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IN UNA GUIDA DELLE ENTRATE, TUTTO QUELLO CHE C’È DA SAPERE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

[A cura di: Paolo Calderone – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]
Aspetti fiscali ma non solo. L’acquisto della casa è il tema trattato nell’ultima guida “L’Agenzia informa”, disponibile on line sul sito delle Entrate. Un pratico manuale per chi si accinge a compiere l’importante passo di comperare un’abitazione e vuole evitare problemi, soprattutto con il Fisco. In evidenza, l’estensione dei benefici prima casa a chi è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, e i vantaggi derivanti dall’applicazione del prezzo valore: il sistema che prevede il calcolo delle imposte in base al valore catastale del fabbricato e non al corrispettivo pagato.
PRIMA DI ACQUISTARE 
Come suggerisce la guida, prima di effettuare l’acquisto è consigliabile informarsi sulla situazione dell’immobile e, soprattutto, accertarsi che si stia comprando dal legittimo proprietario. Agli accertamenti fatti, a tale scopo, dal notaio, si aggiungono i controlli che ogni cittadino può liberamente effettuare, grazie ad alcuni servizi disponibili sul sito dell’Agenzia, in particolare quello della consultazione della banca dati catastale e ipotecaria. Per esempio, effettuando un’ispezione ipotecaria si possono consultare i registri immobiliari e verificare chi risulta essere proprietario dell’immobile che si vuole acquistare, o se su di esso siano state iscritte ipoteche o siano presenti pendenze, anche giudiziarie. La consultazione può farla chiunque (persona fisica o non), ma è gratuita solo se a richiederla è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale di godimento.
Poi, una volta verificato che sia tutto in regola, può accadere che non sia possibile, per motivi di varia natura, stipulare subito il contratto di compravendita. In tale situazione, acquirente e venditore possono comunque impegnarsi giuridicamente a concludere l’affare in un momento successivo, attraverso un contratto preliminare di acquisto, redatto in forma scritta, noto anche come compromesso. Il preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione (trenta giorni se stipulato da un notaio) e le imposte pagate con la registrazione saranno poi scalate da quelle dovute sul contratto definitivo di compravendita. Per una maggiore tutela dell’acquirente, raccomanda la guida, è importante chiedere al notaio di trascrivere il compromesso nei registri immobiliari. Solo con la trascrizione, difatti, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
IMPOSTE E PREZZO VALORE
È con la stipula del contratto di compravendita che avviene materialmente il trasferimento della proprietà dell’immobile. Questo è anche il momento in cui si conoscono quali, ma soprattutto quante, imposte sono dovute per l’acquisto. La guida segnala subito che le imposte da pagare dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, se a vendere è un privato o un’impresa, e sono di importo minore se l’acquirente ha i requisiti per usufruire dei benefici prima casa.
In sintesi, per l’acquisto di un’abitazione senza le agevolazioni prima casa, sono dovute:
* l’imposta di registro al 9% e le imposte ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna), quando si acquista da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva;
* l’Iva al 10% (o 22% per gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9) più l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna), quando a vendere è un’impresa e la vendita è soggetta a Iva.
La base imponibile su cui calcolare l’Iva è sempre costituita dal prezzo della cessione.
Per le vendite assoggettate all’imposta proporzionale di registro, invece, vi è l’opportunità di chiedere al notaio, al momento dell’acquisto, l’applicazione della cosiddetta regola del prezzo valore. Si tratta di un particolare meccanismo di calcolo della base imponibile, che viene determinata sulla base del valore catastale dell’immobile, indipendentemente dalla somma pagata e indicata nell’atto. Il valore catastale dell’immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120. Tuttavia, il sistema del prezzo valore può essere richiesto solo per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) e se l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. 
Non trascurabili i vantaggi per l’acquirente che ne chiede l’applicazione: riduzione del 30% degli onorari del notaio e limitazione del potere di controllo dell’Agenzia delle Entrate che, salvo i casi di occultamento del prezzo pattuito, non potrà accertare un maggior valore ai fini dell’imposta di registro.
PRIMA CASA E RISPARMIO
Il Fisco italiano, come del resto accade in quasi tutti i principali Paesi europei, pone particolare attenzione alla tassazione della prima casa, prevedendo importanti agevolazioni sia per l’acquisto che per il semplice possesso. 
Quando si compra da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva, l’imposta di registro scende dal 9 al 2 per cento. Si applica l’aliquota ridotta del 4% (invece del 10%), se il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta a Iva.
Ragguardevoli, quindi, le somme che si risparmiano. Attenzione, però: gli sconti sono concessi solo se l’acquirente possiede precisi requisiti e l’immobile presenta caratteristiche ben definite. Anzitutto, l’abitazione che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (non deve trattarsi, in sostanza, di un’abitazione di tipo signorile, di una villa, di un castello o di un palazzo di pregio artistico e storico). Inoltre, deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente risiede o svolge la propria attività. Se residente altrove, per non perdere i benefici dovrà trasferire la residenza, entro diciotto mesi dall’acquisto, nel comune in cui si trova l’immobile.
Anche quando si acquista con le agevolazioni prima casa si potrà richiedere, se la vendita non è soggetta a Iva, l’applicazione del sistema del prezzo valore e usufruire degli stessi vantaggi indicati sopra. Il valore catastale dell’immobile sarà determinato, in questo caso, moltiplicando la rendita catastale rivalutata per il coefficiente 110.
Un’importante novità segnalata nella guida, infine, è quella introdotta dalla legge di stabilità 2016, che prevede la possibilità, per chi possiede già un’abitazione acquistata con i benefici prima casa, di acquisire una nuova casa, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o donazione) e richiedere ugualmente le agevolazioni. L’unica condizione da rispettare, per non perdere questa opportunità, è vendere l’abitazione già posseduta entro un anno dal nuovo acquisto.
LE DOMANDE E LE RISPOSTE
A chiudere la pubblicazione, una serie di quesiti, con le relative soluzioni, sui casi in cui l’Agenzia delle Entrate può notificare un avviso di rettifica per accertare un maggior valore dell’immobile acquistato, rispetto a quanto dichiarato nel contratto, e sulla corretta applicazione dei benefici prima casa in situazioni particolari. Tra queste: l’acquisto di due appartamenti contigui, quello di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede già la nuda proprietà su altra abitazione, l’eventuale perdita delle agevolazioni quando si cede in locazione l’immobile o se non si trasferisce la residenza nel comune in cui si trova l’abitazione, anche se in esso si ha la dimora.

CRONACA FLASH DALLA CASA E DAL CONDOMINIO

Cade da 3 metri e muore

Trovato nudo in giardino

Un uomo di 38 anni, residente in un comune della città metropolitana di Firenze, è morto precipitando da un muretto alto circa 3 metri. Il suo corpo senza vita è stato rinvenuto dai carabinieri, completamente privo di vestiti, nel giardino di una villetta. Stando a quanto dichiarato da alcuni testimoni, il 38enne era stato visto girovagare, ancora vestito, nei pressi del luogo del ritrovamento, e si sarebbe denudato mentre attraversava alcuni cortili e proprietà private. Secondo le prime ipotesi fornite dagli inquirenti, l’uomo si trovava in stato di alterazione psicologica. Si attendono gli esiti dell’autopsia per stabilirne le cause.

Nei guai 62enne: rubava

corrente al condominio

È stato denunciato in stato di libertà per i reati di furto aggravato e danneggiamento l’uomo di 62 anni, residente in un appartamento dell’hinterland di Palermo, colpevole di aver sottratto energia elettrica al proprio condominio. Grazie alla segnalazione dell’amministratore, le forze dell’ordine hanno scoperto l’allacciamento abusivo ottenuto mediante un cavo elettrico che collegava direttamente l’alloggio del 62enne all’impianto elettrico condominiale, passando attraverso un foro sul soffitto della corsia dei box auto. In questo modo, peraltro, aveva creato un danno al solaio del seminterrato, intaccandone l’impermeabilizzazione.

Immobiliarista “fumato”

denunciato dai carabinieri 

Un giovane di 28 anni, di professione agente immobiliare ma con il vizio dei festini a base di stupefacenti, è stato denunciato con l’accusa di detenzione di droga ai fini di spaccio. A “tradirlo” è stato il forte odore di fumo che, fuoriuscendo dalla sua porta, aveva impregnato l’androne del palazzo. Così i condòmini hanno chiamato il 113, e quando i militari si sono presentati alla sua porta per verificare le segnalazioni dei vicini, gli hanno trovato in casa circa 4 grammi di marijuana e 1 grammo di cocaina. Secondo quanto raccontato dall’incauto 28enne, tale quantità sarebbe servita per una festa con gli amici. Peccato che, in questo caso, il reato sia diventato quello di spaccio.

Pranzano in cucina

La casa prende fuoco

Nessun ferito grave, ma abitazione gravemente danneggiata e molta paura. È il bilancio di un rogo sviluppatosi in un appartamento al quarto piano di un condominio di Livorno. Ancora ignote le cause. L’ipotesi più probabile, al momento, è che si sia trattato di un corto circuito provocato dal cattivo funzionamento di alcune prese elettriche nella stanza di una ragazza di 31 anni, residente nell’alloggio insieme al padre di 69 anni. I due stavano pranzando, quando hanno sentito un forte odore di bruciato. Il tempo di alzarsi da tavola e le fiamme erano già alte. Inutile il primo tentativo di spegnerle. All’uomo e alla figlia non è rimasto che mettersi in salvo e chiamare i vigili del fuoco, i quali, giunti sul posto insieme alle forze dell’ordine, sono riusciti a domare il rogo. Solo una lieve intossicazione, per i due residenti dell’appartamento.

Furto in abitazione: 

arrestato ladro seriale

È stato preso con la refurtiva nel sacco il topo d’appartamento “seriale” che aveva appena ripulito la casa di un anziano di 77 anni, nel cremonese, approfittando della sua assenza. Il ladro era riuscito a scappare a bordo della sua bici, portandosi dietro una lavatrice e tre trapani. Ma il proprietario, rientrato poco dopo, lo aveva visto mentre si allontanava e aveva chiamato i carabinieri. Subito sulle sue tracce, i militari lo hanno bloccato dopo qualche minuto, con la refurtiva ancora in suo possesso. Visti i numerosi precedenti penali dell’uomo, il Pm ha disposto la convalida dell’arresto, in attesa dell’udienza.

Anziano muore ustionato

mentre accende la caldaia

Tragedia domestica in un appartamento del varesotto, dove un uomo di 91 anni è rimasto vittima di un incendio, provocato probabilmente dalla fiamma di ritorno di una caldaia. L’anziano abitava con la moglie disabile che, vedendo uscire del fumo dal locale caldaia, aveva allertato i vigili del fuoco. Quando i soccorritori sono arrivati sul posto, accompagnati dai sanitari del 118, per il marito non c’era più niente da fare. Ancora in fase di accertamento le cause dell’incidente: si suppone che il 91enne stesse tentando di accelerare l’accensione della caldaia a legna utilizzando un combustibile, per poi finire investito dalle fiamme.

CONDOMINIO: I TERMINI E LE MODALITÀ PER IMPUGNARE LA DELIBERA ASSEMBLEARE

[A cura di: avv. Rodolfo Cusano]

Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente, astenuto o assente può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
È quanto prevede il nuovo secondo comma dell’articolo 1137 c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012), che riconosce espressamente la possibilità di impugnare le delibere assembleari ai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, mentre in precedenza la legge prevedeva espressamente tale facoltà solo in favore dei condòmini dissenzienti ed era la giurisprudenza ad estenderla anche agli astenuti ed assenti.
È prevista, inoltre, una duplice decorrenza dei termini per impugnare, a seconda che il condòmino abbia partecipato o meno all’assemblea che ha approvato la delibera che si intende impugnare. Infatti, per gli assenti il termine dei trenta giorni decorre dalla ricezione del verbale.
Il nuovo testo dell’articolo 1137 c.c., prevede che l’istanza per ottenere la sospensione, proposta prima dell’inizio della causa di merito, non sospende l’efficacia della delibera né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della stessa, a meno che sulla stessa non si pronunci favorevolmente l’autorità giudiziaria.
Mentre i casi di annullamento sono espressamente disciplinati dal codice, e consistono in violazioni di legge o del regolamento, quelli di nullità (tranne veramente pochi casi quali la nullità della nomina in mancanza di indicazione del compenso) non sono indicati nella normativa sul condominio ed occorre rifarsi ai principi che regolano la nullità del negozio giuridico.

La violazione di legge
Ad esempio, si ha violazione di legge quando non vengono osservate le norme procedimentali prescritte per l’adozione delle delibere assembleari. Si pensi a quanto prescritto dal nuovo articolo 66 disp att. c.c., per il quale: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”.
La violazione di tali norme procedimentali determina la possibile annullabilità della delibera assembleare.

Chi può impugnare
Vi è subito da dire che, fino ad oggi, si ammetteva l’impugnativa di un singolo condomino anche quando il vizio relativo alla mancata convocazione di un condomino si era verificato nei confronti di altro condomino. A seguito della riforma, invece, che ritiene il deliberato annullabile in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione su istanza dei dissenzienti o degli assenti perché non ritualmente convocati (art. 66 Disp. Att. III comma c.c.) appare che, contrariamente a prima, tale vizio possa essere eccepito solo da coloro nei confronti dei quali lo stesso si è effettivamente verificato.
Né si può ipotizzare che la mancata partecipazione all’assemblea determini un pregiudizio per gli altri, perché la volontà assembleare può ugualmente esprimersi e consentire che il condominio sia gestito in funzione degli interessi collettivi. Non va, infine, sottaciuto che, secondo la disciplina generale dell’annullamento (v. art. 1425 e ss c.c.), la legittimazione a farlo valere spetta esclusivamente alla “parte nel cui interesse è stabilito dalla legge”, come si desume esplicitamente dall’art. 1441 I comma c.c.
Sicché, in mancanza di diverse e specifiche disposizioni contrarie, alle impugnazioni delle delibere assembleari deve applicarsi la disciplina generale, con la conseguenza che la legittimazione a proporle deve ritenersi ristretta ai condòmini lesi dalla illegittimità dedotta (Trib. Taranto 12.01.2016 n. 73).

Onere della prova
Quanto all’onere della prova, incombe sul condomino che chieda l’accertamento dell’invalidità dell’assemblea condominiale, la prova del vizio della delibera posto a fondamento della pretesa. In particolare, nel caso in cui è il condomino che agisce per far valere l’invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l’onere di provare che egli sia stato tempestivamente avvisato della convocazione quale presupposto per la regolare costituzione dell’assemblea (Trib. Trento 04.06.2015 n. 560), mentre resta a suo carico la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell’assemblea medesima.
Le deliberazioni nulle sono, invece, impugnabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (quindi anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera impugnata).

LA PROCEDURA
Per un primo indirizzo, in tema di condominio di edifici, (Cass. 14560 del 30 luglio 2004) la tempestività dell’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condòmini, che a norma dell’articolo 1137 c.c. doveva essere proposta con ricorso nel termine di trenta giorni dalla data della deliberazione stessa, andava riscontrata con riguardo alla data del deposito del ricorso e non a quella della sua notificazione. Sul punto la Suprema Corte aveva, poi, ritenuto che l’impugnativa potesse avvenire anche con citazione purché la notifica al destinatario fosse effettuata nello stesso termine dei trenta giorni (dal verbale se il condomino era presente, ovvero dalla comunicazione allo stesso se assente).

Citazione o ricorso?
Era, quindi, pacifico che, se anche il codice civile prevedesse, testualmente, la forma del ricorso, l’impugnativa della delibera assembleare potesse avvenire indifferentemente con ricorso o con citazione, (Cass. n. 8440 dell’11.04.2006) e che, in questa ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all’articolo 1137 c.c. (trenta giorni) occorreva tenere conto della sola data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio anziché di quella successiva del deposito in cancelleria (iscrizione a ruolo della causa).
Sul punto, a fare chiarezza, è intervenuta la Corte di Cassazione che, a Sezioni Unite, con sentenza n. 8491 del 2011 ha affermato che ai sensi dell’articolo 163 c.p.c. la domanda di annullamento della delibera condominiale si propone con citazione.
La Suprema Corte, nella stessa motivazione della sentenza, ha chiarito che: il termine «ricorso» indicato nell’articolo 1137 c.c. è ivi impiegato nel senso generico di istanza giudiziale; ciò, a detta della Corte, trova conferma nel fatto che, in genere, l’indicazione della forma del ricorso come veste dell’atto introduttivo in determinate materie è sempre accompagnata dalla fissazione di varie altre regole intese a delineare procedimenti caratterizzati da particolare snellezza e rapidità, (l’indicazione del giudice competente, i suoi poteri di sospensione, ecc.) tutte regole che invece mancano con riguardo all’impugnazione delle delibere condominiali.
Le Sezioni Unite, con la stessa sentenza, ebbero, altresì a precisare che potevano, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l’atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall’articolo 1137 c.c.
A seguito della riforma, il nuovo testo dell’articolo 1137 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, (entrata in vigore il 18 giugno 2013) sembra avallare l’interpretazione di tale pronuncia, in quanto ha eliminato qualsiasi riferimento al termine ricorso e ha parlato genericamente di azione volta all’annullamento delle deliberazioni assembleari. Per il Tribunale di Milano (provvedimento 21 ottobre 2013, n. 56369), con l’entrata in vigore della legge 220/2012 (Riforma del condominio), l’impugnazione proposta con ricorso è inammissibile. Proprio sull’eliminazione della parola ricorso ha fondato il Tribunale di Milano per concludere che l’impugnazione proposta con ricorso è inammissibile. Nel caso deciso, il ricorso era stato tempestivamente depositato presso la cancelleria del giudice nei termini previsti dalla legge, ma nulla era stato notificato al condominio entro 30 giorni, così che lo stesso, nella persona del suo amministratore, aveva già maturato un legittimo affidamento circa l’acquisita esecutività della delibera impugnata.
In conclusione, è meglio, da oggi in poi, stare bene attenti ad impugnare una delibera assembleare con l’atto di citazione e non più con il ricorso.

IL DECRETO TERREMOTO È LEGGE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI SULLA CASA

[A cura di: Gennaro Napolitano – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]

Nella Gazzetta Ufficiale è stata pubblicata la legge 45/2017 che ha convertito il Dl 8/2017, contenente “Nuovi interventi urgenti a favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici del 2016 e del 2017”. Nel corso dell’esame parlamentare, sono state apportate significative modifiche al testo originario del decreto; modifiche che hanno interessato anche le disposizioni in materia di adempimenti e versamenti tributari.

In particolare, l’articolo 11 del decreto in esame contiene le norme di carattere fiscale. Esso si muove su due fronti: in primo luogo, modifica in più punti l’articolo 48 del Dl 189/2016 (quest’ultimo, come noto, è stato il primo intervento normativo adottato per fronteggiare l’emergenza terremoto) e, in secondo luogo, introduce ulteriori agevolazioni fiscali.

Di seguito, una sintesi di alcune misure di carattere tributario previste dalla disposizione in esame: sia di quelle già contenute nella versione originaria del Dl 8/2017, sia di quelle previste ex novo durante l’iter di conversione in legge.

Ritenute e sostituti d’imposta. Confermata la possibilità, per i sostituti d’imposta, di regolarizzare, entro il 31 maggio 2017 (e senza applicazione di sanzioni e interessi), gli adempimenti concernenti le ritenute relative ai soggetti residenti nei comuni colpiti dal terremoto. In particolare, la regolarizzazione agevolata concerne le ritenute non effettuate o non versate nei seguenti periodi:

* dal 24 agosto 2016 (data del primo terremoto) al 19 ottobre 2016 (data di entrata in vigore del Dl 189/2016);

* dal 26 ottobre 2016 (data del successivo terremoto) al 18 dicembre 2016 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 189/2016).

Sospensione dei termini dei versamenti e degli adempimenti tributari. Viene confermata la sospensione fino al 30 novembre 2017 degli adempimenti e dei versamenti tributari (con esclusione del rimborso di quanto eventualmente già versato). La ripresa della riscossione dei tributi sospesi e non versati avviene entro il 16 dicembre 2017, senza applicazione di interessi e sanzioni. La disposizione interessa anche le ritenute alla fonte non operate dai sostituti d’imposta su richiesta degli interessati (“busta paga pesante”). 

Canone tv. Anche la ripresa del versamento del canone tv, mediante addebito sulla bolletta elettrica, avviene, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il 16 dicembre 2017. Inoltre, nei casi in cui, a seguito del terremoto, la famiglia anagrafica non detenga più alcun apparecchio televisivo, il canone non è dovuto per l’intero secondo semestre 2016 e per tutto il 2017.

Altri adempimenti tributari. Gli adempimenti tributari, diversi dai versamenti, non eseguiti per effetto della sospensione stabilita dal Dm 1° settembre 2016, devono essere effettuati entro il mese di dicembre 2017.

Esenzione imposta di bollo e di registro. Nel corso del passaggio parlamentare, è stata inserita la norma secondo cui le persone fisiche residenti (o domiciliate) e le persone giuridiche aventi sede legale nei comuni colpiti dal sisma, oltre a quella dall’imposta di bollo, beneficiano anche dell’esenzione dall’imposta di registro per le istanze, i contratti e i documenti presentanti alla pubblica amministrazione fino al 31 dicembre 2017 in esecuzione di quanto stabilito dalle ordinanze del Commissario straordinario del governo. Viene altresì specificato che il deposito delle istanze, dei contratti e dei documenti, effettuato presso gli uffici speciali per la ricostruzione, produce gli stessi effetti della registrazione eseguita secondo le disposizioni del Testo unico dell’imposta di registro (Dpr 131/1986). Anche in questo caso, viene stabilito che non si procede al rimborso dell’imposta di registro già versata prima dell’entrata in vigore della nuova disposizione agevolativa.

Agevolazioni per i redditi di fabbricati. Altra novità è la proroga dal 28 febbraio 2017 al 30 giugno 2017 del termine per l’emanazione delle ordinanze sindacali di sgombero funzionali all’individuazione degli immobili inagibili destinatari dei benefici previsti dall’articolo 48, comma 16, Dl 189/2016. Quest’ultima disposizione prevede una serie di agevolazioni fiscali (esclusione dalla base imponibile Irpef e Ires dei redditi dei fabbricati, esenzione Imu e Tasi fino alla ricostruzione) per i fabbricati ubicati nelle zone colpite dal sisma, se distrutti od oggetto delle predette ordinanze. Conseguentemente, viene posticipato al 30 giugno 2017 il termine entro cui il contribuente può dichiarare, ai medesimi fini, la distruzione o l’inagibilità totale o parziale del fabbricato all’autorità comunale.

Sospensione dei termini per la riscossione. In sede di conversione, è stata confermata la sospensione dal 1° gennaio al 30 novembre 2017 dei termini per la notifica delle cartelle di pagamento e per la riscossione delle somme risultanti dagli avvisi di accertamento esecutivi e dagli avvisi di addebito esecutivi (relativi al recupero delle somme a qualunque titolo dovute all’Inps), nonché delle attività esecutive da parte degli agenti della riscossione e dei termini di prescrizione e decadenza relativi all’attività degli enti creditori (compresi quelli degli enti locali).

Definizione agevolata. Importanti novità arrivano per la rottamazione delle cartelle. Infatti, viene stabilita la proroga dal 31 marzo al 21 aprile 2017 del termine per la presentazione della dichiarazione di adesione alla definizione agevolata dei carichi affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2016. Conseguentemente, è posticipato dal 31 maggio al 15 giugno 2017 il termine entro il quale Equitalia comunica, ai debitori che hanno chiesto la rottamazione, l’ammontare complessivo delle somme dovute e quello delle singole rate, nonché il giorno e il mese di scadenza di ciascuna di esse. Inoltre, con norma di interpretazione autentica, viene chiarito che, ai fini dell’accesso alla rottamazione, non sono dovute le sanzioni irrogate per violazione degli obblighi relativi ai contributi e ai premi, anche nel caso in cui il debitore sia lo stesso ente previdenziale.

Le novità riguardano non solo i contribuenti che vivono nelle zone colpite dal terremoto, ma la generalità dei soggetti interessati. Per i primi, comunque, resta ferma la proroga di un anno dei termini e delle scadenze previsti dalla disciplina della definizione agevolata (commi 1, 2, 3, 3-ter e 12, dell’articolo 6, Dl 193/2016).

PONTEGGI E FURTI: RISPONDE L’APPALTATORE, NON IL CONDOMINIO

[A cura di: avv. Paolo Ribero]
Non di rado il ponteggio posizionato in un condominio per l’effettuazione di opere straordinarie finisce con l’agevolare la commissione di furti, facilitando l’introduzione negli appartamenti.
In ogni caso va premesso che la circostanza che l’azione criminosa di terzi sia stata agevolata dalla presenza di ponteggi non determina alcuna automatica responsabilità dell’appaltatore, al quale – per sostenere fondatamente un obbligo al risarcimento del danno verificatosi – occorre imputare una condotta negligente, avendo riguardo alle circostanze di tempo e di luogo.
Sul punto, già nel 1991 si era espressa la Suprema Corte (sentenza 5840/1991) esaminando il caso di un furto preceduto da un precedente furto in altro appartamento, in seguito al quale l’amministratore del condominio aveva espressamente richiesto all’impresa che eseguiva i lavori di rifacimento dello stabile di installare una illuminazione notturna del ponteggio e di rimuovere, al termine della giornata lavorativa, le scale di collegamento tra i diversi piani del ponteggio. Nella fattispecie in oggetto, la Cassazione aveva ravvisato la responsabilità dell’appaltatore, il quale aveva trascurato le più elementari norme di diligenza e di perizia e, omettendo di adottare cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature, aveva creato un agevole accesso ai ladri, ponendo in essere le condizioni del verificarsi del danno.
Più recentemente (Cassazione Civile sentenza. 2844 del 2005) era stata ravvisata la responsabilità dell’impresa che non aveva adeguatamente illuminato i ponteggi e non aveva rimosso – a fine giornata – le scalette mobili che dal primo piano portavano ai piani superiori.
Tale principio è stato da ultimo ribadito dalla Corte d’Appello di Roma, che con sentenza del 11 ottobre 2011 ha affermato la responsabilità dell’appaltatore per non aver rimosso le scalette di collegamento dei vari piani del ponteggio quando risulta incontroverso che gli autori del reato si sono serviti del ponteggio per accedere all’appartamento derubato. La responsabilità dell’appaltatore – ha sostenuto la Corte di Roma – non viene meno neanche se il ponteggio e stato installato da un subappaltatore, in quanto l’appaltatore resta sempre responsabile della corretta tenuta dello stesso nei confronti del committente e dei terzi.
Con quest’ultima pronuncia è stato affermato anche un altro importante principio. Infatti, il derubato aveva chiesto il risarcimento dei danni patiti non solo all’impresa che effettuava le opere sullo stabile, ma anche al condominio quale responsabile del danno cagionato da cose in custodia.
I Giudici capitolini hanno escluso quest’ultima responsabilità, dichiarando che il ponteggio, pur essendo annesso allo stabile condominiale, non entra in custodia del condominio “in quanto finalizzato esclusivamente allo svolgimento delle lavorazioni e che resta nella sola sfera di custodia dell’appaltatore, rispetto alla quale il condominio non ha nessun diretto potere, sicché non è configurabile una responsabilità ex art. 2051 c.c.. Non sussiste pertanto un’automatica estensione di responsabilità al condominio dei danni derivati agevolati dall’uso anomalo dei ponteggi”.

CEDOLARE, RITENUTE CONDOMINIALI, PRE-COMPILATA: ECCO I CHIARIMENTI DELLE ENTRATE

Una serie di chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti dalla stampa specializzata, molti dei quali inerenti casa e condominio. A fornirli, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/2017, di cui riporteremo nei prossimi giorni ampi estratti. Di seguito, invece, una sintesi delle specifiche rilevanti. 

CEDOLARE SECCA 

* La cedolare secca con l’aliquota ridotta al 10%, prevista per gli affitti a canone concordato, si applica anche ai contratti transitori, cioè di durata da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi, purché relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

* La disposizione contenuta nel Dl 193/2016, secondo cui la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale si è scelta la cedolare secca non comporta decadenza dall’opzione, è applicabile anche alle comunicazioni che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del “collegato fiscale”, a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con l’applicazione del regime sostitutivo, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione.

* Analogamente, anche la nuova previsione sanzionatoria per la tardiva comunicazione della proroga del contratto (100 euro, ridotti a 50 in caso di ritardo non superiore a 30 giorni) si applica alle comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016.

RITENUTE CONDOMINIALI 

* La norma della legge di bilancio 2017 in base alla quale il condominio versa le ritenute effettuate in qualità di sostituto d’imposta nei confronti dell’appaltatore quando l’ammontare delle stesse raggiunge i 500 euro (altrimenti versa entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno) ha effetto dal 1° gennaio 2017, pertanto riguarda anche le ritenute relative a dicembre 2016, da versare entro il successivo 16 gennaio 2017.

* La soglia dei 500 euro va verificata cumulando le ritenute mese dopo mese. Pertanto, se vengono effettuate ritenute a febbraio per 400 euro e altrettante a marzo, il 16 aprile vanno versate ritenute per 800 euro.

* È possibile continuare a versare le ritenute secondo la vecchia modalità (entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate o avrebbero dovuto essere operate), anche se di importo inferiore a 500 euro.

BONUS CASA 

* Il pagamento delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica di edifici esistenti deve avvenire con bonifico “parlante”; in caso di anomalia nella sua compilazione, non si decade dal beneficio se la ditta destinataria dell’accredito attesta con dichiarazione sostitutiva che i corrispettivi sono stati inclusi nella contabilità perché concorrano alla corretta determinazione del reddito d’impresa.

* L’orientamento espresso con la risoluzione 64/2016, che ha riconosciuto la possibilità di fruire del bonus ristrutturazioni per le spese sostenute dal “convivente di fatto” anche se non possessore o non detentore dell’immobile sul quale sono effettuati i lavori (come previsto per i familiari conviventi), è applicabile, considerato il principio della unitarietà del periodo d’imposta, alle spese sostenute a partire dal 1 gennaio 2016.

VERSAMENTI 

* Le nuove scadenze per il pagamento delle imposte “dichiarative” in vigore dal 2017 (30 giugno ovvero 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%) riguarda anche il saldo e il primo acconto della cedolare secca.

PRECOMPILATA 

* Nella comunicazione telematica per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate delle spese attribuite ai condòmini per lavori effettuati sulle parti comuni (recupero edilizio, riqualificazione energetica, acquisto mobili e grandi elettrodomestici), gli amministratori di condominio indicano, per ogni unità immobiliare, la quota di spesa attribuita ai possessori o detentori dell’appartamento (proprietario, nudo proprietario, titolare di un diritto reale di godimento, locatario o comodatario). Qualora la spesa vada attribuita a un soggetto diverso dai precedenti, ad esempio, un familiare convivente del possessore o del detentore dell’immobile, gli amministratori indicano nella comunicazione il codice residuale che individua “altre tipologie di soggetti”.

* Nella medesima comunicazione, gli amministratori sono tenuti a fornire l’informazione relativa all’effettivo pagamento al 31 dicembre della quota di spesa attribuita a ciascun soggetto. A tal fine, deve essere compilato il campo relativo al “flag pagamento”, evidenziando se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento ovvero se lo stesso è stato parzialmente o interamente non corrisposto entro tale data. Nel primo caso, la relativa spesa va esposta direttamente nella dichiarazione precompilata. In caso contrario, la spesa va indicata esclusivamente nel foglio informativo e il contribuente, in presenza delle condizioni di detraibilità previste dalla legge, può modificare la dichiarazione aggiungendo tale onere qualora pagato entro la data di presentazione della dichiarazione.

CONDOMINIO: GLI ADEMPIMENTI DELL’AMMINISTRATORE DALL’INIZIO ALLA FINE DEL MANDATO

[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com]
La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, cosiddetta di riforma del condominio, ha notevolmente ampliato gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore di condominio. Gli artt. 1129 e 1130 c.c., rispettivamente rubricati “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” e “Attribuzioni dell’amministratore”, contengono, nelle versioni novellate, il dettagliato – a tratti forse eccessivamente – elenco dei compiti del mandatario. Nell’esporli viene qui adottato il criterio – ritenuto utile a fini mnemonici – del momento nel quale l’obbligo deve essere adempiuto: all’inizio dell’incarico, durante l’incarico, alla fine dell’incarico.
INIZIO INCARICO
All’inizio dell’incarico, più precisamente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali. Deve inoltre comunicare dove si trovano i quattro registri obbligatori (registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità) e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenerne copia, previo rimborso della spesa (art. 1129 co. 2 c.c.).
Ancora, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Questa previsione è particolarmente importante, in quanto la mancata specificazione analitica comporta la nullità della nomina (art. 1129 co. 14 c.c.).
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (art. 1129 co. 3 c.c.); l’art. 1129 co. 4 c.c. pone in capo al mandatario l’obbligo, in caso di deliberazione assembleare di lavori straordinari, di adeguare, contestualmente all’inizio dei lavori, i massimali della propria polizza in misura non inferiore all’importo di spesa deliberato.
Da ultimo, l’amministratore (non è espressamente stabilito il momento, ma è evidente che debba avvenire a seguito della nomina) deve affiggere, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici (art. 1129 co. 5 c.c.).
DURANTE L’INCARICO
L’amministratore deve anzitutto curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 co. 1 n. 1 c.c.). 
Quanto al rapporto con l’assemblea, questa deve essere convocata almeno una volta all’anno; si tratta dell’assemblea ordinaria, nella quale viene approvato il rendiconto condominiale; più precisamente, deve essere convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130 co. 1 n. 10). L’amministratore, inoltre, deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea (art. 1130 co. 1 n. 1 c.c.).
Il professionista deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini (art. 1130 co. 1 n. 2 c.c.).
L’amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 co. 1 n. 3 c.c.). Nel riscuotere le quote ed erogare le spese, il mandatario deve curare di osservare le disposizioni specifiche introdotte dalla riforma in tema di utilizzo e tracciabilità dei flussi: l’art. 1129 co. 7 c.c., infatti, lo obbliga a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condòmini o dai terzi, nonché quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Non è dunque possibile, ad esempio, ricevere denaro da un condomino ed utilizzarlo direttamente per pagare un debito condominiale; così come deve essere assolutamente evitato l’uso di un unico conto corrente per la gestione di più condomini. La legge precisa che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Sotto il profilo della riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino, l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 co. 9 c.c.). Si richiama in proposito quanto stabilito dall’art. 63 disp. att. c.c.: l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; è tenuto a comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori del condominio che, non ancora soddisfatti, ne facciano richiesta. A proposito della comunicazione di tali dati, si precisa che la qualità di moroso deve essere valutata con riferimento a quello specifico debito condominiale per il quale il terzo creditore intende agire; sotto questo profilo non può essere fatta confusione, ad esempio, tra spese di natura ordinaria e di natura straordinaria.
L’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 co. 1 n. 4 c.c.). Si rinviene qui, oltre che nell’art. 1135, co. 2, c.c. (che prevede la possibilità di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente), il contenuto della posizione di garanzia del mandatario, che è investito del potere-dovere di agire per evitare situazioni pericolose e di rischio.
Il professionista deve eseguire gli adempimenti fiscali (art. 1130 co. 1 n. 5 c.c.). A titolo esemplificativo, si ricordano: il versamento delle ritenute d’acconto operate, la Certificazione unica (CU) per l’attestazione dei redditi di lavoro dipendente ed autonomo, la Dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770), il quadro AC del modello Unico, la Comunicazione delle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali.
L’amministratore deve curare la tenuta dei quattro registri obbligatori: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore, il registro di contabilità (art. 1130 co. 1 nn. 6 e 7 c.c.). Soffermandosi in particolare sul registro di contabilità, si tratta di una previsione che deve essere inserita nel più ampio quadro delle disposizioni in tema di rendiconto. L’art. 1130 bis c.c., introdotto ex novo dalla riforma, specifica il contenuto del resoconto contabile annuale (voci di entrata e di uscita, situazione patrimoniale del condominio, fondi disponibili ed eventuali riserve) e la sua composizione (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa; si dà per scontata la presenza del bilancio consuntivo e relativa ripartizione).
Il mandatario deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio (art. 1130 co. 1 n. 8 c.c.). Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione (art. 1130 bis c.c.). L’amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130 co. 1 n. 9 c.c.).
CESSAZIONE INCARICO
Alla cessazione dell’incarico (art. 1129, co. 9, c.c.), il professionista è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini. Deve inoltre eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. La legge specifica che tali attività urgenti non danno diritto ad ulteriori compensi; ciò, evidentemente, nel caso in cui l’amministratore non abbia inserito la relativa voce nella specificazione analitica del compenso da effettuarsi al momento della nomina; in caso contrario, avrà diritto al compenso specificato ed accettato dall’assemblea.

IL CREDITORE DEVE NOTIFICARE IL TITOLO ESECUTIVO ANCHE AI CONDÒMINI DA ESCUTERE

[A cura di: Fulvio Graziotto – www.studiograziotto.com]
Il creditore provvisto di titolo esecutivo (ad es. decreto ingiuntivo munito della formula esecutiva) verso il condominio che intende promuovere l’esecuzione pro-quota verso i singoli condòmini deve notificare loro, separatamente o contestualmente al precetto, il titolo esecutivo. Vediamo il caso in esame, facente capo all’ordinanza 8150/2017 della Corte di Cassazione.
IL CASO
Un condomino proponeva ricorso per cassazione avverso una sentenza del tribunale pronunciata a seguito di trattazione orale, con la quale veniva rigettata l’opposizione a precetto proposta nei confronti di una società creditrice del condominio.Il ricorrente lamentava che, qualora si voglia agire esecutivamente nei confronti di un singolo condomino in forza di decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti del condominio, occorre che il titolo esecutivo sia notificato al condomino esecutato, essendo il principio di cui all’art. 654 cit., secondo comma, secondo il quale ai fini dell’esecuzione non occorre una nuova notificazione del decreto ingiuntivo, applicabile solo nei confronti dell’ingiunto. 
La Cassazione ha ritenuto il motivo fondato.
LA DECISIONE
Su proposta del relatore, il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio in quanto ritenuto manifestamente fondato.
Il Collegio precisa, infatti, che «Il condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condòmini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta, e l’art. 654, comma 2, è da ritenere applicabile solo al soggetto nei confronti del quale il decreto ingiuntivo sia stato emesso ed al quale sia stato ritualmente notificato. Qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto – pur se in ipotesi responsabile dei debiti di lui – a cui il titolo esecutivo non sia stato mai notificato, la norma dell’art. 654, comma 2, è da ritenere inapplicabile, dovendosi sempre riconoscere al soggetto passivo dell’esecuzione il diritto di avere notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti. Erroneamente il Tribunale ha ritenuto che l’amministratore abbia la rappresentanza dei singoli condòmini ed, in quanto tale, sia legittimato a ricevere la notificazione di atti con effetti immediatamente riconducibili ai condòmini».
Ne consegue che «In caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei confronti dell’ente di gestione condominiale in persona dell’amministratore e azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti dell’ente di gestione».
La Suprema Corte ricorda che «Se infatti una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell’ipotesi di cui all’art. 654 c.p.c., comma 2, detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro il singolo condomino, non indicato nell’ingiunzione ma responsabile pro quota della obbligazione a carico del condominio. Costui, invero, deve essere messo in grado non solo di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, ma anche di adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.».
OSSERVAZIONI
In sostanza, la Cassazione ribadisce che non occorre una nuova notificazione del titolo esecutivo per il condominio, che è destinatario diretto del procedimento monitorio, ma è invece necessaria nei confronti del singolo condomino nei confronti del quale si vuole agire che risulta responsabile pro-quota delle obbligazioni a carico del condominio. E la notificazione nei suoi confronti è necessaria per due ragioni: affinché possa conoscere il titolo esecutivo posto alla base dell’azione nei suoi confronti, e anche per poter adempiere nei termini previsti nel precetto “all’obbligo risultante dal titolo esecutivo”. 
DISPOSIZIONI RILEVANTI
Codice di procedura civile
Art. 479 -Notificazione del titolo esecutivo e del precetto
Se la legge non dispone altrimenti, l’esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notificazione del titolo in forma esecutiva e del precetto.
La notificazione del titolo esecutivo deve essere fatta alla parte personalmente a norma degli articoli 137 e seguenti.
Il precetto può essere redatto di seguito al titolo esecutivo ed essere notificato insieme con questo, purché la notificazione sia fatta alla parte personalmente.

CONDOMINIO: LE BARRIERE ARCHITETTONICHE VANNO ABBATTUTE A PRESCINDERE

[A cura di: Massimiliano Bettoni e Silvia Zanetta – Studio Legale MaBe & Partners]

Con sentenza n. 7938/17, la Corte di Cassazione ha sancito un importante e ormai consolidato principio, a tutela delle persone disabili, in merito all’obbligatorietà di eliminare le barriere architettoniche nelle aree condominiali a prescindere dalla presenza nell’immobile di persona affetta da invalidità. 

La vicenda della quale la Corte è stata investita trae origine dall’installazione di un ascensore da parte di una condomina anziana, con problemi di deambulazione, residente all’ultimo piano di un palazzo con più di tre unità abitative. Il condominio si opponeva, tuttavia, alla realizzazione dei lavori rilevando una duplice motivazione: 

a) il regolamento condominiale vietava l’esecuzione di opere su parti comuni; 

b) tali interventi comportavano una lesione del decoro architettonico del palazzo.

In primo grado, il Tribunale accoglieva la tesi del condominio, condannando gli eredi dell’anziana, deceduta nelle more del giudizio, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento. Allo stesso esito si perveniva in secondo grado. I soccombenti adivano alla Suprema Corte, fondando il proprio ricorso su una triplice motivazione. In primis, lamentavano che la Corte territoriale avesse omesso di valutare la legittimità delle opere, in relazione alla normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche e al dettato dell’art.1102 c.c..
Come secondo motivo di impugnazione, i ricorrenti ritenevano che la tesi dei giudici d’Appello circa la legittimità del divieto posto dal regolamento condominiale per l’esecuzione di opere a spese di un condomino ex articolo 1102 c.c., finalizzate a garantire un accesso agevole e dignitoso alla proprietà, fosse in contrasto con diritti costituzionalmente tutelati, ed in particolare il fondamentale diritto alla salute, di cui all’articolo 32 Cost..

Infine, i ricorrenti contestavano la circostanza che le opere fossero state realizzate in violazione del regolamento di condominio e comunque con lesione del decoro architettonico.


Nella sentenza in analisi, la Suprema Corte cassa la sentenza impugnata con rinvio, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma. Citando la sentenza n. 167/1999 della Corte Costituzionale, gli Ermellini osservano che l’obbligo di eliminare le barriere architettoniche, introdotto nella legislazione relativa ai portatori di handicap – ossia la L. 9 gennaio 1989, n. 13 recante “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” e la L. 5 febbraio 1992, n. 104, “Legge quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate” – ha valore preminente per l’intera collettività.

L’obbligo di garantire l’accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici, è previsto dall’art. 1 della L. 13/1989, il quale detta tale prescrizione per gli edifici costruiti dopo il 1989, ovvero gli edifici interessati da ristrutturazione. Inoltre, l’art. 3 della L. 13/1989, al punto c, prevede che gli immobili con più di tre livelli fuori terra devono installare un ascensore, o congegni similari, “per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini”. 

L’installazione di un ascensore deve quindi considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento e rientra, pertanto, nei poteri dei singoli condòmini, ai sensi dell’articolo 1102 c.c.. Tale articolo prevede che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, a condizione che non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Nel caso di specie, secondo la S.C., i giudici d’appello avevano omesso di considerare la natura dei lavori, dichiaratamente rivolti alla eliminazione di barriere architettoniche, e dunque coinvolgenti diritti fondamentali dei disabili. Infine, la Cassazione ha evidenziato che i divieti sanciti dal regolamento condominiale – ulteriori rispetto ai generali limiti stabiliti dall’articolo 1102 c.c. – devono essere superati al fine di garantire il rispetto del benessere abitativo e di piena utilizzazione della propria abitazione, in quanto le disposizioni in materia di eliminazione di barriere architettoniche costituiscono norme imperative ed inderogabili, direttamente attuative degli articoli 32 e 42 Cost. In particolare, il diritto alla salute ex art. 32 Cost., deve essere interpretato in senso ampio, in quanto per salute di intende non solo come assenza di malattia, ma anche stato di completo benessere fisico e psichico. Rientra in questa dimensione anche la tutela delle persone con età avanzata, che pur non essendo portatori di handicap, abbiano comunque disagi fisici e difficoltà deambulatorie.

L’eliminazione delle barriere architettoniche, è diretta “espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici”.

Ne consegue che sia del tutto irrilevante la morte della signora, o più in generale, l’assenza di un disabile nel condominio. Infatti, il principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, prescinde dall’effettiva utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati.

BULGHERONI (AVI): “SOLO LA VISURA ULTRAVENTENNALE METTE AL RIPARO DA SORPRESE”

“Ho seguito con attenzione quanto è stato scritto in merito alla possibilità di reperire gratuitamente informazioni catastali e ipotecarie, e considero importante, per la tutela del cittadino, evidenziare alcuni punti informativi”. Lo ha dichiarato Mario Bulgheroni (nella foto), presidente AVI (Associazione esperti visuristi italiani) e vice presidente Confassociazioni, secondo il quale “è assolutamente funzionale quanto è stato definito lo scorso 24 marzo sulla circolare n. E/3 dell’Agenzia delle Entrate, in merito alle consultazioni gratuite delle banche dati ipotecarie e catastali possibili per i titolari di diritti di proprietà, comproprietà o di altri diritti reali immobiliari, ovvero per il singolo soggetto titolare. Ma è importante dire che, prima di tutto, tale concessione non è gratuita per soggetti terzi. Poi che la stessa visura catastale ottenuta gratuitamente dal soggetto titolare dei diritti non certifica la condizione sana dell’immobile. Per avere conferma di ciò è necessario e indispensabile passare alle visure ipotecarie e catastali ultra ventennali e darne una giusta interpretazione. Ovvio che per fare ciò bisogna avere una competenza specifica che può essere anche patrimonio personale del singolo cittadino. Quando, però, questa particolare conoscenza manca, l’unica cosa da fare per avere dati certi ed evitare, quindi, spiacevoli problemi futuri, è ricorrere all’intervento di un esperto visurista che, dopo l’interpretazione dei dati, può confermare o meno la condizione sana dell’immobile. Nel senso che può far emergere ipoteche volontarie, ipoteche giudiziali, ipoteche legali, sequestri, pignoramenti, citazioni come pure la spesso errata intestazione dell’immobile al Catasto”.

In sostanza, a giudizio di Bulgheroni, “è importante prestare attenzione a ciò che si deve chiedere e a ciò che si vuole ottenere. Indubbiamente quanto delineato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate può essere utile al cittadino se il dato analizzato è pulito. Ma il mio ruolo di presidente AVI mi fa sentire in dovere di accendere i riflettori sulle probabilità di spiacevoli sorprese che possono essere dietro l’angolo. Infatti, da parte del cittadino è praticamente impossibile rilevare un’anomalia in quanto acquisisce di fatto una notizia rilasciata dall’Agenzia delle Entrate (Catasto e Conservatoria) che ritiene essere corretta. Ma, in assenza di ispezioni ipotecarie e catastali ultra ventennali, che sottolineo possono essere effettuate ed analizzate dal cittadino stesso qualora ne avesse le competenze, la notizia può essere clamorosamente sbagliata. Un esempio ricorrente? Il mancato aggiornamento in banca dati catastale potrebbe far risultare un proprietario non intestatario di immobili in proprietà oppure intestatario di immobili già venduti oppure l’accollo di un precedente mutuo. In sintesi, la circolare garantisce la gratuità della consultazione delle banche dati, ma non garantisce la certezza del dato. Solo con l’ispezione ipotecaria e catastale ultra ventennale, che per garanzia totale può essere affidata all’esperto visurista, si può avere una corretta analisi dei dati ipotecari e catastali e quindi la certezza del quadro della situazione immobiliare”.

In prospettiva, Bulgheroni si dice “fiducioso che la trasparenza vincerà su tutto, e comunque quanto fatto finora dall’Agenzia delle Entrate è un passo importante per tutelare il bene dei cittadini. Da parte dell’Associazione che rappresento confermo una totale apertura verso l’Agenzia pubblica volta ad una maggiore collaborazione professionale e un’ulteriore condivisione informativa. Abbiamo un obiettivo comune: stare dalla parte del cittadino per tutto quanto sia possibile fare con le rispettive competenze”.