretario può essere affidato, per consuetudine, anche all’amministratore. Infatti il compito del Segretario è semplicemente quello di redigere materialmente il verbale dell’assemblea, in teoria sotto dettatura del Presidente.

Secondo la giurisprudenza, le cariche di Presidente e Segretario possono essere ricoperte da qualsiasi condòmino, oppure anche da un estraneo.

Infatti, in assenza di una precisa disposizione normativa dettata in tema di nomina del Presidente dell’assemblea condominiale, deve essere riconosciuta all’assemblea stessa la facoltà di nominare un soggetto, non necessariamente condòmino, con funzione di sovraordinazione al corretto ed ordinato svolgimento delle attività (Corte d’Appello di Catanzaro, 6 maggio 2023, n. 572).

Oltre a questo, i giudici hanno osservato che la nomina del Presidente e del Segretario dell’assemblea di condominio non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge.

Di conseguenza, la mancata nomina di un Presidente e di un Segretario, o l’eventuale irregolarità relativa ad essa, non comportano invalidità delle delibere assembleari (Corte d’Appello di Milano, 14 luglio 2023, n. 2320).

Eventuali vizi relativi alla nomina del Segretario e del Presidente risultano inidonee a determinare l’invalidità delle delibere assembleari non concretando vizi procedimentali al pari, ad esempio, del difetto di convocazione o della mancanza dei quorum costitutivi e deliberativi (Trib. Roma, 30 novembre 2020, n. 17028).

La revoca giudiziale dell’amministratore e la mediazione

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Riparazione delle porte e competenza delle spese tra inquilino e proprietario

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L’informativa da consegnare ai soggetti interessati da parte dell’amministratore del condominio

Con l’entrata in vigore del Regolamento Europeo – G.D.P.R., un tema di assoluto rilievo riguarda i diritti degli interessati disciplinati dagli articoli 12 e seguenti.

In particolare, nel presente articolo, vogliamo approfondire il diritto di ottenere informazioni sulle modalità di trattamento dei dati.

Una delle condizioni essenziali per rendere un trattamento lecito è che questo sia trasparente ovvero, come esplicitato dall’articolo 12, G.D.P.R., all’interessato devono essere fornite tutte le informazioni necessarie a comprendere il perché ed il come il Titolare del trattamento si appresta a trattare i dati personali.

L’informativa deve essere redatta per iscritto, ma può essere data anche con altri mezzi o, su richiesta dell’Interessato, anche verbalmente, a patto che si possa dare prova dell’identità dell’interessato.

Articolo 12

Informazioni, comunicazioni e modalità trasparenti per l’esercizio dei diritti dell’interessato

Il titolare del trattamento adotta misure appropriate per fornire all’interessato tutte le informazioni di cui agli articoli 13 e 14 e le comunicazioni di cui agli articoli da 15 a 22 e all’articolo 34 relative al trattamento in forma concisa, trasparente, intelligibile e facilmente accessibile, con un linguaggio semplice e chiaro, in particolare nel caso di informazioni destinate specificamente ai minori. Le informazioni sono fornite per iscritto o con altri mezzi, anche, se del caso, con mezzi elettronici. Se richiesto dall’interessato, le informazioni possono essere fornite oralmente, purché sia comprovata con altri mezzi l’identità dell’interessato.

Il titolare del trattamento agevola l’esercizio dei diritti dell’interessato ai sensi degli articoli da 15 a 22. Nei casi di cui all’articolo 11, paragrafo 2, il titolare del trattamento non può rifiutare di soddisfare la richiesta dell’interessato al fine di esercitare i suoi diritti ai sensi degli articoli da 15 a 22, salvo che il titolare del trattamento dimostri che non è in grado di identificare l’interessato.

Il titolare del trattamento fornisce all’interessato le informazioni relative all’azione intrapresa riguardo a una richiesta ai sensi degli articoli da 15 a 22 senza ingiustificato ritardo e, comunque, al più tardi entro un mese dal ricevimento della richiesta stessa. Tale termine può essere prorogato di due mesi, se necessario, tenuto conto della complessità e del numero delle richieste. Il titolare del trattamento informa l’interessato di tale proroga, e dei motivi del ritardo, entro un mese dal ricevimento della richiesta. Se l’interessato presenta la richiesta mediante mezzi elettronici, le informazioni sono fornite, ove possibile, con mezzi elettronici, salvo diversa indicazione dell’interessato.

Se non ottempera alla richiesta dell’interessato, il titolare del trattamento informa l’interessato senza ritardo, e al più tardi entro un mese dal ricevimento della richiesta, dei motivi dell’inottemperanza e della possibilità di proporre reclamo a un’autorità di controllo e di proporre ricorso giurisdizionale.

Le informazioni fornite ai sensi degli articoli 13 e 14 ed eventuali comunicazioni e azioni intraprese ai sensi degli articoli da 15 a 22 e dell’articolo 34 sono gratuite. Se le richieste dell’interessato sono manifestamente infondate o eccessive, in particolare per il loro carattere ripetitivo, il titolare del trattamento può:

• addebitare un contributo spese ragionevole tenendo conto dei costi amministrativi sostenuti per fornire le informazioni o la comunicazione o intraprendere l’azione richiesta; oppure

• rifiutare di soddisfare la richiesta.

Incombe al titolare del trattamento l’onere di dimostrare il carattere manifestamente infondato o eccessivo della richiesta.

Fatto salvo l’articolo 11, qualora il titolare del trattamento nutra ragionevoli dubbi circa l’identità della persona fisica che presenta la richiesta di cui agli articoli da 15 a 21, può richiedere ulteriori informazioni necessarie per confermare l’identità dell’interessato.

Le informazioni da fornire agli interessati a norma degli articoli 13 e 14 possono essere fornite in combinazione con icone standardizzate per dare, in modo facilmente visibile, intelligibile e chiaramente leggibile, un quadro d’insieme del trattamento previsto. Se presentate elettronicamente, le icone sono leggibili da dispositivo automatico.

Alla Commissione è conferito il potere di adottare atti delegati conformemente all’articolo 92 al fine di stabilire le informazioni da presentare sotto forma di icona e le procedure per fornire icone standardizzate.

L’articolo 12, quindi, sancisce che il titolare del trattamento metta a disposizione dell’interessato tutte le informazioni previste negli articoli successivi e che lo faccia in forma concisa, trasparente, facilmente accessibile e intelligibile.

L’articolo 12 prevede inoltre che il titolare del trattamento non possa rifiutare di dare seguito all’esercizio dei propri diritti da parte degli interessati e fissa il tempo massimo per il riscontro delle richieste ad un mese, salvo un’ulteriore proroga di due mesi in caso di particolare complessità o di elevato numero di richieste.
Il titolare del trattamento dovrà comunque informare l’interessato di tale proroga.

I successivi articoli 13 e 14 elencano in modo tassativo il contenuto dell’informativa.
L’articolo 13, in particolare, si riferisce ai dati personali raccolti presso l’interessato, mentre l’articolo 14 ai dati non raccolti presso l’interessato.

L’articolo 13 prevede necessariamente le seguenti informazioni:
• identità e dati di contatto del titolare;
• dati di contatto del DPO, se nominato;
• finalità del trattamento e Base Giuridica;
• se la Base Giuridica è il legittimo interesse, quale sia questo interesse destinatari o categorie di destinatari cui il titolare comunicherà i dati personali;
• se realizzata, presenza del trasferimento extra UE dei dati, secondo Decisione di Adeguatezza o secondo le altre misure previste dagli articoli 46 G.D.P.R. e segg., i mezzi per ottenere copia di tali dati o il luogo ove sono disponibili;
• tempi di conservazione o criteri per determinarli;
• diritti dell’interessato, compresa la possibilità di revocare il consenso laddove il trattamento sia basato sullo stesso;
• diritto di proporre reclamo all’Autorità di Controllo competente;
• obbligo legale o contrattuale di comunicare i dati oppure necessità di acquisirli per la conclusione di un contratto e conseguenze della mancata comunicazione;
• se eseguiti, presenza di un processo decisionale automatizzato o di profilazione e informazioni significative sulla logica utilizzata e l’importanza e le conseguenze previste da tale trattamento per l’interessato.

Se il titolare ottiene i dati non dall’interessato, ma da altro soggetto o da altre risorse, dovrà anche comunicare all’interessato dove ha reperito i dati o il soggetto che li ha comunicati, menzionando anche che i dati sono stati tratti da fonte accessibile al pubblico.

L’informativa deve essere consegnata agli interessati prima dell’inizio del trattamento e deve essere redatta con l’utilizzo di un linguaggio semplice e chiaro.

Si evidenzia che è inutile redigere un’informativa che riporti pedissequamente quanto indicato dall’articolo 13, perché ciascun titolare esegue un trattamento specifico verso specifiche categorie di interessati, per cui copiare il testo del GDPR o di un altro titolare equivale a non essersi adeguati al G.D.P.R.

Nel caso dell’amministratore di condominio, tali disposizioni si traducono con la necessità di fornire ai propri interessati e agli interessati del condominio le informative idonee prima di iniziare il trattamento dei dati e, nel caso esercizio di uno dei propri diritti da parte di uno di questi interessati, l’amministratore dovrà darvi riscontro nei tempi sopra descritti.

In particolare, nel caso dell’amministratore di condominio, dovranno essere predisposte ad esempio:
• Informativa per i dipendenti dello studio e del condominio,
• Informativa per i condomini, in qualità di interessati,
• Informativa per i clienti e i fornitori,
• Informativa per i richiedenti impiego,
• Informative per il sito internet.

A cura di: Dott. Marco MASSAVELLI – Consulente e formatore privacy

Pensare il condominio con schemi nuovi: “L’amministratore saggio”

Che stiamo vivendo una fase di profonda trasformazione è sotto gli occhi di tutti. Che questa trasformazione investa anche un istituto all’apparenza monolitico come quello del “condominio” è un dettaglio sul quale in pochi si soffermano.

Eppure i vecchi modelli si stanno dissolvendo mentre quelli che dovrebbero prenderne il posto faticano a delinearsi con chiarezza all’orizzonte. Come uscire da questa fase transitoria?

Secondo Luigi Rinzivillo servono schemi nuovi e soprattutto una nuova figura, che possa percorrere con successo la strada verso il futuro: quello de “L’amministratore saggio” che l’autore delinea in un libro edito da Egea.

L’Italia è uno dei Paesi avanzati con il più alto numero di proprietari di casa. Il 70,8% delle famiglie italiane è proprietaria della casa in cui vive, il 20,5% vive in affitto e l’8,7% ha una casa in usufrutto o a titolo gratuito. Il 28% delle famiglie proprietarie possiede altri immobili di proprietà. Risultato diretto del grande numero di immobili di proprietà è l’alto numero di condomini. Il condominio, fenomeno tipicamente italiano, nasce infatti “automaticamente” nel momento in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o a più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano. In Italia si stima esistano un milione di condomini nei quali vivono 14 milioni di famiglie, ovvero il 52,6% della popolazione. Per comprendere la portata del fenomeno basti pensare che la media europea è del 46%. «Meglio» di noi sono Lettonia (66%), Spagna (65%), Estonia (62%) e Grecia (61%).

Eppure, una vera e propria cultura dell’amministrazione condominiale stenta a decollare. Se è vero che in Italia ci sono 250.000 amministratori di condominio, solo 50.000 tra questi sono professionisti. Amministratore condominiale per lavoro e per passione, nonché erede di una tradizione famigliare quasi centenaria, che affonda le sue radici nel 1924, Rinzivillo auspica che le cose possano cambiare.

Il libro non è soltanto una cassetta degli attrezzi per gli amministratori di condominio di oggi e di domani – e, perché no, per i condomini più partecipi delle sorti del loro stabile – ma soprattutto l’illustrazione di una nuova visione della figura professionale in questione. Un amministratore, insomma, che sappia essere equilibrista, manager e leader, comunicatore e, soprattutto, saggio, dotato di una visione umano-centrica e capace di innescare circoli virtuosi dai quali si generano benefici per collaboratori, condomini e società. Anche in tema di sostenibilità.

Si sente spesso parlare di Corporate Social Responsibility (CSR) e di ESG, concetti in grado di modificare le scelte strategiche e la comunicazione di molte aziende e organizzazioni. Purtroppo, rileva Rinzivillo, nella vita condominiale non si sta mostrando la stessa attenzione ad acquisire una sempre maggiore responsabilità all’impatto sociale e ambientale, nonostante gli edifici siano causa del 40% delle emissioni di anidride carbonica (CO2) totale emessa. Se per le imprese un approccio strategico nei confronti del tema della responsabilità sociale è importante per la propria competitività, per il condominio riveste un ruolo fondamentale ai fini della valorizzazione dell’immobile. Affrontare il tema della CSR, insomma, sarebbe nell’interesse del condominio e della società.

Il cuore del libro di Rinzivillo, in fondo, batte proprio qui: il quel “bene comune” che non rappresenta solamente la somma dei singoli, ma la moltiplicazione del loro valore, senza che nessuna delle singole parti venga lasciata indietro. “L’amministratore saggio”, spiega Rinzivillo, “è colui che sa valutare ciò che è bene fare nel contesto in cui opera, intraprendendo le azioni migliori per giovare al bene comune”. Attraverso una saggezza pratica – plasmata dai valori, dall’etica e dalla morale – il “nuovo” amministratore potrà convincere i condomini a seguirlo verso un condominio a misura di futuro: aperto – in cui la partecipazione sia fonte di nuove idee e opportunità, non dei tristemente celebri conflitti – e guidato da uno spirito di gruppo, sostenibile e con un impatto (positivo) sulla realtà che lo circonda.

“Auspico di vedere”, scrive Rinzivillo, “sempre più «professionisti» che sappiano reinterpretare il proprio posizionamento e passare dall’essere solo reattivi a proattivi. Amministratori saggi che valutino ciò che è bene fare, qui e ora, e intraprendano le azioni migliori per giovare al bene comune. È necessario che il condominio diventi un luogo di civiltà e civilizzante. Lo sarà nella misura in cui, amministratori e condomini, riescano a decidere «qui e ora», con una visione chiara, senza pregiudizi, cercando di realizzare il futuro che si immaginano, anche mediante relazioni intersoggettive in cui si condividono sentimenti, emozioni e pensieri. Incentivando le persone a coltivare uno scopo più alto, identificato nel bene comune”.

Le regole da rispettare per l’installazione del climatizzatore in condominio

climatizzatore

Per quanto riguarda l’installazione di un condizionatore in condominio, è necessario sapere che vi sono regole specifiche alle quali attenersi.

In primis, è necessario verificare se nel proprio Comune di residenza vi siano eventuali divieti o restrizioni particolari, ad esempio autorizzazioni necessarie o distanze specifiche da rispettare per il posizionamento dell’unità esterna del condizionatore.

Generalmente, le regole più stringenti in tal senso riguardano soprattutto gli edifici storici o comunque gli edifici siti nei centri storici, proprio perché l’obiettivo principale è quello di salvaguardarne l’armonia architettonica e il decoro.

Una volta accertato questo punto, prima di installare un condizionatore in condominio è necessario consultare il regolamento condominiale, poiché all’interno del regolamento condominiale è possibile che vi siano divieti specifici o comunque caratteristiche da dover rispettare.

A tal proposito è utile ricordare che il regolamento condominiale contrattuale è quello accettato dai singoli condòmini al momento dell’acquisto della loro unità immobiliare e può, ad esempio, stabilire il posizionamento dell’unità esterna del condizionatore.

Ciò detto, è importante evidenziare che di norma per l’installazione di un condizionatore non occorre fare richiesta al condominio e non è necessario un voto dell’assemblea per autorizzare il singolo condomino a procedere con l’installazione di un impianto di climatizzazione, l’importante è che vengano comunque rispettate le regole stabilite.

Tuttavia, onde evitare successive contestazioni, è consigliabile, prima di iniziare i lavori, comunicare all’amministratore di condominio la propria intenzione, informandolo sul tipo di impianto che s’intende adottare per valutare insieme quale sarebbe la soluzione meno impattante in termini di decoro architettonico e rumorosità.

Proprio a proposito dell’emissione di rumori molesti, se l’impianto di climatizzazione diventa fonte di disturbo per i condòmini vicini, causando delle immissioni acustiche superiori alla “normale tollerabilità”, si potrà incorrere alla rimozione obbligatoria, così come stabilito dall’art. 844 del codice civile.

Per quanto concerne le distanze minime da rispettare per installare un condizionatore, è necessario preservare il diritto di veduta di tutti i condòmini, pertanto bisogna prendere in considerazione sia le distanze in verticale che quelle in orizzontale. A tal proposito, la normativa prevede una distanza minima di almeno 1,5 metri per non interferire con le vedute panoramiche degli altri condòmini.

Infine, un ulteriore e importante aspetto da considerare è quello inerente alla sicurezza, ovvero l’impianto di climatizzazione deve necessariamente essere posizionato in modo da non ledere la sicurezza dell’edificio e degli altri condòmini.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI