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[Intervista a cura di: Vincenzo Perrotta] I criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali, nonché i requisiti del formatore e del responsabile scientifico di tali corsi, sono disciplinati, come noto, dal decreto ministeriale 140 del 2014. Tuttavia, a quattro anni dalla sua entrata in vigore, restano ancora aperti molti nodi in materia di obblighi formativi per la categoria. Su tali questioni e sul tema della regolamentazione della figura dell’amministratore di condominio si è incentrata l’intervista realizzata all’avvocato civilista Francesco Saverio Del Buono (foto), esperto di diritto immobiliare e mediazione tributaria, nonché autore del Manuale sulle locazioni ad uso abitativo, alla seconda ristampa in questi giorni.
L’intervista
Chi è Francesco Saverio Del Buono?
Sono avvocato civilista con esperienza decennale nel campo del diritto immobiliare per quanto concerne il condominio (ma non solo), tributarista esperto di fiscalità immobiliare, e esperto in materia di diritto dei consumatori.
Iscritto presso il Foro di Bari, dove svolgo parte della mia attività, ho avviato recentemente un secondo studio a Milano, con il brand “Casa Legal”. All’attività forense in senso stretto ho sempre affiancato quella di formatore, attraverso l’organizzazione di convegni, seminari, corsi per professionisti, ricoprendo il ruolo docente e relatore in eventi formativi e informativi, ma anche di scrittore e blogger su temi giuridici di mia competenza. In particolare, da circa un anno sono co-direttore della rivista “Ratio Legis” e titolare di alcuni siti di informazione giuridica quali “Leggi&Sentenze”, “Il Diritto Immobiliare”, “Diritto Tributario”, “Fisco e Immobili”, “Bonus casa”.
Infine, sono autore di diverse pubblicazioni di settore, tra le quali il Manuale sulle locazioni abitative, il Manuale sulla mediazione tributaria, e un breve e-book sulle agevolazioni fiscali in materia di interventi edilizi.
Come mai ha deciso di concentrare parte della sua attività sul condominio e, in particolare, sulla formazione dell’amministratore condominiale?
Il mio interesse sul tema condominio nasce dall’attività forense che svolgo in ambito civile e durante la quale mi è capitato, sin dagli inizi della mia carriera, di ricevere richieste di consulenza in materia condominiale. Ho collaborato per anni con un’associazione di tutela dei consumatori, creandone poi una a mia volta e continuando a ricevere una notevole mole di richieste da parte di amministratori e condòmini.
Da questa esperienza, ho notato che spesso le controversie in ambito condominiale nascono da una scarsa conoscenza delle normative, sia parte dei condòmini ma, cosa ben più rilevante, anche da parte degli amministratori. Ritengo che una formazione adeguata, e pertanto la conoscenza delle fattispecie normative relative al condominio, possano servire, oltre che a fornire un servizio più efficiente all’utenza e quindi ad ottenere un buon andamento del condominio sotto tutti i punti di vista (contabile, efficienza degli impianti, sicurezza, rapporti di buon vicinato tra i condòmini), anche a ridurre notevolmente il contenzioso, spesso originato proprio dalla scarsa conoscenza. Un amministratore competente potrà chiarire i dubbi del condomino e renderlo edotto circa i suoi diritti e doveri, creare un clima di proficua collaborazione.
In quali materie, secondo lei, l’amministratore è ancora poco informato? Quali sono i rischi della disinformazione e chi ne pagherebbe le conseguenze?
Per fornire un servizio ottimale, l’amministratore deve conoscere numerose nozioni giuridiche, economiche, fiscali, pur potendo avvalersi di consulenti esterni (va tenuto in conto che la figura del singolo amministratore convive, ormai, con la sempre diffusa realtà dello studio di amministrazione, al cui interno sono presenti più professionisti, ciascuno con le proprie, diverse, competenze).
Noto che sovente la tematica fiscale è tra le meno conosciute, e non a caso vi è una maggiore richiesta di formazione/informazione; ma ve ne sono anche altre, ad esempio quella relativa al rendiconto condominiale, sulla quale è necessaria, a mio parere, una buona preparazione da parte dell’amministratore.
I rischi della disinformazione sono molto gravi, e a pagarne le conseguenze sarebbero in primo luogo i condòmini, ai quali non verrebbe fornito un buon servizio qualora si trovassero ad avere un amministratore non adeguatamente formato ed informato (in questo caso è proprio la gestione del condominio ad essere inefficiente). In secondo luogo, tale carenza di informazione si può riverberare anche sull’amministratore stesso: condotte compiute con imperizia e/o negligenza possono portare ad una azione di responsabilità da parte dei condòmini nei sui confronti, con le dovute conseguenze.
Che ruolo svolge la formazione obbligatoria? Come potrebbe essere migliorato il Decreto 140/2014? Cosa potrebbe fare il legislatore in questo senso?
La formazione obbligatoria, proprio per quanto detto pocanzi, è fondamentale: un professionista come l’amministratore di condominio, che personalmente considero una figura professionale a tutti gli effetti, con gli oneri e gli onori che questo riconoscimento comporta, deve essere sempre preparato ed aggiornato sulle materie di sua competenza.
Tale questione è strettamente legata al tema del riconoscimento dell’amministrazione condominiale come professione vera e propria, dunque regolamentata da uno specifico albo. Istituendo un simile sistema di registrazione si potrebbero creare dei meccanismi di verifica effettiva della formazione obbligatoria prevista dal Decreto 140/2014, al pari di quanto previsto per gli obblighi formativi delle professioni già regolamentate.
