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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Le sanzioni per l’autorimessa senza certificato antincendio

Un condominio dispone di un’autorimessa, ubicata al secondo piano interrato, con dodici box auto e una superficie di circa 600 metri quadrati. I Vigili del fuoco, in passato, hanno notificato ai condòmini il divieto di parcheggiare nell’autorimessa, in quanto non a norma con le disposizioni antincendio. Quali sanzioni possono essere irrogate ai condòmini che, nonostante la diffida dei Vigili del fuoco, parcheggiano comunque nell’autorimessa? L’amministratore in carica, che non fa rispettare il divieto e che non si attiva per far eseguire i lavori di messa a norma, può essere sanzionato?

Il certificato di prevenzione incendi è stato oggi sostituito dalla Scia (segnalazione certificata inizio attività) antincendio. Si tratta di un documento che viene redatto da un tecnico abilitato o dai Vigili del fuoco. Esso attesta che un determinato luogo rispetta la normativa vigente riguardante la prevenzione incendi.

Il decreto autorimesse (Dpr 151/2011), poi integrato dal Dm Interno 21 febbraio 2017 e successivamente dal Dm Interno 15 maggio 2020, che contiene nuove regole per i garage di superficie superiore a 300 metri quadrati, stabilisce l’obbligo, per chi è responsabile di un edificio, cioè l’amministratore di un condominio, di ottenere il certificato di prevenzione incendi, sotto pena di propria responsabilità penale, anche per il mancato rinnovo periodico della conformità antincendio (Cassazione, n. 3921/2022).

Il fondamento della responsabilità penale dell’amministratore risiede negli articoli 1130, numeri 3 e 4, e 1135, secondo comma, del Codice civile, norme che incardinano una posizione di garanzia da cui scaturisce l’obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per l’incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.

Questo indipendentemente dal fatto che l’assemblea abbia o meno deliberato sul punto.

L’amministratore deve quindi attivarsi per eliminare i pericoli e non può trincerarsi dietro l’immobilismo dei condòmini (Cassazione penale, n. 34586/2021).

Resta ferma, in ogni caso, la sua revoca per grave irregolarità.

L’inottemperanza al divieto dell’uso dell’autorimessa imposto dai Vigili del fuoco integra – a carico dell’amministratore, e dunque, semmai, dei singoli condòmini disubbidienti – il reato ex articolo 650 del Codice penale, che prevede l’arresto fino a tre mesi o un’ammenda fino a 206 euro.

Bed and breakfast in condominio

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Mercato immobiliare, l’inflazione spinge gli italiani ad investire nel mattone

Nel 2023, nonostante il calo generale delle compravendite residenziali, aumentano gli acquisti di immobili per investimento, finalizzati ad una rendita da locazione, a dimostrazione di come la casa si confermi in assoluto l’investimento immobiliare più ricercato e sicuro a tutela dei risparmi delle famiglie italiane pesantemente colpiti dall’inflazione.

È quanto emerge dai dati dell’Osservatorio Immobiliare Nazionale Fiaip, elaborati per l’undicesimo anno consecutivo con ENEA ed I-Com (Istituto per la Competitività), in riferimento all’andamento del mercato immobiliare dello scorso anno e delle previsioni per il 2024.

Il Report evidenzia che nel 2023 è diminuito il numero complessivo delle compravendite residenziali, scese a circa 700.000 (-10% rispetto al 2022), con un calo delle compravendite delle prime case, a fronte di un aumento dell’utilizzo dei propri risparmi, sostanzialmente raddoppiato rispetto al 2022, che ha determinato una crescita delle compravendite di seconde case (+1,5%).

Questi dati, unitamente all’incremento delle vendite dei monolocali, quintuplicate rispetto al 2022, e dei bilocali (+64%), motivano il considerevole aumento, avvenuto nel 2023, degli acquisti per investimento, finalizzati ad una rendita da locazione (+ 28%).

Per i valori di mercato si è registrato un aumento medio del 2% (2023 su 2022).

Gli incrementi più elevati si sono registrati nei grandi centri urbani, dove la domanda supera di gran lunga l’offerta, con un picco fino a +6% nella città di Milano.

Per l’uso diverso dall’abitativo sia l’andamento delle compravendite (negozi +0,2% uffici -0,2% capannoni +0,1%,) sia dei prezzi (negozi -0,1%, uffici -0,2% e capannoni +0,3%) rimangono sostanzialmente sulla stessa linea del 2021 e 2022.

Dal Focus sull’efficienza energetica, invece, è emerso come nel 2023 sia diminuita sensibilmente, rispetto all’anno precedente, la percentuale delle unità immobiliari compravendute in classe G, soprattutto per i bilocali (9% nel 2023 contro il 27% del 2022) e per le villette a schiera (20% contro il 24% dell’anno precedente).

In generale, per tutte le tipologie edilizie (nuove, ristrutturate e da ristrutturare) si può apprezzare un aumento significativo delle unità immobiliari compravendute in classe D.

Si registra, inoltre, per il terzo anno consecutivo, la crescita della percentuale di vendite di immobili ristrutturati con elevate prestazioni energetiche, che è arrivata a sfiorare il 38% del totale per questa classe di edifici. Il 62% degli acquirenti (era il 54% nel 2022) ha consapevolezza dell’importanza dell’efficienza energetica dell’immobile facendo intravedere come la qualità energetica sia sempre più considerata nelle valutazioni dell’acquisto probabilmente a seguito dei rincari energetici e all’inflazione che hanno segnato in particolare il primo semestre dell’anno scorso, mentre il 62% degli intervistati (l’anno scorso era il 58%) ritiene che l’APE (Attestato di prestazione energetica) aiuti a orientare le scelte degli utenti verso immobili di migliore qualità energetica.

Infine, per il 52% degli agenti immobiliari lo strumento del Superbonus 110% ha avuto un’influenza significativa sulle dinamiche del mercato immobiliare, con un aumento sensibile di coloro che giudicano tale impatto molto rilevante (35% nel 2023 contro un 20% del 2022).

C’è molta fiducia da parte degli agenti immobiliari Fiaip per il 2024 sia per l’annunciata riduzione dei tassi di interesse sui mutui, sia per la discesa dell’inflazione.

Si prevede, infatti, un andamento delle compravendite similare al 2023 con ulteriore aumento degli acquisti per investimento e una sostanziale stabilizzazione dei prezzi degli immobili (+3% solo nei grandi centri).

Per le locazioni abitative si stima sia un incremento dei contratti +3% sia un ulteriore rialzo medio dei canoni di un +5%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si attende sia per le compravendite sia per le locazioni una lieve crescita media dell’1% del numero delle transazioni, ma con una riduzione di un 2% sia dei prezzi sia dei canoni.

“Il Rapporto FIAIP – commenta la Direttrice del Dipartimento ENEA di Efficienza energetica Ilaria Bertini – anche quest’anno alimenta importanti riflessioni sulle azioni necessarie per sostenere le sfide di medio-lungo periodo legate alla riqualificazione del parco immobiliare italiano”.

“La lettura di diversi indicatori del rapporto di quest’anno ci fa essere cautamente ottimisti sulla risposta del mercato immobiliare al tema della transizione energetica”, precisa il Vicepresidente I-Com Franco D’Amore. “Sicuramente la qualità energetica di un edificio non è ancora tra i principali driver della domanda. Ma cresce, per il terzo anno consecutivo, la percentuale degli immobili che sono stati ristrutturati e portati nelle classi energetiche più performanti prima di essere immessi sul mercato. In molte tipologie di immobili si apprezza un vistoso incremento degli immobili in classe D, a discapito delle classi meno performanti. Siamo lontani dal cambio di passo necessario per decarbonizzare il comparto edilizio entro i prossimi 25 anni, ma i segnali di una inversione di rotta sono comunque ben visibili”.

“La Casa si conferma in assoluto l’investimento immobiliare più ricercato e sicuro a tutela dei risparmi delle famiglie italiane pesantemente colpiti dall’inflazione”, dichiara Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip. “Ora è necessario aumentare l’offerta di abitazioni sul mercato, sia da vendere sia da affittare, accelerando la definizione di un Piano nazionale sulla Casa, che non può prescindere da una concreta sinergia tra pubblico e privato, e che dovrà contemplare delle chiare linee guida per tutti i Comuni affinché prevedano, nelle rispettive pianificazioni urbanistiche, da una parte, un piano strutturato di edilizia residenziale sociale e pubblica, e, dall’altra, dei criteri incentivanti per l’iniziativa privata, sia di natura tecnica sia fiscale, il tutto finalizzato ad agevolare l’accesso alla Casa, con conseguenti ricadute positive per la dinamicità virtuosa del mercato, per la comunità, e, in generale, per l’intera economia nazionale”.

Bonus caldaia 2024: come funziona e quali sono gli incentivi

Per sostituire una vecchia caldaia, anche nel 2024 sarà possibile usufruire del cosiddetto “bonus caldaia” nell’ambito di alcune agevolazioni edilizie ancora in vigore. Tali incentivi sono stati creati con l’obiettivo di trasformare le abitazioni in spazi sempre più ecologici e sostenibili.

Difatti, il bonus caldaia è un’agevolazione chiave per il passaggio ad impianti ad alta efficienza energetica e a zero emissioni. Possono fruire di tale detrazione tutti i contribuenti, indipendentemente dal loro reddito, quindi persone fisiche, professionisti autonomi, contribuenti titolari di reddito d’impresa, società semplici, associazioni, enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciali.

Per poter beneficiare del bonus caldaia 2024 è necessario effettuare i pagamenti tramite bonifico bancario o postale e nel relativo modulo di richiesta devono essere indicati la causale del pagamento, il codice fiscale del beneficiario, il codice fiscale o il numero di partita IVA del destinatario, nonché il numero e la data della fattura associata al bonifico.

Le aliquote della detrazione e le regole da seguire variano in base all’edificio su cui sono eseguiti i lavori. A tal proposito, per quanto concerne la sostituzione dell’impianto termico condominiale, è possibile fruire per tutto il 2024 della detrazione con aliquota al 70%. In questo caso l’agevolazione è calcolata su un limite di spesa di 20.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio, mentre per quanto riguarda gli edifici che contengono sino a 8 unità immobiliari, il tetto di spesa è di 15.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari presenti. L’aliquota resterà al 70% sino al 31 dicembre 2024, mentre dal 2025 scenderà al 65%.

La sostituzione della caldaia sia all’interno delle singole unità immobiliari e sia in condominio, può essere agevolata anche con l’ecobonus con detrazione al 65% per coloro che installano caldaie a condensazione di classe energetica A o superiore. Per potere ottenere tale detrazione è necessario installare anche sistemi di termoregolazione evoluti o installare termovalvole per regolare il consumo dei termosifoni.

Sempre nell’ambito dell’ecobonus, per le singole unità immobiliari il bonus caldaie ha un’aliquota del 50% su un limite di spesa di 30.000 euro in caso di sostituzione di vecchi impianti con caldaie a condensazione di classe energetica A o superiore.

Sia per quanto riguarda i condomini e sia per le singole unità immobiliari, la sostituzione degli impianti termici con caldaie a condensazione e pompe di calore, può essere agevolata attraverso il bonus ristrutturazioni.

Difatti, fino al 31 dicembre 2024, l’agevolazione per coloro che eseguono interventi di manutenzione straordinaria, messa in sicurezza, risanamento e restauro conservativo è pari al 50% con un tetto di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 2025 l’aliquota scenderà al 36% con un tetto di spesa pari a 48.000 euro.

Per coloro che hanno già effettuato l’intervento entro il 17 febbraio 2023, è possibile fruire di sconto in fattura o convertire il credito d’imposta.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

La revoca dell’amministratore di condominio

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Bonus per l’acquisto e l’installazione di vetrate panoramiche amovibili

La realizzazione di vetrate scorrevoli può dare diritto, nel 2024, sia al bonus ristrutturazioni, sia all’ecobonus:

• 1 – al bonus ristrutturazione (detrazione 50%) solamente se rientra in un intervento più ampio di ristrutturazione, oppure se si tratta di vetrata esterna realizzata con vetri antisfondamento, al fine di prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

• 2 – all’ecobonus (detrazione 50%) se gli interventi riguardanti le finestre, comprensive di infissi, determinano:
– a) un miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti con la fornitura e posa in opera di una nuova finestra comprensiva di infisso;
– b) un miglioramento delle caratteristiche termiche dei componenti vetrati esistenti, con integrazioni e sostituzioni.

L’intervento, rientrante nell’elenco delle casistiche di lavori effettuabili in edilizia libera, è agevolabile in base alle disposizioni del bonus ristrutturazioni con detrazione del 50% del costo suddivisa in 10 anni. Si tratta del cosiddetto “bonus vetrate“.

Si ricorda che l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 906-209/2022, ha fornito parere positivo sulla possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali per l’installazione delle vetrate panoramiche, cosiddette “VEPA”, se anti-sfondamento.

Nel caso specifico, un contribuente richiedeva chiarimenti in merito al beneficio delle detrazioni fiscali per l’installazione di vetrate panoramiche amovibili che intendeva posizionare sui balconi della propria abitazione. In particolare, il contribuente supponeva che le VEPA potessero beneficiare di detrazioni fiscali quali misure anticrimine in accordo al bonus ristrutturazioni, ovvero, eventualmente, qualora dotate di vetri idonei a garantire schermatura solare (e quindi tecnicamente utili all’efficientamento energetico dell’edificio) fossero agevolabili in accordo all’Ecobonus.

Nella sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ha asserito che le vetrate panoramiche rientrano a pieno titolo tra i “Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi” di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. f del TUIR.

L’Amministrazione, richiamando la Circolare n. 28/E del 25/07/2022, ha ricordato come per “atti illeciti” si intendano quelli perseguibili penalmente come, ad esempio, il furto, l’aggressione, il sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti il superamento di limiti fisici posti a tutela di diritti giuridicamente protetti.

L’Agenzia concludeva: “si ritiene che l’istante possa beneficiare della detrazione in parola qualora le Vetrate Panoramiche Amovibili che intende installare sui balconi siano costituite da vetri antisfondamento, in quanto finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

Bonus sicurezza per l’installazione di impianti di videosorveglianza

L’Agenzia delle Entrate ha approfondito la questione legata al bonus sicurezza (o bonus videosorveglianza), attraverso un quesito posto da una contribuente su “La Posta di FiscoOggi”.
Nel caso di specie, una contribuente si è rivolta al Fisco spiegando che per motivi di sicurezza personale ha intenzione di installare nella propria abitazione una fotocamera con collegamento a un centro di vigilanza privato. A tal proposito, la contribuente ha chiesto se attraverso il pagamento con bonifico parlante è possibile detrarre le spese per l’installazione e per la vigilanza.
In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che l’installazione di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati rientra tra gli interventi che danno diritto alla detrazione Irpef del 50% delle spese per il recupero del patrimonio edilizio e, in particolare, tra i lavori finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
Tale detrazione, cosiddetta anche bonus sicurezza o bonus videosorveglianza, fa quindi parte del bonus ristrutturazione e consente una detrazione del 50% sui lavori di:
• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
• porte blindate o rinforzate;
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
• apposizione di saracinesche;
• tapparelle metalliche con bloccaggi;
• vetri antisfondamento;
• casseforti a muro;
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, quindi, che il bonus videosorveglianza è applicabile solo per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, pertanto non è possibile portare in detrazione anche gli importi pagati all’istituto di vigilanza.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Chi paga le penali per il ritardo dei lavori in subappalto?

Nel parere 2355/2024 del 26 febbraio, l’Ufficio giuridico del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha risposto ad un quesito posto da un’impresa inerente al pagamento delle penali per il ritardo nei lavori affidati in un subappalto.

Nel caso di specie, un’impresa ha richiesto l’intervento del MIT in merito ad un ritardo nella consegna dei lavori, causato dal subappaltatore, chiedendo chiarimenti in merito al pagamento delle penali e alla ripartizione delle responsabilità.

Nello specifico, in merito al pagamento della penale, è stato chiesto se:
• la penale deve essere applicata ad entrambi i soggetti coinvolti nel ritardo (subappaltatore e appaltatore);
• se la penale possa essere detratta solo all’affidatario in sede di certificato di pagamento, pagando comunque senza ritardo il subappaltatore e rimettendo al rapporto tra gli operatori economici la compensazione intra-subcontratto.

In risposta, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha richiamato l’art. 126 del d.lgs. n. 36/2023 inerente alle penali nell’esecuzione del contratto, il quale prevede che: “I contratti di appalto prevedono penali per il ritardo nell’esecuzione delle prestazioni contrattuali da parte dell’appaltatore commisurate ai giorni di ritardo e proporzionali rispetto all’importo del contratto o delle prestazioni contrattuali”.

In caso di subappalto, al comma 6 dell’art. 119 del Codice dei Contratti Pubblici prevede una responsabilità solidale tra appaltatore e subappaltatore per le prestazioni oggetto del contratto di subappalto, fatta eccezione per i casi di cui all’art. 119, comma 11, lettere a) e c).

La norma, difatti, prevede che:
“La stazione appaltante corrisponde direttamente al subappaltatore ed ai titolari di sub-contratti non costituenti subappalto ai sensi del quinto periodo del comma 2 l’importo dovuto per le prestazioni dagli stessi eseguite nei seguenti casi:
a) quando il subcontraente è una micro impresa o piccola impresa;
b) in caso di inadempimento da parte dell’appaltatore;
c) su richiesta del subcontraente e se la natura del contratto lo consente”.

Pertanto, nei casi in cui di pagamento diretto al subappaltatore, se si rientra nelle sopracitate categorie, la penale andrà applicata esclusivamente al subappaltatore, altrimenti andrà applicata ad entrambi data la sussistenza della responsabilità solidale.

Quindi, di conseguenza, nel caso di un pagamento diretto al subappaltatore e per le ipotesi di cui all’art. 119, comma 11, lett. a) e c), la penale va applicata mediante decurtazione sull’importo dovuto al subappaltatore.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Condominio, amministratore e malfunzionamento della canna fumaria

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Contabilizzatori di calore e detrazioni fiscali

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