[A cura di: avv. Gian Vincenzo Tortorici]

L’art. 1882 Codice civile stabilisce che l’assicurazione è un contratto mediante il quale l’assicuratore, a fronte del pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l’assicurato, entro i limiti convenuti, del danno allo stesso causato da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.

L’assicuratore può essere oggi o un ente pubblico o una società di capitali autorizzata a svolgere tale attività da un apposito provvedimento dell’ISVAP. Con legge 12 agosto 1982, n. 576, era stato, infatti, istituito l’ISVAP (Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni Private e di interesse collettivo) che esplica una funzione di controllo dell’attività gestionale delle compagnie di assicurazione. L’attività dell’ISVAP è disciplinata dal D.Lgs. 7 settembre 2005, n. 209 (così detto codice delle assicurazioni) che ha disposto il riordino del settore e il meccanismo dell’indennizzo diretto ai sinistrati, precisando che il contratto di assicurazione è prevalentemente disciplinato dal Codice civile e che deve essere redatto in modo chiaro ed esauriente, soprattutto tenendo in considerazione la normativa di tutela dei consumatori e le norme di diritto internazionale, tra le quali maggiore rilevanza hanno le direttive U.E. (artt. 166 e 180 D.Lgs. 209/2005).

La controparte dell’assicuratore è l’assicurato, vale a dire il titolare dell’interesse esposto al rischio al quale devono essere liquidati i danni qualora si verifichi il sinistro, e che normalmente si identifica con il contraente, colui che stipula il contratto di assicurazione e che deve, conseguentemente, adempierne gli obblighi. Considerato, però, che queste due qualifiche possono inerire a due persone differenti, si deve rilevare che ai sensi dell’art. 1891 Codice civile:

a) i diritti derivanti dal contratto competono solo all’assicurato e non al contraente;

b) le eccezioni derivanti dal contratto opponibili al contraente sono altresì opponibili all’assicurato.

Può verificarsi, anche, l’ipotesi in cui il contraente destini il capitale da liquidarsi in caso di sinistro a una terza persona – il beneficiario -; tale ipotesi è frequente nelle polizze inerenti ad eventi che sono attinenti ala vita umana (art. 1920 Codice civile).

Definizione di assicurazione

Il contratto di assicurazione è un contratto tipico e oneroso a prestazioni corrispettive; infatti il pagamento del premio da parte dell’assicurato corrisponde all’assunzione del rischio da parte della compagnia assicuratrice obbligata a pagare una somma di denaro se ed in quanto si verifichi un incidente al bene assicurato. Il contratto di assicurazione è altresì un contratto di durata in quanto l’assunzione del rischio da parte dell’assicuratore perdura nel tempo (normalmente un anno, ma possono essere stipulate polizze anche per una durata pluriennale). La eventuale risoluzione del contratto per qualsiasi regione o causa intervenuta non ha effetto retroattivo e conseguentemente l’assicurato non ha alcun diritto alla restituzione dei premi pagati e corrispondenti al  periodo  contrattuale già trascorso.

Considerato che trattasi di un contratto a prestazioni corrispettive e di durata, il ritardo nel pagamento dei premi da parte dell’assicurato determina la sospensione della garanzia assicurativa ai sensi dell’art. 1901 Codice civile; il mancato pagamento del premio alle scadenze contrattuali successive alla prima determina la sospensione dell’assicurazione solo dal quindicesimo giorno successivo a quello della scadenza.

Il contratto di assicurazione è altresì un contratto aleatorio, in quanto è incerto il rapporto tra il valore dei premi che devono essere complessivamente corrisposti dall’assicurato per l’intera durata del contratto e l’ammontare dei danni che dovrà essere eventualmente pagato dall’assicuratore in caso di sinistro. Può infatti accadere che l’incidente inerente al rischio assicurativo non si verifichi mai; in tal caso l’assicuratore ha percepito i premi relativi al periodo di validità dell’assicurazione senza dover liquidare nulla all’assicurato. Viceversa può anche accadere che l’incidente si verifichi poco tempo dopo la stipulazione del contratto con conseguente esborso da parte dell’istituto assicuratore magari di una rilevante somma a fronte di un modesto premio riscosso.

Prova del contratto

Il contratto di assicurazione è un contratto consensuale che si perfeziona quindi con il solo consenso manifestato dai contraenti e per la validità del quale non è richiesta la forma scritta ai fini della sostanza dell’atto; il contratto si stipula, però, in forma scritta a fini probatori (forma ad probationem). Nel caso di vertenza giudiziaria, infatti, la parte attrice deve fornire la prova scritta del contratto a fondamento della propria domanda (art. 1888 Codice civile).

La prova scritta, del resto, può essere desunta da documenti diversi dalla classica polizza, a condizione, però, che da essi sia possibile ricavare gli estremi del reale contratto assicurativo stipulato; la prova scritta, per contro, non può essere sostituita né integrata da quella orale, salva l’ipotesi prevista dall’art. 2724 Codice civile, comma terzo, che riguarda lo smarrimento da parte di un contraente, senza sua colpa, del documento che gli poteva fornire la prova del contratto. Proprio per tale motivo l’assicuratore è pertanto obbligato a rilasciare all’assicurato la polizza dell’assicurazione o altro documento equipollente debitamente sottoscritto. Tra questi ultimi si deve in particolare ricordare la nota di copertura, che da una parte costituisce un documento probatorio di una copertura provvisoria, e dall’altra attesta, nelle more della formazione del contratto definitivo, la avvenuta stipulazione del contratto di assicurazione.

La causa del contratto

La causa giuridica del contratto di assicurazione è il trasferimento dell’alea economica del rischio, che infatti si trasferisce dalla sfera patrimoniale dell’assicurato a quella dell’assicuratore. Quest’ultimo, del resto, è in grado di farvi fronte in relazione sia alla percentuale di probabilità che l’incidente accada in concreto, sia al numero degli assicurati per il medesimo rischio; da tale contratto l’assicuratore ricava comunque un lucro.

Il rischio come elemento essenziale dell’assicurazione deve esistere al momento della conclusione del relativo contratto; questo, infatti, è nullo se il rischio non è mai esistito o ha cessato prima della conclusione del contratto stesso. Qualora, invece, il rischio cessi di esistere dopo la conclusione del contratto, questo si scioglie anche se l’assicuratore ha diritto al pagamento dei premi finché la cessazione del rischio non gli sia comunicata o non venga altrimenti a sua conoscenza; i premi relativi al periodo di assicurazione in corso al momento della comunicazione sono comunque dovuti per intero (art. 1896 Codice civile).

Con il contratto di assicurazione, pertanto, l’assicurato sostituisce l’onere certo, ma ritenuto per se stesso tollerabile, del pagamento dei premi, all’onere incerto, ma eventualmente molto gravoso, che deriverebbe dal verificarsi dell’incidente inerente al rischio assicurato. Si deve rammentare, però, che se l’assicurato comunica all’assicuratore una intervenuta diminuzione del rischio, tale che se fosse stata conosciuta al momento della conclusione del contratto, l’assicurato avrebbe potuto pagare un premio inferiore, alla prima scadenza contrattuale successiva a tale comunicazione può conseguire una riduzione del premio, salvo il diritto dell’assicuratore a recedere dal contratto l’affare non sia più di suo interesse (art. 1897 Codice civile).

Qualora, viceversa, si determini un aggravamento del rischio, l’assicurato ha l’onere di segnalare tempestivamente le intervenute modifiche e l’assicuratore ha diritto di recedere dal contratto, dandone però comunicazione scritta all’assicurato entro un mese dalla sua comunicazione (art. 1898 Codice civile). Se, poi, un incidente si verificasse in questo lasso di tempo, l’assicuratore non risponde dei danni qualora l’aggravamento del rischio sia tale che se lo avesse conosciuto all’origine non avrebbe mai stipulato la polizza; altrimenti deve liquidare un danno minore proporzionalmente al premio del rischio assicurato e al valore del differente premio che sarebbe stato preteso per il maggior rischio. L’aggravamento del rischio deve avere, però, un carattere permanente e non deve essere quindi occasionale una tantum.

Sono comunque estranei al concetto di rischio, e pertanto l’assicuratore non risponde per i danni causati, i sinistri provocati con dolo o colpa grave dal contraente o dall’assicurato; l’assicuratore, comunque, è obbligato a risarcire il danno provocato da un sinistro cagionato da dolo o colpa grave delle persone della cui azione l’assicurato deve rispondere (art. 1900, secondo comma, Codice civile). Il rischio, pertanto, costituisce l’oggetto del contratto d’assicurazione e consiste nella possibilità di un evento che produce effetti economici sfavorevoli all’assicurato.

I rischi assicurabili

Possono essere conseguentemente assicurati soltanto i rischi che possono provocare danni all’assicurato in relazione al verificarsi di un sinistro, vale a dire di un evento attinente alla vita umana e a beni di sua proprietà. E del resto, il contratto di assicurazione è nullo se al momento della sua stipula non esiste un interesse dell’assicurato ad ottenere il risarcimento dei danni patiti (art. 1904 Codice civile).

Il rischio assicurato è, poi, il rischio concretamente assunto dall’assicuratore normalmente descritto in polizza in modo dettagliato. Ed infatti la specificazione dell’evento e delle circostanze che devono accompagnarlo affinché l’assicurato possa rivalersi sull’istituto assicuratore delimita certamente i rischi risarcibili escludendo quelli non risarcibili per prassi, per costi, e comunque per volontà delle parti contraenti.

Le delimitazioni in questione possono riguardare sia le cause dell’evento (ad esempio, un incendio con esclusione di quelli causati da esplosioni ovvero un furto con esclusione di quelli preceduti da scasso), sia il danno che ne sia derivato (ad esempio, possono essere risarciti solo i danni patiti dalle persone con esclusione dei danni subiti dalle cose).

Tra le clausole limitative del rischio si possono annoverare anche quelle dirette a circoscrivere nel tempo i danni risarcibili allorché il danno, che può essere provocato per la natura stessa del sinistro, può manifestarsi molto tempo dopo che se ne è verificato il relativo evento; l’assicuratore, infatti, potrebbe essere chiamato a risarcire danni, o che siano la conseguenza di eventi anteriori alla stipulazione del contratto, o che si manifestino ben tempo dopo la sua risoluzione.

Le clausole limitative di cui trattasi non devono, però, essere sottoscritte dall’assicurato ai sensi del secondo comma dell’art. 1341 Codice civile, in quanto la loro funzione non inerisce direttamente alla responsabilità dell’assicuratore nel caso di suo inadempimento alle obbligazioni assunte, ma concerne esclusivamente il contenuto stesso del contratto. Si deve rammentare, inoltre, che il concetto di danno relativo al contratto di assicurazione non coincide con quello riguardante il danno provocato da un fatto illecito (art. 2043 Codice civile).

Quest’ultimo, infatti, presuppone sempre il comportamento colposo della persona umana quale causa dell’evento dannoso, considerata la stretta correlazione sussistente tra l’accertamento della responsabilità e la corresponsione del risarcimento. Il danno coperto da polizza assicurativa può invece essere prodotto anche da cause naturali (condizioni atmosferiche, rotture accidentali, etc.).

Dichiarazioni contrattuali dell’assicurato

Proprio per tale motivo, considerato che sin dalla stipulazione del contratto di assicurazione si deve valutare preventivamente la possibilità del verificarsi dell’evento dannoso inerente al rischio coperto dalla polizza, il legislatore ha imposto all’assicurato l’onere di comunicare tutte le circostanze che possono influire sul rischio in misura tale da dover indurre l’assicuratore stesso o a non contrarre la polizza o a stabilire particolari condizioni di premio (ad esempio: l’esistenza di un deposito di materiali infiammabili nel condominio).

Se, quindi, l’assicuratore debba decidere da una parte se sia opportuno concludere il contratto e dall’altra quale premio debba richiedere, gli necessita la collaborazione dello stesso assicurato in quanto, spesso, l’assicuratore è impossibilitato a procurarsi le notizie necessarie per l’apprezzamento del rischio. Deve, pertanto, fare affidamento sulla lealtà dell’assicurato: questi soltanto, infatti, può fornirgli alcune notizie di cui è il solo depositario. Per tale motivo, le dichiarazioni inesatte e le reticenze dell’assicurato relative a circostanze tali che avrebbero indotto l’assicuratore a non stipulare la relativa polizza se ne fosse stato a conoscenza, sono causa di annullamento del contratto, allorché l’assicurato abbia agito con dolo o colpa grave. L’assicuratore, però, decade dal diritto di impugnare il contratto se non esercita tale suo diritto entro tre mesi dal giorno in cui è venuto a conoscenza dell’esatta realtà sottaciuta dall’assicurato. E del resto, se un sinistro si verifica nelle more del predetto termine, l’assicuratore non è obbligato a pagare la somma assicurata (art. 1982, quarto comma, Codice civile). 

Nel caso, viceversa, le inesattezze e le reticenze non siano frutto di colpa e dolo dell’assicurato, l’assicuratore può solo recedere dal contratto mediante una dichiarazione da notificarsi all’assicurato nel termine di tre mesi dal giorno in cui ha conosciuto l’inesattezza della dichiarazione. A differenza dell’azione di annullamento di un contratto, il suo recesso non produce effetti retroattivi, e pertanto, se il sinistro si sia verificato prima che l’assicuratore sia venuto a conoscenza della inesattezze e delle reticenze ovvero prima che si sia avvalso del diritto di recedere dal contratto, l’assicuratore deve liquidare comunque il risarcimento dei danni, anche se proporzionalmente ridotto in relazione alla differenza tra il premio convenuto e quello che sarebbe stato applicato se si fosse conosciuto il vero stato delle cose. Al fine, poi, di impedire che l’assicuratore possa riscuotere i premi, pur avendo conosciuto la verità sul rischio assicurato e addurre l’inesattezza delle dichiarazioni solo al momento del sinistro, il termine breve di tre mesi è stabilito in entrambi i casi sopra esposti a pena di decadenza.

La proporzionale

In ogni caso il risarcimento dei danni che dovesse essere liquidato dall’assicuratore non può mai superare il danno sofferto dell’assicurato. E del resto, nell’accertare il danno, non si può attribuire alle cose danneggiate un valore superiore a quello che avevano al tempo del sinistro; le parti possono, però, attribuire un valore ai beni assicurati sin dalla stipula del contratto di assicurazione mediante una stima accertata per iscritto da entrambi. Non equivale a stima, evidentemente, la dichiarazione di valore delle cose assicurate contenuta semplicemente nella polizza.

Se poi l’assicurazione dovesse coprire, al momento del sinistro, solo parzialmente il valore del bene oggetto del sinistro, il risarcimento del danno liquidabile da parte dell’assicuratore non è intero, ma ridotto proporzionalmente al valore assicurato (art. 907 Codice civile) 

Regole di comportamento dell’assicuratore

Al fine di poter eseguire meglio il contratto di assicurazione, le imprese devono, fin dall’offerta del loro prodotto:

1. 1) comportarsi con diligenza, correttezza e trasparenza;
2. 2) acquisire dai contraenti le informazioni necessarie a valutare le loro esigenze assicurative e operare in modo che siano adeguatamente informati sul tipo di polizza da stipulare;
3. 3) organizzarsi in modo da identificare e, quindi, evitare conflitti di interesse;
4. 4) realizzare una gestione finanziaria indipendente e sana al fine di salvaguardare i diritti dei contraenti e degli assicurati;
5. 5) predisporre e consegnare al contraente prima della conclusione del contratto e unitamente alle condizioni di assicurazione, una nota informativa sulle caratteristiche del prodotto offerto e sull’impresa stessa.

In questo modo il contraente può fondatamente valutare le obbligazioni contrattuali a cui si sottopone e la congruità di copertura da parte della polizza dei rischi che vuole coprire.

Il contenuto di tale nota informativa è disciplinato dall’ISVAP, che vigila sulle imprese affinché il contraente sia edotto di ogni clausola contrattuale con particolare riferimento alle garanzie, alle nullità, alle decadenze e alle prescrizioni, alle esclusioni e alle limitazioni, alle rivalse, alle procedure da porre in essere in caso di sinistro e in caso di reclamo e, infine, ai costi della polizza 

LA “GLOBALE FABBRICATI”

In genere

Premesso tutto quanto sopra esposto, inerente alla natura del contratto di assicurazione, si deve rilevare, ai fini della presente trattazione, che il mercato assicurativo ha predisposto una particolare polizza adatta a soddisfare le esigenze dei condomini. Si tratta della cosiddetta “Polizza di assicurazione globale fabbricati”.

L’aggettivo “globale” significa che sono assicurati i vari rischi che riguardano l’immobile, e quindi la protezione assicurativa riguarda:

a) i danni ai beni;

b) i danni derivanti dalla responsabilità civile;

c) i danni alle persone.

Le varie compagnie di assicurazione sono oggi allineate su un prodotto da “vendere” e quindi anche sulla polizza in questione; pur tuttavia, la materia è in continua evoluzione, e pertanto l’amministratore deve effettuare accurate ricerche sul mercato assicurativo per ottenere la polizza con la più ampia gamma di garanzie e al costo minore, ma soprattutto deve ricercare una compagnia seria ed economicamente rilevante che dia sicurezza e affidabilità.

Del resto, ai fini della tutela dei rischi dell’immobile, le conoscenze per la verifica della polizza coinvolgono sia nozioni legali, sia nozioni tecniche, e pertanto l’amministratore ben può farsi assistere da uno o più agenti che illustrino le garanzie offerte.

La polizza globale fabbricati normalmente presenta tre sezioni.

L’incendio

La prima sezione – incendio – è una delle più importanti della polizza perché riguarda i danni provocati da sinistri che sovente accadono e che riguardano direttamente le proprietà immobiliari.

Come sopra indicato, i rischi che normalmente vengono assicurati riguardano i danni provocati da: incendio, fulmine, scoppio o esplosione, acqua condotta, caduta aeromobili, urto veicoli, furto di fissi ed infissi, guasti provocati per arrestare l’incendio. Le spese rimborsabili prevedono, normalmente, anche la demolizione, lo sgombero e il trasporto alla più vicina discarica dei materiali danneggiati, nonché il ripristino delle parti danneggiate.

Sono, poi, assicurabili solo a condizioni di premio speciali i danni provocati da: eventi atmosferici, uragani, trombe d’aria, sovraccarico da neve, spese per ricerca del guasto da acqua condotta, atti vandalici e dolosi, scioperi, tumulti, terrorismo, sabotaggio, fumo, fenomeni elettrici.

Si possono prevedere in polizza, sempre a condizioni speciali, sia le spese peritali sia la ricerca guasti soprattutto se provocati dall’acqua condotta. Si possono, poi, stipulare clausole contrattuali più favorevoli al condominio, quali quelle concernenti la deroga alla proporzionale e gli anticipi sugli indennizzi. Sono, invece, sempre esclusi i danni provocati da: atti di guerra, insurrezione, occupazione militare, esplosioni o emanazioni atomiche, dolo dell’assicurato, terremoti, eruzioni vulcaniche, inondazioni, gelo e rigurgiti di fogna, umidità e stillicidio.

La responsabilità civile

La seconda sezione – responsabilità civile – presenta due sottosezioni:

a) la responsabilità civile verso i terzi, che riguarda i danni provocati involontariamente ai terzi (compresi i conduttori degli appartamenti e i visitatori) in conseguenza di fatti accidentali verificatisi alle proprietà del fabbricato e ai suoi impianti. Nella polizza è opportuno prevedere i danni provocabili dalla caduta di neve o ghiaccio dal tetto e dalla conduzione delle pertinenze del condominio quali il giardino, le attrezzature sportive, le strade private, i  cancelli automatici etc.. Inoltre, deve essere ribadito che anche i singoli condòmini devono essere considerati terzi. Questa garanzia è prestata, normalmente, con la forma a “massimale”, ed è consigliabile che il suddetto massimale sia unico per i danni alle persone o alle cose;

b) la responsabilità civile verso i prestatori di lavoro presuppone la presenza di personale dipendente dal condominio e per il quale vengano pagati regolarmente i contributi all’INAIL; l’assicurazione infatti interverrà nel caso di infortunio al portiere per il quale possa essere responsabile l’amministratore (l’INAIL notificherà, poi, una azione di rivalsa).

La rottura delle lastre

La terza sezione – rottura lastre – risarcisce i danni derivati dai costi necessari per sostituire le lastre di vetro o cristallo agli ingressi e ai vani comuni del condominio, quali ad esempio le scale, con esclusione però normalmente per le rotture causate da eventi atmosferici e da atti vandalici conseguenti a scioperi. L’assicurazione del condominio, quindi, si deve ritenere che attenga specificatamente alle spese necessarie alla conservazione dell’immobile, evitando in tal modo ai condòmini un danno patrimoniale nel caso di danni causati ai beni condominiali o a loro stessi.

Il premio

La relativa spesa deve essere, quindi, autorizzata con apposita delibera dall’assemblea condominiale; pur tuttavia, parte della giurisprudenza consente all’amministratore di stipulare il contratto di assicurazione anche senza l’assenso dell’assemblea, ritenendo che tale compito rientri nelle sue attribuzioni previste dal quarto comma dell’art. 1130 Codice civile. Qualora, però, l’assicurazione sia prevista come obbligatoria dal regolamento del condominio, l’amministratore ha la facoltà di stipulare il contratto di assunzione anche senza l’avallo di una delibera assembleare ad hoc.

Considerato, comunque, che per stipulare una polizza assicurativa si deve effettuare una scelta tra le diverse compagnie di assicurazione, tra le differenti condizioni contrattuali delle garanzie da assicurare, tra i differenti premi da pagare, è necessario che l’amministratore stesso richieda la preventiva autorizzazione dell’assemblea per firmare il contratto, soprattutto se deve sottoscrivere un contratto pluriennale; di tale circostanza, tra l’altro, deve essere ben edotta l’assemblea ed è necessario che la relativa delibera sia espressamente riportata nel verbale di assemblea.

La spesa per l’assicurazione, trattandosi comunque di un atto di ordinaria amministrazione, deve essere deliberata con la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 Codice civile, se l’assemblea delibera in prima convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) e con quella del terzo comma dello stesso art. 1136 Codice civile se l’assemblea delibera in seconda convocazione (un terzo dei condòmini che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio in condominio).

La ripartizione delle spese per l’assicurazione delle parti comuni dell’edificio, poi, deve essere effettuata in base ai criteri previsti dall’art. 1123 Codice civile, salva l’ipotesi in cui l’attività esercitata nel condominio da un singolo condomino comporti, per la sua pericolosità, un aumento del premio assicurativo, che deve rimanere ad esclusivo carico di quest’ultimo.

La franchigia e la proporzionale

Le peculiarità, presenti in una polizza di assicurazione, sono: la franchigia e la regola proporzionale. 

La franchigia prevede che, in caso di qualsiasi sinistro, un limite seppur minimo dei danni subiti non sia indennizzabile; la franchigia deve essere esclusa dalla polizza o accettata espressamente da tutti i condòmini, al fine di evitare successive contestazioni allorché l’amministratore percepirà dalla compagnia d’assicurazione una somma inferiore a quella periziata per i danni subiti.

Particolare attenzione va inoltre prestata nella determinazione del valore dell’intero edificio condominiale; è necessario, infatti, stimare la spesa necessaria per l’integrale ricostruzione a nuovo dell’intero fabbricato, escluso il valore dell’area su cui sorge l’edificio. Il valore da risarcire al momento del sinistro risulta da una stima che considera sia il deprezzamento per vetustà dell’immobile, sia il suo stato di conservazione derivante dall’uso. Il danno indennizzabile è costituito dalla spesa per rimettere a nuovo le parti distrutte o soltanto danneggiate; se queste sono di proprietà esclusiva di uno o più condòmini, l’amministratore deve risarcire loro il danno subito indilatamente dopo averlo conseguito dall’assicuratore, senza trattenere per alcun motivo nelle casse del condominio il relativo importo 

Qualora la riparazione possa avvenire anche parzialmente senza che l’intero bene ne subisca un deprezzamento, anche estetico (ad esempio è differente sostituire alcune piastrelle di un bagno di servizio, leggermente differenti da quelle originali, dal sostituire alcuni listelli di parquet in una sala da pranzo), è lecito il rimborso soltanto di tale intervento con esclusione dei costi di un rifacimento totale del bene danneggiato.

Nel caso, quindi, di eccedenza dei valori stimati di ricostruzione rispetto ai valori assicurati, interviene la regola proporzionale che limita l’indennizzo al rapporto fra valore assicurativo e valore risultante dalla stima del perito dell’assicurazione. Anche in questo caso, si può verificare la sovente insorgenza di conflitti tra condòmini per il minor valore assicurato, soprattutto se trattasi di risarcimento parziale a favore di un terzo estraneo al condominio con conseguente addebito a tutti i condòmini delle somme necessarie ad integrare il valore esatto dei danni patiti dal terzo stesso. È opportuno, quindi, che l’amministratore adegui autonomamente ogni anno il valore assicurato o inserisca ad ogni assemblea annuale, nell’ordine del giorno, una delibera riguardante il problema in esame.

Le clausole vessatorie e la tutela del consumatore

Malgrado quanto sopra dedotto, i contratti di assicurazione, anche per la loro complessità, presentano clausole che il contraente, e nel caso in esame l’amministratore del condominio, a seguito della sua personale dichiarazione scritta, dichiara di ben conoscere ed accettare espressamente.

La suddetta accettazione delle così dette “clausole vessatorie” è prevista, dal secondo comma dell’art. 1341 Codice civile, ai fini della validità delle clausole stesse. In ottemperanza, poi, alla direttiva C.E.E. n. 93/13 del 5 aprile 1993 e alla legge 6 febbraio 1996, n. 52 – art. 25 – è stata inserita nel Codice civile una speciale tutela per il consumatore, in particolare per quanto attiene alla durata del contratto  tutti gli istituti di assicurazione si sono adeguati nella formulazione delle polizze alla nuova disciplina agevolando l’assicurato, soprattutto per quanto inerisce al suo recesso 

Gli obblighi dell’amministratore

L’amministratore è obbligato a dichiarare, al momento della stipulazione del contratto, quale sia il rischio da assicurare nel condominio con particolare riferimento ad eventuali depositi di materiali infiammabili, nonché a dichiarare l’aggravamento o la diminuzione del rischio nelle more del rapporto contrattuale. L’amministratore, comunque, deve avere particolare cura delle scadenze delle polizze e delle loro rate al fine di effettuare i pagamenti nei termini prescritti, pena la sospensione della garanzia (normalmente quindici giorni dopo la scadenza, come sopra dedotto).

L’amministratore deve inoltre dare tempestivo avviso all’assicuratore di ogni sinistro che accada nel condominio (normalmente entro tre giorni dal suo verificarsi salvi i termini differenti convenzionalmente pattuiti tra le parti); non deve altresì “dimenticarsi” del sinistro al fine di evitare di sentirsi eccepire dall’assicuratore l’eventuale intervenuta prescrizione (un anno ex art. 2952 Codice civile) del diritto del condominio al risarcimento dei danni patiti e, a volte, patiendi.

L’amministratore deve anche adoperarsi affinché il danno non aumenti, né tale suo intervento pregiudichi i diritti del condominio amministrato; le spese sostenute a tale scopo sono, infatti a carico dell’assicuratore stesso. Del resto l’art. 1914 c.c. impone un siffatto intervento a carico dell’assicurato, che deve sempre adoperarsi affinché il danno non sia aggravato – c.d. obbligo di salvataggio 

Nell’ipotesi di danni rilevanti, è altresì opportuno che l’amministratore nomini un perito di parte che possa poi assistere il condominio nell’eventuale successiva vertenza giudiziaria che sarà radicata, qualora il sinistro non sia definito bonariamente tra le parti. È da escludere, in ogni caso, che un singolo condomino possa agire in giudizio per conseguire il risarcimento dei danni da lui stesso patiti, trattandosi di una polizza stipulata dal condominio 

In caso di controversia con l’istituto assicuratore, è necessario che l’amministratore verifichi l’esistenza, nella polizza, di una clausola di arbitraggio per la determinazione del danno patito dal condominio o, addirittura, di una clausola compromissoria per devolvere ad arbitri la soluzione della controversia stessa.

La polizza dell’amministratore

Considerato, infine, che l’amministratore di un condominio può essere tanto un condomino quanto un estraneo al condominio, e che non occorrono allo stato né titolo di studio particolari né iscrizioni ad albi professionali, e soprattutto che le recenti disposizioni normative comportano sempre nuove e maggiori responsabilità derivanti da tale “professione”, è opportuno che l’amministratore condominiale, così come ogni professionista, stipuli un contratto di assicurazione per il risarcimento dei danni connessi alla sua attività.

Salvo naturalmente il caso in cui incorra in responsabilità penali non assicurabili, l’amministratore, con tale polizza, può evitare di dover risarcire, personalmente ai condòmini, gli eventuali danni che potrebbero verificarsi nell’esercizio del suo operato e, inoltre, può garantire una maggiore serietà professionale ai suoi rappresentati.

Proprio per il motivo sopra indicato, l’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) si è munita di una polizza RC professionale, che copre, seppure con determinati massimali, le colpe di esercizio nelle quali possono essere incorsi i suoi associati.

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