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[A cura di: Andrea Cartosio – Ist.Naz. Tributaristi]
L’amministratore di condominio nel mondo tributario. È questo il titolo del primo numero del dossier sulla fiscalità in condominio pubblicato a partire dal prossimo numero, sul quindicinale Italia Casa.
Eccone un’ampia anticipazione per Quotidianodelcondominio.it.
1. AVVIARE L’ATTIVITÀ
La professione dell’amministratore di Condominio, secondo le normative vigenti, può essere svolta in forma autonoma, rientrando nell’esercizio di arti e professioni, oppure in forma societaria, sia di persone sia di capitali. Attualmente la maggior parte degli amministratori nominati svolgono la professione in maniera autonoma.
La prima azione da intraprendere per l’avvio dell’attività in forma individuale è la presentazione della richiesta di attribuzione della partita IVA all’Agenzia delle Entrate attraverso un apposito modello (AA9/11), su cui dovranno essere inseriti i dati anagrafici del soggetto, il luogo dove verrà svolta l’attività, il codice ATECO riguardante l’inquadramento specifico dell’attività (68.32.00 per quanto riguarda gli amministratori di condominio) e l’indicazione dei locali dove saranno tenute le scritture contabili. Inoltre, viene richiesto di indicare un volume di affari presunto e, a correlazione di tale indicazione, la specifica aderenza ad un regime fiscale, ossia l’adesione ad un particolare sistema di contabilità.
2. I REGIMI FISCALI
Come appena detto, nel modello AA9/11 deve essere necessariamente indicato il regime fiscale a cui il professionista o la società intendono aderire. Tale scelta potrà ricadere su un sistema di contabilità ordinaria o semplificata, differenziati tra essi per il volume di affari e gli adempimenti contabili obbligatori. In aggiunta, è data la possibilità al solo lavoratore autonomo di aderire al regime fiscale dei “minimi”, recentemente salito agli onori della cronaca poiché profondamente modificato dalla Legge di Stabilità 2015 appena approvata.
La scelta di aderire al regime di contabilità ordinaria è obbligatoria per le società di capitali (S.r.l.; S.p.A.; S.a.p.A.) a prescindere dal volume di affari e per le altre imprese o professionisti che superino un determinato volume di affari, che nello specifico è di 400.000 euro per le imprese aventi come oggetto societario la prestazione di servizi, e di 700.000 euro per tutte le attività diverse da quella di prestazione di servizi (massimali recentemente variati dalla Legge 106 del 12/07/2011).
Da segnalare la mancata modifica ai fini della liquidazione IVA (mensile o trimestrale) dei succitati parametri: 309.874,14 euro per le attività di prestazione di servizi e 516.546,90 euro per le attività diverse dalla prestazione di servizi. Ciò non toglie che, qualora un soggetto o società volessero aderire a tale regime, anche se sotto la soglia dei parametri appena indicati, possano farlo tenendo conto che la suddetta scelta avrà validità per un triennio e, salvo modifiche successive, trascorso il primo periodo imposto dalla legge essa sarà valida per gli anni successivi.
Il regime contabile ordinario risulta essere il più gravoso e oneroso per il professionista/società poiché la legislazione italiana impone la tenuta delle seguenti scritture contabili:
* Libro mastro;
* Libro giornale;
* Registro dei beni ammortizzabili (facoltativo poiché le annotazioni relative ai cespiti saranno inserite nel libro degli inventari);
* Registri IVA (talvolta omessi poiché le registrazioni relative, ossia le fatture emesse, i corrispettivi e le fatture passive dovranno essere necessariamente iscritte nel libro giornale);
* Libro degli inventari;
* Registri obbligatori in materia di lavoro dipendente (Libro unico del lavoro, Libro infortuni).
La tenuta della contabilità semplificata è sicuramente la più idonea allo svolgimento dell’attività di amministratore di condominio, poiché nel suddetto regime fiscale rientrano i professionisti e le società di persone o ditte individuali le quali abbiano un fatturato inferiore alle soglie sopra riportate. Il vantaggio nel rientrare in questo tipo di contabilità riguarda principalmente la tenuta delle scritture contabili, che sono quelle appresso elencate:
* Registro IVA acquisti e vendite, su cui dovranno essere inserite tutte le operazioni con e fuori campo IVA;
* Registro dei beni ammortizzabili;
* Registro degli incassi e dei pagamenti, che dovranno essere annotati cronologicamente entro il 60° giorno dall’avvenuto incasso o pagamento.
La legge di Stabilità 2015, entrata in vigore il 1° gennaio dell’anno in corso, ha abolito definitivamente il vecchio regime di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità applicabile dal 2012. Nel testo approvato è infatti presente una profonda modifica al regime dei “minimi” applicabile a chi andrà a svolgere in forma autonoma la professione, e la profonda riforma consiste in un’imposta sostitutiva al 15 per cento, omettendo limiti di età o di scadenza. Rimane presente un limite di fatturato variabile a seconda della tipologia di attività svolta.
2.1 Retribuzione della prestazione
L’attività di amministratore di condominio rientra nella disciplina sul mandato di cui all’art. 1709 C.C., per la quale il professionista ha diritto a ricevere un compenso salvo diversa pattuizione in fase di nomina. A suffragio di quanto appena scritto, la legge 220/2012 ha espressamente modificato l’art. 1129 C.C. il quale in origine consentiva di determinare la natura del compenso da corrispondere all’amministratore in sede di nomina o in fase di stesura del consuntivo. Oggi ciò non è più possibile, poiché la riforma impone la determinazione a priori del compenso che il condominio dovrà corrispondere al suo legale rappresentante, pena la nullità della nomina.
Qualora lo stabile fosse amministrato da un soggetto non in modo professionale (esempio classico il condomino residente che gestisce la contabilità condominiale) l’amministratore non è soggetto a IVA e a IRAP, ma resta comunque assoggettato a IRPEF, e il reddito è inteso come reddito di lavoro dipendente, ovvero rientrerà nella categoria dei redditi diversi. Se l’attività fosse svolta da società di persone o capitali, l’ente collettivo è sempre assoggettato ad IVA.
Il percepimento di un compenso da parte dell’Amministratore di Condominio lo fa ricadere dinnanzi all’Agenzia delle Entrate come soggetto passivo, pertanto dovrà versare l’IRPEF; l’IVA e l’IRAP; inoltre, qualora l’attività venga svolta in forma societaria, sarà dovuta anche l’IRES. Tale compenso concorrerà alla determinazione del reddito derivante dalla differenza tra i componenti positivi, al netto dei contributi previdenziali e assistenziali, e quelli negativi percepiti o sostenuti nel corso dell’anno (principio di cassa). È ventilata la possibilità che l’attività a fine anno presenti una risultante negativa, ossia che le componenti negative superino quelle positive, ed in questo caso potrà essere ricoperta da altri redditi percepiti. Se ciò non avvenisse, si ricaderebbe nell’art. 8, comma 1 D.P.R. n. 917/1986).
2.2 Quali imposte
IRPEF
L’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) istituita con il D.P.R. 917/1986 è un’imposta definita progressiva poiché colpisce il reddito complessivo al netto degli oneri deducibili e delle deduzioni previste agli articoli 10 e 11 del D.P.R. 917/1986, con aliquote differenziate per scaglioni di reddito. Presenta carattere personale; ciò significa che colpisce direttamente il contribuente.
L’IRPEF è correlata all’inquadramento prescelto nel momento dell’apertura dell’attività. Difatti varierà se la professione sarà svolta come lavoratore autonomo, cioè se il lavoro è svolto in maniera sistematica e abituale, quindi producendo reddito, oppure in forma societaria, ove il reddito prodotto sarà quello d’impresa.
IVA
L’imposta sul valore aggiunto (istituita con il D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633) colpisce in maniera generale i consumi della collettività, gravando maggiormente sull’utenza finale poiché essa si basa sull’incremento di valore che un determinato bene o servizio acquisisce ogni qual volta che vi è un trasferimento di natura economica. L’attività di amministratore, qualora il regime fiscale scelto lo preveda, ad esclusione dei contribuenti minimi, è assoggettata a IVA, nello specifico al 22%, poiché il lavoro offerto dal professionista riguarda la prestazione di un determinato servizio. Il professionista che a sua volta effettuerà acquisti o si gioverà della prestazione “intellettuale” di qualche tecnico avrà la possibilità di portare in detrazione l’imposta pagata mediante un impianto specifico di detrazione e rivalsa.
IRAP
L’attività di amministratore di condominio è soggetta all’imposta regionale sulle attività produttive, (IRAP) poiché essa grava sulle attività produttive svolte nella regione (sia da persone fisiche ovvero giuridiche). Il presupposto impositivo è l’esercizio abituale di un’attività professionale organizzata, indirizzata alla produzione e allo scambio di beni o prestazione di servizi, e in ogni caso l’attività esercitata da società ed enti, organi e amministrazioni dello Stato.
È proprio la parola “organizzata” a sollevare numerose schermaglie. In materia, la Corte Costituzionale ha confermato la costituzionalità di tale imposizione, ammettendo però anche la non assoggettabilità all’imposta delle attività professionali in assenza di dipendenti. Molto importante è stata la sentenza della CTR Ligure, sezione VIII (sentenza del 28/06/2004, n. 4), la quale ha indicato l’applicabilità dell’IRAP agli amministratori di condominio quando essi amministrino un numero rilevante di stabili, essendo obbligati a impiegare risorse materiali e risorse di capitali.
IRES
L’imposta sul reddito delle società (IRES) è l’imposta più recente dell’impianto normativo italiano, istituita dal D.L. 344/2003, la quale ha sostituito l’IRPEG, ovvero l’imposta sul reddito delle persone giuridiche. Ha carattere di proporzionalità e personalità e l’aliquota applicata è pari al 27,50%. L’articolo 73 del TUIR chiarisce chi è soggetto al pagamento di tale imposta.
3. LA PREVIDENZA
La contribuzione previdenziale per l’attività di amministratore di condominio, qualora essa sia svolta in forma di libera professione, costringerà il professionista ad iscriversi alla Gestione Separata istituita dalla riforma Dini (L. 335/95), poiché tale figura non necessita di iscrizione a specifici Albi professionali. Il soggetto dovrà presentare la relativa richiesta tramite un professionista abilitato o in prima persona all’INPS. L’aliquota attuale è pari al 30,72%. Tale tributo dovrà essere versato con apposito modello F24. La circolare 18/2014 fissa i limiti per l’accredito contributivo: minimo pari € 15.516 e massimo pari a € 100.123.
