[A cura di: Andrea Cartosio – Ist. Naz. Tributaristi]

Il condominio regolato dagli art. 1117 e 1139 c.c. è l’insieme di proprietà esclusive e parti comuni di un edificio per le quali si è in presenza di una comunione forzosa tra tutti gli inquilini dello stabile ai quali è concesso il loro utilizzo e godimento (art. 1119 c.c). La sua costituzione avviene di diritto, ope iuris, pertanto non è necessaria una delibera assembleare che avvalli la sua fondazione nel momento che, in uno stesso condominio, vi sia la presenza di più proprietari.

È possibile fare alcune distinzioni tra le diverse tipologie di condominio:

* condominio ordinario, ossia un solo edificio composto da svariati appartamenti;

* super condominio, quando più edifici autonomi o case unifamiliari condividono beni, opere, impianti in comune;

– piccoli condomini, quando le unità immobiliari non sono più di cinque;

– condominio parziale, facente parte di un complesso più ampio, si presenta in caso di gestione specifica di un bene il cui godimento è soltanto di una parte specifica di un condominio.

Di seguito verranno analizzati gli obblighi fiscali gravanti sul condominio. Il diritto tributario interessa questa forma di comunione per quanto riguarda l’imposizione diretta e indiretta dei tributi locali e quale sostituto d’imposta. Lo stabile per le parti comuni non è soggetto passivo d’imposta, ma ciò non lo esclude, come è possibile evincere dalla giurisprudenza, dall’adempiere al pagamento nei confronti del Fisco. 

Il condominio con l’art. 21 comma 11 della legge 27 dicembre 1997 è stato incluso nell’elenco dei sostituti d’imposta, in quanto tale è obbligato ad importanti adempimenti fiscali come il versamento delle ritenute d’acconto in caso di pagamento di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, oppure in caso di pagamento di somme o valori corrisposti come redditi ad un lavoratore autonomo e sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o di servizi. Inoltre, dal 1° gennaio 2015 ha l’obbligo di ottemperare alla presentazione del modello CU da trasmettere all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo e alla presentazione del modello 770 come dichiarazione del sostituto d’imposta. 

Il condominio deve essere visto solo come ente di gestione delle parti comuni, funzione assolta per nomina dal suo amministratore o da un inquilino dello stabile; per questo motivo non è né soggetto di diritto né soggetto passivo capace di produrre proventi o redditi derivati dalle sue parti comuni anche se citato tra i sostituti d’imposta e possessore di codice fiscale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Pertanto le imposte e le tasse gravanti le parti comuni saranno a carico dei singoli condòmini in base ai millesimi di proprietà, indi per cui è possibile evincere che ciascun proprietario è responsabile in solido in caso di mancato versamento nei confronti del fisco.

OBBLIGHI FISCALI

Gli obblighi fiscali in capo al condominio sono:

* richiesta di attribuzione del codice fiscale condominiale;

* obblighi derivati dalla sua qualifica di sostituto d’imposta;

* presentazione di certificazioni delle ritenute operate ai fornitori.

Codice fiscale condominiale

Il condominio c.d. in qualità di sostituto d’imposta ha l’obbligo di avere il codice fiscale. Tale adempimento avviene materialmente attraverso il suo legale rappresentante, che dovrà presentare con apposito modello AA5/6 la richiesta all’amministrazione finanziaria per l’attribuzione del codice fiscale condominiale. Tale documentazione dovrà essere corredata dai dati personali dell’amministratore, allegando un documento di riconoscimento e il verbale dell’assemblea ove sia possibile evincere la sua nomina.

Sostituto d’imposta

Il condominio, come detto in precedenza, è stato annoverato tra l’elenco dei sostituti d’imposta. Esso viene definito “obbligato di diritto”, ossia il soggetto sul quale non ricade il peso economico del tributo, ma è gravato dall’obbligo di versamento di un’imposta o di un acconto d’imposta in luogo di altri cui è riferibile il reddito prodotto e l’imposta dovuta. Da precisare che ai fini legislativi è stato indicato come sostituto d’imposta il condominio e non il suo legale rappresentante ovvero l’amministrato,re anche se l’art. 1130 c.c. ex art. 10 l. 220/2012 lo individua come soggetto atto a eseguire gli adempimenti fiscali; questo in forza della non obbligatorietà di nomina di un professionista per la gestione condominiale. Dunque ciascun condomino potrà adempiere agli atti relativi di sostituto d’imposta. 

Le ritenute operate possono esser di due tipi:

* a titolo di acconto: in questo caso il vincolo del sostituto non viene estinto, il sostituto resta soggetto passivo dell’imposta

* a titolo di imposta: ossia quando il sostituto è tenuto all’intero pagamento dell’imposta.

L’assolvimento dell’obbligo del pagamento della ritenuta d’acconto deve avvenire entro il 16 del mese successivo al pagamento della fattura tramite l’amministratore o, in mancanza di questo, secondo l’ex. art. 23 ss. del D.P.R. n. 600/1973 resta comunque l’obbligo in capo al condominio; quindi uno qualunque dei condòmini, utilizzando il codice fiscale del condominio, dovrà provvedere al versamento delle ritenute e successivamente presentare le dichiarazioni relative.

Ritenute lavoratori autonomi 

Le ritenute operate in questa fattispecie sono compiute nei confronti di soggetti titolari di partita IVA (es. l’amministratore dello stabile). Il condominio, attraverso il suo amministratore, all’atto del pagamento della fattura di compenso del professionista dovrà detrarre dal totale fattura la ritenuta d’acconto pari al 20% dell’imponibile (aliquota ordinaria, effettuata a soggetto residente in Italia il 30% qualora risiedesse all’estero) a titolo di acconto sui compensi per prestazioni di lavoratore autonomo che successivamente verserà con il relativo codice tributo 1040 indicando il mese e l’anno di riferimento attraverso il modello F24 entro il 16 del mese successivo o in caso tale data cadesse di sabato o domenica la scadenza è prorogata al primo giorno utile lavorativo. Le ritenute

saranno certificate entro il 28 febbraio dell’anno successivo dall’amministratore.

Ritenute lavoratori dipendenti

Tale ritenuta d’acconto grava sulle retribuzioni percepite dai lavoratori dipendenti (come il portiere condominiale) e lavoratori assimilati. Oltre al pagamento delle ritenute Irpef si dovrà adempiere a tutti gli obblighi previdenziali (Inps) e assicurativi (Inail) e riguardanti le addizionali regionali compilando gli appositi campi presenti nel modello F24 che dovrà, analogamente a quello presentato per il pagamento delle ritenute d’acconto sui lavoratori autonomi, pagato entro il 16 del mese successivo.

Ritenute contratti d’appalto

L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 7/E del 7 febbraio 2007, ha imposto al condominio, all’atto del pagamento della fattura, di effettuare una ritenuta nella misura del 4% per le prestazioni relative a contratti di appalto o servizi effettuate nell’esercizio di impresa, operata anche nel caso di lavoratori prestatori d’opera in modo occasionale.

Rientrano dunque in questa fattispecie le seguenti prestazioni:

* manutenzione e conduzione della centrale termica condominiale;

* manutenzione impianti comuni quali ascensore, servizio di videosorveglianza, cancelli automatici, sistemi antincendio;

* certificazione impianto elettrico e ascensore, prestazione resa da un ente certificatore;

* manutenzioni edili, idrauliche ed elettriche, spurghi;

* servizio di pulizia condominiale.

Restano esclusi dall’obbligo dell’applicazione della ritenuta d’acconto del 4% le somme corrisposte a fronte di:

* contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas;

* prestazioni svolte da lavoratori autonomi (ricadono nell’applicazione della ritenuta del 20%);

* pagamento premio assicurativo annuo;

* compensi corrisposti a persone fisiche nel regime di fiscalità agevolata;

* fornitura di beni e posa in opera (qualora essa sia solo accessoria alla fornitura del bene).

Certificazione delle ritenute 

Dal 2015 cambia la metodologia di certificazione delle ritenute d’acconto ai fornitori del condominio. Il governo Renzi, con il D.L. per la semplificazione, ha introdotto il nuovo modello chiamato Certificazione Unica andando a sostituire il vecchio CUD, che fu introdotto dall’art. 4 del D.P.R. 22 luglio 1998 n. 322 ed emanato ai sensi della legge 23 dicembre 1996 n. 662.

La CU non riguarda esclusivamente dipendenti e pensionati, come previsto dalla precedente normativa del modello CUD, ma include anche i lavoratori autonomi, imponendo al condominio, in qualità di sostituito d’imposta, la compilazione e il conseguente invio ai soggetti interessati della certificazione delle ritenute operate nel corso dell’anno appena concluso.

Il modello dichiarativo CU dovrà essere rilasciato dai sostituti d’imposta entro il 28 febbraio 2015, scadenza rimasta invariata; di conseguenza, una volta che il modello CU sarà recapitato all’indirizzo del soggetto, sia egli pensionato, dipendente o lavoratore autonomo, il sostituto d’imposta dovrà provvedere ad inviarlo in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo 2015 utilizzando gli appositi software, oppure avvalendosi di un professionista abilitato (tributarista, commercialista, CAF…).

Come già esposto in precedenza, la novità più significativa è l’applicazione del modello CU ai lavoratori autonomi, poiché con tale disposizione le imprese che si sono avvalse di lavoratori terzi, i quali svolgono la propria attività in forma libera, ovvero senza alcuna dipendenza con l’affidatario del lavoro, saranno intese come veri e propri “datori di lavoro” e pertanto dovranno inviare la certificazione delle ritenute all’Agenzia delle Entrate, abbandonando quindi la metodologia in uso fino all’anno passato consistente in una semplice lettera da parte dell’impresa, scritta su carta intestata, utilizzata per certificare l’importo pagato, la quale successivamente veniva allegata alla dichiarazione dei redditi del professionista.

Dichiarazione sostitutiva 

Anche il condominio deve provvedere alla presentazione della “dichiarazione dei redditi” o meglio nella presentazione del modello 770 semplificato ove saranno specificate le ritenute operate nel corso dell’anno. Il modello sopra citato dovrà contenere i dati dei percipienti, le somme assoggettate a ritenuta con annessa sommatoria delle ritenute operate. Il 770 dovrà essere presentato in forma telematica attraverso i canali disponibili ossia direttamente tramite Fisconline o a mezzo di un intermediaro abilitato.

Il ravvedimento operoso

La Legge di Stabilità 2015 ha posto numerose modifiche all’istituto del ravvedimento operoso. Tale istituto consente di ravvedere l’omesso o il tardivo versamento della ritenuta d’acconto dando la possibilità di usufruire senza alcun limite di tempo anche dopo eventuale azione di accertamento o ispezione da parte dell’Agenzia delle Entrate salvo la formale notifica di un atto di liquidazione o accertamento e il ricevimento delle comunicazioni di irregolarità di cui agli articoli 36-bis del D.P.R. n. 600/1973 e 54-bis del D.P:R. n. 633/1972 e degli esiti del controllo formale di cui all’articolo 36-ter del D.P.R. n. 600/1973.

Occorre specificare che il nuovo istituto del ravvedimento operoso è valido solo per i tributi, imposte e tasse dirette dall’amministrazione centrale o Agenzia delle Entrate per cui restano escluse per esempio le imposte come l’IMU, la TARI, o la TASI.