[A cura di: ing. Fabrizio Mario Vinardi, consigliere segretario Ordine Ingegneri prov. di Torino] Il grave momento di recessione economica in cui viviamo da oltre 10 anni ha reso sempre più frequente, e tristemente concreta, la frase “non arrivo a fine mese”. Secondo recenti statistiche, quasi il 48% delle famiglie italiane fa difficoltà a raggiungere “fine mese”; secondo il medesimo studio, tuttavia, per almeno 1/3 di loro il reale problema risiederebbe non tanto (o solo) nella insufficiente capacità di reddito, ma anche nel fatto di vivere al di sopra delle proprie reali possibilità.

Accade così che, con sempre maggior frequenza, gli amministratori condominiali chiedano un consiglio, e in alcuni casi, una vera e propria consulenza sul come comportarsi in caso di condòmini in arretrato con il pagamento delle spese condominiali.

Premesso che l’amministratore deve formalizzare la richiesta di pagamento delle spese il prima possibile (e, quindi, idealmente al momento dell’approvazione da parte dell’assemblea del relativo reparto) e che a nulla sono valsi i solleciti bonari al condomino moroso, sarà necessario procedere con una formale messa in mora da parte di un legale.

È bene ricordare che, salvo l’assemblea non decida di concedere al debitore una proroga per il saldo delle proprie spettanze, l’amministratore ha l’obbligo professionale di agire per il recupero del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui ricade l’esigibilità del credito stesso.

La valutazione

È comunque bene valutare caso per caso, in funzione sia della posizione del condomino moroso sia dell’entità del debito: decidere di procedere contro un condomino che sia “possidente”, ossia possegga beni immobili e magari abbia uno stipendio fisso da lavoro dipendente, è tutt’altra cosa che procedere contro un “nullatenente” senza reddito fisso.

Proprio per questo motivo, accade spesso che un amministratore condominiale, o il suo avvocato, chieda la verifica dei beni immobili in capo ad un determinato soggetto unitamente all’ispezione ipotecaria, per verificare l’esistenza di eventuali formalità (si tratta di dati pubblici, ma è opportuno che la verifica sia svolta da un tecnico competente, in quanto sapersi districare tra iscrizioni, trascrizioni e annotazioni può essere tutt’altro che semplice).

Molto spesso viene anche chiesto quale possa essere il più probabile valore di mercato del bene immobile e qui i problemi si complicano: infatti, mentre le verifiche ipo-catastali di cui sopra hanno necessariamente un risultato “esatto”, l’estimo immobiliare è connotato da una maggior aleatorietà già nel caso di compravendita ordinaria, aleatorietà che aumenta di gran lunga nel caso di vendita forzosa all’asta.

Come procedere

Esaminiamo insieme quali sono i passaggi che si dovranno compiere per poter esigere il credito, dando per scontato non solo – come già detto – l’approvazione da parte dell’assemblea del riparto delle spese, ma anche l’assenza di impugnazione da parte del condomino moroso:

1. dopo la fase stragiudiziale di solleciti e diffide, anche tramite legale, occorrerà presentare all’Autorità Giudiziaria ricorso per decreto ingiuntivo;
2. il condomino moroso potrà opporre, entro 40 giorni dalla notifica, il decreto ingiuntivo, proponendo attraverso un proprio legale una causa civile (circostanza assai rara, principalmente perché non è più possibile contestare un eventuale errato riparto delle spese, senza contare che l’opposizione comporta dei costi, che difficilmente un condomino già in difficoltà finanziarie vorrà affrontare);
3. in assenza di opposizione l’avvocato del condominio si munirà di precetto e lo notificherà al debitore, che avrà 10 giorni di tempo per saldare (naturalmente, in questa fase sono possibili accordi per un pagamento dilazionato oppure pattuire una somma a saldo e stralcio del debito, che nel frattempo sarà però considerevolmente cresciuto a causa delle spese legali);
4. il successivo passo per il condominio sarà quello di aggredire il patrimonio del debitore, sia immobiliare sia mobiliare, compresi conti bancari e stipendio/pensione;
5.  la scelta preferibile è spesso quella del pignoramento del conto corrente o dello stipendio, ma laddove ciò non sia possibile (perché non sono noti gli estremi del conto bancario oppure non si tratta di lavoratore dipendente) si possono aggredire tanto i beni mobili (autoveicoli, mobilio, ecc.) quanto quelli immobili;
6. in quest’ultimo caso è bene eseguire preliminarmente le ispezioni ipotecarie di cui sopra, perché in caso di vendita all’asta il credito del condominio – nonostante sia stato “ratificato” da un Giudice – verrà onorato solo dopo altri crediti privilegiati, tipicamente quelli degli istituti bancari che hanno concesso mutuo immobiliare e si sono tutelati attraverso l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile stesso;
7. una volta che si sia deciso di aggredire il patrimonio immobiliare, si deve procedere con un pignoramento del bene, ossia con un’ingiunzione con cui si comunica al debitore che, pur rimanendo i beni nella sua proprietà (e tipicamente anche nel suo possesso), tuttavia detti beni sono sottratti alla sua disponibilità, poiché destinati a soddisfare un credito di terzi soggetti (il condominio);
8. segue il deposito da parte dell’avvocato dell’istanza di vendita, che dà inizio alla procedura giudiziaria nota come Esecuzione Immobiliare, a seguito della quale il Giudice dell’Esecuzione nomina l’Esperto stimatore;
9. compito dell’Esperto stimatore sarà quello di eseguire una due diligence immobiliare (comprese le verifiche ipo-catastali di cui sopra) e la stima del più probabile valore di mercato del bene (tenuto conto di eventuali irregolarità edilizio-urbanistiche);
10. a seguito del deposito della perizia di stima, il Giudice nominerà un professionista quale Delegato alla vendita, che si preoccuperà di predisporre le procedure di asta e di aggiudicazione;
11. all’esito, il Giudice emetterà decreto di trasferimento della proprietà in favore dell’aggiudicatario.

Un caso reale

Un caso reale che ben rappresenta quanto sopra descritto è quello di un amministratore di condominio che, dopo aver affidato a chi scrive una ispezione ipotecaria e richiesto un parere sulla opportunità, o meno, di procedere, aveva ricevuto parere sostanzialmente negativo.

La motivazione risiedeva nel fatto che l’immobile era commercialmente poco appetibile (un piccolo bilocale con una sola aria, in una zona degradata, ubicato al 3° piano senza ascensore) e, peraltro, gravato da ipoteca di primo grado quale garanzia per l’istituto bancario che aveva concesso mutuo all’epoca della compravendita.

Di diverso avviso era stata l’assemblea condominiale, che aveva ritenuto potersi procedere in quanto il mutuo era stato concesso da molto tempo e, pertanto, il residuo doveva ragionevolmente essere di modesto importo, cosa poi effettivamente confermata.

Tuttavia, quale fatto non verificabile a priori, è emerso nel corso dell’esecuzione immobiliare che l’immobile era stato oggetto di lavori edilizi abusivi, fortunatamente sanabili poiché legati alla disposizione interna dei locali (difformità che non poteva essere rilevata da un mero esame documentale e/o dall’esterno, in quanto in quanto verificabile solo durante l’accesso all’appartamento).

La necessità di sanare questa pur blanda irregolarità non fece altro che diminuire ulteriormente il valore commerciale dell’immobile, che dopo un’asta andata deserta fu aggiudicato per soli € 27.500: detratte le spese di procedura (compensi all’Estimatore, al Custode e al Delegato), le poche somme rimaste furono integralmente incamerate dalla banca a saldo della quota residuale del mutuo erogato.

Il condominio, quindi, subì oltre al danno anche le “beffe”, poiché a fronte di costi sostenuti per circa euro 7.000, non poté recuperare assolutamente nulla.

Conclusioni

In conclusione, l’analisi di questo caso reale fa rilevare che:

– occorre ponderare attentamente il ricorso a procedure giudiziarie, soprattutto quando gli importi in gioco sono relativamente modesti, in favore di procedure alternative quali la mediazione o gli accordi stragiudiziali;

– ciò vale ancora di più quando la situazione non possa essere indagata completamente prima del giudizio, come nel caso degli abusi edilizi sopra citati, circostanza che incrementa la già elevata aleatorietà del risultato finale;

– infine, come recitava una pubblicità degli anni ’90, è bene considerare che un “qualunque consiglio” dato da un professionista competente e qualificato, non è un “consiglio qualunque”, cosa che l’assemblea del nostro caso studio ha ben imparato a proprie spese.

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