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[A cura di: avv. Andrea Tolomelli, presidente nazionale ABI CONF – Amministratori Beni Immobili Confcommercio] Per comune interpretazione giurisprudenziale le innovazioni sono opere che modificano l’entità sostanziale della cosa comune e/o la destinazione d’uso, in modo tale da turbare i concorrenti interessi dei condomini e sono dirette ad un miglioramento o ad un uso più comodo o vantaggioso della medesima (vedi Cassazione civile, sez. II, 10/03/2015, n. 4736)
Che differenza con modifiche e manutenzioni?
Si può definire la categoria delle opere innovative nel contesto condominiale come “residuale”, essendo la stessa delineabile escludendo dapprima le opere manutentive e da poi quelle che comportano mere modifiche; l’oggetto è sempre la cosa comune in genere che, come tale, abbisogna di manutenzioni e può essere modificata o addirittura innovata.
Le manutenzioni, tanto ordinarie quanto straordinarie, consistono in interventi necessari a mantenere in funzionalità il bene comune, secondo l’originaria consistenza e destinazione, viceversa le modifiche sono opere – non necessarie – in grado di migliorare la sostanza del bene comune e la sua utilità, fino a variarla.
Le innovazioni si differenziano dalle mere modifiche, raffigurandosi ogni qual volta le opere incidono sulla cosa comune fino a variarne l’entità sostanziale e/o la destinazione d’uso, pur dovendo essere come le mere modifiche funzionali ad un miglioramento della cosa comune nel suo complesso.
Come pure bisogna distinguere l’innovazione dalla mera regolamentazione che normalmente non comporta opere (o solo minimi interventi) ed è volta a dare, per l’appunto una regola d’utilizzo di un bene comune che mantiene la sua originaria destinazione d’uso. Così l’assemblea che vorrà adibire certi spazi del cortile comune a parcheggio delle autovetture adotterà una delibera regolamentare (adottabile con la maggioranza di cui all’articolo 1136, 2° comma c.c.) e non una variazione della destinazione d’uso del bene cortile, che si concretizza, viceversa, ove l’Assemblea voglia disporre interventi durevoli volti a trasformare definitivamente un cortile in parcheggio per le autovetture (variazione della pavimentazione, apposizione di segnali e dissuasori etc…) facendo venire meno precedenti destinazioni quali aree giochi, stenditori o altro, eliminando i relativi manufatti.
Le innovazioni per così dire “ordinarie”(escludendo quindi quelle “speciali” specificatamente richiamate dal 2° comma dell’articolo 1120 c.c. di cui si discuterà appresso) sono deliberabili con la maggioranza di cui al 5° comma dell’articolo 1136 c.c., ovverosia alla maggioranza degli intervenuti all’Assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Nel testo pre riforma si prevedeva la più stringente maggioranza dei partecipanti in luogo di quella oggi prevista della maggioranza degli intervenuti all’Assemblea.
Le innovazioni “speciali”
La nuova formulazione dell’articolo 1120 c.c. introduce una particolare categoria di innovazioni, già conosciuta dalle leggi speciali, ovverosia le innovazioni dirette a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, all’abbattimento delle barriere architettoniche, al risparmio energetico o alla realizzazione di parcheggi, l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, prevedendo maggioranze deliberative agevolate per le stesse (pari alla normale maggioranza deliberativa delle opere di notevole entità) in ragione degli interessi “sociali” sottesi alle medesime.
Innovazioni deliberabili a maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (ex art.1136 c.c. 2° comma):
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
- abbattimento delle barriere architettoniche
- risparmio energetico
- realizzazione di parcheggi
- l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.
Per questa particolare categoria di innovazioni il Legislatore prevede che:
- ciascun condomino possa richiedere all’Amministratore la convocazione di un assemblea straordinaria, che dovrà essere convocata dall’Amministratore entro 30 giorni dalla richiesta.
- è previsto che la richiesta dovrà contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti In mancanza, l’Amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Limiti alle innovazioni
Ai sensi dell’ultimo comma dell’articolo 1120 c.c., sono vietate le innovazioni che:
- possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
- ne alterino il decoro architettonico.
- rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
