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[A cura di: Vincenzo Perrotta] Esiste da vent’anni, ma in pochi sanno esattamente di cosa si tratti. Si chiama Cosap, letteralmente Canone per l’occupazione permanente di spazi e aree pubbliche, ed è un corrispettivo che il cittadino è obbligato a pagare al proprio comune, vita natural durante, per l’occupazione permanente del suolo pubblico. Il tributo che ha preceduto il Cosap, in vigore fino al 1997, era la Tosap, e consisteva in una vera e propria tassa sull’occupazione a favore di comuni e province, determinata secondo la medesima ratio. Dunque, in questo passaggio da tassa a canone, che cosa è cambiato? E soprattutto, in che caso si può evitare di pagare il Cosap? Lo abbiamo chiesto all’avvocato Fabrizio Cardaci (nella foto), consulente legale di Ape Torino Confedilizia , nell’ambito della rubrica legale dedicata agli approfondimenti del Tg del Condominio. Di seguito vi proponiamo un estratto dell’intervista.
La parola all’esperto
Avv. Cardaci, in cosa consiste il Cosap? Quali differenze rispetto alla Tosap?
Il Cosap è stato introdotto nel 1997 dal decreto legislativo 446/1997 che ha riformato i tributi locali. Con questo provvedimento è stato soppressa la Tosap e sostituita, appunto, con il Cosap. La differenza non è soltanto terminologica, ma sostanziale: Tosap significava tassa sull’occupazione di spazi e aree pubbliche, mentre Cosap sta per canone di occupazione. Il presupposto per l’esistenza di questo canone è l’occupazione permanente o temporanea di aree pubbliche, quindi appartenenti al demanio o al patrimonio disponibile dello Stato. Mentre la Tosap era una tassa con tutto quello che ne conseguiva, vale a dire, imposizione automatica e competenza delle commissioni tributarie a decidere sulle eventuali controversie, il Cosap è un corrispettivo, come fosse un canone di locazione, che si paga non più come tassa di utilizzo del bene pubblico, ma per un uso più intenso che il privato cittadino fa della cosa pubblica.
Ci può fare un esempio pratico in materia condominiale?
L’esempio più comune che riguarda il condominio è il marciapiede circostante il fabbricato. Come spesso avviene, le banchine per il passaggio pedonale sono costellate da intercapedini o da griglie di areazione che collegano i locali sottostanti dell’edificio (le cantine o gli scantinati), che siano essi condominiali o facenti capo a privati. Ebbene, tali griglie, in un certo senso, costituiscono un uso più intenso e speciale che il condominio fa del marciapiede, in quanto non viene utilizzato solo per il passaggio delle persone, ma per permettere all’aria di giungere nei propri locali e, dunque, il condominio ne trae un beneficio. Da qui sorge il presupposto impositivo, anche se si tratta tecnicamente di un canone. Questa differenza ontologica sposta anche la competenza dalla commissione tributaria al tribunale ordinario in caso di controversia sul pagamento del Cosap, coerentemente con l’impostazione per cui il canone è di diritto privato.
Dal 1998 ogni Comune poteva adottare un regolamento per disciplinare l’esazione di questo canone. E così ha fatto la maggior parte dei comuni italiani, anche perché, a conti fatti, costituisce fonte di entrata per le casse comunali: tributi locali che restano in capo al Comune.
È sempre dovuto? In che caso il Cosap non si paga?
Vi è un caso in cui ci si può esimere dal pagamento del Cosap. Intanto ricordo che il canone, ovviamente, è dovuto se l’occupazione insiste su aree pubbliche e non private: se parliamo di un marciapiede o di un’area di esclusiva proprietà del condominio o del privato, nulla è dovuto al Comune. Quindi, la prima cosa da verificare è se l’area per la quale il Comune chiede il pagamento del canone sia effettivamente pubblica o se non sia di proprietà esclusiva. Verifica, questa, che si fa andando a vedere i titoli di provenienza della proprietà, gli atti di acquisto e di vendita.
Potrebbe tuttavia capitare, nonostante l’area sia privata, che il Cosap sia ugualmente dovuto dal momento l’area costituisce una servitù di uso pubblico. Prendiamo il caso generico del marciapiede di proprietà esclusiva: può capitare che, di fatto, tale area sia utilizzata da tutti i cittadini per passeggiare e che, con il passare del tempo, questo uso ripetuto e indistinto, senza l’opposizione del proprietario (che avrebbe la possibilità di delimitare l’area), ovvero nel caso il proprietario rimanga inerte e consenta il passaggio, configuri una servitù di uso. Bene, tale fattispecie, ai fini del Cosap, è equiparata alla demanialità del bene. In altre parole, l’esistenza di tale servitù di uso pubblico determina l’obbligo di pagamento del Cosap.
Tuttavia, se le griglie o le intercapedini che determinano l’uso speciale del proprietario, sono preesistenti alla formazione della servitù pubblica o alla dismissione dell’area in favore del demanio, il canone non è dovuto. Ciò perché quando l’ente pubblico ottiene l’area, o quando si forma la servitù di uso pubblico, in realtà il bene è già gravato dalla griglia, ovvero è già utilizzato in un modo più specifico dal singolo privato. Quindi viene dato alla collettività, vuoi come proprietà vuoi come servitù di uso pubblico, già limitato e già gravato. E quindi non è corretto che il Comune, per un bene già gravato da una limitazione, chieda un corrispettivo supplementare.
In conclusione, per quanto sia un’ipotesi residuale, anche se abbastanza diffusa, si può verificare che le griglie e le intercapedini sul marciapiede siano state costruite insieme al fabbricato prima che si formasse il marciapiede. Se le griglie facevano parte del progetto iniziale e, in allora, sono state costruite su area privata, quando e se vengono dismesse al Comune, vengono dismesse già con la griglia. Per tale ragione il canone non è dovuto.
Piccola nota processuale: se il Comune pretenderà ugualmente il pagamento del Cosap occorrerà radicare un’azione in tribunale per fare accertare che questi non ha diritto di ottenere il pagamento. Non si tratta, pertanto, di un’opposizione ad atto amministrativo, e bisognerà convenire il Comune avanti al tribunale ordinario e chiedere l’accertamento negativo del diritto dell’ente a ottenere il pagamento. Mi risulta che alcuni tribunali abbiano colto questa impostazione e che, quindi, ci possa essere buona possibilità di ottenere lo sgravio in modo permanete. Infatti, fin tanto che il marciapiede resterà in quella conformazione il Comune non potrà mai pretenderà alcunché per il canone di occupazione derivante dalle griglie o dall’intercapedine.
