[A cura di: Corrado Sforza Fogliani – presidente centro studi Confedilizia]

In caso di compravendita immobiliare, come ci si regola con i contributi condominiali pendenti? In altre parole, è tenuto al relativo pagamento il nuovo o il vecchio proprietario? Premesso che, secondo la giurisprudenza più recente, la soluzione è da ricercarsi nella natura (ordinaria o straordinaria) dei contributi condominiali in questione, è utile porre l’accento su un altro aspetto connesso all’argomento, vale a dire l’applicabilità, sempre in caso di compravendita, dell’art. 63, quarto comma, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile; disposizione secondo la quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (dove “anno” – si badi bene – è da intendersi come “anno di gestione” e non come “anno solare”).
Al riguardo è da tener presente che la giurisprudenza è univocamente orientata (cfr., da ultimo, Cass. ord. n. 702 del 16.1.2015) nel ritenere che tale previsione si applichi non solo ai rapporti interni tra acquirente e alienante, ma anche nei rapporti tra quest’ultimo e il condominio. Ciò, in quanto trattasi di “norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104 cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati”.
Deriva da quanto precede, allora, che l’amministratore, per gli oneri non ricadenti nell’ambito temporale di applicazione del quarto comma del citato art. 63 (si pensi al caso di contributi deliberati e maturati al di fuori dell’“anno in corso” e di “quello precedente” la compravendita), potrà agire solo nei confronti dell’ex proprietario e non anche nei confronti dell’acquirente, attuale condomino.

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