[A cura di: Mauro Simone, v. pres. naz. ALAC e Giuseppe Simone pres. prov.le APPC – Bari] Se i professionisti ordinistici che esercitano l’attività di amministratore di condominio devono attenersi alle norme dell’ordinamento professionale o a quelle previste dalle professioni non regolamentate (Legge n. 4/2013) e se sono obbligati all’adempimento formativo previsto dalla legge di riforma del condominio è argomento su cui in questi anni molto si è dibattuto, tanto che la giurisprudenza è intervenuta spesso.

Dal canto loro i vari Ordini e Collegi come il Consiglio Nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili e sia il Consiglio Nazionale Forense hanno affermato che l’attività di amministratore di condominio rientra a pieno titolo tra le attività tipiche delle predette professioni, ritenendo i professionisti appartenenti ad un albo professionale o a un Ordine professionale non obbligati ad adempiere al precetto di cui all’ art.1 co.1  della Legge 4 del 2013, e con riferimento all’art. 71 bis co.1 lettera g delle disp. att. Cod.civ., non sussisterebbe alcuna incompatibilità, quindi se ne deduce che non sarebbe necessario fornire prova documentale di aver frequentato un corso di formazione iniziale di amministratore di condominio, con l’eccezione dell’incompatibilità dell’esercizio della professione di amministratore nell’ipotesi che l’avvocato abbia posizione di responsabilità all’interno di società di gestione condominiale.

Inoltre, il non aver adempiuto all’obbligo formativo non comporta automaticamente delle conseguenze circa la validità e l’efficacia del rapporto di mandato sottoscritto tra l’amministratore e la compagine condominiale.

La giurisprudenza di merito

Sul punto, sino ad oggi non si registra alcun interevento da parte della Cassazione, invece la giurisprudenza di merito si è espressa in distinte occasioni sia sull’obbligo della formazione iniziale sia della formazione periodica dell’amministratore.

Quanto alla formazione periodica, il Tribunale di Padova con sentenza, del 24 marzo 2017 n.818, ha affermato che è affetta da nullità la delibera assembleare di nomina dell’amministratore di condominio che non abbia dato prova di aver svolto il corso di aggiornamento obbligatorio con cadenza annuale per una durata di almeno 15 ore all’anno.

Più recentemente, il Tribunale di Verona nel 2018 ha affermato che la mancata partecipazione dell’amministratore al corso di formazione periodica non determina la nullità della delibera di nomina, ma rileverebbe al più come grave irregolarità che potrebbe giustificare la revoca giudiziale del mandato e non può costituire quindi motivo di impugnazione della delibera di nomina.

Si conforma a quanto deciso dal Tribunale di Verona, la pronuncia del Tribunale di Milano sent. 3145 del 27 marzo 2019 che afferma la grave irregolarità dell’amministratore che non adempie al dovere di formazione periodica   ex art.  71 bis disp.att.c.c. 140/2014, dimodochè è passibile di revoca.

Così il Tribunale di Bari

Recentissimamente, a riguardo del mancato svolgimento del corso di formazione iniziale di amministratore di condominio di almeno 72 ore da parte di un amministratore dottore commercialista non in possesso del requisito prescritto lettera g e dall’art.5 co.1 D.M. 140/14, dall’art.71 bis disp.att.c.c.  il Tribunale di Bari, con Decreto 22/05/2020, ha accolto la domanda giudiziale di revoca del mandato dell’amministratore per carenza del requisito di professionalità richiesto dall’art.71 bis. disp. att. c.c., puntualizzando che la normativa in argomento è volta alla tutela dell’ordine pubblico.

La sentenza del giudice barese afferma che l’art.71 bis disp. att. ha indicato le cause che esonerano l’amministratore dal possesso dei requisiti di cui alle lettere f e g, individuandole esclusivamente nel pregresso esercizio dell’attività di amministratore per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti l’entrata in vigore della stessa disposizione (18/06/2013) oppure nella nomina di un condomino dello stabile.

Tanto evidenziato in punto di diritto, nella fattispecie esaminata dal Tribunale l’amministratore iscritto all’Ordine professionale non ha prodotto alcun attestato professionale comprovante il possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa richiamata, limitandosi ad allegare una schermata estratta dal proprio Ordine professionale di appartenenza comprovante lo svolgimento di corsi formativi relativamente all’anno 2019. Per contro, alcuna prova è stata fornita dal professionista in relazione allo svolgimento del corso di formazione iniziale di almeno 72 ore.

Il Collegio, pronunciandosi sull’istanza di revoca presentata da alcuni condòmini ha pertanto provveduto alla revoca dell’incarico e all’addebito delle relative spese di lite.

Con quest’ultimo pronunciamento viene affermato l’obbligo per tutti i professionisti, ordinistici e non, di partecipare ai percorsi formativi obbligatori in materia di amministrazione condominiale.

La normativa vigente

Vieppiù, da parte nostra, è auspicabile una rivisitazione del D.M. 140/2014 che contempli, in tempi brevi, alcune modifiche, con l’obbligo di allegazione ad ogni nuovo incarico o rinnovo del mandato di amministratore di condominio degli Attestati professionali comprovanti la partecipazione, con esito positivo, ai corsi obbligatori di formazione di cui alla L.220/2012 e al citato D.M. 140/2014.

Inoltre è auspicabile decretare anche il differimento al 31 dicembre di ciascun anno della data ultima per l’esame del corso di formazione periodica D.M. 140/2014, nonché l’affidamento dei controlli sulla formazione degli amministratori, compresi amministratori non iscritti e  amministratori condominiali del proprio stabile, ai responsabili scientifici delle associazioni iscritte nell’elenco del MISE, siccome non basta ritenere sufficiente lasciare solo al mercato il compito di selezionare e controllare la capacità e l’aggiornamento dell’amministratore, nonché la permanenza dei prescritti requisiti professionali.

Tanto si rende opportuno per il raggiungimento della piena tutela degli interessi pubblici.

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