[A cura di: Arnaldo Del Vecchio, centro studi Anaip – nazionale.anaip.it] A seguito della pubblicazione sulla G.U. n. 70 del 17.03.2020 il Decreto Legge n. 18 del 17.03.2020 contenente “Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da “COVID-19”, per quanto attiene all’argomento di nostro interesse, il condominio, possiamo fare queste prime considerazioni.

Oneri condominiali

In primo luogo, riteniamo utile precisare che restano fermi i termini di pagamento degli oneri condominiali, sia ordinari che straordinari (termini indicati nella deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto condominiale, del c.d. preventivo di gestione, delle spese straordinarie ovvero nel regolamento di condominio).

Restano fermi, inoltre, gli obblighi dell’Amministratore del condominio di cui all’art. 1130 cod. civ. e, per quanto qui rileva, l’obbligo di “riscuotere i contributi” e di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.

Vero è che, attesa la situazione in essere che di fatto impedisce o comunque rende molto difficile lo svolgimento di assemblee condominiali (salvo eccezioni quali l’uso di tecnologie per la comunicazione a distanza, salvo altro), è probabile che molti Amministratori non riusciranno a rispettare i termini per l’approvazione del rendiconto condominiale ovvero a svolgere regolarmente altre proprie attribuzioni; in tal caso credo si potrà invocare, semmai qualcuno lo contesterà, l’art. 1218 cod. civ. che consente al debitore, il quale non esegue esattamente la prestazione dovuta, di essere esonerato da responsabilità se prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da “impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

Le azioni giudiziali

In secondo luogo, dobbiamo smentire anche un’errata convinzione di molti: gli uffici giudiziari del Giudice di Pace e del Tribunale (il primo competente per controversie di valore sino a € 5.000,00 e il secondo per quelle di importo superiore), non sono stati chiusi.

Pertanto, a prescindere dal disagio di dover “incontrare” l’avvocato di fiducia per la sottoscrizione della procura alle liti, l’Amministratore può anche oggi agire giudizialmente, ad esempio, per la riscossione coattiva degli oneri condominiali; conferita la procura alle liti e consegnata la relativa documentazione, ogni successiva attività sarà a tal fine espletata dall’avvocato. Per i procedimenti di competenza del Tribunale, inoltre, l’avvocato potrà/dovrà depositare il ricorso per decreto ingiuntivo in via telematica, ossia senza doversi recare presso i relativi uffici giudiziari.

Esaminiamo ora l’art. 83 del citato D.L. recante misure in materia di giustizia civile ed altro.

Andando di fatto a correggere un errore del precedente Decreto Legge n. 11 dell’08.03.2020 [con il quale si era disposto il rinvio, salvo casi particolari, delle udienze dei procedimenti civili pendenti presso tutti gli uffici giudiziari dal 08.03.2020 al 22.03.2020 (cfr. art. 1, comma 1) e la sospensione dei termini per il compimento di qualsiasi atto “dei procedimenti indicati al comma 1” (comma 2); infelice formulazione che faceva propendere per una limitata sospensione dei termini processuali], il predetto art. 83 dispone il rinvio delle udienze dei procedimenti civili dal 9 marzo al 15 aprile 2020 (ma i capi degli uffici giudiziari potranno differirle a data successiva al 30.06.2020) nonché la sospensione – salvo casi particolari – di “tutti i termini procedurali” (così come accade, salvo eccezioni, per la c.d. “sospensione feriale dei termini” che opera dal 01 al 31 agosto di ogni anno ex Legge n. 742/1969).

Sono quindi sospesi, ad esempio i termini per l’impugnazione delle deliberazioni assembleari ossia per l’introduzione, a tal fine, del procedimento obbligatorio di mediazione così come il termine per introdurre il giudizio di merito a seguito di esito negativo del citato procedimento di mediazione ed, ancora, il termine per proporre eventuale impugnazione di sentenza sfavorevole.

In virtù di tale norma, pertanto, alla data di scadenza del termine andrà sommato il periodo di sospensione; ove il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine di detto periodo.

Anche le procedure di mediazione (obbligatorie in materia condominiale) e di negoziazione assistita, che non erano state interessate da alcun provvedimento normativo, sono soggette alla sospensione di “qualunque attività” e dei relativi termini.

In argomento, un’ultima nostra precisazione per come sopra accennato: la sospensione dei termini processuali non comporta alcun “divieto”; la parte interessata può avvalersi della disposizione normativa e non compiere alcuna attività processuale (senza incorrere in preclusioni o decadenze) ma, se ritiene, può anche compierla (in particolare in via telematica).

Tutto ciò premesso dal punto di vista formale, ossia normativo, non possiamo che chiudere con alcune considerazioni di carattere sostanziale.

Considerazioni finali

Distinguiamo in primo luogo le morosità per oneri condominiali “ante febbraio 2020” da quelle successive.

Le prime, in particolare se di significativo importo economico, dovevano e dovrebbero essere perseguite: non farlo espone l’Amministratore ad una propria responsabilità professionale. Vero è che tutto ciò sta accadendo in questo mese di marzo, e che accadrà successivamente, renderà ancora più difficile il pagamento degli oneri condominiali da parte dei soggetti più “deboli”; ma purtroppo – salvo futuri provvedimenti legislativi – l’Amministratore non ha una grande scelta (anche al fine di tutelare gli altri condòmini).

Per quanto attiene, invece, le morosità “post febbraio 2020”, in caso di mancato pagamento spontaneo degli oneri condominiali e di conosciute e/o comprovate difficoltà economiche dei singoli condòmini, si consiglia di posticipare quanto più possibile la riscossione coattiva dei crediti onde non aggravare tali problematiche. A tal fine non possiamo che auspicare un prossimo intervento normativo che vada ad “alleggerire” il bilancio condominiale disponendo, ad esempio:

• l’esenzione dell’i.v.a. sui beni, forniture e servizi condominiali,
• la sospensione dei pagamenti relativi alle forniture essenziali, salvo altro.

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