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[A cura di: Enrico Fenoglio – vice presidente Confappi – www.confappi.it] I bed & breakfast sono una realtà ormai consolidata nel nostro Paese. Una passione sempre più in voga soprattutto per le nuove generazioni e una potenziale nuova fonte di reddito per le famiglie.
Questa attività è, a tutti gli effetti, sovrapponibile a quelle di destinazione delle unità abitative a pensioni e camere in affitto. Pertanto, la clausola del regolamento condominiale con il divieto per i condòmini di destinare le loro proprietà a questi usi alternativi, se conosciuta e opponibile, deve ritenersi applicabile anche a essa.
Il caso
Si ipotizzi il caso in cui in un condominio con un regolamento condominiale che preveda il divieto ai condòmini di esercitare attività di pensioni o camere in affitto, un condomino abbia adibito la sua proprietà a bed & breakfast.
Si ipotizzi anche che, una volta individuata la disposizione regolamentare come disposizione contrattuale, l’assemblea condominiale, chiamata a deliberare sulla nomina di una commissione per regolamentare questo tipo di esercizio ritenga valida nel regolamento contrattuale la norma per il divieto di attività di bed & breakfast, vista la sua sovrapponibilità a quelle di pensioni e camere in affitto, vietata dal regolamento, con conseguente divieto da parte dei condòmini.
Soluzioni giuridiche
Il novellato art. 1122 c.c. non ha stravolto la disciplina del previgente art. 1122 in tema di uso della proprietà esclusiva e di cambio di destinazione d’uso della proprietà esclusiva. I divieti e i limiti di destinazione delle proprietà esclusive possono, pertanto, essere formulati nei regolamenti mediante elencazione tassativa delle attività vietate o mediante riferimento ai pregiudizi che si vogliono evitare.
Tali limiti e divieti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dare luogo a incertezze. Fermo restando che, in materia, può disporre solo la volontà contrattuale di tutti i condòmini e non il regolamento assembleare o una delibera assembleare adottata in base al principio maggioritario.
Insieme al regolamento condominiale, bisogna anche tenere conto delle limitazioni derivanti dalle altre norme del codice civile e di quello penale, delle norme urbanistico-edilizie che vietino determinate destinazioni d’uso delle proprietà esclusive; dei regolamenti di pubblica sicurezza o di polizia urbana o di altre autorità amministrative e, infine, delle leggi speciali che disciplinano l’esercizio di determinate attività.
L’utilizzo delle proprietà esclusive, di conseguenza, può incontrare limiti interni al condominio, quali le norme del regolamento che i condòmini possono far valere direttamente, ad esempio, in materia di immissioni nocive; e limiti esterni, come l’uso dell’unità immobiliare in modo difforme dalla licenza o concessione edilizia. In questo caso specifico, i condòmini possono far valere tali limiti solo indirettamente, provocando l’intervento dell’autorità amministrativa, nel momento in cui l’utilizzo della proprietà esclusiva sia incompatibile con i regolamenti igienici ed edilizi, con le norme sulla prevenzione incendi ecc.
Secondo un orientamento giurisprudenziale, l’attività di b&b è sovrapponibile all’attività alberghiera e come tale è inibita nei condomini a esclusivo uso abitativo. Ma altra parte della giurisprudenza ritiene che l’esercizio dell’attività di bed and breakfast non presupponga l’utilizzo degli appartamenti per scopi diversi da quello abitativo, non essendo necessario il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici
Si tenga presente, quanto all’esercizio del bed & breakfast in condominio, la sentenza della Corte Costituzionale 14 novembre 2008, n. 369, che ha dichiarato illegittimo l’art. 45, comma 4, della Legge Regione Lombardia 16 luglio 2007, n. 15, per il quale «l’attività è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell’assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l’esercizio dell’attività non determina il cambio della destinazione d’uso dell’immobile».
Occorre peraltro tener conto ora del DPCM – attualmente in attesa di pubblicazione sulla G.U. – attuativo dell’articolo 31, comma 1, della Legge 12/09/2014, n. 133, che definisce le condizioni di esercizio dei cosiddetti “Condhotel”. Per la normativa richiamata, il Condhotel è un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione ordinaria, composto da una o più unità immobiliari che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività.
