• Redazione
• Lug 11, 2016

Quattordicesima puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato al leasing abitativo e al momento in cui si verificano età e limiti di reddito sulla cui base quantificare il tetto per la detrazione.

D. Nell’ambito della disciplina fiscale del leasing abitativo, il requisito dell’età (rispetto ai 35 anni) va verificato al solo momento della stipula contrattuale o anno per anno? Stessa domanda relativamente al limite reddituale introdotto dalla norma. 

R. L’articolo 1, comma 82, della legge di Stabilità 2016 introduce all’articolo 15, comma 1, del TUIR, le lettere i-sexies.1) e i-sexies.2), che riconoscono la detrazione nella misura del 19 per cento delle spese sostenute in relazione ai contratti di leasing abitativo alle condizioni già previste per la detrazione degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari, nonché per quanto pagato a fronte dell’esercizio dell’opzione finale per il riscatto dell’immobile. La detrazione dall’imposta lorda dei corrispettivi periodici (canoni di leasing) e del prezzo finale di acquisto è concessa ai contribuenti che possiedono “un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro”. 

Tale condizione non è richiesta per l’intera durata del contratto di locazione finanziaria e, pertanto, l’agevolazione, come risulta dalla relazione tecnica, può essere fruita anche se nel corso di vigenza del contratto il conduttore risulti titolare di un maggior reddito. Ai fini della verifica reddituale deve essere assunto il reddito complessivo come definito ai sensi dell’articolo 8 del TUIR. 

L’importo massimo su cui calcolare la detrazione in parola è diverso in relazione all’età. In particolare: 

* per i giovani che alla data di stipula del contratto non hanno compiuto i 35 anni la detrazione è riconosciuta su un importo massimo di canoni e oneri accessori che annualmente non può eccedere 8.000 euro e su un importo massimo del prezzo di riscatto dell’immobile di 20.000 euro; 

* per i soggetti che compiono 35 anni alla data di stipula del contratto o di età superiore ai 35 anni le stesse detrazioni sono riconosciute in ragione della metà degli importi sopraindicati e, dunque, 4.000 euro per i canoni e oneri accessori e 10.000 euro per il prezzo di riscatto. 

Anche il requisito anagrafico, cosi come quello reddituale, rileva solo al momento della stipula del contratto.

• Redazione
• Lug 8, 2016

Tredicesima puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato a quali tipologie contrattuali rispondano ai requisiti per ottenere la deduzione del 20% in caso di acquisto di un immobile per darlo in locazione.

D. Ai fini della deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione di abitazioni da dare in locazione per 8 anni, introdotta dall’articolo 21, Dl n. 12 settembre 2014, n. 133, la destinazione alla locazione per 8 anni è rispettata con un contratto a canone “libero” stipulato solo per 4 anni, ma rinnovabile, come previsto dalla norma sulle locazioni, per altri 4 anni, sempre nel rispetto dei canoni massimi previsti dall’articolo 21, comma 4, lettera e), Dl n. 133 del 2014? 

R. Con circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, al punto 1.13, si è ritenuto che, nel caso di stipula di un contratto di locazione a canone concordato, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, la cui durata è stabilita in anni “sei più due” ai sensi di quanto previsto dal comma 5 del medesimo articolo 2, che consente “alla prima scadenza” di prorogare il contratto “di diritto”, si possa considerare rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto. Tale requisito si intende infatti rispettato non solo nell’ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni. 

Quindi, in analogia con quanto detto, si può ritenere che l’ambito di applicazione della norma in esame (art. 21 del decreto), riguarda tutti i contratti di locazione che abbiano una durata di anni otto, ricomprendendo anche le ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per effetto di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti. Rimane fermo il rispetto di tutti gli altri requisiti previsti dall’agevolazione in commento.

• Redazione
• Lug 7, 2016

Dodicesima puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato alla deduzione del 20% sull’acquisto di alloggi destinati alla locazione.

D. Quesito sulla deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione di abitazioni da dare in locazione per 8 anni, introdotta dall’articolo 21, Dl 133/2014: le abitazioni devono essere obbligatoriamente costruite “da imprese di costruzione e da cooperative edilizie”, come indicato nelle istruzioni delle dichiarazioni relative all’anno 2015, considerando che queste condizioni sono state eliminate dall’originario articolo 21, dalla legge di conversione n. 164 del 2014, a decorrere dal 12 novembre 2014? 

R. Il comma 1 dell’art.21 del Dl n.133/2014, nella formulazione modificata in fase di conversione in legge, riconosce l’incentivo per l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione, in classe energetica A o B, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione ovvero oggetto, prima della vendita, di interventi di recupero incisivo, di cui all’art.3, co.1 lett. c e d, del DPR n. 380/2001. 

In merito, si evidenzia che, rispetto all’originaria formulazione dell’art.21, nella quale venivano individuati quali soggetti cedenti le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le cooperative edilizie o le imprese esecutrici degli interventi di recupero incisivo, l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del soggetto cedente. 

Sul tema, neanche il DM attuativo dell’8 settembre 2015 ha imposto una specifica qualifica in capo al cedente, cosicché si può ritenere che il beneficio è riconosciuto a prescindere dal soggetto cedente l’unità immobiliare. Le istruzioni alle dichiarazioni dei redditi per l’anno 2016 sono conformi a tale orientamento.

• Redazione
• Lug 6, 2016

Undicesima puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato alle modalità di fruizione del bonus prima casa.

D. L’articolo 1, comma 55, della legge di Stabilità 2016 estende l’agevolazione prima casa al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto. Si chiede di conoscere se può fruire dell’agevolazione anche un soggetto già proprietario nel comune di una casa non acquistata con l’agevolazione che intende effettuare l’acquisto di una abitazione sita nel medesimo comune, impegnandosi a vendere entro un anno la casa preposseduta. 

R. L’acquisto di una abitazione sita in un Comune nel quale l’acquirente è già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la prima casa, non può beneficiare di tali agevolazioni, anche se l’acquirente si impegna a vendere, entro un anno dal nuovo acquisto, l’immobile preposseduto. 

La nuova previsione inserita nella Nota II- bis dell’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico dell’imposta di Registro consente, infatti, di derogare alla condizioni stabilite dalla citata Nota, nel solo caso in cui l’acquirente risulti già proprietario di un immobile acquistato fruendo delle agevolazioni prima casa. 

Nel diverso caso in cui l’immobile preposseduto sia stato acquistato senza godere delle suddette agevolazioni, il contribuente non potrà acquistare un nuovo immobile agevolato sito nel medesimo Comune in quanto non verrebbe rispettata la condizione stabilita dalla lettera b) della Nota II-bis) che impone all’acquirente di dichiarare di non possedere, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. 

Come si evince dai lavori parlamentari, (Nota tecnico-illustrativa alla legge di Stabilità 2016), infatti, la nuova previsione ha la sola finalità di rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione in parola senza determinare variazione sul numero dei soggetti beneficiari.

• Redazione
• Lug 6, 2016

[A cura di: avvocato Gian Vincenzo Tortorici – pres. Centro studi Anaci]

L’art. 1126 c.c. rappresenta una variante della fattispecie prevista nell’art. 1125 c.c., in quanto si riferisce, pur sempre, alle spese concernenti la riparazione di una soletta divisoria tra due proprietà esclusive, considerato che quella soprastante è una unità immobiliare scoperta; l’articolo de quo, infatti, prende in considerazione i lastrici solari e le terrazze a livello di proprietà o, anche, di uso esclusivo. 

Il lastrico solare è di proprietà condominiale, se da un titolo non risulti il contrario. In questo caso le relative spese di manutenzione sono da porsi a carico di tutti i condòmini ex art. 1123 c.c., in quanto lo stesso svolge una funzione di copertura del fabbricato condominiale al pari di un tetto. A differenza dei lastrici solari, aree poste al culmine del palazzo con funzione di copertura dell’intero stabile, la terrazza, è pur sempre una “superficie praticabile (come il lastrico solare), pavimentata stabilmente, all’aperto, ma con pavimentazione più livellata, con minori pendenze, tanto da renderla adatta a potervi collegare tavoli e sedie, e permettere, a chi ne ha l’acceso, di sostarvi comodamente anche per parecchio tempo” (Rizzi-Rizzi; Il condominio negli edifici, Ed. Zanichelli, 1983). 

L’articolo in esame stabilisce che i condòmini che hanno la proprietà o l’uso esclusivo di tali beni debbano corrispondere un terzo delle spese necessarie per la loro manutenzione, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condòmini per i quali il lastrico solare funge da copertura. Si deve rilevare che il legislatore utilizza il termine “uso”, dando quindi maggiore importanza al godimento, quale diritto reale, che il singolo condomino ne può trarre, anziché alla funzione svolta dai lastrici e dalle terrazze di copertura di altre unità immobiliari. È per questo motivo che attribuisce ai condòmini aventi in uso esclusivo i lastrici solari o le terrazze a livello una considerevole quota spesa. 

Tuttavia la giurisprudenza, non dimenticando che i suddetti beni svolgono anche una funzione di copertura, totale o parziale, dello stabile condominiale, ha precisato che la ripartizione, di cui trattasi, si applica esclusivamente alla parte strutturale della terrazza a livello che costituisce una siffatta copertura, vale a dire al manto impermeabile che impedisce le infiltrazioni d’acqua nel sottostante appartamento. Sono escluse da questa suddivisione le spese relative ai parapetti e a ogni altra struttura che sia di uso esclusivo del condomino interessato, fatto salvo il caso di interventi posti anche a tutela del decoro architettonico dell’edificio (Cass. 12 febbraio 2014, n. 3221).

Ovviamente, considerato che lo strato impermeabilizzante è sito sotto la pavimentazione, le spese, che devono essere ripartite ex art. 1126 c.c., riguardano anche tutti gli esborsi necessariamente conseguenti e strumentali alla sua manutenzione, dovendo essere considerate spese accessorie obbligatorie, quali quelle per la rimozione del pavimento e la susseguente sua posa in opera con materiale di pari valore o per il trasporto alla discarica dei materiali di risulta, e così via. Il principio sopra esposto non si applica nella ipotesi il proprietario della terrazza a livello provochi per sua colpa le infiltrazioni di acqua nell’appartamento sottostante, per esempio in quanto si guasti un impianto automatico di irrigazione delle fioriere in sua assenza. 

Ma la questione più spinosa, ancora oggi non risolta in modo definitivo, è rappresentata da chi debba corrispondere i due terzi delle spese concernenti la precitata manutenzione del lastrico solare. Malgrado la dicitura testuale dell’art. 1126 c.c., dottrina e giurisprudenza prevalenti ritengono che obbligati a sostenere queste spese debbano essere soltanto i condòmini sottostanti il lastrico o la terrazza a livello per la quota delle loro proprietà immobiliari, in proiezione verticale al lastrico o alla terrazza medesimi e in funzione della utilità che essi ne traggono, vale a dire, in funzione della copertura che tali beni svolgono e non nel diritto di proprietà. E del resto, proprio in virtù di questa ultima funzione, il condominio è obbligato alla loro riparazione e manutenzione ai sensi dell’art. 2051 c.c.; pertanto è onere dell’assemblea, anche contro la volontà del proprietario, deliberare l’appalto necessario ad attuarle. 

Resta la questione di come possa avvenire la ripartizione di questa spesa. Nel silenzio di una precisa pronuncia di legittimità, ritengo che si possa provvedere, in assenza di una tabella millesimale, ad hoc elaborata, con una proporzione geometrica tra le diverse superfici coperte, espresse in metri quadrati rapportata a millesimi, sempre che questo criterio sia accettato all’unanimità dai condòmini interessati, con espressa manifestazione di volontà negoziale dispositiva dei loro diritti (Cass.23 marzo 2016 n 5814). E del resto, l’art. 68 disp. att. c.c. richiama l’art. 1126 c.c. per la determinazione dei valori proporzionali degli appartamenti tra i quali vanno suddivise in genere le spese per la manutenzione delle parti e dei servizi comuni; questo riferimento rende necessaria una apposita tabella per la tipologia di spese inerenti ai lastrici solari e alle terrazze a livello di proprietà esclusiva. Non solo, l’art. 68 disp. att. c.c. richiama anche l’art. 1124 c.c., che prevede anch’esso una caratura specifica per le spese inerenti alla manutenzione delle scale, ma non l’art. 1125 c.c., in tema di solai, rafforzando la tesi della obbligatorietà di una tabella ad hoc per le spese previste nell’art. 1126 c.c.. 

Nel caso, poi, sotto il terrazzo a livello sussistesse un’altra unità immobiliare del medesimo proprietario, anche questi deve partecipare pro quota ai due terzi della spesa manutentiva, oltre a corrispondere, da solo, il terzo della spesa stessa. Se, invece, sotto al lastrico solare sussistesse un bene condominiale (ad esempio l’andito di ingresso, un passo carrabile, la centrale termica, l’alloggio del portiere) tutti i condòmini devono partecipare pro quota millesimale rapportata alla superficie della cosa condominiale. Qualora invece il lastrico solare fungesse da copertura ad un solo piano, i proprietari di quest’ultimo debbono interamente corrispondere la quota dei due terzi della spesa de qua. Infine si deve rilevare che le spese per risarcire i danni provocati dalle infiltrazioni devono essere ripartite con lo stesso criterio dettato dall’art. 1126 c.c. e l’eventuale azione per il loro recupero coatto deve essere radicata contro il condominio in persona del suo amministratore pro tempore (Cass. 24 marzo 2016 n. 5814).

Questi principi sono stati recentemente ribaditi dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza del 10 maggio 2016 n. 9449 che ha confermato la responsabilità per le infiltrazioni d’acqua sia del proprietario esclusivo sia del condominio, salva la rigorosa prova della riferibilità all’uno o all’altro.

• Redazione
• Lug 5, 2016

Decima puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato agli immobili oggetto di vendite giudiziarie e al termine dei due anni per il trasferimento con le imposte agevolate.

D. In caso di inottemperanza dell’obbligo di trasferimento entro due anni dalla stipula attualmente previsto dall’articolo 16, comma 1, del Dl 18/2016 sono applicabili le procedure per il ravvedimento indicate nelle risoluzioni n. 105/E del 2011 e 112/E del 2012? 

R. L’articolo 16 del Dl 14 febbraio 2016, n. 18, prevede che “Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all’articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni”. Ai sensi del comma 2 del predetto articolo, ove non si realizzi la condizione del nuovo trasferimento entro il biennio, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, la sanzione amministrativa prevista nella misura del 30 per cento e gli interessi di mora. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria. 

Anche nell’ipotesi oggetto di esame, la decadenza dall’agevolazione fruita, deriva, dunque, dal mancato rispetto dell’impegno assunto di procedere alla rivendita dell’immobile entro i due anni dall’acquisto. Analogamente a quanto previsto in materia di prima casa, anche in tale ipotesi, dunque, qualora il contribuente si trovi nella condizione di non poter o voler rispettare l’impegno assunto, può, in pendenza del termine previsto per procedere all’alienazione, rivolgere apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, secondo le procedure previste dalle risoluzioni 102/E e 115/E del 2012, al fine di ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi. 

Diversamente, qualora lo stesso contribuente non si sia attivato nei modi descritti nel termine dei due anni predetti, si realizza la decadenza dall’agevolazione fruita; in tal caso, l’interessato che intende avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, presenta apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Al riguardo, si precisa che i diversi termini a cui l’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997 ricollega differenti riduzioni delle sanzioni, decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione (ossia dal giorno in cui maturano i due anni dalla stipula dell’atto).

• Redazione
• Lug 4, 2016

È on line, sul sito Internet di Confedilizia, il numero di luglio dello “Scadenzario tributario del proprietario di casa e del condominio”, curato dall’organizzazione della proprietà immobiliare.

Gli adempimenti relativi al mese di luglio – per i quali lo Scadenzario Confedilizia indica nel dettaglio soggetti obbligati, modalità dell’adempimento, codici tributo e ogni altra indicazione pratica utile agli interessati – sono molteplici: presentazione del Modello 730, acconto e saldo cedolare secca (con la maggiorazione dello 0,40%); acconto e saldo Irpef (e relative addizionali); versamento di ritenute alla fonte e contributi.  

Si segnala che quest’anno, per la prima volta, gli amministratori di condominio che si avvalgono dell’assistenza fiscale possono utilizzare il Modello 730 (compilando il Quadro K) per inviare all’Anagrafe tributaria la comunicazione annuale dell’importo complessivo dei beni e dei servizi acquistati dal condominio nell’anno 2015, dei dati identificativi dei relativi fornitori nonché dei dati catastali degli immobili oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio, realizzati sulle parti comuni condominiali.

In sintesi, si riportano di seguito le principali.

PROPRIETARI IMMOBILIARI

7 luglio: modello 730/2016 tramite sostituti d’imposta

18 luglio: cedolare secca

18 luglio: Irpef e addizionali

22 luglio: modello 730/2016 tramite Caf o professionisti abilitati a patto che entro il 7 luglio gli stessi Caf o professionisti abbiano presentato almeno l’80% delle medesime dichiarazioni

AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

7 luglio: modello 730/2016 tramite sostituti d’imposta

18 luglio: ritenute alla fonte e contributi

18 luglio: addizionale regionale e comunale Irpef

22 luglio: modello 730/2016 tramite Caf o professionisti abilitati a patto che entro il 7 luglio gli stessi Caf o professionisti abbiano presentato almeno l’80% delle medesime dichiarazioni

• Redazione
• Lug 4, 2016

Nona puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato alle ipotesi di decadenza del bonus prima casa e alle procedure fiscali da attivare per evitare le sanzioni.

D. In caso di inottemperanza dell’obbligo di alienazione dell’immobile preposseduto entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile, previsto dal comma 4-bis dell’articolo 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 (agevolazione “prima casa”) sono applicabili le procedure indicate nelle risoluzioni nn. 105/E/2011 e 112/E/2012? 

R. Si rammenta che con le richiamate risoluzioni, n. 105 del 2011 e n. 112 del 2012, sono state indicate le procedure che possono essere seguite dal contribuente che non intende o non può assolvere agli impegni assunti in sede di acquisto della prima casa di abitazione per comunicare tale circostanza all’Agenzia delle entrate ed evitare l’applicazione della sanzione amministrativa ovvero, corrisponderla in misura ridotta, beneficiando dell’istituto del ravvedimento operoso. 

In particolare, con la risoluzione n. 105/E del 2011, è stata esaminata l’ipotesi di mancato trasferimento della residenza, nel termine di 18 mesi, nel comune in cui è sito l’immobile acquistato. In tale sede, è stato chiarito che qualora risulti ancora pendente il termine di 18 mesi, l’acquirente può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato l’atto; in tal caso, sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni. Decorso il termine di 18 mesi, si verifica la decadenza dall’agevolazione; in tal caso, il contribuente sarà tenuto anche alla corresponsione delle sanzioni ma potrà avvalersi, ricorrendone le condizioni, dell’istituto del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Analoghe considerazioni sono state svolte con la successiva risoluzione n. 112/E del 2012, in relazione all’ipotesi di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni entro il successivo quinquennio e mancato riacquisto entro l’anno. 

I principi affermati con le richiamate risoluzioni devono ritenersi applicabili anche con riferimento alla nuova previsione di cui al comma 4-bis della nota II-bis) posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, parte I, allegata al TUR, che consente l’applicazione delle agevolazioni prima casa anche nell’ipotesi in cui il contribuente sia già in possesso di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa a condizione, comunque, che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita per l’acquisto del nuovo immobile. 

Analogamente alle fattispecie esaminate con le richiamate risoluzioni, anche la nuova previsione collega il verificarsi della decadenza al mancato rispetto di un impegno da parte dell’interessato. Coerentemente con i principi già resi, il contribuente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto potrà, entro l’anno stabilito per la rivendita, proporre apposita istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale revocare l’impegno assunto al trasferimento dell’immobile, e conseguentemente richiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta, oltre che degli interessi. 

Nel diverso caso in cui sia decorso l’anno dal nuovo acquisto agevolato senza che si sia proceduto alla vendita dell’immobile preposseduto, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita in sede di acquisto e, pertanto, oltre all’imposta ed ai relativi interessi, trova applicazione anche la sanzione del 30 per cento. In presenza delle condizioni previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, l’istante potrà accedere all’istituto del ravvedimento operoso ed ottenere la riduzione della sanzione, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Al riguardo, si precisa che i diversi termini a cui l’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997 ricollega differenti riduzioni delle sanzioni, decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione fruita per il nuovo acquisto (ossia dal giorno in cui matura l’anno dalla stipula dell’atto).

• Redazione
• Lug 1, 2016

Ottava puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato alla proroga tacita dei contratti di locazione.

D. Quando la proroga di un contratto di locazione è tacita (cioè non formalizzata da atto scritto), cosa va comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, in base dell’articolo 17, comma 1, del TUR e con quale modello? Inoltre, da quando parte il termine dei 30 giorni? 

R. Si rammenta che, in linea generale, la proroga, anche tacita, del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle entrate. 

L’articolo 17, comma 1, del TUR, come modificato dal D.lgs. 24 settembre 2015, n. 158, prevede che la comunicazione relativa alla proroga, anche tacita del contratto, deve essere presentata entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, (termine che decorre dal giorno successivo alla scadenza del contratto oggetto di proroga tacita) previo pagamento della relativa imposta (sempreché dovuta), mediante il modello RLI. 

Tale modello potrà essere inviato: 

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web); 

• oppure presentato presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il 

quale è stato registrato il contratto di locazione. 

Si rammenta che nel caso di tardivo pagamento dell’imposta di registro, trova applicazione la sanzione amministrativa pari al 30 per cento dell’imposta di registro dovuta, eventualmente riducibile secondo le regole previste dall’articolo 13, comma 1, del D.lgs. 18 dicembre 1997, n. 471. 

Ricorrendone le condizioni, il contribuente potrà, inoltre, accedere all’istituto del ravvedimento operoso di cui all’articolo 13 del D.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 e successive modificazioni.