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[A cura di: Centro studi Confappi-Fna]
Le difficoltà nel reperire un lavoro in questi anni di crisi hanno fatto sì che molti proprietari utilizzassero i propri appartamenti per svolgere attività dalle quali ricavare un reddito. È il caso dei bed & breakfast e degli asili nido condominiali, aumentati in modo esponenziale anche grazie all’assenza di una normativa dedicata che imponga limitazioni severe.
Un esercito assai più numeroso, sfruttando le potenzialità del web e utilizzando piattaforme intuitive, ha scelto, invece, le locazioni social, che permettono con estrema semplicità di affittare il proprio alloggio, o parte di esso, per brevi periodi di tempo. Anche in questo caso il far west normativo, se da una parte ha favorito guadagni facili, dall’altra ha sollevato malumori tra gli addetti ai lavori del settore alberghiero.
Dal punto di vista normativo, bed & breakfast e asili nido sono disciplinati da leggi che variano da regione a regione e che si rifanno a norme nazionali di riferimento, rispettivamente la Legge 29 marzo 2001, n. 135, “riforma della legislazione nazionale del turismo” e la più datata legge 6 dicembre 1971, n. 1044, “Piano quinquennale per l’istituzione di asili nido comunali con il concorso dello Stato”. Entrambe le attività, così come l’affitto sociale, se ammesse dal regolamento di condominio, devono comunque svolgersi nel pieno rispetto delle regole di pacifica convivenza e le eventuali immissioni (odori e rumori) provenienti dagli alloggi non devono superare i limiti consentiti dalla legge.
BED & BREAKFAST
Il Bed & Breakfast può essere definito come un’attività lavorativa a carattere saltuario e a conduzione familiare, in cui dei privati mettono a disposizione l’intera abitazione, o parte di essa, offrendo ospitalità e prima colazione. I proprietari che decidono di investire su questo servizio, per prima cosa devono prendere visione degli atti notarili d’acquisto, nonché leggere con attenzione il regolamento contrattuale dello stabile. Se tali documenti pongono un divieto esplicito, a meno che tutti i condòmini non siano d’accordo, l’attività non può essere avviata. In assenza di veti, al contrario, il via libera è immediato e non è necessario che l’assemblea si esprima sulla questione.
Sull’argomento la Corte di Cassazione non ha ancora assunto una posizione univoca. Così, dopo una serie di sentenze che sembravano voler favorire lo sviluppo dei bed & breakfast (Cass., 20 novembre 2014, n. 24707), negli ultimi tempi i giudici pare abbiano corretto il tiro, fornendo interpretazioni più severe del regolamento condominiale. Come nel caso della sentenza 7 gennaio 2016, n. 109 con la Corte Suprema che ha vietato di destinare un appartamento ad attività di bed & breakfast, in quanto il regolamento dell’edificio vietava destinazioni d’uso diverse da quella abitativa.
Riguardo alle spese condominiali, il proprietario dell’appartamento non è tenuto a pagare più degli altri condòmini. L’attività di bed & breakfast, infatti, è considerata occasionale ed equiparata alla semplice ospitalità. Una questione destinata a creare contenziosi, essendo l’aumento dei consumi un dato oggettivo.
L’iter burocratico prevede la presentazione della SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) presso lo Sportello unico delle Attività produttive del Comune di riferimento. L’immobile adibito a bed & breakfast deve rispettare alcuni requisiti fondamentali (edilizi, urbanistici e igienico-sanitari) e gli impianti (riscaldamento, luce e gas), devono essere conformi alle normative vigenti. Ogni regione ha poi fissato le dimensioni minime delle stanze. Una singola, in media, non può essere inferiore a 8 mq. mentre per la doppia servono almeno 14 mq. Inoltre, è necessario garantire l’accesso diretto alle camere, mentre almeno uno dei servizi deve essere riservato agli ospiti.
Il numero massimo delle camere da affittare varia da territorio a territorio: in media sono 3, anche se in alcune regioni, come la Sicilia, si arriva a 20. Le camere, i bagni e gli altri spazi comuni devono essere puliti quotidianamente, la biancheria cambiata almeno tre volte alla settimana e all’arrivo di ogni nuovo ospite. La somministrazione di bevande e cibo, se prevista, deve limitarsi a prodotti confezionati o già pronti (croissant, torte, tramezzini, ecc.).
Il responsabile dell’attività, oltre a registrare le presenze e comunicarle alle autorità di pubblica sicurezza, è tenuto a sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile, per eventuali danni arrecati involontariamente agli ospiti o alle loro cose. Infine, trattandosi di un’attività occasionale, il bed & breakfast deve chiudere al pubblico almeno 3 mesi l’anno, non per forza consecutivi.
L’ASILO NIDO
Rispetto al bed & breakfast, l’iter per avviare un asilo nido in condominio è molto più complesso. La lettura del regolamento contrattuale, infatti, è decisamente severa e per bloccare l’iniziativa è sufficiente che il documento impedisca “assembramenti o passaggi più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale”. Nella fattispecie i genitori e i parenti che accompagnano e tornano a riprendere i bambini.
In assenza di divieti, occorre presentare la SCIA e ottenere il certificato di idoneità del locale, rilasciato dal Comune dopo l’ispezione dell’ASL. Ogni regione detta le proprie regole, ma in linea generale sono necessari uno spazio dedicato all’accoglienza, un’area gioco protetta, una zona riposo con lettini separata dal resto della casa, un bagno con fasciatoio e una cucina dove preparare i pasti. Tutte le zone devono essere separate tra loro e le aree non devono presentare rischi per i piccoli (prese di corrente a vista, spigoli, mobili e oggetti pericolosi).
Per quanto concerne il numero degli ospiti, in media il nido può ospitare fino a 7 bambini e ogni educatrice, obbligata a seguire specifici corsi di formazione (circa 250 ore, con lezioni in aula e tirocinio), può occuparsi al massimo di 5 bambini. Lo spazio dedicato a ogni piccolo ospite deve misurare dai 4 ai 10 mq e non è possibile tenere aperto l’asilo per più di 8 ore al giorno.
Per la somministrazione di cibo e bevande, oltre alla possibilità di scaldare i piatti forniti dalle famiglie, all’asilo è permesso di preparare e servire dei piatti, a condizione che l’ASL abbia concesso il permesso.
