Continua, inevitabilmente, ad essere di grande attualità tra gli amministratori il tema delle assemblee condominiali. O, meglio, il nodo della loro convocazione e gestione, sia in presenza sia, eventualmente, da remoto.

Lo dimostra, tra i tanti, il quesito sottoposto da un’amministratrice nell’ambito del webinar: “Fase 3: condominio in sospeso” (guarda il video) organizzato da Italia Casa e Quotidiano del Condominio e svoltosi lo scorso 11 giugno.

Di seguito i dubbi espressi dalla professionista e il commento a cura di Andrea Tolomelli, presidente nazionale di Abiconf (www.abiconf.it).

Assemblee condominiali: il quesito

D. Per i condomini grandi (più di 200 condòmini) che non sono supercondomini come posso convocare un’assemblea? Dove? Anche in via telematica, come riesco a tenere sotto controllo gli accessi di tanti aventi diritto? Al 30/06 i mandati e i rendiconti scadono, mancano pochi giorni.

Il parere di Tolomelli (AbiConf)

R. Ben comprendo i suoi problemi e le sue preoccupazioni.

Purtroppo, la logistica delle assemblee in presenza è alquanto difficoltosa soprattutto per i grandi condomini ove le assemblee ben possono costituire importanti aggregazioni di persone con i conseguenti rischi di far nascere focolai di questo “maledetto” virus.

Alla tematica, rispetto alla regola generale di distanziamento interpersonale di un metro prevista per le riunioni dall’articolo 10 del DL 33 del 16 maggio 2020 (e generalmente ritenuta applicabile alle assemblee di condominio) ed alle precauzioni consigliabili (mascherine, guanti, gel, misurazione della temperatura, raccomandazioni e verbalizzazioni di avvenuto adempimento per quanto alle suddette precauzioni) non posso che aggiungere che, l’ultimo DPCM dell’11 giugno 2020 precisa che, fiere e congressi sono sospesi fino al 14 luglio 2020; ed in effetti una riunione di un condominio con più di duecento condomini ben può essere assimilata ad un congresso.

Per quanto poi alle assemblee on line, come noto, manca una precisa disciplina ed anche una specifica norma di legge che introduca nell’ambito della normativa condominiale lo strumento delle assemblee da remoto. Parte della dottrina (sola in evidente assenza di giurisprudenza sul punto) le ritiene fattibili ma non può sottacere sul fatto che molte potranno essere le ipotesi (forse alcune nemmeno ipotizzabili a priori!) di contestazioni da parte dei condòmini. Comunque pare che ogni commentatore, compreso lo scrivente, concordi sul fatto che, nel caso di contestazione giudiziaria si tratterebbe di annullabilità (da far valere nel termine di trenta giorni di cui all’articolo 1137 c.c.) e non di nullità.

Per quanto attiene alle scadenze del termine di 180 giorni di cui all’articolo 1130 c.c., n. 10), pur nella speranza di uno specifico provvedimento di legge, posso proporle alcune osservazioni.

Anzitutto, la norma in questione può costituire ai sensi dell’articolo 1129 c.c., 12° comma n. 1), ipotesi di grave irregolarità che potrebbe comportare, ad apprezzamento del Giudice chiamato ad esprimersi, la revoca del mandato all’amministratore se accertato dal giudicante il conseguente venir meno del rapporto di fiducia che deve persistere nell’ambito condominiale tra amministratori e condòmini (come prospettatoci da alcuna giurisprudenza emersa sulle ipotesi di irregolarità di cui all’articolo 1129 c.c.).

In particolare, il disposto dell’articolo 1130 c.c. prevede un duplice adempimento, ovverosia: l’invio del rendiconto consuntivo e la convocazione dell’assemblea dei condòmini. Per quanto attiene all’invio del rendiconto d’esercizio ritengo non rappresenti il suo problema e pertanto le consiglio di provvedere nei termini di legge unitamente all’invio di un preventivo d’esercizio per la raccolta dei fondi necessari alle ordinarietà condominiali.

Il problema sorge, dunque, per quanto attiene alla convocazione dell’assemblea, nel qual caso, ove le dovesse essere imputata una responsabilità, ritengo ben potrà far valere il disposto dell’articolo 1256 c.c., in materia di obbligazioni in generale e derubricato “impossibilità definitiva e impossibilità temporanea” ove a mente del secondo comma: “se l’impossibilità è stata temporanea il debitore finché essa perdura non è responsabile del ritardo nell’adempimento.“.

Orbene, fatte le suddette considerazioni, forse potrebbe essere utile spiegare la cosa ai condòmini con una lettera e rinviare l’assemblea a periodi più tranquilli e con minori limitazioni in assenza di particolari urgenze.

Potrebbe anche essere opportuno un consiglio di condominio – fattibile sia in presenza sia on line in quanto più ristretto e quindi più gestibile – per l’esame della contabilità e la verifica delle urgenze.

I migliori saluti, nella speranza di esserle stato di aiuto.

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