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L’anno di tempo per denunciare – a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore – i gravi difetti di costruzione dai quali è affetto il condominio, decorre non dall’assemblea condominiale in cui l’amministratore li ha sommariamente esposti, ma dalla perizia con cui i condòmini conseguano una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause.
È quanto disposto dalla Cassazione con l’ordinanza 3674 del 7 febbraio 2019, di cui riportiamo un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 7.2.2019, n. 3674
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Ritenuto in fatto
La Corte d’Appello di Torino con sentenza 28.9.2017, in accoglimento dell’appello proposto dalla P.C. s.r.l. contro la sentenza di primo grado (n. 1429/2016 del locale Tribunale), ha dichiarato la prescrizione del diritto del Condominio … e dei proprietari delle unità immobiliari al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell’esecuzione dei lavori di costruzione dell’edificio.
Per giungere a tale conclusione la corte territoriale ha rilevato che il termine di prescrizione annuale aveva cominciato a decorrere dal 11.4.2007, data della lettera con cui l’amministratore aveva denunziato i gravi difetti dì cui si era discusso nella precedente assemblea del 29.3.2007 (in cui i condòmini avevano avuto la consapevolezza della gravità dei danni).
L’azione giudiziaria era stata dunque iniziata, secondo la Corte d’Appello, quasi sette anni dopo la scoperta dei vizi, che non poteva ritenersi avvenuta con la perizia, ritenuta un mero espediente per superare l’eccezione di prescrizione.
Contro tale sentenza ricorrono per cassazione il Condominio … e i condòmini in epigrafe indicati sulla base di tre motivi illustrati da memoria.
La società appaltatrice non ha svolto difese.
Il relatore ha proposto l’accoglimento del ricorso per manifesta fondatezza.
Considerato in diritto
1.1. Con il primo motivo si denunzia, violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. (ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.), rimproverandosi alla Corte d’Appello una applicazione in maniera difforme dalla giurisprudenza, avendo valorizzato il momento in cui viene solo percepita l’esistenza del fenomeno e non quello in cui si aggiunge la conoscenza della gravità, della natura e complessità dei rimedi e alla responsabilità del costruttore, momento da farsi coincidere con la redazione della perizia R. del 2013.
1.2. Col secondo motivo il Condominio e gli altri ricorrenti deducono (ex art. 360 comma 1 n. 3 e 4 c.p.c.) la nullità della sentenza per violazione degli artt. 111 Cost. e 132 n. 4 c.p.c. per motivazione appartenente e contraddittoria essendosi di fatto la Corte di merito discostata da quella giurisprudenza di legittimità da essa stessa richiamata sulla individuazione del dies a quo della prescrizione.
1.3. Col terzo motivo i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. nonché, ai sensi dell’art. art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., l’omesso esame circa una serie di fatti decisivi per il giudizio che hanno formato oggetto di discussione, accertati dalla CTU esperita in primo grado, cioè le specifiche indagini tecniche e i molteplici interventi esplorativi resisi necessari per individuare le cause dei riscontrati vizi.
I motivi, tutti attinenti al tema della identificazione degli elementi conoscitivi necessari ai fini della scoperta dei vizi ai fini del computo dei termini di cui all’art. 1669, ben possono formare oggetto di esame unitario.
Essi sono manifestamente fondati.
Per costante giurisprudenza di questa Corte, i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condòmini (omissis).
Sempre secondo la costante giurisprudenza di legittimità, però, il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (omissis).
Nel caso in esame la Corte territoriale, pur partendo da una corretta ricognizione del panorama giurisprudenziale, ha ritenuto che la perizia di parte del 27.3.2013 fosse solo un espediente per aggirare la prescrizione ed ha invece valorizzato unicamente, come momento della scoperta dei difetti, il dibattito assembleare, ma dalla sentenza l’unico dato di fatto che emerge è che in quella riunione si discuteva di “perdite nella soletta corsia box”, di “ripetute richieste” e della necessità di eliminazione dell’ “inconveniente”, “prima che il danno si manifesti di più” (v. pag. 3 sentenza).
Insomma, quell’apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall’imperfetta esecuzione dell’opera è stato in sostanza desunto da un unico scarno elemento assolutamente insufficiente e quindi la conclusione non appare in linea con i citati principi, rendendo inevitabile la cassazione della sentenza.
Il giudice di rinvio, che si designa in altra sezione della Corte d’Appello di Torino, procederà a nuovo esame provvedendo, all’esito, anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.