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Una delle questioni più delicate che riguardano il condominio è senz’altro la procedura di revoca dell’amministratore. La legge 220/2012, nota come riforma del condominio, ha risolto gran parte dei dubbi in materia, ma ha lasciato ancora spazio all’incertezza e alle interpretazioni dei giuristi. Prendiamo spunto dal quesito di una nostra lettrice di Torino per approfondire la tematica avvalendoci del parere dell’avvocato Massimo Agerli, consulente legale di Ape Confedilizia Torino.
IL QUESITO
Mi chiamo G.P. e sono proprietaria da due anni di un appartamento sito in un condominio di Torino. Da qualche mese io e mio marito abbiamo difficoltà a contattare l’amministratore e in generale non siamo contenti della sua gestione. Difficoltà che sono le stesse di molti condòmini del palazzo che, come noi, vorrebbero cambiare amministratore. Cosa dobbiamo fare per revocarlo? Che maggioranze servono? Quali sono i motivi per i quali si può chiedere la revoca? A quest’ultimo proposito, è normale che l’amministratore ci chieda di versare le spese condominiali direttamente sul suo conto corrente?
IL PARERE
L’assemblea dei condomini può revocare l’amministratore in ogni momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina, ossia maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ossia almeno 500 millesimi (se, come quasi sempre accade, tale valore è espresso in millesimi), oppure con le modalità previste nel regolamento di condominio. La decisione dell’assemblea che delibera in tal senso con le maggioranze viste non necessita di motivi particolari per revocare l’amministratore. Vale a dire, può farlo liberamente.
Il discorso cambia se vi sono irregolarità. Proprio nel caso sottoposto dal lettore (mancata apertura ed utilizzo del conto corrente condominiale) i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi al Giudice. Sempre in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, il singolo condomino può rivolgersi al Giudice per far revocare l’amministratore in questi casi:
1) se non convoca senza indugio l’assemblea nel caso in cui riceva un atto giudiziale che riguarda il condominio e che esorbita dalle sue attribuzioni (l’amministratore in questi casi deve sempre riferire in assemblea per far decidere ai condòmini il da farsi);
2) se non rende il conto della gestione (da intendersi come: non convoca l’assemblea per far approvare il rendiconto);
3) in caso di gravi irregolarità.
Tali gravi irregolarità sono state precisate dal legislatore nel 2012, in una casistica che costituisce un ampliamento notevole dei casi in cui il singolo condomino può adire il giudice per far revocare l’amministratore (art. 1129, comma 12). Ma non solo: il legislatore precisa che, oltre a questo elenco di ipotesi, costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (ossia se non cura la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, se non cura la tenuta dei registri delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di quello di contabilità, se non fornisce al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (ossia i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore in il condomino può recarvisi a prendere visione o estrarre copia di documenti).
Tra i casi, che possono essere molteplici, di “altre gravi irregolarità”, si potrebbe menzionare ad es. la sopravvenuta mancanza dei requisiti per poter fare l’amministratore (ad es. una condanna penale od altro).
Insomma gli strumenti in possesso dell’assemblea ma anche del singolo condomino per poter revocare o far revocare l’amministratore sono oggi molteplici. Il legislatore del 2012 è stato dunque particolarmente sensibile nel garantire che vi sia, in capo a tutti i soggetti che vedono gestito il proprio bene, veramente la fiducia (spontanea o indotta dalla sanzione della revoca) in chi esegue il mandato ad amministrare.
