• Redazione
• Dic 28, 2016

Il 2017 dovrebbe essere un anno positivo sul fronte delle tasse. A dare qualche speranza ai contribuenti è la Cgia di Mestre, secondo le cui stime (fondate sulle novità che scatteranno dal prossimo 1° gennaio, a seguito delle decisioni prese con la legge di Bilancio 2017 e con le leggi di Stabilità redatte negli anni precedenti) le famiglie dovrebbero risparmiare 2,9 miliardi di euro e le imprese 4,5 miliardi. 

Il condizionale – spiega la Camera degli artigiani – è d’obbligo, visto che l’analisi è al netto di un’eventuale manovra correttiva e la quasi totalità delle misure previste nel 2017 non interesseranno in egual misura tutti i contribuenti italiani. “Ad ogni buon conto – segnala il coordinatore dell’Ufficio studi della Cgia Paolo Zabeo – la pressione fiscale ufficiale dovrebbe scendere nel 2017 al 42,3 per cento: 0,3 punti in meno di quella registrata nel 2016. Sebbene in calo, siamo comunque ancora lontani dal 41,5 per cento registrato prima della crisi, quando il rapporto debito/Pil, ad esempio, era al 100 per cento: un dato inferiore di oltre 30 punti a quello attuale”.

LE FAMIGLIE

I principali provvedimenti che interesseranno le famiglie italiane sono una quindicina circa. Dal punto di vista economico, la più importante sarà la proroga delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie e il risparmio energetico (607,7 milioni di euro). Seguiranno: il bonus bebè erogato dall’Inps al settimo mese di gravidanza o di adozione (392 milioni di euro); i premi di produttività dei lavoratori dipendenti del settore privato (382,3 milioni di euro); il bonus cultura per i 18enni (290 milioni di euro); la mancata proroga del contributo di solidarietà del 3 per cento in capo ai contribuenti con un reddito sopra i 300.000 euro (275,4 milioni di euro); l’estensione della “no tax area” per i pensionati over 75 (246 milioni di euro). Risultato: nel 2017 le tasse per le famiglie dovrebbero ridursi, appunto, di 2,94 miliardi di euro.

• Redazione
• Dic 28, 2016

[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com]

Una vicenda piuttosto comune nella vita condominiale è quella relativa alla vendita di una unità immobiliare situata nell’edificio. L’alienazione di una porzione di piano in proprietà esclusiva apre immediatamente al tema della suddivisione degli oneri condominiali tra cedente ed acquirente. È questa una vicenda che coinvolge non soltanto le parti del contratto di vendita, ma anche l’ente di gestione, sotto il profilo della possibilità per il condominio – si vedrà quanto estesa, a seconda dei casi – di rivolgersi, ai fini del pagamento dei contributi, all’uno o all’altro dei soggetti che si avvicendano nella titolarità dell’unità immobiliare.

Le obbligazioni reali

Gli obblighi dei proprietari esclusivi di contribuire alle spese per le parti comuni rientrano nella categoria delle obbligazioni reali, anche dette propter rem o ob rem. La peculiarità di questa figura giuridica sta in questo, che la titolarità dal lato passivo dell’obbligazione dipende dalla titolarità del diritto reale sulla cosa per il godimento e la conservazione della quale si sostengono le spese. In altre parole: il soggetto tenuto alla contribuzione alle spese è il soggetto proprietario dell’unità immobiliare ed è tenuto alla contribuzione proprio in virtù del suo diritto di proprietà. Le obbligazioni reali sono caratterizzate dal principio della ambulatorietà passiva: a seguito della successione nella titolarità del diritto reale, anche la titolarità dell’obbligazione di contribuire alle spese si trasmette da un soggetto all’altro.

In base a quanto detto, a seguito della vendita dell’unità immobiliare si assiste al mutamento del soggetto obbligato nei confronti dell’ente di gestione al pagamento degli oneri condominiali. Si badi, questo vale soltanto per gli oneri maturati dopo il passaggio di proprietà (salvo quanto introdotto dalla riforma del condominio all’art. 63, co. 5, disp. att. cod. civ., si veda infra). Per quanto riguarda i contributi maturati prima del passaggio di proprietà e non pagati dal cedente, infatti, è stato autorevolmente sottolineato che non si assiste al subentro dell’acquirente nella posizione debitoria del suo dante causa, il quale non è liberato dalla sua obbligazione (Terzago G., Il condominio, Milano, 2010, 491).

La solidarietà tra cedente ed acquirente

L’art. 63, co. 4, disp. att. cod. civ. stabilisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Pertanto, i contributi già maturati e non pagati possono essere richiesti o all’acquirente o all’alienante; più precisamente, all’acquirente possono essere chiesti soltanto quelli relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Non si ha, dunque, subentro del nuovo proprietario nella posizione debitoria del precedente; ciò che si verifica è l’acquisto da parte del condominio di un nuovo debitore, che si affianca al precedente senza sostituirlo. È in questo che consiste la solidarietà passiva: entrambi i debitori sono tenuti all’adempimento e il creditore può rivolgersi indifferentemente ad uno o all’altro.

In tale contesto occorre distinguere, secondo gli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., Sez. II, 2 maggio 2013, n. 10235), tra rapporti esterni – tra proprietario e condominio – e rapporti interni tra alienante ed acquirente. I primi sono regolati dal suesposto principio dell’ambulatorietà passiva: l’acquirente di un’unità immobiliare può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto. I secondi sono invece regolati dal principio generale della personalità delle obbligazioni: l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino.

Conseguenza di quanto detto è che se l’acquirente, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva, è stato chiamato dal condominio a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore alla vendita, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

In questo sistema la riforma del condominio ha introdotto una novità; l’art. 63, co. 5, disp. att. cod. civ. afferma che “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Il cedente resta quindi tenuto al pagamento dei contributi maturati anche dopo il passaggio di proprietà, sino alla trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo di vendita.

Riepilogo

Sembra opportuno, a questo punto, riepilogare l’estensione dell’oggetto delle obbligazioni di cedente ed acquirente, distinguendo i contributi secondo il momento della loro maturazione: a) fino a due anni prima del passaggio di proprietà; b) nell’anno precedente e nell’anno in cui avviene la vendita; c) nell’intervallo tra la vendita e la trasmissione all’amministratore di copia autentica del titolo; d) dopo la trasmissione del titolo.

Nell’ipotesi a), il soggetto tenuto al pagamento è esclusivamente l’alienante. Nelle ipotesi b) e c), cedente ed acquirente sono obbligati in solido al pagamento. Nell’ipotesi d), il soggetto tenuto al pagamento è esclusivamente l’acquirente.

Dalla schematizzazione esposta risulta evidente che, al fine di collocare i contributi negli intervalli temporali indicati e conseguentemente individuare il soggetto tenuto alla loro corresponsione, è necessario comprendere quale sia l’esatto momento nel quale sorge l’obbligo di contribuire a questa o a quella spesa. È cioè necessario individuare il momento genetico dell’obbligazione.

Spese ordinarie e spese straordinarie

La citata Sentenza 10235/2013 ha risolto un contrasto tra differenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità. Si registrava infatti, quanto al momento genetico dell’obbligazione, una oscillazione: tale momento veniva individuato ora con riferimento alla deliberazione della spesa, ora nel momento in cui la spesa viene effettuata. La pronuncia in oggetto prospetta una soluzione più articolata, distinguendo tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Per le spese ordinarie, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale e non come esecutore della delibera assembleare di approvazione del preventivo, la quale ha valore meramente dichiarativo e non costitutivo.

Quanto alle spese straordinarie, l’obbligo in capo ai singoli condòmini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alle somme indicate nel preventivo, ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della relativa delibera assembleare (avente, questa, valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condòmini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni. In questo caso l’insorgenza dell’obbligazione viene individuata nel momento della delibera assembleare che abbia deliberato la spesa straordinaria.

In estrema sintesi, per le spese ordinarie è tenuto il soggetto che è proprietario al momento dell’erogazione della spesa, per le spese straordinarie è tenuto il soggetto che è proprietario al momento della delibera di approvazione della spesa.

• Redazione
• Dic 27, 2016

Ladri di appartamento

cacciati dai condòmini 

Sono stati letteralmente “sbattuti fuori” dai residenti di uno stabile i due ladri di appartamento che, intorno alle 21, si erano intrufolati in un condominio in provincia di Foggia. I malviventi non si sono preoccupati della telecamera a circuito chiuso posizionata vicino all’ascensore e hanno cominciato a segnare le porte degli appartamenti del condominio. A dare l’allarme è stata un’inquilina, che aveva sentito il rumore del coltellino sullo stipite della porta di casa. A quel punto altri due condòmini si sono lanciati all’inseguimento dei ladri, spintonandoli fuori dal portone.

Aggredita e derubata

nell’androne del palazzo 

Una donna di 60 anni, residente a Trieste, è stata malmenata e rapinata nell’androne del condominio dove abita, mentre stava rientrando a casa. Autore dell’aggressione, un malvivente che le si è parato davanti, intimandole di consegnare la borsa che aveva con sé e con all’interno circa 600 euro. Al probabile rifiuto della 60enne, il ladro ha reagito con uno spintone, facendole perdere l’equilibrio, per poi colpirla ripetutamente al volto. L’aggressore si è quindi allontanato con la borsetta, facendo perdere le sue tracce. La vittima se l’è cavata con qualche lieve contusione e diversi ematomi sul viso.

Luci natalizie bruciano:

coppia carbonizzata

È stato necessario l’intervento di 6 automezzi dei vigili del fuoco e l’impiego di 20 uomini per spegnere le fiamme che hanno avvolto una casetta a schiera in un comune alle porte di Venezia. Ma per la coppia che viveva al suo interno non c’è stato nulla da fare. Quando i soccorritori sono riusciti ad accedere a quello che restava della casa, li hanno trovati entrambi privi di vita. Il corpo del marito, carbonizzato, nel salotto; e la donna, distesa sul letto, probabilmente deceduta a seguito delle esalazioni di fumo. Secondo le prime ipotesi, a scatenare l’inferno sarebbe stato un corto circuito dell’impianto elettrico della casa, causato dalla prolungata accensione delle luci di Natale.

Amministratore latitante

Fugge con 200mila euro

L’accusa della Procura di Ancona a carico di un amministratore di 78 anni è di essersi indebitamente appropriato dei soldi di una serie di condomini che amministrava, anche di fronte ai solleciti e ai richiami giudiziari, non ottemperando alle spese condominiali tra il 2010 al 2013 per un ammontare di circa 200mila euro. All’oscuro di tutto i residenti delle sei palazzine che l’uomo amministrava tra Ancona e provincia. Come se non bastasse, l’amministratore infedele, rinviato a giudizio e imputato di appropriazione indebita, non si è presentato in udienza e sarebbe irreperibile, anche per il suo stesso avvocato difensore.

Ladri in condominio:

rubano albero di Natale

Ha dell’incredibile quanto accaduto nottetempo in un palazzo in provincia di Latina, dove a sparire per mano dei ladri, questa volta, è stato l’albero di Natale condominiale. Ad accorgersene sono stati gli stessi residenti, la mattina seguente. Accanto al presepe, lasciato al suo posto, mancava proprio l’alberello natalizio, addobbato poche settimane prima dai condòmini. Non si capisce se si tratti di una bravata da parte di un gruppo di giovani, o di un gesto dettato dalla crisi economica. Nel dubbio, la segnalazione alle forze dell’ordine è stata fatta.

• Redazione
• Dic 27, 2016

Ladri di appartamento

cacciati dai condòmini 

Sono stati letteralmente “sbattuti fuori” dai residenti di uno stabile i due ladri di appartamento che, intorno alle 21, si erano intrufolati in un condominio in provincia di Foggia. I malviventi non si sono preoccupati della telecamera a circuito chiuso posizionata vicino all’ascensore e hanno cominciato a segnare le porte degli appartamenti del condominio. A dare l’allarme è stata un’inquilina, che aveva sentito il rumore del coltellino sullo stipite della porta di casa. A quel punto altri due condòmini si sono lanciati all’inseguimento dei ladri, spintonandoli fuori dal portone.

Aggredita e derubata

nell’androne del palazzo 

Una donna di 60 anni, residente a Trieste, è stata malmenata e rapinata nell’androne del condominio dove abita, mentre stava rientrando a casa. Autore dell’aggressione, un malvivente che le si è parato davanti, intimandole di consegnare la borsa che aveva con sé e con all’interno circa 600 euro. Al probabile rifiuto della 60enne, il ladro ha reagito con uno spintone, facendole perdere l’equilibrio, per poi colpirla ripetutamente al volto. L’aggressore si è quindi allontanato con la borsetta, facendo perdere le sue tracce. La vittima se l’è cavata con qualche lieve contusione e diversi ematomi sul viso.

Luci natalizie bruciano:

coppia carbonizzata

È stato necessario l’intervento di 6 automezzi dei vigili del fuoco e l’impiego di 20 uomini per spegnere le fiamme che hanno avvolto una casetta a schiera in un comune alle porte di Venezia. Ma per la coppia che viveva al suo interno non c’è stato nulla da fare. Quando i soccorritori sono riusciti ad accedere a quello che restava della casa, li hanno trovati entrambi privi di vita. Il corpo del marito, carbonizzato, nel salotto; e la donna, distesa sul letto, probabilmente deceduta a seguito delle esalazioni di fumo. Secondo le prime ipotesi, a scatenare l’inferno sarebbe stato un corto circuito dell’impianto elettrico della casa, causato dalla prolungata accensione delle luci di Natale.

Amministratore latitante

Fugge con 200mila euro

L’accusa della Procura di Ancona a carico di un amministratore di 78 anni è di essersi indebitamente appropriato dei soldi di una serie di condomini che amministrava, anche di fronte ai solleciti e ai richiami giudiziari, non ottemperando alle spese condominiali tra il 2010 al 2013 per un ammontare di circa 200mila euro. All’oscuro di tutto i residenti delle sei palazzine che l’uomo amministrava tra Ancona e provincia. Come se non bastasse, l’amministratore infedele, rinviato a giudizio e imputato di appropriazione indebita, non si è presentato in udienza e sarebbe irreperibile, anche per il suo stesso avvocato difensore.

Ladri in condominio:

rubano albero di Natale

Ha dell’incredibile quanto accaduto nottetempo in un palazzo in provincia di Latina, dove a sparire per mano dei ladri, questa volta, è stato l’albero di Natale condominiale. Ad accorgersene sono stati gli stessi residenti, la mattina seguente. Accanto al presepe, lasciato al suo posto, mancava proprio l’alberello natalizio, addobbato poche settimane prima dai condòmini. Non si capisce se si tratti di una bravata da parte di un gruppo di giovani, o di un gesto dettato dalla crisi economica. Nel dubbio, la segnalazione alle forze dell’ordine è stata fatta.

• Redazione
• Dic 27, 2016

La cessazione dell’incarico dell’amministratore condominiale e il relativo passaggio di consegne. È l’interessante oggetto di un approfondimento tratto dal manuale dell’avvocato Nunzio Costa (presidente onorario Acap) e della dottoressa Selene Costa, dal titolo “Il condominio 2017. Formulario commentato”, edizioni Admaiora. Eccone una sintesi.

L’art. 1129 c.c. dispone che “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

In questa sede indicheremo alcuni tra i documenti che il nuovo amministratore dovrebbe ricevere dal collega dimissionario. Essi sono:

* Codice Fiscale del condominio con il nome del precedente rappresentante legale; anagrafica dei condòmini, con i dati di tutti i soggetti che vantano diritti (di proprietà o di semplice occupazione) sulle varie unità immobiliari;

* regolamento condominiale (obbligatorio, ai sensi dell’art.1138 c.c., per i condomini con più di 10 proprietari) e le tabelle millesimali;

* registro dei verbali;

* planimetria aggiornata dello stabile e/o degli stabili nel caso di comprensorio immobiliare, con la data dell’ultimo aggiornamento;

* elaborato planimetrico con la rappresentazione delle parti e dei luoghi comuni costituenti la comunione generale e le eventuali comunioni parziali;

* certificato di abitabilità e concessione edilizia del fabbricato;

* atti e convenzioni costitutivi di servitù prediali e di altri diritti di terzi; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto di riscaldamento centrale;

* scheda grafico-tecnica della rete di smaltimento delle acque bianche e nere; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto di adduzione gas di rete;

* scheda grafico-tecnica dell’impianto elettrico comune; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto telefonico;

* scheda grafico-tecnica per ogni elevatore di persone, merci e/o auto; 

* scheda grafico-tecnica per ogni impianto comune per la ricezione televisiva; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto antincendio;

* contratto di assicurazione polizza globale fabbricato;

* contratto di manutenzione impianto caldaia (se il servizio è centralizzato); 

* contratto di manutenzione impianto ascensore;

* contratto di affidamento ente notificatore per verifiche periodiche impianto ascensore; 

* contratto di pulizia parti comuni;

* contratto di manutenzione estintori; 

* contratto di conto corrente condominiale;

* contratto di affidamento RSPP (in caso di presenza di dipendente ai sensi della L.81/2008); 

* DVR e/o DUVRI (rif. L.81/2008);

* contratto di lavoro del portiere;

* Certificato di conformità dell’impianto elettrico condominiale ai sensi della L.46/90; 

* CPI per autorimessa e per impianto caldaia;

* decreti di vincolo ai sensi della legge 01/06/1939 n. 1089 e successive modifiche e integrazioni; 

* rendiconti e riparti degli ultimi cinque anni approvati dalle rispettive assemblee;

* raccolta dei giustificativi di spesa per i quali la legge prevede la conservazione per periodi superiori ai cinque anni;

* situazione contabile al momento del passaggio di consegne, con allegati:

a) prospetto bilancino (elenco spese ed entrate dall’ultimo rendiconto approvato al momento del passaggio di consegne);

b) situazione patrimoniale con indicazione dei crediti, dei debiti e dell’ammontare dei fondi; 

c) ultimo estratto conto.

Ovviamente tale elenco non può considerarsi esaustivo, ma può essere utile all’amministratore subentrante, per avere sempre ben presente la panoramica della documentazione che il proprio condominio amministrato, dovrebbe avere.

• Redazione
• Dic 23, 2016

Il saggio degli interessi legali da gennaio 2017 si dimezza, passando dallo 0,2 del 2016 allo 0,1 per cento. A stabilirlo, il decreto 7 dicembre 2016 del ministero dell’Economia e delle Finanze, pubblicato in Gazzetta Ufficiale. La variazione ha risvolti di varia natura. Incide, ad esempio, sulla rivalutazione della cauzione rilasciata dal conduttore all’atto della stipula del contratto d’affitto. Ma si riflette anche sulle somme da versare quando si fa ravvedimento, nel conteggio degli interessi dovuti, che vanno calcolati giornalmente, tenendo conto del fatto che il tasso da applicare potrebbe non essere unico, ma cambiare in ragione di quello vigente nei diversi periodi. Questo perché, negli ultimi anni, è stato puntualmente modificato: dal 1° gennaio 2017 è pari allo 0,1%; nel 2016, era lo 0,2%; nel 2015, lo 0,5%; nel 2014, l’1%; negli anni 2013 e 2012, il 2,5 per cento.

L’aggiornamento annuale è previsto dall’articolo 1284, primo comma, del codice civile, secondo cui la percentuale deve essere rivista “sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno”. 

• Varie

• Redazione
• Dic 21, 2016

[A cura di: Lilia Chini – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]

Nuovi controlli e funzionalità migliorative per semplificare la predisposizione degli atti di aggiornamento cartografico. Queste le caratteristiche della “versione 10.6.0 – Apag 2.08” di Pregeo 10, pronta a scendere in campo, a disposizione degli operatori del settore. La procedura riconosce automaticamente le variazioni catastali e, conseguentemente, la natura dell’atto a partire dalla proposta di aggiornamento, dall’estratto di mappa e dal modello per il trattamento dei dati censuari.

Per conseguire l’approvazione automatica degli atti di aggiornamento e il contestuale adeguamento dell’archivio cartografico e di quello censuario del catasto terreni, il provvedimento 1° ottobre 2009 dell’Agenzia del Territorio ha attivato la procedura Pregeo 10, grazie alla quale i tecnici professionisti possono inviare le istanze per via telematica in qualunque momento della giornata e senza doversi recare agli sportelli. Con successivi affinamenti, si è arrivati alla “versione 10.6.0”, utilizzata a partire dal 2015, che ha introdotto un nuovo modello e che, per consentire la trattazione totalmente automatica di tutti gli atti di aggiornamento geometrici, viene ora modificata nella “versione 10.6.0 Apag 2.08”.

Per quanto riguarda le orto-immagini digitali, presenti da alcuni anni nel sistema informatico del Catasto, a partire da quest’anno avranno una risoluzione sei volte maggiore e verranno aggiornate con frequenza triennale. A seguito dell’approvazione e registrazione automatica degli atti di aggiornamento cartografici, gli uffici dovranno confrontare la rappresentazione cartografica dello stato dei luoghi riprodotta nella proposta di aggiornamento e quello interpretabile dalle orto-immagini: se emergono differenze oggettive, l’atto di aggiornamento dovrà essere sottoposto a un successivo collaudo sul terreno da parte dei funzionari degli uffici.

Quanto alle modalità operative degli uffici, per migliorare le attività di riscontro dei dati contabili è necessario che l’estratto di mappa digitale “in sostituzione” sia rilasciato esclusivamente con la stessa modalità di rilascio dell’estratto di mappa “originale”; pertanto, se questo è stato rilasciato in via telematica, anche il sostitutivo deve essere richiesto e rilasciato in via telematica. Per il rilascio dell’estratto di mappa digitale o per l’approvazione di atti d’aggiornamento in via telematica, in esenzione dei tributi speciali catastali e/o dell’imposta di bollo, non è obbligatorio allegare alcuna documentazione: è sufficiente la dichiarazione fatta dal tecnico professionista al momento della richiesta del servizio, con indicazione della norma che consente l’esenzione. La versione aggiornata di Pregeo 10 è utilizzabile già dal 19 dicembre; tuttavia, per assicurare una transizione graduale al nuovo sistema, l’attuale procedura sarà mantenuta in esercizio fino al 28 aprile 2017.

• Redazione
• Dic 20, 2016

Cedolare secca. Un’opzione ormai consolidata, ma sovente oggetto di modifiche, nonché di dubbi i interrogativi da parte dei contribuenti. Pubblichiamo un intervento a cura del presidente del centro studi di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, in merito alle ultime novità legislative in materia. E, a seguire, due chiarimenti comparsi su FiscoOggi, organo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, in risposta alle domande di altrettanti locatori.

LE NOVITÀ

“Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 282 del 2 dicembre 2016 della legge n. 225/2016, di conversione del decreto legge 193/2016, è ora in vigore un’importante novità in tema di cedolare secca sugli affitti”. A sottolinearlo è Corrado Sforza Fogliani, che spiega: “Con una modifica apportata alla disciplina di cui al d.lgs. n. 23 del 2011, si è stabilito che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione (da trasmettere all’Agenzia delle entrate all’inizio del secondo periodo contrattuale e cioè, di norma, a partire dal quinto anno, nei contratti liberi 4+4, o a partire dal quarto anno, nei contratti agevolati 3+2) non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi”.

Il presidente del Centro studi Confedilizia illustra anche che lo stesso provvedimento ha previsto quanto segue: “In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”. Secondo Sforza Fogliani, tuttavia, “l’intervento normativo non vale a chiarire un’altra questione: quella riguardante il caso in cui, sempre per un mero errore del contribuente (o del soggetto suo delegato), la presentazione della comunicazione della proroga vi sia stata, ma in essa il contribuente non abbia nuovamente espresso l’opzione per la cedolare. Per concludere, deve solo segnalarsi che, con il provvedimento citato, è stata inoltre aumentata la sanzione fissata per la mancata presentazione (entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento) della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale sia stata esercitata l’opzione per la cedolare secca: la stessa, infatti, passa a 100 euro (misura piena) e 50 euro (misura ridotta), mentre prima era pari a 67 euro (misura piena) e 35 euro (misura ridotta)”.

I QUESITI

Di seguito, due quesiti in materia di cedolare secca, e le relative risposte da parte di Gennaro Napolitano, che sta curando la rubrica di posta fiscale sul portale on line FiscoOggi.

D. Devo locare un’abitazione di cui sono comproprietario: io opterò per l’applicazione della cedolare secca, l’altro comproprietario applicherà il regime ordinario. Quali conseguenze implica una scelta del genere?

R. L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione). In tal caso, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore. I locatori che scelgono il regime alternativo non sono tenuti, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro. Al contrario, questa deve essere liquidata e assolta sulla quota di canone imputabile ai locatori che non hanno esercitato l’opzione. Peraltro, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Se solo alcuni locatori accedono al regime alternativo, deve essere comunque assolta, in misura piena, l’imposta di bollo sul contratto di locazione (circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 4.3).

D. Quale sanzione è prevista per la mancata presentazione nei termini della comunicazione di risoluzione per un contratto di locazione in regime di cedolare secca?

R. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione di un contratto di locazione, per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, nei 30 giorni successivi alla risoluzione stessa, si applica la sanzione nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni (articolo 3, comma 3, Dlgs 23/2011, come modificato dall’articolo 7-quater, comma 24, Dl 193/2016).

• Redazione
• Dic 19, 2016

[A cura di: avv. Paolo Ribero]

Tra gli obblighi nascenti dal contratto di locazione in capo al locatore vi è quello di mantenere la cosa in buono stato locativo. L’art. 1576 c.c., infatti, impone al proprietario dell’unità immobiliare concessa in locazione di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione.

Con l’aumento di normative richiedenti, ai fini di sicurezza, l’adeguamento di impianti e locali, sono sorte controversie in merito all’individuazione del soggetto (conduttore o locatore) a cui devono essere accollate le spese conseguenti a tali opere imposte dalla legge. Si pensi alla necessità imposta dalla legge di installare una canna fumaria con determinate caratteristiche, alla realizzazione di servizi igienici per disabili con particolari requisiti, alla creazione di ulteriori vie di fuga o altre opere imposte da sopravvenute disposizioni di legge per ottenere la certificazione di prevenzione incendi, ecc.

Restando sempre salva la pattuizione tra le parti, ossia riconosciuta ai soggetti del contratto la possibilità di disciplinare spontaneamente tale fattispecie e di regolarne le conseguenze, la giurisprudenza ha stabilito che l’attività imposta al locatore comprende tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, pertanto le opere che modifichino l’originario stato della cosa, in relazione alla particolare attività svolta dal conduttore, non possono essere imputate al locatore, salvo espresso accordo tra le parti, anche quando siano state imposte dalla pubblica autorità al fine di consentire l’esercizio dell’attività considerata (si veda sul punto Cass. Civ. 7/9/2014 n. 24987, Cass. Civ. 12085/1998) né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere (Cass. Civ. 19226/2015).

Il conduttore potrà solamente invocare la normativa in tema di miglioramenti, in forza della quale, se vi è stato consenso del locatore, quest’ultimo è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (art. 1592 C.C.).

In pratica, la giurisprudenza, pur ribadendo l’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto in contratto, ha escluso che lo stesso locatore sia tenuto a compiere quelle successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, che ineriscono alla idoneità specifica dell’immobile all’esercizio di una determinata attività imposte da successive normative.