• Redazione
• Giu 1, 2016

[A cura di: Ance]

Si riporta una rassegna della giurisprudenza di merito sulla complessa distinzione tra:

1) difformità e vizi dell’opera per i quali l’articolo 1667 codice civile riconosce l’azione di responsabilità verso l’appaltatore che si prescrive dopo due anni dalla consegna del bene;

2)  gravi difetti costruttivi per i quali è possibile invocare la garanzia decennale cui è tenuto l’appaltatore ai sensi dell’articolo 1669 codice civile.

* Tribunale Modena, sent. n. 193 del 27/1/2016.

I vizi attinenti l’intonacatura esterna rientrano nella definizione dell’articolo 1669 c.c. solo se incidono sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile, per esempio: sotto il profilo del venir meno della funzione impermeabilizzante dell’intonaco o della compromissione dell’assetto strutturale dell’edifico. Anche la comprensibile insoddisfazione estetica non corrisponde a un grave difetto per cui opera il termine di prescrizione di cui all’art. 1667 comma 3 c.c.. Né la gravità potrebbe desumersi da una ipotetica minore appetibilità commerciale dell’immobile in quanto contraddistinto da quel difetto

Il Tribunale ha sottolineato, infine, che la garanzia di cui all’articolo 1669 c.c. non può consistere nella mera potenzialità di incidenza del difetto sulla funzionalità e sul godimento dell’opera.

* Tribunale Grosseto, sent. n. 197 del 29/2/2016.

I vizi rilevati nelle singole unità immobiliari e inerenti alla necessità di ripristino di piccole parti di intonaco e tinteggiatura di alcune aree per macchie di umidità, lesioni parapetti, verniciatura ringhiere non sono tali da determinare rovina dell’edificio ovvero di parti strutturali dello stesso né incidono sulla funzionalità del bene. Il vizio, pur se localizzato su parti secondarie dell’immobile, per poter rientrare nella definizione del 1669 c.c. deve essere di entità ed intensità tale da limitare in maniera sostanziale la fruibilità dell’immobile.

* Tribunale Firenze, sez. III, sent. 1/2/2016.

La garanzia di cui all’art. 1669 c.c. non opera per tutti i vizi dell’opera ma esclusivamente ove vengano in rilievo gravi difetti e cioè vizi che pur non compromettendo la stabilità di essa siano idonei a pregiudicare o menomare in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità dell’immobile cui afferiscono (cfr. Cass. n. 2238/2012). Tale condizione senz’altro ricorre in relazione alle problematiche afferenti l’impianto di depurazione in quanto l’inesistenza di un efficiente sistema di trattamento e smaltimento dei reflui è infatti ostativa allo stesso rilascio dell’abitabilità del fabbricato. Non può, invece, essere considerato grave il difetto costituito dalla non perfetta complanarità dell’asfalto della stradina interna condominiale.

* Tribunale Firenze, sez. III, sent. 4/2/2016.

Fenomeni quali condensazioni superficiali di umidità, la cui causa è la troppo bassa temperatura superficiale delle strutture dovuta ad un non corretto isolamento termico delle strutture stesse devono essere qualificati come gravi difetti. Il fatto di essere (le strutture) scarsamente coibentate comporta il non soddisfacimento delle prestazioni relative alla verifica della condensazione superficiale e della trasmittanza minima di Legge (D. lgs 192/205). Tali difetti sono palesemente idonei ad incidere sulla salubrità dei locali e quindi a pregiudicare in modo grave il normale godimento e la funzionalità degli stessi (in questo senso cfr. Cass. n. 2238/2012).

• Redazione
• Giu 1, 2016

Di seguito, la terza puntata dell’approfondimento relativo alla Circolare n. 20/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti fiscali inerenti le prescrizioni introdotte dalla legge di Stabilità, ivi compresi quelli aventi ad oggetto la casa, il condominio e il comparto immobiliare. Il focus di oggi è dedicato sll’ecobonus per le case popolari.

ECOBONUS E CASE POPOLARI

Il comma 87 rende fruibili le detrazioni fiscali del 65 per cento – previste per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici dall’art. 1, commi da 344 a 347, della legge n. 296 del 2006, nonché dall’art. 14 del decreto legge n. 63 del 2013 – anche da parte degli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP), comunque denominati, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016, relativamente agli interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

In considerazione del rilevante ruolo sociale svolto dagli enti in questione, la disposizione introduce un’importante apertura nell’impianto normativo della detrazione in esame, consentendone l’applicazione anche per gli interventi riguardanti taluni immobili “patrimoniali” concessi in locazione, a condizione che siano adibiti a edilizia residenziale pubblica e siano di proprietà degli Istituti autonomi in questione, comunque essi siano denominati, i quali hanno come compito la gestione di tale patrimonio.

• Redazione
• Giu 1, 2016

In che modo si ripartiscono le spese di pulizia ed illuminazione delle scale condominiali? È il quesito posto da uno spettatore nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito la risposta fornita dall’avvocato Chiara Magnani, di Parma.

D. So che le spese di pulizia e illuminazione delle scale vanno ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà perché non si riferiscono al funzionamento ma al decoro e all’utilizzabilità dei condòmini e degli estranei al condominio. Personalmente, mi trovo di fronte una palazzina condominiale di 7 unità immobiliari, con un’unica scala e terrazzo di copertura (lastrico solare) di proprietà comune ai 7 condòmini; reputo corretta la ripartizione con i millesimi generali di proprietà, e cerco il supporto di specifiche sentenze. Un’altra scala con 10 unità immobiliari ha la terrazza di copertura di proprietà esclusiva ad uno solo dei condòmini, ma con vincolo di usufrutto a favore dei restanti 9 conòomini per la manutenzione delle antenne tv. Sarebbe applicabile la suddetta ripartizione delle riferite spese? 

Risponde l’avv. Magnani

R. Il riformulato art. 1124 c.c. prevede che le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale vadano addebitate ai singoli proprietari per il 50% in base al valore millesimale dei singoli piani e per il restante 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano. Nel caso, pertanto – a titolo esemplificativo – della manutenzione di ringhiere, gradini, pianerottoli e tutti gli accessori delle scale, il criterio di ripartizione è quello sopra descritto.

In caso, invece, delle spese di pulizia ed illuminazione la Suprema Corte (sentenza n. 432/2007) ha affermato – dopo diverse e contrastanti pronunce – che la spesa vada ripartita in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono. Le spese di pulizia e illuminazione, infatti, afferiscono l’uso e il godimento della cosa, pertanto, il singolo condomino è tenuto al pagamento in base all’utilità che trae dalla cosa comune. 

L’ultimo orientamento della Corte, pertanto, utilizza il criterio dell’articolo 1124 c.c. (altezza del piano) privandolo però dell’altro componente (valore della quota) proprio per evidenziare come chi vive ai piani alti sporchi e logori le scale in misura maggiore rispetto a chi vive al piano terra. Ovviamente è possibile per l’assemblea modificare, a maggioranza, i criteri di ripartizione della spesa per la pulizia/illuminazione delle scale optando, per esempio, per ripartire la spesa in base all’uso che ciascun condomino può fare del bene comune ex art 1123 c.c. 

• Redazione
• Mag 31, 2016

Di seguito, la seconda puntata dell’approfondimento relativo alla Circolare n. 20/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti fiscali inerenti le prescrizioni introdotte dalla legge di Stabilità, ivi compresi quelli aventi ad oggetto la casa, il condominio e il comparto immobiliare. Il focus di oggi è dedicato alla cessione del bonus fiscale ai fornitori, da parte dei condòmini incapienti.

CESSIONE BONUS RIQUALIFICAZIONE

Il comma 74, oltre a prorogare le precedenti agevolazioni per gli interventi energetici, con riferimento alle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici, consente ai contribuenti di cui all’art. 11, comma 2, e all’art. 13, comma 1, lettera a), e comma 5, lettera a), del TUIR di cedere la detrazione per le spese sostenute dal 1º gennaio al 31 dicembre 2016, sotto forma di un corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi. Per le modalità attuative della cessione del credito si rinvia al provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate. 

La disposizione riguarda i soli contribuenti che ricadono nella c.d. no tax area, vale a dire i possessori di redditi esclusi dalla imposizione ai fini dell’IRPEF o per espressa previsione o perché l’imposta lorda è assorbita dalle detrazioni di cui al citato art. 13 del TUIR, i quali non avrebbero potuto, in concreto, fruire della corrispondente detrazione atteso che la stessa spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda. 

Si tratta, in particolare:

* dei soggetti titolari solo di redditi di pensione di importo non superiore a 7.500 euro, redditi di terreni per un importo non superiore a 185,92 euro e del reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze per i quali, ai sensi del citato art. 11, comma 2, del TUIR l’imposta non è dovuta;

* dei contribuenti indicati nell’art. 13 del TUIR, per i quali le specifiche detrazioni dall’imposta lorda ivi previste, commisurate al reddito complessivo e differenziate in base alla categoria reddituale che concorre a formare il reddito complessivo medesimo di fatto, abbattono l’imposta lorda, vale a dire:

a) dei titolari di un reddito complessivo non superiore a 8.000 euro a cui concorrono i redditi di lavoro dipendente (ad esclusione dei redditi derivanti da trattamenti pensionistici di cui all’art. 49, comma 2, lett. a), del TUIR) ovvero i seguenti redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente: compensi percepiti dai lavoratori soci di cooperative di produzione e lavoro (art. 50, comma 1, lett. a); le indennità percepite a carico di terzi dai lavoratori dipendenti in relazione a prestazioni rese sulla base di incarico connesso alla propria qualifica di dipendente (art. 50, comma 1, lett. b); le borse di studio, i premi e i sussidi corrisposti per fini di studio o di addestramento professionale (art. 50, comma 1, lett. c); i compensi derivanti da rapporti di collaborazione coordinata e continuativa (art. 50, comma 1, lett. c-bis); le remunerazioni dei sacerdoti (art. 50, comma 1, lett. d); le prestazioni pensionistiche erogate dalle forme di previdenza complementare (art. 50, comma 1, lett. h-bis); i compensi per lavori socialmente utili (art. 50, comma 1, lett. l);

b) titolari dei redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente di cui all’art. 50, comma 1, lettere e), f), g), h) e i), (rispettivamente, i compensi per attività libero professionale intramuraria svolta dal personale dipendente del Servizio sanitario nazionale, le indennità, i gettoni di presenza e gli altri compensi corrisposti dallo Stato, dalle regioni, dalle province e dai comuni per l’esercizio di pubbliche funzioni, le indennità corrisposte per cariche elettive, le rendite vitalizie e le rendite a tempo determinato diverse da quelle aventi funzione previdenziale, gli altri assegni periodici alla cui produzione non concorrono né capitale né lavoro), i redditi di lavoro autonomo di cui all’art. 53, i redditi derivanti dall’esercizio di attività d’impresa minore di cui all’art. 66, i redditi derivanti da attività commerciali e di lavoro autonomo svolte occasionalmente di cui all’art. 67, comma 1, lettere i) e l).

Secondo quanto specificato dal provvedimento, sulla base della relazione tecnica, la disposizione in esame si applica alle sole spese per interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni degli edifici e consente al condomino incapiente di cedere, sotto forma di credito, la detrazione teoricamente spettante in favore dei fornitori che hanno eseguito i lavori, a titolo di pagamento della quota di spese a suo carico. I fornitori non sono, tuttavia, obbligati ad accettare, in luogo del pagamento loro dovuto, il credito in questione. 

Il credito ceduto al fornitore, a titolo di pagamento di parte del corrispettivo ha le medesime caratteristiche della “teorica” detrazione ceduta e, pertanto, il fornitore può utilizzarlo in compensazione, ai sensi dell’art. 17 del d. lgs n. 241 del 1997, in dieci rate annuali a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui riceve il pagamento.

La quota del credito che non è fruita nell’anno è utilizzabile negli anni successivi e non può essere chiesta a rimborso.

• Redazione
• Mag 30, 2016

Nei giorni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 20/E con la quale fornisce tutti i chiarimenti fiscali inerenti le prescrizioni introdotte dalla legge di Stabilità. 

Pubblichiamo giorno per giorno, a puntate, le risposte ai dubbi che hanno a che vedere con casa, condominio e settore immobiliare.

RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA 

Il comma 74 proroga al 31 dicembre 2016 la detrazione, nella misura del 65 per cento, delle spese sostenute per:

* gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti di cui all’art.1, commi da 344 a 347 della legge n. 296 del 2006;

* l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M al decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311;

* l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;

* gli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni degli  edifici di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.

La proroga è disposta modificando i termini di scadenza indicati nell’art. 14 del decreto legge n. 63 del 2014 che già prorogava al 31 dicembre 2015 le detrazioni per gli interventi di efficienza energetica, senza modificarne l’impianto normativo di riferimento. Pertanto, restano valide le disposizioni istitutive dell’agevolazione, i relativi decreti e provvedimenti di attuazione, salvo aggiornamenti che potrebbero essere introdotti con decreto del Ministero dello Sviluppo economico per tener conto dell’adeguamento degli standard energetici, nonché i documenti di prassi che ne hanno illustrato l’applicazione.

• Redazione
• Mag 27, 2016

Torturato e ucciso

perché rifiuta lo sfratto

È morto in casa dopo una lunga serie di sevizie l’uomo di 33 anni, residente in un paesino della provincia di Parma, che si era rifiutato di liberare l’appartamento dal quale era stato sfrattato. A finire in manette per l’omicidio del 33enne sono stati il compagno della proprietaria dell’alloggio e altri cinque complici. Secondo le indagini, sembra che l’intenzione del commando, armato di mazze e spranghe, fosse quella di convincere lo sfrattato a lasciare la casa “con le cattive”. Resta da capire come sia stato possibile che la situazione sia degenerata a tal punto.

Esplosione in condominio

Muore carbonizzato

Tragedia al quinto piano di una palazzina in provincia di Forlì, dove un uomo di 54 anni è morto carbonizzato a seguito dell’incendio del monolocale nel quale viveva in affitto. A innescare le fiamme è stata una potente deflagrazione, probabilmente scaturita da una fuga di gas, che ha letteralmente fatto saltare in aria l’appartamento. Una volta domate le fiamme, il 54enne è stato trasportato nel reparto grandi ustioni dell’ospedale, ma per lui non c’è stato nulla da fare.

Cede ringhiera del balcone

uomo precipita nel vuoto

È morto sul colpo l’uomo di 39 anni precipitato dal balcone del suo appartamento, situato al secondo piano di una palazzina nel bresciano. Secondo la ricostruzione dell’accaduto, la vittima era uscita sul terrazzo per fumare una sigaretta e si trovava appoggiato alla ringhiera, quando questa ha ceduto improvvisamente, facendolo cadere nel vuoto per oltre 10 metri. Dal racconto dei vicini, sembra che la vittima avesse già segnalato alla proprietà il pericoloso stato in cui versava la balconata. Oltre alla compagna, il 39enne lascia un figlio di appena un anno e mezzo.

Scoperto un capriolo 

nel giardino di casa

Pomeriggio decisamente fuori dall’ordinario per una famiglia residente in un comune della provincia di Novara. Verso le 17,30, infatti, hanno sentito dei lamenti provenire dal giardino della loro villetta e, quando sono andati a vedere di cosa si trattasse, si sono trovati di fronte un esemplare di capriolo maschio, dell’età di 2 anni, rimasto incastrato nella recinzione di ferro che circonda la proprietà. L’animale è stato liberato e trasportato in un parco naturalistico della zona grazie all’intervento del Centro per il recupero dei mammiferi selvatici.

Incendio per ripicca

Arrestato vicino di casa

Un uomo di 33 anni, residente in provincia di Latina è stato arrestato per aver tentato di dar fuoco all’abitazione del vicino di casa, colpevole di essersi intromesso per sedare una lite tra questi e la sorella. A spegnere le fiamme è stato un altro condomino della palazzina, che aveva notato il piromane scendere le scale con un accendino e una bottiglia d’alcol in mano, farfugliando frasi sconnesse. 

• Redazione
• Mag 27, 2016

Il verbale assembleare costituisce a tutti gli effetti una prova di quanto deciso del condominio e con quali maggioranze. Ma che cosa accade se nel documento figurano errori oppure se l’esito delle votazioni non è riportato correttamente? È il quesito posto da uno spettatore nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito la risposta fornita dall’avvocato Silvia Picollo di Alessandria.

D. Sono proprietaria di un appartamento al pian terreno di una palazzina di 4 piani. Recentemente il nostro condominio ha dovuto affrontare una spesa straordinaria relativa alla scala comune. In sostanza, l’amministratore (e la maggioranza dei condòmini) ha ritenuto opportuno togliere la copertura in legno delle pareti della scala e ritinteggiarle. Durante l’assemblea ho espresso il mio voto contrario e ho provato ad impugnare il verbale per oppormi alla decisione e far valere le mie ragioni di fronte al giudice.

Il problema è che, nel verbale, risulta che la decisione sia stata presa all’unanimità. Come devo comportarmi? Cosa posso fare per impugnare il verbale? E, soprattutto, come posso dimostrare che il verbale è stato compilato male? Non dovrebbe occuparsene l’amministratore o chi ha compilato il verbale?

Risponde l’avv. Silvia Picollo

R. Se il condomino, proprietario di un immobile facente parte di un condominio, in assemblea ha effettivamente espresso la sua volontà contraria all’esecuzione di lavori straordinari, ma di ciò non si è dato atto nel relativo verbale, facendo risultare l’unanimità dei consensi, questa invalidità può essere contestata, ma ovviamente l’onere probatorio è a carico di chi agisce, eventualmente anche ricorrendo alle testimonianze dei presenti.

Nella fattispecie non è ravvisabile un illecito penale, in quanto potrebbe trattarsi di falso ideologico che non integra l’ipotesi di reato, oggi peraltro depenalizzato, previsto e punito dall’art. 485 c.p. in quanto ricomprendente la sola ipotesi di falsità materiale in scrittura privata.

Si può, pertanto, intraprendere la sola via civilistica: ciò significa procedere con l’impugnativa della delibera assembleare invalida avanti il Tribunale competente per territorio. L’atto legale, da notificare a mezzo ufficiale giudiziario, necessariamente redatto con l’ausilio di un avvocato, può essere proposto in qualsiasi momento: non esistono cioè termini perentori entro i quali agire, ed è diretto a far dichiarare al giudice la nullità della delibera. 

Il giudizio dovrebbe essere promosso e svolto nei confronti del presidente e del segretario della stessa assemblea condominiale, i quali, essendo i redattori e sottoscrittori del verbale, sono anche gli autori del falso. Il condominio, pertanto, non ha legittimazione passiva, ma può essere chiamato in giudizio affinché la pronuncia faccia stato nei suoi confronti.

A maggiore precisazione, dal quesito emerge che l’estensore del verbale, in modo del tutto non veritiero, ha dato atto dell’unanimità dei consensi circa l’approvazione di lavori straordinari, senza riportare il nominativo dei condòmini dissenzienti che avrebbe portato ad un risultato differente della votazione. Per legge, il verbale deve documentare lo svolgimento dell’assemblea condominiale: infatti l’art. 1136 c.c. prescrive che “delle deliberazioni assembleari si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore”: naturalmente quello che viene riportato deve essere veritiero. Ciò significa che il verbale assembleare, così redatto, è da considerarsi contrario alla legge, mancando di quegli elementi essenziali che la norma prevede. Il relativo vizio, a parere dello scrivente, costituisce motivo di declaratoria di nullità della delibera.

In ogni caso, per ragioni di maggiore tutela della condomina dissenziente, si ritiene opportuno procedere all’impugnativa della predetta delibera entro il termine di legge di trenta giorni previsto per le delibere annullabili, se non ancora decorsi, facendo eventualmente valere la nullità o l’annullabilità della medesima, e rimettendo in tale modo al giudicante la valutazione di merito del motivo dell’invalidità dell’atto impugnato. 

• Redazione
• Mag 24, 2016

[A cura di: Fulvio Graziotto – Studio Graziotto, http://www.studiograziotto.com/]

Nel caso di debito di un coniuge in regime di comunione legale dei beni, il creditore pignora l’intero bene, senza che l’altro coniuge possa escludere la sua quota ideale dal pignoramento. È quanto ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 6230/2016.

IL CASO

A seguito della procedura esecutiva immobiliare su un immobile sul quale i due coniugi vantavano diritti per la complessiva metà in comunione legale, uno dei due proponeva opposizione di terzo – ex art. 619 codice di procedura civile – avverso la procedura esecutiva pendente, ad istanza della banca, nei confronti del consorte. In sede di opposizione veniva dedotta l’illegittimità della vendita dell’immobile realizzata con decreto di trasferimento, in quanto lesiva dei diritti dominicali relativi alla sua quota parte di 1/4 indiviso dell’immobile.

Il Tribunale respingeva l’opposizione perché in parte inammissibile (ai sensi dell’art. 620 c.p.c.) e in parte infondata (ai sensi dell’art. 2921 codice civile). La Corte di Appello rigettava l’appello della consorte, che proponeva ricorso per cassazione affidandosi a sette motivi.

LA DECISIONE

I ricorrenti avevano sollevato il problema dell’integrità del contraddittorio fin dal primo grado, e la Cassazione chiarisce che, sebbene l’aggiudicataria dell’immobile trasferito in virtù del processo esecutivo non ha mai preso parte al giudizio, tuttavia la mancata partecipazione dipende «dalla consapevole e reiterata scelta processuale della medesima opponente originaria (se non pure del debitore intervenuto in appello), di impostare l’azione come opposizione di terzo all’esecuzione, insistendo nel qualificarla ammissibile anche dopo la vendita del bene, nonostante la lettera della norma codicistica: in quanto tale, cioè in quanto opposizione di terzo ad esecuzione, non è insostenibile che l’azione allora non vada proposta contro nessun altro che non sia già parte del processo esecutivo fino ad un tempo immediatamente precedente la vendita e quindi contro nessun altro che debitore e creditori, proprio perché la fattispecie processuale è data per l’ipotesi in cui la vendita non ha avuto ancora luogo. La solo apparente pretermissione dell’aggiudicataria dipende così esclusivamente dalla qualificazione dell’azione, costantemente sostenuta prima soltanto dall’opponente e poi pure dall’interventore; la quale qualificazione condiziona la verifica della pienezza e ritualità del contraddittorio, determinandone l’esito positivo anche in questa sede». E conseguentemente ritiene che «Per avere la S. impostato l’azione come opposizione di terzo ad esecuzione e per essere questa data – ma, ben significativamente, proprio prima della vendita – solo nei confronti di debitore e creditori perché presumibili uniche controparti prima della vendita, allora, il contraddittorio è stato ab origine integro».

Il Collegio anzitutto delimita il nucleo centrale della questione: «la fattispecie si incentra sulla pretesa illegittimità del pignoramento in quanto riferito ad un bene almeno in parte ricadente nella comunione legale tra i coniugi».

Poi la Corte affronta la questione della legittima (e necessaria) aggressione dei beni nella loro interezza: «la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 14 marzo 2013, n. 6575) ha già concluso per la necessità e la contemporanea legittimità, in un contesto in cui è costante la qualificazione di quella comunione come comunione senza quote o a mani riunite, dell’aggressione esecutiva di ognuno dei beni di essa facente parte, esclusivamente nella sua interezza e non per una inesistente quota della metà, salvo il diritto del coniuge non debitore a percepire, in sede di distribuzione del ricavato, la metà del ricavato (al lordo delle spese di procedura) della vendita del bene. Ed è pure stato specificato che il coniuge non debitore, che la precedente giurisprudenza di questa Corte di legittimità, senza affrontare però ex professo il problema, abilitava a proporre le opposizioni agli atti esecutivi o perfino di terzo, potrà certo esperirle: ma, quanto all’opposizione di terzo, non potrà con essa pretendere di escludere dall’espropriazione una quota del bene in natura, che non gli spetta e di cui – fino allo scioglimento della comunione, anche solo limitatamente a quel bene e dovuto alla conclusione del procedimento espropriativo che lo aveva ad oggetto – non è titolare, ma, ad esempio, fare valere la proprietà esclusiva del bene staggito, per sua estraneità alla comunione; oppure, con opposizione ad esecuzione, far valere la non sussidiarietà del bene in comunione, per la presenza di beni personali del coniuge debitore utilmente aggredibili per il soddisfacimento del credito personale verso quest’ultimo; oppure ancora, con opposizione agli atti esecutivi, fare valere le nullità di quelli, fra questi, che comportino la violazione o la limitazione del suo diritto alla metà del controvalore del bene, come pure quelli che incidano sulla pienezza di quest’ultimo, se relativi alle operazioni di vendita o assegnazione».

E la Cassazione illustra anche le ragioni a sostegno di questa soluzione: «deve confermarsi che la soluzione prescelta da Cass. 6575/13 continua ad apparire, finché almeno non riterrà di intervenire il legislatore, la meno incoerente con il sistema, tutelando – mediante la notificazione al coniuge non debitore del pignoramento (ma non potendosi escludere l’efficacia di un qualsiasi atto ad esso equipollente), poiché anche lui, pur non essendovi formalmente assoggettato, risente direttamente degli effetti dell’espropriazione in concreto posta in essere, con diritti e doveri identici a quelli del coniuge debitore esecutato (per debito suo personale o proprio) – almeno il suo diritto a non vedere uscire dalla comunione legale (effetto inevitabile della vendita, a sua volta ineliminabile nell’attuale regime dell’art. 600 cod. proc. civ. per l’impossibilità di vendere una quota che non esiste, così oltretutto inserendovi un estraneo al rapporto di coniugio) un bene, senza percepire quanto meno il controvalore lordo di esso (salve le regole di attribuzione di cui all’art. 195 cod. civ. e ss.)».

Nel concludere rigettando il ricorso, la Suprema Corte afferma che «bene è stata applicata ad essa il seguente principio di diritto: per il debito di uno dei coniugi correttamente è sottoposto a pignoramento l’intero il bene, pure se in parte compreso nella comunione legale con l’altro coniuge, con conseguente esclusione di ogni irritualità o illegittimità degli atti tutti della procedura, fino all’aggiudicazione ed al trasferimento di quello in favore di terzi compresi, nonché con esclusione della fondatezza della pretesa del debitore esecutato e dell’opponente originaria non solo di caducare tali atti, ma pure di separare di quel bene parti o quote o di conseguire dalla procedura esiti diversi dalla vendita per l’intero, salva la corresponsione al coniuge non debitore, in sede di distribuzione, della metà del ricavato lordo di essa, dovuta in dipendenza dello scioglimento, avutosi sia pure in via eccezionale limitatamente a quel bene, ma per esigenze di giustizia ed all’atto del decreto di trasferimento, della comunione legale in parola».

OSSERVAZIONI

In sostanza, la Cassazione ribadisce che la comunione legale è considerata una “comunione senza quote”, i cui partecipanti sono contitolari ei beni comuni nella loro interezza, senza che possa fissare il loro diritto su una specifica quota come nel caso della comunione ordinaria. È questa la ragione per la quale il coniuge non può pretendere che l’espropriazione si limiti a una porzione del bene o a una quota ideale, ma potrà solo partecipare alla distribuzione del ricavato dalla vendita.

DISPOSIZIONI RILEVANTI

* Codice di procedura civile

– CAPO II – Delle opposizioni di terzi

– Art. 619 – Forma dell’opposizione

“Il terzo che pretende avere la proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati può proporre opposizione con ricorso al giudice dell’esecuzione, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione dei beni.

Il giudice fissa con decreto l’udienza di comparizione delle parti davanti a sè e il termine perentorio per la notificazione del ricorso e del decreto.

Se all’udienza le parti raggiungono un accordo il giudice ne dà atto con ordinanza, adottando ogni altra decisione idonea ad assicurare, se del caso, la prosecuzione del processo esecutivo ovvero ad estinguere il processo, statuendo altresì in questo caso anche sulle spese; altrimenti il giudice provvede ai sensi dell’articolo 616 tenuto conto della competenza per valore”.

– Art. 620 – Opposizione tardiva

“Se in seguito all’opposizione il giudice non sospende la vendita dei beni mobili o se l’opposizione è proposta dopo la vendita stessa, i diritti del terzo si fanno valere sulla somma ricavata”.

* Codice civile

– Art. 2921 – Evizione

“L’acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l’evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l’eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese.

Se l’evizione è soltanto parziale, l’acquirente ha diritto di ripetere una parte proporzionale del prezzo. La ripetizione ha luogo anche se l’aggiudicatario, per evitare l’evizione, ha pagato una somma di danaro.

In ogni caso l’acquirente non può ripetere il prezzo nei confronti dei creditori privilegiati o ipotecari ai quali la causa di evizione non era opponibile.

• Redazione
• Mag 23, 2016

Innumerevoli gli aspetti fiscali affrontati dalla cosiddetta circolare omnibus (la numero 20/E) diffusa dall’Agenzia delle Entrate Tra questi, diversi riguardano a vario titolo la casa e il condominio. vediamo alcuni dei temi salienti.

Riqualificazione energetica

In merito alla disposizione che consente ai contribuenti incapienti (cioè, i possessori di redditi esclusi dalla imposizione Irpef per espressa previsione o perché l’imposta lorda è assorbita dalle detrazioni di cui all’articolo 13 del Tuir) di cedere la detrazione teoricamente spettante per le spese sostenute nel 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici, sotto forma di un corrispondente credito in favore dei fornitori che hanno eseguito i lavori, viene puntualizzato che i fornitori non sono obbligati ad accettare il credito al posto del pagamento loro dovuto e che, in caso di accettazione, il credito è utilizzabile in dieci rate annuali a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui si riceve il pagamento, mentre l’eventuale quota non fruita nell’anno è sfruttabile negli anni successivi, non può essere chiesta a rimborso.

Interventi di domotica con il 65%

Per gli interventi di “domotica” (acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative) ammessi alla detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici, viene specificato che il relativo bonus, nel silenzio della norma, può essere calcolato nella misura del 65% delle spese sostenute, senza alcun limite.

Detrazione su Iva pagata al costruttore

La nuova detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata al costruttore in occasione dell’acquisto di unità abitative di classe energetica A o B spetta quando si compra non solo dall’impresa costruttrice, ma anche dall’impresa di “ripristino” o ristrutturatrice. Il beneficio è applicabile anche all’eventuale pertinenza, a patto che il suo acquisto sia contestuale a quello dell’appartamento e che nell’atto sia evidenziato il vincolo pertinenziale. La detrazione è cumulabile con altre agevolazioni Irpef. Ad esempio, il contribuente che acquista un immobile all’interno di un edificio interamente ristrutturato può fruire sia della detrazione del 50% dell’Iva sull’acquisto sia del “bonus ristrutturazioni” (attualmente al 50%), da calcolare sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile e, comunque, entro il tetto di 96mila euro; fermo restando che, nel rispetto del principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, il “bonus ristrutturazioni” non è applicabile anche all’Iva per la quale si è sfruttata la nuova detrazione.