[A cura di: dott.ssa Silvia Zanetta] Come e quando convocare un’assemblea condominiale? È una delle questioni più delicate della vita di condominio e, al contempo, è uno dei tanti oneri a carico dell’amministratore. Vediamo le corrette modalità.

Come convocare l’assemblea condominiale

Ai sensi dell’art. 66, III comma delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’avviso avente per oggetto la convocazione dell’assemblea deve essere comunicato a mezzo raccomandata, pec, fax o consegna a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. I cinque giorni si calcolano a ritroso dal giorno precedente a quello fissato per la riunione in prima convocazione, escludendo perciò il giorno iniziale e quello finale.

L’avviso è un atto unilaterale recettizio per il quale vige la presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c.: ogni comunicazione si presume conosciuta quando giunge all’indirizzo del destinatario, salvo che quest’ultimo non provi di essere stato senza sua colpa nell’impossibilità di acquisire l’avviso. È onere del mittente dimostrare che tutti i condòmini sono stati tempestivamente informati della convocazione dell’assemblea. Il mittente infatti potrà utilizzare quale prova, l’avviso di giacenza presso l’ufficio postale della disponibilità della raccomandata, l’email di accettazione e avvenuta consegna della pec, la nota di avvenuta ricezione del fax.

Si noti che ai sensi del VI comma dell’art. 1136 c.c., la comunicazione a tutti i condòmini è un presupposto essenziale per la regolare costituzione dell’assemblea. L’omessa convocazione comporta l’annullabilità della delibera assunta dall’assemblea ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile su istanza di coloro che erano assenti perché non ritualmente convocati.

L’ordine del giorno

Tale avviso deve contenere l’indicazione del luogo, dell’ora dell’assemblea e i singoli punti posti all’ordine del giorno che saranno oggetto di discussione e di deliberazione. L’indicazione dell’ordine del giorno ha lo scopo di permettere al singolo condomino di valutare se partecipare o meno alla discussione, nonché di essere adeguatamente preparato sulle singole questioni, chiedendo all’amministratore di accedere eventualmente ai documenti correlati.

L’ordine del giorno deve avere un contenuto informativo essenziale per essere comprensibile. Non è necessario indicare in termini analitici e specifici ogni argomento da trattare.  Nel caso in cui l’assemblea deliberi su questioni non inserite nell’avviso e che non siano state comunicate ai cond-òmini partecipanti in altro modo, pregiudicando il loro diritto di essere informati, è illegittima e, come tale, annullabile ai sensi dell’art. 1137 Codice Civile, con impugnazione nel termine perentorio di trenta giorni. (cfr. Tribunale di Roma, sezione V civile, sentenza 9-10 ottobre 2017 n. 19001 – Giudice Amato).

Ne consegue che il condomino assente potrà rilevare l’incompletezza dell’ordine del giorno nel momento in cui riceve comunicazione del verbale dell’assemblea. Il condomino intervenuto in assemblea, invece, deve eccepire in quella sede che l’argomento non era previsto nell’avviso di convocazione o che esso non era sufficientemente illustrato. L’amministratore è tenuto a mettere a verbale tale eccezione in quanto la partecipazione del condomino all’assemblea potrebbe sanare il vizio, precludendogli la possibilità di impugnare la delibera adottata.

Il ruolo dei condòmini

Circa l’oggetto dell’ordine del giorno ci si chiede se è stabilito direttamente dall’amministratore oppure anche il singolo condomino ha diritto a proporre argomenti da trattare. Per rispondere a tale quesito è necessario distinguere tra assemblea ordinaria e straordinaria. Nel primo caso, l’amministratore obbligatoriamente deve adempiere ai suoi obblighi annuali e in particolare è tenuto a portare come ordine del giorno l’approvazione del rendiconto, l’approvazione del preventivo e l’eventuale revoca o nomina dell’amministratore stessa. Si noti che, ai sensi dell’art. 1130, n. 10 c.c., l’assemblea per l’approvazione del rendiconto deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

L’amministratore deve inserire nell’ordine del giorno anche gli argomenti richiesti da un singolo condomino solo nel caso in cui tale richiesta avesse per oggetto una delle innovazioni di cui al comma secondo dell’art. 1120 cc. (ad es. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.)

Si noti che se gli argomenti all’ordine del giorno sono particolarmente complessi, l’amministratore può convocare l’assemblea per una serie di riunioni ravvicinate con un unico avviso di convocazione.

Il verbale assembleare

Nel verbale redatto durante la discussione dell’assemblea, deve risultare chiaramente la decisione dell’assemblea su ogni punto dell’ordine del giorno e quali sono i condòmini che hanno espresso voto favorevole o contrario. Questo dettaglio è particolarmente rilevante per la verificare sia il quorum deliberativo sia individuare i soggetti legittimati ad impugnare la delibera assunta.

Quando convocare l’assemblea

Ai sensi dell’art. 66, comma I delle Disp. Att. del c.c., l’amministratore deve convocare l’assemblea ordinaria e straordinaria annualmente in via ordinaria per le deliberazioni dell’art. 1135 del Codice Civile, e in via straordinaria qualora egli lo ritenga necessario. Quando ne fanno richiesta almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Si noti che se l’amministratore rimane inerte a tale richiesta, i richiedenti hanno la possibilità di convocarla direttamente.

La riforma del condominio ha introdotto tre ulteriori casi in cui l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea su richiesta anche di uno solo dei condòmini:

1. quando il singolo condomino è interessato all’adozione di delibere relative a innovazioni per opere ed interventi con agevolazioni ai sensi dall’articolo 1120, comma 2, n. 1, n. 2 e n. 3 del Codice Civile. La convocazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla richiesta ai sensi dell’articolo 1120, 2° comma del Codice Civile;
2. se vi sono gravi irregolarità contabili/fiscali o nel caso in cui non si è provveduto ad aprire ed utilizzare un conto corrente postale o bancario intestato al condominio;
3. in caso di utilizzo od attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni.

In questi casi, dopo la richiesta del singolo condomino, l’amministratore deve procedere con la convocazione.

Infine, su iniziativa di ogni condomino, l’assemblea può essere convocata sia in via ordinaria che straordinaria, quando:

• manca l’amministratore perché deceduto o assente;
• i condòmini sono non più di 8;
• l’amministratore è cessato dall’incarico per la perdita dei requisiti indicati dall’articolo 71-bis, lettere a) b) c) d) ed e) e dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

La convocazione dell’assemblea da un soggetto non legittimato, integra un’ipotesi di annullabilità della delibera eventualmente assunta e non una causa di nullità assoluta.

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.