[A cura di: Germana Granieri, Centro Studi Anaip – nazionale.anaip.it] La compravendita di una unità immobiliare in condominio è sempre stata causa di problemi specie per l’acquirente. L’errore più comune che questo fa, è proprio quello di non adoperarsi per conoscere bene la situazione debitoria e creditoria del venditore in merito alle quote condominiali che sono alla base dei principali contenziosi tra acquirente e venditore.

È oramai risaputo, che l’acquirente di un immobile in condominio è responsabile solidalmente ai sensi dell’art. 63 delle Disp. di att. – norma inderogabile – del Cod. Civ. che recita al 4° comma: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”.

Il ruolo dell’amministratore

Nella riforma del condominio – legge 220 del 2012 – il legislatore ha introdotto, nel primo comma al punto 9 dell’art. 1130 del Cod. Civ., anche: “Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;”

Da quanto sopra precisato, si desume che l’amministratore può rilasciare informazioni sui versamenti delle quote condominiali pagate o non pagate per l’unità immobiliare oggetto della compravendita, solo ed esclusivamente, al condomino intestatario della unità su detta o a soggetto da lui designato. No, quindi, ad un addetto dell’agenzia immobiliare o ad un probabile acquirente dell’unità stessa.

Il documento che l’amministratore rilascia in fase di compravendita immobiliare è la così detta “liberatoria condominiale”: in realtà è un documento da lui scritto, con il quale si attestano debiti e crediti del condomino venditore per l’anno in corso e per l’anno precedente. Deve contenere indicazioni di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, di rate versate o meno per spese ordinarie di gestione o eventuali spese straordinarie deliberate o versate magari parzialmente o in fondi di riserva.

La stessa legge non parla di “liberatoria” che l’amministratore deve rilasciare al condomino venditore, ma di una attestazione che deve essere riferita ai pagamenti da questi effettuati per spese condominiali.

È molto importante chiarire bene la situazione finanziaria perché, una liberatoria in senso vero e proprio, può evitare al condomino subentrante (acquirente) di pagare eventuali debiti che sono invece da imputarsi al condomino venditore.

La realtà è spesso diversa.

La così detta “liberatoria” non libera totalmente il compratore dal pagamento di debiti passati e/o futuri deliberati e riferiti al periodo in cui il venditore era ancora proprietario dell’immobile perché, nel momento in cui l’amministratore rilascia il suddetto documento, non sa ancora come chiuderà il rendiconto dell’anno, dunque è tecnicamente impossibilitato a liberare l’attuale condomino da ogni onere.

Spesso accade che, al momento del passaggio di proprietà, il venditore non risulti debitore nei confronti del condominio, ma che in seguito, debba ancora pagare qualcosa perché è davvero improbabile che il preventivato possa essere uguale a quando in seguito rendicontato.

Non è prevedibile, da parte dell’amministratore, conoscere in anticipo l’effettivo consumo del riscaldamento o l’esatto ammontare di una bolletta della luce o eventuali spese impreviste che si siano verificate poco prima della vendita.

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