• Redazione
• Gen 3, 2017

[A cura di: Rosa Colucci – F.O.] 

Ancora una novità in materia catastale. È infatti disponibile, dalla home page del sito dell’Agenzia delle Entrate, il download gratuito della “Scrivania del Territorio”: un’idea per agevolare la modalità di compilazione e di controllo degli atti delle banche dati catastali e ipotecaria. L’Agenzia, insieme al partner tecnologico Sogei, ha messo a punto una piattaforma informatica, dalla quale ciascun utente, professionista, notaio o pubblico ufficiale, potrà trasferire il nuovo software sul proprio computer e successivamente lavorare usufruendo delle informazioni estratte dalle banche dati dell’Agenzia.

Gli utenti troveranno la “Scrivania del Territorio” tra i Servizi catastali e ipotecari senza registrazione; infatti, una volta installata la piattaforma, se si sceglie di lavorare off-line non è necessaria alcuna autenticazione, altrimenti si può accedere con le credenziali di Sister. È un unico ambiente di lavoro da cui è possibile, per esempio, controllare l’esistenza degli identificativi catastali degli immobili, dei codici fiscali dei soggetti da iscrivere in catasto e degli indirizzi associati alle unità immobiliari, semplificando così le attività del professionista e stimolandone la compliance. Le funzionalità presenti nella “Scrivania”, inoltre, garantiscono la completezza e la qualità delle informazioni riportate, diventando così un valido supporto all’aggiornamento del Sistema integrato del territorio (Sit), che consentirà, in futuro, una migliore gestione integrata delle informazioni relative al patrimonio immobiliare italiano.

Attualmente, è disponibile il download per l’installazione della “Scrivania del Territorio”; gradualmente, saranno poi rilasciate le nuove versioni dei seguenti software, che permetteranno di dialogare con la Scrivania:

* Docfa, per l’aggiornamento delle unità immobiliari del catasto dei fabbricati;

* Docte, per l’aggiornamento delle qualità colturali delle particelle terreni;

* Pregeo, per la predisposizione degli atti geometrici di aggiornamento della cartografia;

* Voltura e istanza titolarità, per l’aggiornamento delle intestazioni e dei diritti iscritti in catasto;

* Unimod, per la compilazione del modello Unico da inviare per l’aggiornamento del registro e delle titolarità del sistema di pubblicità immobiliare e catastale.

• Redazione
• Dic 30, 2016

[A cura di: Cristiana Carta – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]

La successione naviga sul web. Con il provvedimento del 27 dicembre 2016, è stato infatti approvato, dalle Entrate, il nuovo modello on line (con relative istruzioni e specifiche tecniche), grazie al quale sarà possibile compilare e trasmettere la dichiarazione attraverso un percorso guidato, assolvere gli obblighi tributari, calcolare le imposte ipotecarie, catastali e i tributi speciali da versare in autoliquidazione mediante addebito diretto sul proprio conto corrente o su quello dell’intermediario, nonché richiedere le volture catastali degli immobili, che verranno eseguite automaticamente sulla base di quanto dichiarato, senza dover compiere ulteriori adempimenti.

L’ultimo nato nella modulistica fiscale realizza dunque un importante passo verso la semplificazione degli adempimenti amministrativi, nella logica del dialogo tra contribuente e Fisco. Per utilizzare il nuovo modello, è sufficiente installare sulla propria postazione di lavoro il software – in modalità stand alone – disponibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia; poi compilare il file, allegare i documenti previsti per legge, salvare, accedere ai servizi telematici e inviare. Uno dei punti di forza di questo nuovo processo è rappresentato dalla funzione a disposizione degli uffici territoriali dell’Agenzia, che permette di visualizzare le dichiarazioni di successione ricevute per via telematica dai contribuenti: modalità che costituisce garanzia della circolarità della consultazione su tutto il territorio nazionale e consente di richiedere le copie conformi della dichiarazione presso ogni ufficio dell’Agenzia. Un’altra novità rilevante consiste nella possibilità del dichiarante di rendere le dichiarazioni sostitutive di atto notorio mediante la compilazione di specifici quadri del modello (EH ed EI), in luogo dell’allegazione di tutti i relativi documenti. A perfezionare l’evoluzione del servizio offerto, la possibilità di visualizzare la dichiarazione presentata nel cassetto fiscale del dichiarante, dei coeredi e dei chiamati.

DOVE E COME 

Il software, che sarà operativo dal 23 gennaio 2017, si scarica gratuitamente dal sito dell’Agenzia. Sarà possibile presentare la dichiarazione di successione in via telematica direttamente attraverso i servizi telematici con le proprie credenziali di accesso o tramite un intermediario abilitato o l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate competente per la lavorazione. Attenzione, però: l’utilizzo del nuovo modello di dichiarazione e la sua trasmissione in via telematica sono riservati:

* alle dichiarazioni di successione relative a soggetti deceduti a partire dal 3 ottobre 2006;

* alle dichiarazioni sostitutive delle dichiarazioni di successione presentate utilizzando il nuovo modello.

COMPILAZIONE

È possibile compilare la nuova dichiarazione di successione con alcuni semplici passaggi. Il modello è composto di due fascicoli: il primo è da compilare in tutti i casi, in quanto contiene le informazioni essenziali ai fini della predisposizione del modello, mentre il secondo va predisposto solo in presenza di particolari beni mobili e immobili.

All’interno del primo fascicolo, il foglio di apertura è costituito dal frontespizio, che contiene l’informativa sul rispetto della privacy. Segue il quadro relativo ai “dati generali” ove occorre indicare:

* i dati del defunto (codice fiscale, dati anagrafici e data del decesso);

* i dati anagrafici di chi presenta la dichiarazione di successione (erede, curatore, tutore, rappresentante, eccetera).

A seconda della tipologia di beni caduti in successione, il dichiarante dovrà compilare i quadri successivi presenti nel primo o nel secondo fascicolo. In generale, nel primo, oltre ai dati identificativi del defunto e dei beneficiari dell’eredità, devono essere indicati, ove presenti, i dati relativi ai beni immobili (terreni e fabbricati), i documenti comprovanti le passività, i documenti da allegare e le dichiarazioni sostitutive richieste per legge.

Nel secondo fascicolo, invece, andranno indicate ulteriori categorie di beni, non compresi nel primo, quali, ad esempio, i beni immobili iscritti al catasto tavolare, gli aeromobili, le imbarcazioni e le donazioni fatte in vita dal defunto. A questo punto, dopo la prima fase di compilazione del modello, è possibile iniziare a compilare i quadri specifici del software SuccessioniOnLine.

GLI ALLEGATI

Al modello della dichiarazione di successione telematica e domanda di volture catastali devono essere allegati tutti i documenti utili alla dichiarazione, necessariamente in formato conforme, cioè scansionati in file di formato “pdf/a” o “tiff”.

IL PAGAMENTO

Il software calcola le imposte ipotecarie, catastali e i tributi speciali, che si possono versare in autotassazione direttamente on line, tramite addebito in conto corrente. Nel solo caso in cui il dichiarante si avvalga dell’ufficio territoriale competente dell’Agenzia delle Entrate per la presentazione della dichiarazione, è possibile pagare le somme dovute anche con modello F24. Effettuato l’addebito in conto, il sistema rilascerà una ricevuta relativa al pagamento effettuato. L’esito della domanda di volture catastali, richiesta dal contribuente al momento della presentazione del modello, è reso dal sistema con specifica attestazione, a conclusione dell’intero processo di acquisizione.

DA CONSERVARE

La dichiarazione di successione e domanda di volture catastali, insieme agli allegati, deve essere conservata in originale, con la ricevuta di avvenuta registrazione rilasciata dai servizi telematici e, se sono dovute le imposte, deve essere conservata anche la ricevuta di addebito in conto corrente.

DOPPIO BINARIO

La nuova modalità di presentazione della dichiarazione di successione e domanda di volture catastali sarà utilizzabile dal 23 gennaio 2017. Tuttavia, fino al 31 dicembre 2017, in alternativa all’utilizzo del modello SuccessioniOnLine, sarà ancora possibile presentare presso il competente ufficio dell’Agenzia la dichiarazione di successione utilizzando il vecchio modello in formato cartaceo.

• Redazione
• Dic 30, 2016

Ecobonus, detrazioni per la ristrutturazioni, benefici fiscali per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, così come per gli interventi di efficienza energetica sulle parti comuni condominiali e per i lavori che accrescano la sicurezza antisismica degli edifici. 

Nella legge di Bilancio 2017 sono presenti sia conferme sia importanti novità in ambito di fiscalità immobiliare. Confedilizia ha fatto il punto della situazione enumerando e dettagliando le varie voci oggetto di agevolazione. Di seguito, uno schema riassuntivo degli interventi e dei relativi bonus. 

RISTRUTTURAZIONI 

Agevolazioni: 

* per le singole unità immobiliari residenziali, interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia; 

* per le parti comuni di edifici residenziali, interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia; 

* realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, eliminazione di barriere architettoniche, bonifica dall’amianto, opere per evitare infortuni domestici, interventi per prevenire atti illeciti, cablatura edifici ecc. 

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione:

* dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017: 96.000 euro;

* dall’1.1.2018: 48.000 euro. 

Misura della detrazione (dall’imposta lorda): 

* dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017: 50%, in dieci quote annuali;

* dall’1.1.2018: 36%, in dieci quote annuali.

ACQUISTO MOBILI 

Agevolazione: 

* acquisto di mobili e di “grandi elettrodomestici” (es.: frigoriferi e lavastoviglie) di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, “finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione”. 

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione: 

* dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017: 10.000 euro (le spese di cui alla presente misura sono computate, ai fini della fruizione della detrazione d’imposta, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni Irpef); 

* dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016: 16.000 euro delle spese documentate per l’acquisto di mobili ed arredo per l’abitazione principale a favore delle giovani coppie (costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio, da almeno tre anni, in cui uno dei due non abbia superato i 35 anni) “acquirenti di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale”. Tale beneficio non è cumulabile con la misura di cui al punto sopra. 

Misura della detrazione (dall’imposta lorda): 

* dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016: 50%, in 10 quote annuali;

* dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016: 50% (acquisto mobilio giovani coppie), in 10 quote annuali; 

* dall’1.1.2017 fino al 31.12.2017: 50% delle spese di cui al primo punto, in 10 quote annuali, sostenute nell’anno 2017, limitatamente a interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati nell’anno 2016 o iniziati nel 2016 e proseguiti nel 2017.

ECOBONUS

Agevolazioni:

* Interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici;

* dall’1.1.2016 sono detraibili anche le spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione:

* dal 6.6.2013 fino al 31.12.2021: 100.000 euro per interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti; 60.000 euro per interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti; 60.000 euro per installazione di pannelli solari; 30.000 euro per sostituzione di impianti di climatizzazione invernale; 

* dall’1.1.2022: si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie.

Misura della detrazione (dall’imposta lorda):

* dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016: 65%, in 10 quote annuali

* dall’1.1.2017 = 36%, in 10 quote annuali

Cessione crediti ai fornitori: 

* per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2017 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti che si trovano nella “no tax area” (pensionati, dipendenti e autonomi), in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi. Le modalità per effettuare tale cessione sono indicate nel provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 22.3.2016.

CONDOMINI

Agevolazioni: 

a) interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo; 

b) interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguono almeno la qualità media di cui al d.m. Ministero dello sviluppo economico 26.6.2015.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione:

* dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021: 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio;

* dall’1.1.2022: si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie.

Misura della detrazione (dall’imposta lorda):

* dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021: 70%, per le spese di cui al punto a), in 10 quote annuali;

* dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021: 75%, per le spese di cui al punto b), in 10 quote annuali;

* dall’1.1.2022: 36%, in 10 quote annuali.

Asseverazione: 

* la sussistenza dei requisiti di cui ai punti a) e b) è asseverata da professionisti abilitati mediante l’attestazione di prestazione energetica degli edifici di cui al d.m. Ministero dello sviluppo economico 26.6.2015.

Cessione crediti ai fornitori:

* per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali di cui ai punti a) e b), i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari). Le modalità per effettuare tale cessione saranno definite con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.

ANTISISMICA

Agevolazioni:

* specifici interventi su edifici (adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive) ricadenti nelle zone sismiche 1 e 2 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate, da ultimo, dopo l’1.1.2017;

* dall’1.1.2017 sono detraibili anche le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione:

* fino al 31.12.2016: 96.000 euro;

* dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021: 96.000 euro;

* dall’1.1.2022: 48.000 euro.

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

* fino al 31.12.2016: 65%, in dieci quote annuali;

* dall’1.1.2017 al 31.12.2021: 50%, in cinque quote annuali;

* dall’1.1.2022: 36%, in dieci quote annuali.

Ulteriori interventi:

* l’agevolazione di cui alla presente scheda, dall’1.1.2017 al 31.12.2021 si applica anche agli edifici ubicati nella zona sismica 3 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo l’1.1.2017.

Misure potenziate della detrazione:

* elevata al 70%, qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore;

* elevata all’80%, qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori;

* elevata al 75%, qualora dagli interventi, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore;

* elevata all’85%, qualora dagli interventi, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Linee guida:

* le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità di attestazione da parte di professionisti abilitati dell’efficacia degli intervenenti effettuati saranno stabilite con apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti.

Cessione crediti ai fornitori:

* per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi antisismici realizzati su parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari). Le modalità per effettuare tale cessione saranno definite con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Divieto di cumulo:

* le detrazioni di cui alla presente scheda non sono cumulabili con agevolazioni spettanti per le stesse finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici.

• Redazione
• Dic 29, 2016

Rimborsi, ma anche pro-memoria sulle scadenze fiscali. Sono i servizi offerti via sms dalle Entrate ai 400mila contribuenti che hanno già lasciato il numero del proprio cellulare nell’area servizi online del sito dell’Agenzia. E il servizio pare efficace, considerando che da ottobre (quando è stato attivato) ha già avvertito 2400 cittadini, suggerendo loro di consultare il proprio conto corrente perché potrebbero avere una lieta sorpresa ovvero l’arrivo di un rimborso. I primi messaggi sono partiti già a inizio novembre: alcune delle comunicazioni riguardavano l’Irpef dovuta per redditi a tassazione separata, da contribuenti che non avevano ricevuto le relative comunicazioni; altre il pagamento dell’imposta di registro per locazioni relativa agli anni successivi al primo. Non soltanto alert di versamenti, però, ma anche buone notizie: solo nelle giornate del 18 novembre e del 1° dicembre l’Agenzia ha chiesto a oltre 2mila cittadini, per sms, di verificare se erano andati a buon fine gli accrediti riguardanti rimborsi loro spettanti.

COME ACCEDERE

Per utilizzare questa via “preferenziale” gli utenti di Fisconline non devono fare altro che leggere l’informativa e aggiungere il proprio numero di cellulare nell’area autenticata. I cittadini che ancora non hanno l’abilitazione devono invece chiedere la registrazione ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate indicando il modello di dichiarazione utilizzato nel 2014 (730, Unico Pf, nessuno) e il reddito complessivo. Il sistema fornisce all’istante le prime quattro cifre del pin, mentre le ultime sei, per sicurezza, arriveranno per posta, insieme alla password, entro 15 giorni. Con in mano le credenziali, basterà poi collegarsi all’area riservata, inserire il numero di cellulare e validarlo attraverso un codice “usa e getta”, che sarà inviato tramite sms. 

POCHE PAROLE

Lo stile delle comunicazioni è quello adottato per i messaggi su cellulare: sintetico, istantaneo e contemporaneamente chiaro e non equivocabile. Come nel caso dell’sms con il quale si avverte il contribuente che non risulta recapitata la raccomandata relativa alla richiesta di pagamento di imposte per redditi sottoposti a tassazione separata, come per esempio il Tfr, e le pensioni e gli stipendi arretrati, questo il messaggio: “La comunicazione tassazione separata IRPEF 2012 che le abbiamo inviato non è stata recapitata. Per info 848800444 o 0696668907 da mobile”. Poche parole, quindi, per consentire al cittadino di effettuare il versamento senza ritardi e, di conseguenza, senza incorrere in sanzioni e interessi. 

Stesso format per le comunicazioni relative ai rimborsi. Ecco un esempio: “L’Agenzia delle Entrate sta erogando il suo rimborso sul conto corrente comunicato. Verifichi a breve l’effettivo accredito”.

Sms, inoltre, come strumento di sicurezza, infine, per il cittadino che ha incaricato un Caf o un intermediario di effettuare, per suo conto, i versamenti con F24.

• Redazione
• Dic 28, 2016

Il 2017 dovrebbe essere un anno positivo sul fronte delle tasse. A dare qualche speranza ai contribuenti è la Cgia di Mestre, secondo le cui stime (fondate sulle novità che scatteranno dal prossimo 1° gennaio, a seguito delle decisioni prese con la legge di Bilancio 2017 e con le leggi di Stabilità redatte negli anni precedenti) le famiglie dovrebbero risparmiare 2,9 miliardi di euro e le imprese 4,5 miliardi. 

Il condizionale – spiega la Camera degli artigiani – è d’obbligo, visto che l’analisi è al netto di un’eventuale manovra correttiva e la quasi totalità delle misure previste nel 2017 non interesseranno in egual misura tutti i contribuenti italiani. “Ad ogni buon conto – segnala il coordinatore dell’Ufficio studi della Cgia Paolo Zabeo – la pressione fiscale ufficiale dovrebbe scendere nel 2017 al 42,3 per cento: 0,3 punti in meno di quella registrata nel 2016. Sebbene in calo, siamo comunque ancora lontani dal 41,5 per cento registrato prima della crisi, quando il rapporto debito/Pil, ad esempio, era al 100 per cento: un dato inferiore di oltre 30 punti a quello attuale”.

LE FAMIGLIE

I principali provvedimenti che interesseranno le famiglie italiane sono una quindicina circa. Dal punto di vista economico, la più importante sarà la proroga delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie e il risparmio energetico (607,7 milioni di euro). Seguiranno: il bonus bebè erogato dall’Inps al settimo mese di gravidanza o di adozione (392 milioni di euro); i premi di produttività dei lavoratori dipendenti del settore privato (382,3 milioni di euro); il bonus cultura per i 18enni (290 milioni di euro); la mancata proroga del contributo di solidarietà del 3 per cento in capo ai contribuenti con un reddito sopra i 300.000 euro (275,4 milioni di euro); l’estensione della “no tax area” per i pensionati over 75 (246 milioni di euro). Risultato: nel 2017 le tasse per le famiglie dovrebbero ridursi, appunto, di 2,94 miliardi di euro.

• Redazione
• Dic 28, 2016

[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com]

Una vicenda piuttosto comune nella vita condominiale è quella relativa alla vendita di una unità immobiliare situata nell’edificio. L’alienazione di una porzione di piano in proprietà esclusiva apre immediatamente al tema della suddivisione degli oneri condominiali tra cedente ed acquirente. È questa una vicenda che coinvolge non soltanto le parti del contratto di vendita, ma anche l’ente di gestione, sotto il profilo della possibilità per il condominio – si vedrà quanto estesa, a seconda dei casi – di rivolgersi, ai fini del pagamento dei contributi, all’uno o all’altro dei soggetti che si avvicendano nella titolarità dell’unità immobiliare.

Le obbligazioni reali

Gli obblighi dei proprietari esclusivi di contribuire alle spese per le parti comuni rientrano nella categoria delle obbligazioni reali, anche dette propter rem o ob rem. La peculiarità di questa figura giuridica sta in questo, che la titolarità dal lato passivo dell’obbligazione dipende dalla titolarità del diritto reale sulla cosa per il godimento e la conservazione della quale si sostengono le spese. In altre parole: il soggetto tenuto alla contribuzione alle spese è il soggetto proprietario dell’unità immobiliare ed è tenuto alla contribuzione proprio in virtù del suo diritto di proprietà. Le obbligazioni reali sono caratterizzate dal principio della ambulatorietà passiva: a seguito della successione nella titolarità del diritto reale, anche la titolarità dell’obbligazione di contribuire alle spese si trasmette da un soggetto all’altro.

In base a quanto detto, a seguito della vendita dell’unità immobiliare si assiste al mutamento del soggetto obbligato nei confronti dell’ente di gestione al pagamento degli oneri condominiali. Si badi, questo vale soltanto per gli oneri maturati dopo il passaggio di proprietà (salvo quanto introdotto dalla riforma del condominio all’art. 63, co. 5, disp. att. cod. civ., si veda infra). Per quanto riguarda i contributi maturati prima del passaggio di proprietà e non pagati dal cedente, infatti, è stato autorevolmente sottolineato che non si assiste al subentro dell’acquirente nella posizione debitoria del suo dante causa, il quale non è liberato dalla sua obbligazione (Terzago G., Il condominio, Milano, 2010, 491).

La solidarietà tra cedente ed acquirente

L’art. 63, co. 4, disp. att. cod. civ. stabilisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Pertanto, i contributi già maturati e non pagati possono essere richiesti o all’acquirente o all’alienante; più precisamente, all’acquirente possono essere chiesti soltanto quelli relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Non si ha, dunque, subentro del nuovo proprietario nella posizione debitoria del precedente; ciò che si verifica è l’acquisto da parte del condominio di un nuovo debitore, che si affianca al precedente senza sostituirlo. È in questo che consiste la solidarietà passiva: entrambi i debitori sono tenuti all’adempimento e il creditore può rivolgersi indifferentemente ad uno o all’altro.

In tale contesto occorre distinguere, secondo gli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., Sez. II, 2 maggio 2013, n. 10235), tra rapporti esterni – tra proprietario e condominio – e rapporti interni tra alienante ed acquirente. I primi sono regolati dal suesposto principio dell’ambulatorietà passiva: l’acquirente di un’unità immobiliare può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto. I secondi sono invece regolati dal principio generale della personalità delle obbligazioni: l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino.

Conseguenza di quanto detto è che se l’acquirente, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva, è stato chiamato dal condominio a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore alla vendita, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

In questo sistema la riforma del condominio ha introdotto una novità; l’art. 63, co. 5, disp. att. cod. civ. afferma che “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Il cedente resta quindi tenuto al pagamento dei contributi maturati anche dopo il passaggio di proprietà, sino alla trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo di vendita.

Riepilogo

Sembra opportuno, a questo punto, riepilogare l’estensione dell’oggetto delle obbligazioni di cedente ed acquirente, distinguendo i contributi secondo il momento della loro maturazione: a) fino a due anni prima del passaggio di proprietà; b) nell’anno precedente e nell’anno in cui avviene la vendita; c) nell’intervallo tra la vendita e la trasmissione all’amministratore di copia autentica del titolo; d) dopo la trasmissione del titolo.

Nell’ipotesi a), il soggetto tenuto al pagamento è esclusivamente l’alienante. Nelle ipotesi b) e c), cedente ed acquirente sono obbligati in solido al pagamento. Nell’ipotesi d), il soggetto tenuto al pagamento è esclusivamente l’acquirente.

Dalla schematizzazione esposta risulta evidente che, al fine di collocare i contributi negli intervalli temporali indicati e conseguentemente individuare il soggetto tenuto alla loro corresponsione, è necessario comprendere quale sia l’esatto momento nel quale sorge l’obbligo di contribuire a questa o a quella spesa. È cioè necessario individuare il momento genetico dell’obbligazione.

Spese ordinarie e spese straordinarie

La citata Sentenza 10235/2013 ha risolto un contrasto tra differenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità. Si registrava infatti, quanto al momento genetico dell’obbligazione, una oscillazione: tale momento veniva individuato ora con riferimento alla deliberazione della spesa, ora nel momento in cui la spesa viene effettuata. La pronuncia in oggetto prospetta una soluzione più articolata, distinguendo tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Per le spese ordinarie, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale e non come esecutore della delibera assembleare di approvazione del preventivo, la quale ha valore meramente dichiarativo e non costitutivo.

Quanto alle spese straordinarie, l’obbligo in capo ai singoli condòmini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alle somme indicate nel preventivo, ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della relativa delibera assembleare (avente, questa, valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condòmini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni. In questo caso l’insorgenza dell’obbligazione viene individuata nel momento della delibera assembleare che abbia deliberato la spesa straordinaria.

In estrema sintesi, per le spese ordinarie è tenuto il soggetto che è proprietario al momento dell’erogazione della spesa, per le spese straordinarie è tenuto il soggetto che è proprietario al momento della delibera di approvazione della spesa.

• Redazione
• Dic 27, 2016

Ladri di appartamento

cacciati dai condòmini 

Sono stati letteralmente “sbattuti fuori” dai residenti di uno stabile i due ladri di appartamento che, intorno alle 21, si erano intrufolati in un condominio in provincia di Foggia. I malviventi non si sono preoccupati della telecamera a circuito chiuso posizionata vicino all’ascensore e hanno cominciato a segnare le porte degli appartamenti del condominio. A dare l’allarme è stata un’inquilina, che aveva sentito il rumore del coltellino sullo stipite della porta di casa. A quel punto altri due condòmini si sono lanciati all’inseguimento dei ladri, spintonandoli fuori dal portone.

Aggredita e derubata

nell’androne del palazzo 

Una donna di 60 anni, residente a Trieste, è stata malmenata e rapinata nell’androne del condominio dove abita, mentre stava rientrando a casa. Autore dell’aggressione, un malvivente che le si è parato davanti, intimandole di consegnare la borsa che aveva con sé e con all’interno circa 600 euro. Al probabile rifiuto della 60enne, il ladro ha reagito con uno spintone, facendole perdere l’equilibrio, per poi colpirla ripetutamente al volto. L’aggressore si è quindi allontanato con la borsetta, facendo perdere le sue tracce. La vittima se l’è cavata con qualche lieve contusione e diversi ematomi sul viso.

Luci natalizie bruciano:

coppia carbonizzata

È stato necessario l’intervento di 6 automezzi dei vigili del fuoco e l’impiego di 20 uomini per spegnere le fiamme che hanno avvolto una casetta a schiera in un comune alle porte di Venezia. Ma per la coppia che viveva al suo interno non c’è stato nulla da fare. Quando i soccorritori sono riusciti ad accedere a quello che restava della casa, li hanno trovati entrambi privi di vita. Il corpo del marito, carbonizzato, nel salotto; e la donna, distesa sul letto, probabilmente deceduta a seguito delle esalazioni di fumo. Secondo le prime ipotesi, a scatenare l’inferno sarebbe stato un corto circuito dell’impianto elettrico della casa, causato dalla prolungata accensione delle luci di Natale.

Amministratore latitante

Fugge con 200mila euro

L’accusa della Procura di Ancona a carico di un amministratore di 78 anni è di essersi indebitamente appropriato dei soldi di una serie di condomini che amministrava, anche di fronte ai solleciti e ai richiami giudiziari, non ottemperando alle spese condominiali tra il 2010 al 2013 per un ammontare di circa 200mila euro. All’oscuro di tutto i residenti delle sei palazzine che l’uomo amministrava tra Ancona e provincia. Come se non bastasse, l’amministratore infedele, rinviato a giudizio e imputato di appropriazione indebita, non si è presentato in udienza e sarebbe irreperibile, anche per il suo stesso avvocato difensore.

Ladri in condominio:

rubano albero di Natale

Ha dell’incredibile quanto accaduto nottetempo in un palazzo in provincia di Latina, dove a sparire per mano dei ladri, questa volta, è stato l’albero di Natale condominiale. Ad accorgersene sono stati gli stessi residenti, la mattina seguente. Accanto al presepe, lasciato al suo posto, mancava proprio l’alberello natalizio, addobbato poche settimane prima dai condòmini. Non si capisce se si tratti di una bravata da parte di un gruppo di giovani, o di un gesto dettato dalla crisi economica. Nel dubbio, la segnalazione alle forze dell’ordine è stata fatta.

• Redazione
• Dic 27, 2016

Ladri di appartamento

cacciati dai condòmini 

Sono stati letteralmente “sbattuti fuori” dai residenti di uno stabile i due ladri di appartamento che, intorno alle 21, si erano intrufolati in un condominio in provincia di Foggia. I malviventi non si sono preoccupati della telecamera a circuito chiuso posizionata vicino all’ascensore e hanno cominciato a segnare le porte degli appartamenti del condominio. A dare l’allarme è stata un’inquilina, che aveva sentito il rumore del coltellino sullo stipite della porta di casa. A quel punto altri due condòmini si sono lanciati all’inseguimento dei ladri, spintonandoli fuori dal portone.

Aggredita e derubata

nell’androne del palazzo 

Una donna di 60 anni, residente a Trieste, è stata malmenata e rapinata nell’androne del condominio dove abita, mentre stava rientrando a casa. Autore dell’aggressione, un malvivente che le si è parato davanti, intimandole di consegnare la borsa che aveva con sé e con all’interno circa 600 euro. Al probabile rifiuto della 60enne, il ladro ha reagito con uno spintone, facendole perdere l’equilibrio, per poi colpirla ripetutamente al volto. L’aggressore si è quindi allontanato con la borsetta, facendo perdere le sue tracce. La vittima se l’è cavata con qualche lieve contusione e diversi ematomi sul viso.

Luci natalizie bruciano:

coppia carbonizzata

È stato necessario l’intervento di 6 automezzi dei vigili del fuoco e l’impiego di 20 uomini per spegnere le fiamme che hanno avvolto una casetta a schiera in un comune alle porte di Venezia. Ma per la coppia che viveva al suo interno non c’è stato nulla da fare. Quando i soccorritori sono riusciti ad accedere a quello che restava della casa, li hanno trovati entrambi privi di vita. Il corpo del marito, carbonizzato, nel salotto; e la donna, distesa sul letto, probabilmente deceduta a seguito delle esalazioni di fumo. Secondo le prime ipotesi, a scatenare l’inferno sarebbe stato un corto circuito dell’impianto elettrico della casa, causato dalla prolungata accensione delle luci di Natale.

Amministratore latitante

Fugge con 200mila euro

L’accusa della Procura di Ancona a carico di un amministratore di 78 anni è di essersi indebitamente appropriato dei soldi di una serie di condomini che amministrava, anche di fronte ai solleciti e ai richiami giudiziari, non ottemperando alle spese condominiali tra il 2010 al 2013 per un ammontare di circa 200mila euro. All’oscuro di tutto i residenti delle sei palazzine che l’uomo amministrava tra Ancona e provincia. Come se non bastasse, l’amministratore infedele, rinviato a giudizio e imputato di appropriazione indebita, non si è presentato in udienza e sarebbe irreperibile, anche per il suo stesso avvocato difensore.

Ladri in condominio:

rubano albero di Natale

Ha dell’incredibile quanto accaduto nottetempo in un palazzo in provincia di Latina, dove a sparire per mano dei ladri, questa volta, è stato l’albero di Natale condominiale. Ad accorgersene sono stati gli stessi residenti, la mattina seguente. Accanto al presepe, lasciato al suo posto, mancava proprio l’alberello natalizio, addobbato poche settimane prima dai condòmini. Non si capisce se si tratti di una bravata da parte di un gruppo di giovani, o di un gesto dettato dalla crisi economica. Nel dubbio, la segnalazione alle forze dell’ordine è stata fatta.

• Redazione
• Dic 27, 2016

La cessazione dell’incarico dell’amministratore condominiale e il relativo passaggio di consegne. È l’interessante oggetto di un approfondimento tratto dal manuale dell’avvocato Nunzio Costa (presidente onorario Acap) e della dottoressa Selene Costa, dal titolo “Il condominio 2017. Formulario commentato”, edizioni Admaiora. Eccone una sintesi.

L’art. 1129 c.c. dispone che “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

In questa sede indicheremo alcuni tra i documenti che il nuovo amministratore dovrebbe ricevere dal collega dimissionario. Essi sono:

* Codice Fiscale del condominio con il nome del precedente rappresentante legale; anagrafica dei condòmini, con i dati di tutti i soggetti che vantano diritti (di proprietà o di semplice occupazione) sulle varie unità immobiliari;

* regolamento condominiale (obbligatorio, ai sensi dell’art.1138 c.c., per i condomini con più di 10 proprietari) e le tabelle millesimali;

* registro dei verbali;

* planimetria aggiornata dello stabile e/o degli stabili nel caso di comprensorio immobiliare, con la data dell’ultimo aggiornamento;

* elaborato planimetrico con la rappresentazione delle parti e dei luoghi comuni costituenti la comunione generale e le eventuali comunioni parziali;

* certificato di abitabilità e concessione edilizia del fabbricato;

* atti e convenzioni costitutivi di servitù prediali e di altri diritti di terzi; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto di riscaldamento centrale;

* scheda grafico-tecnica della rete di smaltimento delle acque bianche e nere; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto di adduzione gas di rete;

* scheda grafico-tecnica dell’impianto elettrico comune; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto telefonico;

* scheda grafico-tecnica per ogni elevatore di persone, merci e/o auto; 

* scheda grafico-tecnica per ogni impianto comune per la ricezione televisiva; 

* scheda grafico-tecnica dell’impianto antincendio;

* contratto di assicurazione polizza globale fabbricato;

* contratto di manutenzione impianto caldaia (se il servizio è centralizzato); 

* contratto di manutenzione impianto ascensore;

* contratto di affidamento ente notificatore per verifiche periodiche impianto ascensore; 

* contratto di pulizia parti comuni;

* contratto di manutenzione estintori; 

* contratto di conto corrente condominiale;

* contratto di affidamento RSPP (in caso di presenza di dipendente ai sensi della L.81/2008); 

* DVR e/o DUVRI (rif. L.81/2008);

* contratto di lavoro del portiere;

* Certificato di conformità dell’impianto elettrico condominiale ai sensi della L.46/90; 

* CPI per autorimessa e per impianto caldaia;

* decreti di vincolo ai sensi della legge 01/06/1939 n. 1089 e successive modifiche e integrazioni; 

* rendiconti e riparti degli ultimi cinque anni approvati dalle rispettive assemblee;

* raccolta dei giustificativi di spesa per i quali la legge prevede la conservazione per periodi superiori ai cinque anni;

* situazione contabile al momento del passaggio di consegne, con allegati:

a) prospetto bilancino (elenco spese ed entrate dall’ultimo rendiconto approvato al momento del passaggio di consegne);

b) situazione patrimoniale con indicazione dei crediti, dei debiti e dell’ammontare dei fondi; 

c) ultimo estratto conto.

Ovviamente tale elenco non può considerarsi esaustivo, ma può essere utile all’amministratore subentrante, per avere sempre ben presente la panoramica della documentazione che il proprio condominio amministrato, dovrebbe avere.