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CONDOMINIO: MOROSITÀ DI ALCUNI, GELO PER TUTTI: NEL MILANESE 90 FAMIGLIE AL FREDDO
- 28 dicembre 2015
[A cura di: Vincenzo Perrotta]
Ha dell’incredibile la vicenda che ha coinvolto una novantina di famiglie residenti a Pioltello, un comune dell’hinterland di Milano. Si stratta dei residenti del condominio “Torino” di via Wagner 18, che per il terzo anno consecutivo ristanno trovando ad affrontare l’inverno con i termosifoni spenti. Tutto è nato da una forte situazione di morosità, dovuta all’insolvenza di una ventina di condòmini, che negli anni hanno fatto accumulare allo stabile un debito di circa 250 mila euro. Secondo l’attuale amministrazione, la temperatura degli appartamenti non supererebbe i 13 gradi la mattina, con i condòmini costretti ad riscaldarsi con stufette elettriche e condizionatori, quando non, addirittura, con bombole di gas metano.
Il nuovo amministratore
Come è possibile uscire da questa situazione paradossale? Lo abbiamo chiesto al nuovo amministratore, Daniele Cattaneo, subentrato alla precedente gestione nel marzo del 2015.
Avvocato, quali sono le spese che non sono state pagate?
I buchi creati dalla gestione del riscaldamento ammontano a 80mila euro. Poi ci sono i debiti per l’acqua potabile, ascensore e manutenzione edile. Addirittura, subito dopo il passaggio di consegne, abbiamo dovuto anticipare le bollette elettriche del condominio.
Sappiamo che prima di noi era stato nominato dal Tribunale, nel 2006, l’avvocato Gallinoni, il quale si era già trovato una morosità pregressa di circa 30mila euro. Non sappiamo come sono andate le cose, ma abbiamo incaricato un revisore contabile per capire a chi siano imputabili le responsabilità.
Guardiamo al futuro. Quale soluzione avete pensato di adottare per risolvere il problema?
Il progetto prevede il distacco dall’impianto centralizzato e l’installazione di nuove caldaie per ciascun appartamento e nuove canne fumarie per chi aderisce a tale soluzione. I morosi, se vorranno partecipare, dovranno finanziare le due spese, della caldaia e della canna fumaria, per un importo stimato tra i 6 e i 7mila euro a famiglia. Per il momento, la maggioranza delle famiglie è favorevole all’autonomo. Ripristinare la centrale termica vorrebbe dire soltanto posticipare il problema.
Cosa chiede al Comune di Pioltello?
C’è bisogno che il Comune che ci dia le autorizzazioni necessarie per poter procedere con il distacco generale di tutti i condòmini dal centralizzato. Ci auguriamo che per il prossimo autunno il condominio abbia le sue 87 caldaiette, o almeno quelle necessarie a tutelare tutti i paganti.
Il vecchio amministratore
Come è stato possibile che il debito sia passato da 30mila a 250mila euro? A rispondere a questa domanda è lo stesso ex-amministratore dello stabile, Vincenzo Gallinoni: “Quando ho lasciato l’incarico, il debito era salito a quasi 200mila, a causa di una decina di condomini che non avevano mai pagato né affitto né spese condominiali e per il fatto che, nell’arco degli anni, uno dei condòmini ha intentato una ventina di cause contro il condominio, che hanno generato spese legali per circa 150mila euro, a carico dei residenti. Inoltre, c’è anche la questione della vetustà dell’immobile. Per quanto mi riguarda – ha concluso Gallinoni – ritengo di aver fatto tutto quello che si poteva e doveva fare. Per questo ho anche invitato il nuovo amministratore a fare tutte le verifiche contabili del caso, affidandosi a un revisore. Ci tenevo che fosse chiaro che era tutto in ordine dal punto di vista della contabilità”.
La risposta del Comune
Secondo il commissario prefettizio, Alessandra Tripodi, non si tratta né di un problema del Comune di Pioltello, né tantomeno di una questione tra condominio ed ente gestore del riscaldamento. “Il Comune si rende disponibile ad avviare un percorso risolutivo attraverso i propri uffici, proponendo procedure più snelle, ma non può sostituirsi ai condòmini per le morosità nei confronti degli enti erogatori e per la realizzazione del nuovo progetto di riscaldamento. La procedura prevede che il condominio deliberi il passaggio dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo. Successivamente, l’amministratore dovrebbe presentare al Comune il progetto tecnico che va approvato e, solo in seguito, si può procedere alla realizzazione dei lavori. Ad oggi nessuna comunicazione in tal senso è pervenuta”.
Il parere del legale
Sulla vicenda abbiamo chiesto anche un parere legale all’avvocato Enrico Morello. Ecco le sue considerazioni: “La proposta dall’amministratore del condominio di via Wagner di Pioltello sembra lecita. Nelle disposizioni di attuazione del codice civile, così come modificate dall’articolo 63 della Riforma del condominio viene stabilito che, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Il fatto è che tale norma risultava, nella pratica e fino a un certo periodo, inapplicata. Questo perché, come spesso accade, la somministrazione di acqua o il riscaldamento del condominio sono servizi essenziali il cui distacco è complesso da attuare.
Tuttavia, esistono alcune sentenze che hanno avallato questa fattispecie. Penso al caso di Brescia, in cui l’amministratore si era rivolto al giudice con una richiesta di provvedimento di urgenza per sospendere l’erogazione dell’acqua a un condomino moroso. Il rischio era che a causa di questo, venisse tolto il servizio a tutto il condominio. Per evitare tale esito, la logica della richiesta era di togliere l’acqua a chi non paga e ridurre i consumi. Il tribunale ordinario di Brescia aveva dato ragione all’amministratore con l’ordinanza del 21 maggio 2014.
Il problema è che l’amministratore non si può difendere. Si potrebbe pensare di utilizzare, in alcuni casi, il fondo speciale introdotto dalla Riforma del condominio. Ma in realtà questo fondo cassa, finanziato dai condòmini, può essere utilizzato esclusivamente per specifiche opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni deliberate dall’assemblea. Per problemi relativi alle somministrazioni di servizi, come l’erogazione dell’acqua, non esiste alcun fondo né tutela”.
