[A cura di: avv. Emanuele Bruno – www.studiobruno.info] Il rapporto tra conduttore di immobile e condominio genera non poche beghe tra amministratore, proprietario e conduttore. L’immobile sito in condominio ceduto in locazione necessita, da una parte, della collaborazione del proprietario affinché il conduttore goda pienamente dell’unità e, dall’altra parte, della collaborazione del conduttore che dovrà rispettare diritti, obblighi e limiti scaturenti dalla natura condominiale del bene.

Il proprietario cede il diritto d’uso

Il conduttore occupa materialmente l’immobile ed esercita un diritto reale di godimento. Il proprietario cede in favore del conduttore il diritto di utilizzare l’immobile con ampiezza e limitazione pari alle sue. La prassi vuole che contestualmente alla sottoscrizione del contratto si consegni al conduttore copia del regolamento di condominio che l’occupante si impegna a rispettare. Il conduttore, in quanto utilizzatore delle parti comuni, è tenuto a rispettare tutte le regole che disciplinano i relativi spazi.

La ripartizione delle spese

La distribuzione, tra proprietario e conduttore, degli oneri condominiali è disciplinata dall’art. 9 L. 392/1978.

Principio guida è che le spese ordinarie siano a carico del conduttore mentre le straordinarie restino a carico del proprietario, salvo patto contrario (espressamente indicato dalla norma richiamata), quindi, le parti sono libere di accordarsi e distribuire convenzionalmente le spese ordinarie e straordinarie.

In caso di mancato versamento da parte del conduttore, l’amministratore agirà per il recupero – anche coattivo – direttamente contro il proprietario.

Secondo Cass. Civ., sent. n. 1104/1994, “la legge n. 392 del 1978 disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione.”.

Obbligo di informare il conduttore

La cessione (locazione), a favore di soggetto diverso dal proprietario, del diritto di usare l’immobile, attenua ma non esclude l’obbligo del locatore-proprietario di vigilare sul corretto utilizzo del bene e delle relative parti comuni.

Il conduttore che violi le regole generali d’uso delle parti comuni e/o le regole indicate dal regolamento sarà certamente responsabile personalmente. Nell’ipotesi appena richiamata, il proprietario non è esente da responsabilità.

Il locatore deve dare completa informazione, in favore dell’occupante, circa l’esistenza del regolamento che, è fatto noto, contiene la disciplina d’uso, comprese limitazioni d’uso delle parti comuni e/o delle parti private. L’adempimento di tale dell’obbligo informativo riveste carattere sostanziale, infatti, come vedremo a seguire, è uno degli elementi che potrà escludere eventuali responsabilità del proprietario.

Resta inteso che in capo al proprietario sussiste non un mero onere informativo bensì l’obbligo di attivarsi affinché cessino eventuali condotte contrarie all’uso corretto del bene.

Violazione d’uso commesse dal conduttore

In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condòmini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art.1176 cod. civ., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (nella fattispecie, in cui il conduttore di un locale violava ripetutamente l’orario di chiusura previsto dal regolamento condominiale, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva mandato assolto il condomino locatore, osservando che egli avrebbe potuto porre fine alle violazioni agendo in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione) – Cass. 11383/2006.

Il proprietario di un immobile concesso in locazione risponde dei danni causati a terzi dall’immobile de quo solo se gli stessi derivano dalle sue strutture murarie e/o dagli impianti ivi collocati. Ciò premesso, nel caso di specie inerente il risarcimento dei danni patiti dagli attori nel proprio appartamento a causa delle infiltrazioni provenienti, secondo le risultanze istruttorie, dalle strutture condominiali e non già dall’impianto automatico di irrigazione installato sulla terrazza dell’appartamento sovrastante, si è ritenuto unico responsabile dei predetti danni il condominio e non il proprietario del lastrico solare cui era posto il difettoso bocchettone di scarico delle acque meteoriche, cui si doveva ricondurre la causa delle infiltrazioni. Il lastrico solare, infatti, anche se attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, ha una funzione di copertura del fabbricato e, pertanto, tutti i condòmini hanno l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione e, conseguentemente, dei danni che derivano da difetto di manutenzione del lastrico solare al singolo condomino o a terzi ne deve rispondere il condominio, quale custode tenuto ad eliminare le caratteristiche dannose della res – Tribunale di Roma, 10.09.2010.

Obbligo di custodia

Il principio espresso è quello dell’obbligo di custodia che comprende l’esecuzione di tutto quanto necessario ad evitare che il bene diventi offensivo per i terzi. Il proprietario, in caso di locazione, resta titolare del diritto di proprietà comprensivo degli obblighi di vigilanza del bene e delle parti comuni. Non potrà imporre con la forza il rispetto della disciplina d’uso delle parti condominiali, tuttavia, sarà tenuto (art. 1176 c.c.) a compiere tutto quanto possibile affinché il conduttore si comporti in modo adeguato e diligente.

L’esclusione di responsabilità del proprietario presuppone, a carico del proprietario, la prova (art. 2697 c.c.) di aver fatto quanto necessario per interrompere la reiterazione delle violazioni.

L’eventuale reiterato errato uso da parte del conduttore, ove adeguatamente provato, può legittimare, addirittura, la richiesta di anticipata risoluzione del contratto (aspetto da non sottovalutare).

Molestie subite dal conduttore

L’art. 1585 c.c. sancisce, il diritto del conduttore a godere, con pienezza, dell’immobile condotto in locazione.

La norma prevede, al comma primo, obbligo di tutela diretta del proprietario nei confronti di terzi che avanzino diritti sulla cosa (c.d. molestia di diritto), riconoscendo al conduttore legittimazione diretta nei confronti di terzi che non pretendano di avere diritti sulla cosa ma ne disturbino il godimento (molestia di fatto).

Esempio tipico è rappresentato dalla legittimazione diretta del conduttore per tutelarsi da immissioni di rumore e infiltrazioni.

Secondo Cassazione, sent. n. 12220/2003, “si deve riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell’uso o nel godimento della res locata; in particolare, qualora a carico dell’appartamento locato si verifichi una infiltrazione d’acqua da un appartamento sovrastante, il conduttore, ex art. 1585, comma 2, c.c., gode di una autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno”.

Il comma secondo comprende moltissime fattispecie riconducibili al godimento delle unità immobiliari condominiali e relativi spazi, non pone un obbligo in capo al conduttore attribuendogli un potere di iniziativa diretta senza escludere la possibilità per il proprietario di attivarsi autonomamente.

“L’art 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire, ex art. 2043 c.c., contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell’immobile (c.d. molestia di fatto) e tale legittimazione non riguarda solo i danni causati agli arredi mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso e, quindi, anche alle strutture murarie dell’appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti” – Tribunale di Salerno, 09.09.2011.

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