• Quotidiano Del Condominio
• Giu 3, 2021

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il 28 maggio 2021 un nuovo decreto-legge cd “Semplificazioni”. Il nuovo testo del Decreto Semplificazioni ha confermato le modifiche all’art. 119 del D.L. n. 34/2020  relativamente al superbonus 110%.

 Ecco le principali novità introdotte.

  Barriere architettoniche. Rientrano, con il nuovo decreto, anche gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche realizzati da persone di età superiore a 65 anni.

Digitalizzazione e fibra ottica.  Il decreto legge semplifica il procedimento di autorizzazione per l’installazione di infrastrutture di comunicazione elettronica e si agevola l’infrastrutturazione digitale degli immobili con reti in fibra ottica.

Fonti rinnovabili. Per accelerare il raggiungimento degli obiettivi nazionali di decarbonizzazione sono semplificate le procedure autorizzative che riguardano la produzione di energia da fonti rinnovabili, la installazione di infrastrutture energetiche, impianti di produzione e accumulo di energia elettrica e, inoltre, la bonifica dei siti contaminati e il repowering degli impianti esistenti.

Manutenzione straordinaria. Modificando quanto previsto dal comma 13-ter dell’articolo 119 del decreto Rilancio, tutti gli interventi che accedono al Superbonus, fatta esclusione per quelli che prevedono la demolizione e ricostruzione, sono considerati manutenzione straordinaria per la quel è sufficiente la presentazione di una CILA e non dovranno prevedere l’asseverazione di conformità edilizia-urbanistica.

La CILA relativa al Superbonus  per i lavori su edifici costruiti dopo il 1° settembre 1967 dovrà contenere gli estremi del titolo abitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o del provvedimento di legittimazione.

È anche previsto che la decadenza del beneficio fiscale prevista dall’ art. 49 del Testo Unico Edilizia opera esclusivamente nei seguenti casi:mancata presentazione della CILA;interventi realizzati in difformità dalla CILA;assenza dell’attestazione dei dati;non corrispondenza al vero delle attestazioni.

Stato dei luoghi. iene abbandonato il principio di “stato legittimo degli immobili”; tuttavia, le eventuali irregolarità potranno essere segnalate nelle sedi opportune, ma non sarà il tecnico a doverle accertare preventivamente (in sostanza, non sarà più necessaria la doppia conformità, ossia l’attestazione di stato legittimo).

Limiti di spesa. Aggiunto il: “10-bis”. Secondo tale disposizione, il limite di spesa ammesso alle detrazioni, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, che siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all’entrata in vigore della presente disposizione. Dunque, in questo modo, i limiti di spesa per le unità immobiliari sono rapportati alla loro superficie.

Esclusioni. Da quanto appreso dall’ultima versione del decreto, rispetto alle bozze precedenti, è stata eliminata l’estensione del Superbonus per Alberghi e pensioni con fine di lucro; eliminate anche la modifica della definizione di impianto termico; infine, è stata cancellata la questione/semplificazione su accessi autonomi e impianti termici.

• Varie

• Quotidiano Del Condominio
• Mag 13, 2021

Tra le condizioni per usufruire del beneficio è previsto che il “rinnovamento” sia visibile dalla collettività, quindi non è precluso in caso di strade accessibili a tutti i cittadini

Detrazione del 90% per gli interventi effettuati su tutto il perimetro dell’involucro esterno verticale della palazzina con affaccio in parte su strada comunale e in parte su una via interna al residence ma a uso pubblico. L’Agenzia delle entrate con la risposta n. 337 del 12 maggio 2021 chiarisce un altro dubbio in materia di bonus facciate, nell’eventualità di interventi su un immobile che risulta parzialmente visibile da una strada privata, non classificata come pubblica. In questo caso il quesito è di un condominio, che ha approvato la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria per il recupero dell’involucro esterno di un immobile situato all’interno di un residence costituito da palazzine con appartamenti e da ville isolate e a schiera.
Il lato nord del fabbricato oggetto dei lavori è visibile da una strada comunale, mentre il lato sud affaccia su una via interna al residence, ma non si tratta di una strada chiusa in quanto accessibile a persone e veicoli interni ed esterni al complesso, per cui ne deve essere riconosciuto un “uso pubblico” (sentenza n. 2999/2020, Consiglio di Stato).
La questione da sbrogliare è se i condomini possano usufruire dello sconto Irpef del 90% in relazione alle spese sostenute per rifare il look di tutto il perimetro esterno della palazzina o se l’agevolazione è preclusa per il lato visibile dalla strada interna.

L’Agenzia delle entrate ripercorre la disciplina della detrazione prevista dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1, commi da 219 e 223, della legge n. 160/2019). L’agevolazione può essere applicata soltanto in caso di spese finalizzate al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici situati nelle zone A o B delle città, secondo le indicazioni del decreto n. 1444/1968 del ministro dei Lavori pubblici. La misura, ricordiamo, è stata introdotta per rinnovare e restituire decoro alle città di particolare pregio storico, artistico e ambientale e favorire, in generale, il risanamento degli edifici situati nei centri urbani con determinate caratteristiche.

L’Amministrazione ha fornito chiarimenti sulla sua applicazione con la circolare n. 2/2020 (vedi articolo “Bonus facciate: è arrivata l’ora della circolare con i chiarimenti”). Il documento di prassi ha specificato, tra l’altro, che la detrazione è riconosciuta esclusivamente per gli interventi effettuati sulle strutture opache verticali della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, dell’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)”.
Sono agevolabili, in pratica, tutti i lavori di consolidamento e rinnovamento del fabbricato, compresa la semplice pulitura e tinteggiatura delle facciate, raggiungibili dall’occhio dei passanti. Sono, quindi, detraibili al 90% le spese sostenute, ad esempio, per il rifacimento dei balconi, ornamenti e fregi, il rinnovo di grondaie, parapetti, e cornicioni e la sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.
Niente sconto, invece, per gli “abbellimenti” delle facciate interne dei palazzi, escluse quelle visibili da strade a “uso pubblico”. La detrazione non può essere applicata, di conseguenza, per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni a meno che non diano su strada o suolo a “uso pubblico”.
Il via libera al bonus per quest’ultima eventualità è confermata anche dal parere del Mibact, secondo il quale una strada vicinale è assimilabile a una strada comunale se a uso pubblico e, quindi, destinata al passaggio collettivo. Il ministero afferma, sull’argomento, che “costituendo l’edificio un organismo edilizio prospiciente strade destinate ad uso pubblico, i lavori finalizzati al recupero dell’involucro esterno possono essere ammessi alle agevolazioni previste dalla citata normativa ed essere ammessi al bonus facciate”.

L’Agenzia ritiene, quindi, sulla stessa scia, che gli interventi descritti nell’interpello, se la facciata è effettivamente visibile dalla strada o da suolo a uso pubblico, e se sono rispettate tutte le altre condizioni richieste dalla normativa, possono usufruire della detrazione del 90 per cento.

Con l’occasione l’Amministrazione ricorda le alternative offerte dall’articolo 121 del decreto “Rilancio” all’utilizzo diretto della detrazione in sede di dichiarazione dei redditi da parte di chi ha sostenuto la spesa. Il beneficiario può trasformare il beneficio in uno sconto in fattura anticipato dal fornitore e da questo recuperato tramite credito d’imposta o cessione ad altri inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
Altra chance è la cessione di un credito d’imposta, equivalente alla detrazione, a terzi, banche e intermediari finanziari compresi, che, a loro volta, potranno cedere a terzi.
Le modalità applicative per esercitare le opzioni di cui sopra sono state definite con i provvedimenti dell’8 agosto 2020 e del 22 febbraio 2021 (vedi articoli “Superbonus 110%: via libera al modello per la cessione o lo sconto in fattura” e “Superbonus: per le spese 2020 più tempo per scegliere lo sconto”).

Fonte: FiscoOggi

• Quotidiano Del Condominio
• Mag 6, 2021

Dati stabili perl’efficientamento energetico degli immobili in Italia. Dall’analisi sul monitoraggio delle dinamiche del mercato immobiliare in funzione delle caratteristiche energetiche degli edifici – frutto della collaborazione tra l’ENEA, l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionisti (FIAIP) – condotta su un campione di oltre 550 agenti immobiliari professionali FIAIP e presentata oggi a Roma, emerge la tenuta del quadro generale del mercato. Un risultato forse determinato negli ultimi mesi del 2020 dall’introduzione del nuovo regime di incentivi fiscali per gli interventi di efficienza energetica e antisismici degli edifici e dal Superbonus del 110%.

L’indagine evidenzia come la percentuale di immobili appartenenti alla classe energetica G risulti ancora la maggiore nel corso del 2020, nel quale non si è ancora vista un’accelerazione della qualità energetica degli immobili in linea con le prospettive indicate dall’Unione europea. L’anno scorso si é registrato un calo delle compravendite accompagnato dallo stop parziale delle ristrutturazioni. L’arresto è arrivato dopo l’accelerazione registrata nel corso degli anni precedenti per quelle abitazioni e per gli edifici commerciali compravenduti, che invece avrebbero potuto già essere oggetto di retrofit energetico nel 2020.

Per il comparto del nuovo e del ristrutturato si assiste a un sostanziale consolidamento dei dati rispetto all’anno 2019. Raggiunge quasi un valore di saturazione la percentuale degli immobili compravenduti nuovi nelle classi energetiche A1-4 e B, che è pari all’80%. La dimostrazione che gli obblighi di legge sugli standard minimi hanno inciso notevolmente sui trend di mercato per questa tipologia di immobili. Leggermente in calo, invece, il dato relativo agli immobili di migliore qualità energetica sottoposti a ristrutturazione e immessi sul mercato, che passa dal 36% del 2019 al 30% del 2020.

Questa flessione, sebbene non preoccupante, interrompe la crescita registrata nei due anni precedenti nel settore degli edifici ristrutturati, cruciale per il tema dell’efficientamento energetico dello stock immobiliare italiano. La ristrutturazione rappresenta un’a importante finestra di opportunità per incidere anche sulla qualità energetica degli edifici. Sarà quindi interessante monitorare questo dato negli anni successivi, anche alla luce del possibile impatto delle misure del Superbonus 110%. 

Molto interessanti inoltre i dati relativi alla percentuale di edifici e alle classi energetiche maggiormente ricercate.  Quattro classi in termini di performance energetiche (G-D) coprono una percentuale che va  dall’85% dei monolocali al 74% delle villette a schiera. Spiccano le performance delle villette a schiera (16%) e delle ville unifamiliari (11%) in termini di edifici compravenduti nelle prime classi energetiche (A1-A4). Inparticolare, migliora il dato relativo alle villette a schiera, che cresce di 6 punti percentuali rispetto al 2019.

Si consolida il dato degli edifici di pregio compravenduti e che ricadono nelle classi energetiche A1-4, mentre cresce in maniera significativa il dato di quelli semicentrali, passando dal 5% del 2019 all’11% del 2020.

Ma quali sono le possibili barriere a una crescente presenza sul mercato immobiliare di immobili di qualitàenergetica sempre migliore? A parte le questioni strutturali di questo mercato, che sono evidenziate nel rapporto, è interessante notare come il fattore finanziario sia, nella percezione degli agenti immobiliari professionali, il principale ostacolo in termini sia assoluti (disponibilità di spesa, scarsa propensione a pagare un costo superiore) che relativi, in rapporto cioè al bilanciamento tra costi e benefici.

Tra gli agenti immobiliari prevale una valutazione prudentema positiva rispetto all’impatto effettivo del Superbonus 110% sul mercato immobiliare nel 2021. Il 36% del campione sostiene infatti che il Superbonus 110% ha già avuto un impatto sul mercato, nonostante la recente adozione, e il restante 12% reputa tale impatto di entità significativa.

“La tenuta del mercato immobiliare anche rispetto alla dimensione dell’efficienza energetica è un dato molto positivo se si considera che il 2020 è stato un anno particolare, segnato da consistenti arretramenti di molti indicatori economici e di benessere sociale causati alla pandemia. Se però guardiamo agli obiettivi per l’efficienza energetica al 2030 – ha sottolineato il Vicepresidente I-Com Franco D’Amore – e, ancor di più, alla prospettiva della decarbonizzazione del parco immobiliare al 2050, il dato è largamente insoddisfacente”. La speranza comunque è che il 2021 possa rappresentare l’anno di svolta, come ha sottolineato lo stesso D’Amore: “Qualificazione della domanda immobiliare, effetti delle misure del Superbonus 110% ed entrata a pieno regime delle norme sugli edifici ad emissione quasi zero potrebbero essere l’innesco di un salto radicale nelle dinamiche del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica”.

“Il rapporto conferma le aspettative degli operatori sul Superbonus per la ripresa del mercato immobiliare e, più in generale, del settore delle costruzioni dove la pandemia ha bloccato i segnali di ripresa da una crisi iniziata nel 2008. Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza va esattamente in questa direzione con circa 15 miliardi di euro previsti per l’efficienza energetica e la sicurezza degli edifici, ha evidenziato Alessandro Federici, Responsabile del Laboratorio Monitoraggio Politiche Energetiche per l’efficienza energetica di ENEA. “Il fatto di poter disporre di un meccanismo di incentivazione già noto e largamente utilizzato come l’Ecobonus, e ora il Superbonus, rappresenta sicuramente un vantaggio rispetto agli altri Stati Membri che non hanno a disposizione misure simili. Una best practice essenziale per contrastare l’impatto immediato della pandemia, emerso in questi ultimi mesi a livello europeo, in termini di lavori di riqualificazione energetica rimandati ai prossimi anni e con minore budget dedicato, o peggio abbandonati del tutto”, ha concluso Federici.

• Quotidiano Del Condominio
• Mag 3, 2021

I chiarimenti sugli aspetti applicativi e operativi connessi al contestuale utilizzo dei due istituti e alla fruizione del progetto alternativo “Superbonus rafforzato”.

Online, nell’apposita sezione del sito delle Entrate “l’Agenzia informa” e su questa rivista, la guida “Ricostruzione post sisma Italia centrale e Superbonus 110%”, che chiarisce aspetti normativi e operativi sulle misure agevolative finalizzate a velocizzare e rafforzare la ricostruzione dei fabbricati danneggiati dagli eventi calamitosi del 2016 e quelli situati nei Comuni in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza. Completano il manuale le risposte alle Faq più rilevanti pervenute alla struttura commissariale da parte degli operatori del settore.
A siglare la pubblicazione, il Commissario straordinario ricostruzione sisma 2016 della Presidenza del consiglio dei ministri e l’Agenzia delle entrate.

Frutto di un approfondito confronto, la guida illustra in modo semplice come usufruire dei bonus e spiega nel dettaglio le modalità di applicazione del Superbonus nell’ambito dei progetti di ricostruzione, le procedure per accedervi, la rendicontazione e la modalità di fatturazione degli interventi. In particolare, gli obiettivi principali del nuovo vademecum, introdotto da una prefazione del direttore dell’Agenzia, Ernesto Maria Ruffini, e del Commissario alla ricostruzione, Giovanni Legnini, con il coinvolgimento del Ministero delle Infrastrutture e delle mobilità sostenibili, sono coordinare l’uso combinato del Superbonus e del contributo di ricostruzione concesso dallo Stato, rendendo più efficace l’utilizzo delle cospicue risorse pubbliche stanziate per questi obiettivi, semplificare l’attività dei professionisti e delle imprese, massimizzare i benefici per i cittadini, considerato che il Superbonus spetta ai proprietari degli immobili danneggiati dal sisma per la parte di spesa che non è coperta dal contributo pubblico, a volte insufficiente, ricostruire abitazioni più sicure ed efficienti dal punto di vista ambientale.

Vediamola nel dettaglio.

Il Superbonus si integra con i contributi post sisma  
La misura rafforzativa introdotta dal Dl n. 104/2020 prevede che i Comuni danneggiati dagli eventi sismici 2016 possano accedere oltre che ai contributi per la riparazione o ricostruzione degli edifici danneggiati, anche a quelli per il Superbonus 110%.
Come previsto dalla normativa, l’incentivo spetta per la parte eccedente il contributo concesso sugli interventi di riparazione o ricostruzione post sisma.
È possibile, quindi, accedere a entrambi gli istituti con la presentazione di un unico progetto e di un unico computo metrico, ferma restando la chiara riferibilità nell’ambito di tale computo metrico delle spese finanziate con il contributo e quelle eccedenti ammesse al Superbonus.
Il professionista incaricato dal soggetto interessato presenterà l’istanza relativa al contributo per la ricostruzione dell’immobile danneggiato dal sisma e depositerà un unico progetto con la documentazione prevista dalla normativa, dichiarando di voler fruire degli incentivi previsti dal Superbonus per la parte che eccede il contributo concesso dall’ufficio ricostruzione.

La fruizione dei due incentivi è chiaramente condizionata dal rispetto di tutti i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalle misure sul sisma e del Superbonus previsto dal decreto “Rilancio”.

“Superbonus rafforzato”, una preziosa alternativa
Ampio spazio viene dato nella guida a questo speciale incentivo destinato ai comuni del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016/2017, a quelli dell’Abruzzo colpiti dal sisma 2009 e a quelli interessati dagli eventi sismici avvenuti dopo l’anno 2008, nei quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Il Superbonus rafforzato rappresenta un’alternativa sia al Superbonus ordinario sia al contributo per la ricostruzione degli edifici danneggiati dal sisma. Nel caso in cui i proprietari rinuncino al contributo, i tetti della spesa ammissibile alle detrazioni Superbonus aumentano del 50%: ad esempio, il tetto di spesa per gli interventi di rafforzamento antisismico passano da 96 a 144 mila euro, quello per gli impianti termici “trainanti” da 30 a 45 mila euro, quello per gli infissi “trainati” da 60 a 90 mila euro per ciascuna unità immobiliare.
Il professionista quindi, al momento della presentazione dell’istanza è obbligato a trasmettere, a mezzo Pec, e contestualmente, alla struttura commissariale, all’Usr (Ufficio speciale ricostruzione) e al comune territorialmente competente, la dichiarazione del proprietario dell’edificio di rinunciare ai contributi per la ricostruzione.

Accesso ai bonus e spese agevolabili
Se il cittadino interessato a fare richiesta di rifacimento dell’immobile danneggiato dagli eventi sismici non lo ha ancora fatto, a mezzo del professionista incaricato, può accedere al contributo depositando un unico progetto per vie ordinarie al Comune territorialmente competente o trasmessa mediante l’applicazione informatica predisposta dalla struttura commissariale alla quale accedono anche i Comuni del cratere. Il Comune acquisisce la documentazione, le asseverazioni previste dalla normativa e avvia il procedimento per l’ottenimento degli incentivi. È possibile, inoltre, accedere alle agevolazioni fiscali anche se i lavori sono in corso d’opera e il soggetto interessato vuole acquistare, tramite una variante al progetto iniziale, dei beni per i quali è consentita la fruizione dei bonus.
La detrazione, inoltre, spetta anche per alcune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, (fra cui l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali come le perizie e i sopralluoghi, o altri costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi come i ponteggi, smaltimento dei materiali, eccetera), a condizione, tuttavia, che il relativo intervento sia stato effettivamente realizzato.

Interventi in corso d’opera
Come chiarito da un parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, il Superbonus è accessibile anche nel caso in cui i lavori siano già in corso d’opera. In tal caso, le asseverazioni necessarie, normalmente richieste prima dell’avvio dei lavori, devono essere presentate tempestivamente in sede di variante progettuale o come documentazione integrativa nel corso dei lavori.

Completano la guida le risposte a specifici quesiti su casi pratici, come ad esempio, se la piattaforma informatica per le pratiche relative al sisma possa valere anche per quelle del Superbonus, o se può fruire del Superbonus l’edificio adibito a bed&breakfast  o ancora se possano rientrare nel regime agevolativo le spese sostenute sulle pertinenze di immobili danneggiati dal sisma 2016.

Fonte: FiscoOggi

• Redazione
• Apr 27, 2021

• Quotidiano Del Condominio
• Apr 27, 2021

No a incertezze e a una proroga a singhiozzo della misura per l’efficienza energetica e messa in sicurezza degli edifici determinante per la crescita economica e l’occupazione

Tutti gli operatori economici e sociali sono in allarme per l’incertezza che avvolge negli ultimi giorni la decisione del Governo sul futuro del Superbonus 110%.

Finora, infatti, non risulta essere pervenuta alcuna conferma ufficiale sulla proroga della misura, che per poter avere un impatto importante in termini di crescita del settore, della sua filiera e di aumento dell’occupazione, necessita di una durata adeguata, indispensabile soprattutto nel caso di interventi complessi come quelli condominiali e inerenti la demolizione e ricostruzione che impiegano anni per essere attuati. Di qui la necessità di prorogare almeno al 2023 tutte le agevolazioni finora previste adottando una netta semplificazione delle norme vigenti. Eventuali decisioni di rimandare l’estensione del Superbonus alla Legge di Bilancio, che si decide solo a dicembre prossimo, come trapelato in queste ultime ore, avrebbe l’effetto certo di rallentare, se non di bloccare i lavori.

Impensabile infatti che famiglie e operatori economici possano programmare investimenti così complessi senza avere fin da ora certezza della durata del beneficio fiscale.

Una decisione che non appare in linea con le intenzioni più volte espresse dal Governo e dalle forze parlamentari di incentivare la spesa e quindi gli investimenti per la crescita. Il Superbonus 110% è infatti finora uno dei principali strumenti di immediato rilancio economico in chiave di sostenibilità e di sicurezza ad oggi operativo. Limitarne la durata e contenerne gli effetti-  pari a 1 punto di Pil in più all’anno-  è una scelta di retroguardia, non certo ammissibile in questo periodo storico.

comunicato stampa congiunto di

Ance, Federlegno arredo, Alleanza delle cooperative, Anaepa Confartigianato, Cna costruzioni, Casartigiani, Fillea CGIL, Filca Cisl, Feneal Uil, Claai, Confapi Aniem, Anaci, Isi, Oice, Rete professioni tecniche, Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili,  Federcostruzioni

• Quotidiano Del Condominio
• Apr 21, 2021

La stipula del contratto di affitto non determina un mutamento della titolarità del reddito fondiario che resta imputabile al comodante-titolare di diritto reale sull’immobile ceduto in locazione.

In caso immobile concesso in locazione da parte del comodatario il reddito ritratto va imputato al proprietario dell’immobile, cioè al comodante (come se l’avesse affittato personalmente) anche se da lui materialmente non percepito.
Il contratto produce, infatti, solo effetti obbligatori mentre, secondo la legge, resta sempre obbligato il titolare di un diritto reale sull’immobile.
Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 5588 del 2 marzo 2021 che ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate.

La vicenda processuale
Un contribuente impugnava l’avviso con cui l’Agenzia delle entrate aveva accertato l’omessa dichiarazione dei redditi relativa alla locazione di tre immobili concessi in comodato ai figli e da questi locati a terzi.
Il contribuente, precisando che nei contratti di comodato era espressamente prevista la possibilità per il comodatario di concedere a terzi l’uso della cosa, contestava la legittimità dell’accertamento il quale muoveva dalla premessa che il comodante è comunque tenuto a dichiarare i redditi che derivano dalla locazione in base all’articolo 26 del Dpr n. 917/1986; secondo tale disposizione “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale…per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.
La Ctp ha accolto il ricorso e la Ctr ha confermato la decisione rilevando che l’ufficio non aveva fornito alcuna prova certa della natura elusiva dell’operazione posta in essere dal ricorrente con la cessione in comodato ai figli di alcuni beni, che questi avevano poi concesso in locazione a terzi, così evitando al comodante (effettivo locatore) di dichiarare il reddito. Di tale problematica non vi era riferimento alcuno né nell’avviso impugnato né nelle difese svolte dall’ufficio riguardanti unicamente l’interpretazione dell’articolo 26 del Dpr 917/1986, cosicché l’esame di merito era precluso al giudice di appello.
La controversia è così giunta in Cassazione dove l’Agenzia delle entrate ha sostenuto che l’imputazione soggettiva dei redditi fondiari è in funzione del possesso qualificato della titolarità del diritto reale, con la conseguenza che i canoni percepiti per la locazione, concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà o altro diritto reale.

La pronuncia della Cassazione
La Corte suprema, nell’accogliere il ricorso, ha stabilito che il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti obbligatori, e non reali, e il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale (proprietà o altro). Si tratta, per lo più, di un rapporto di cortesia che, quindi, non genera alcun particolare vincolo giuridico; difatti, il comodatario è un semplice detentore del bene mobile o immobile (cfr Cassazione, n 15877/2013).
Pertanto è il proprietario dell’immobile, quale possessore, sia pure mediato, tenuto al pagamento dell’imposta e non il comodatario, mero detentore della cosa comodata. Il comodatario, infatti, non consegue il possesso dell’immobile, ma la mera detenzione (nell’interesse proprio), che trova titolo in un contratto costitutivo di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale. Ne consegue pertanto, ha concluso la Cassazione, che fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario resta solo il titolare di un diritto reale sui medesimi beni.
Questa interpretazione è stata da sempre sostenuta dall’Agenzia delle entrate: con risoluzioni 381/E e 394/E del 2008 si è precisato che la stipula del contratto di locazione da parte del comodatario non determina un mutamento della titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario che a sua volta stipuli, quale locatore, un contratto di locazione. Il reddito resta imputabile al comodante-titolare di diritto reale sull’immobile ceduto in locazione.

Fonte: FiscoOggi

• Varie

• Quotidiano Del Condominio
• Apr 15, 2021

Vale una sola regola per il contributo per la riduzione del canone di locazione spettante per il 2021 e, abrogati i commi della legge di bilancio, la data spartiacque per i contratti è il 29 ottobre 2020

Intervento all’insegna della razionalizzazione e dello snellimento dei dispositivi normativi, in un settore, quello delle locazioni e degli affitti, storicamente tra i più critici nel panorama italiano. In sostanza, con il nuovo decreto “Sostegni”, la norma sul “Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali”, prima a cavallo tra due disposizioni, l’articolo 9-quater del decreto “Ristori” e i commi da 381 e 384 dell’articolo 1, della legge di bilancio 2021, trova ora un unico riferimento normativo. Infatti, tra i commi dell’articolo 42 del Dl “Sostegni”, dedicato alle disposizioni finanziarie, è stabilito quanto segue:

al comma 7 si “dispone un incremento di 50 milioni di euro per l’anno 2021 del Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali di cui all’articolo 9-quater, comma 4, del decreto legge n. 137/2020 (il “Ristori), istituito nello stato di previsione del ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture”
e ancora, al comma 8, sono abrogati “…i commi da 381 a 384 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2020, n. 178 o Legge di Bilancio 2021 concernente i contributi in favore dei proprietari degli immobili che avrebbero ridotto il canone con un’autorizzazione di spesa pari a 50 milioni di euro”.
Cosa comporta questa modifica? In sostanza, è superata la duplicazione normativa che si era creata, facendo così ordine sul bonus. Negli effetti pratici, la norma che resta applicabile, e che farà da riferimento, sarà quindi quella contenuta nell’articolo 9-quater del decreto “Ristori”, mentre è definitivamente soppressa quella prevista successivamente con la legge di bilancio 2021 (commi 381-384, legge n. 178/2020).

Oltre alla novità normative, spazio anche a quelle sostanziali
Optando per la versione del bonus affitti contenuta nel Dl “Ristori”, il decreto “Sostegni” ha un duplice effetto trainante. Infatti, la norma duplicata con la Legge di bilancio 2021, pur riproducendo quasi integralmente quella contenuta nel Dl “Ristori”, in realtà adottava una formulazione più generale di quella dell’articolo 9-quater che espressamente limita lo sconto ai contratti in essere alla data del 29 ottobre 2020, ponendo de facto una condizione temporale predeterminata alla base della potenziale fruizione del bonus. Ma non è l’unica differenza. Una seconda novità da tener presente, è che la norma, come scritta nel Bilancio 2021, a differenza di quella incastonata dall’articolo 9-quater del Dl “Ristori”, non contemplava, come invece lo è ora, l’istituzione nello stato di previsione del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di un fondo denominato “Fondo per la sostenibilità degli affitti di unità immobiliari residenziali” con una dotazione di 50 milioni di euro per l’anno 2021. Si tratta di una novità strutturale, non transitoria, almeno nella suo richiamo originario. Ricapitolando, due novità: la tempistica dei contratti per i quali vale il bonus, quelli sottoscritti alla data del 29 ottobre 2020 e, a seguire, l’istituzione d’un fondo ad hoc, presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, dedicato agli affitti di unità immobiliari residenziali.

L’a, b, c della normativa
Unificato il dispositivo normativo, spieghiamo ora la norma in dettaglio. In primo luogo, è previsto il riconoscimento, per l’anno 2021, al locatore di immobile ad uso abitativo, ubicato in un comune ad alta tensione abitativa, che costituisca l’abitazione principale del locatario e a condizione che quest’ultimo riduca il canone del contratto di locazione, un contributo a fondo perduto fino al 50% della riduzione del canone entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore. A tal fine, come detto, è istituito nello stato di previsione del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti un fondo ad hoc con una dotazione pari a 50 milioni di euro per l’anno 2021. A questo punto, spetterà all’Agenzia delle entrate, con provvedimento del direttore, individuare le modalità applicative della norma in esame e la percentuale di riduzione mediante riparto proporzionale in relazione alle domande presentate, anche ai fini del rispetto del limite di spesa che, ripetiamo, è fissato a 50milioni di euro per l’anno in corso.

Fonte: FiscoOggi

• Quotidiano Del Condominio
• Apr 1, 2021

Previsto, tra l’altro, un determinato “valore” per particolari interventi, realizzati nell’ambito del Superbonus, finalizzati alla stabilità di immobili danneggiati da eventi sismici.

È online, da ieri 30 marzo, sul sito dell’Agenzia, il restyling delle specifiche tecniche utili alla trasmissione telematica del modello per comunicare se si è scelto di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, in relazione a interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica.

Validate con il provvedimento direttoriale dello scorso 12 ottobre, che ha seguito l’approvazione del modello (vedi articolo “Superbonus 110%: via libera al modello per la cessione o lo sconto in fattura”) sono state aggiornate in primis, per individuare quegli interventi effettuati, nell’ambito del Superbonus, per migliorare la tenuta statica degli edifici danneggiati da eventi sismici, che danno diritto ai raddoppiati limiti di spesa previsti dall’articolo 119 del Dl “Rilancio” (codici 1 e 2, e anche 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 26 e 27 delle istruzioni di compilazione del modello). Per questi, è stato istituito il codice “S”, da inserire nel campo “Tipologia immobile (T/U)” del riquadro contenente i dati catastali. Nel caso di interventi condominiali, la maggiorazione del 50% è applicabile solo se, per tutte le unità immobiliari, è stato indicato il nuovo valore “S” nel campo “Tipologia immobile (T/U)”.

Tra gli altri motivi della rivisitazione, la compilazione della sezione “asseverazione efficienza energetica”. Questa, infatti, nell’ipotesi in cui siano stati effettuati lavori “trainati” per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica o per l’installazione contestuale (o successiva) di sistemi di accumulo integrati negli impianti (codici 19 e 20 delle istruzioni) e siano state barrate le caselle “Superbonus” o “Intervento su immobile con restrizioni edilizie – Superbonus”, è facoltativa, se l’intervento trainante è di tipo sisma-bonus. Confermata, invece, la necessità del visto di conformità.

Ulteriori specificazioni riguardano, per gli interventi condominiali, l’indicazione del codice fiscale del beneficiario che deve essere diverso da quello del condominio e, per l’ “Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (Sistemi building automation)” (codice 12), il nuovo limite di detrazione per le spese 2021 che è stato fissato a 15mila euro.

Infine, viene specificato che per gli interventi condominiali n. 16 e n. 17, il limite di spesa è pari a 96 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.

Fonte: FiscoOggi