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[A cura di: avv. Luca Capodiferro, coordinatore nazionale Centro studi giuridici Confabitare e presidente Confabitare Lombardia] Le recenti norme emanate dal Governo, che vietano la circolazione delle persone salvi i casi autorizzati, stanno creando non pochi problemi nell’ambito condominiale. Si pensi, ad esempio, ai rapporti con i terzi fornitori come per i contratti di appalto per lavori da eseguire o in corso di esecuzione: in questi casi l’attività non potrà iniziare o sarà sospesa per legge ovvero di fatto, come nei casi in cui le limitazioni poste ad altre attività impediscano all’appaltatore o fornitore di servizi di rifornirsi di quanto necessario all’esecuzione dei lavori o all’erogazione del servizio. Non v’è responsabilità in capo a nessuno, ma è innegabile che il condominio ne subirà comunque un danno, anche solo per il ritardo e il disagio che ne consegue.
Il pagamento degli oneri condominiali
Discorso diverso va fatto, invece, per il pagamento degli oneri da parte dei singoli condòmini. In queste settimane la confusione, complice l’eccesivo numero di decreti e conferenze stampa, ha creato molte incertezze sul punto.
Confabitare interviene sgomberando subito il campo dai dubbi: non è stata emanata alcuna norma che autorizzi la sospensione del pagamento delle spese condominiali. Sono stati emessi provvedimenti su alcune singole fattispecie di bollette per servizi, ma è altra cosa.
Del resto, sarebbe giuridicamente difficile da immaginare un simile intervento, dato che ci troviamo in un ambito, quello condominiale, dove l’obbligo di pagare le spese non deriva da un contratto (sul quale si potrebbe anche fare un provvedimento sospensivo) ma dal titolo di comproprietà sulle parti comuni.
L’amministratore e l’assemblea
A fronte di questo obbligo, sussiste l’obbligo dell’amministratore di esigere il pagamento delle spese, salvo diversa decisione dell’assemblea. Questi sono i due punti fondamentali. Vediamoli.
L’amministratore non ha alcun potere di negoziare sospensioni o dilazioni ma solo l’obbligo di riscuotere le spese. Semmai, in questo periodo, avrà il problema di come fare ad agire, vista la chiusura dei tribunali e la sospensione dei termini per il deposito dei ricorsi fino al giorno 11 maggio e salvo proroghe. Problema che il processo telematico risolve, ma solo in minima parte.
Solo l’assemblea potrebbe decidere di concedere la sospensione o rateizzazione del pagamento, dando poi mandato all’amministratore di procedere in tal senso. Ma l’assemblea non può riunirsi, visto che il Governo ha vietato le assemblee condominiali, salvo siano fatte a distanza. Cosa che, a parte forse qualche rarissimo caso, non credo sia al momento per tutti fattibile. Si pensi a chi, ad esempio, non ha in casa un PC o una connessione veloce, fissa o mobile che sia.
Quindi ogni condomino deve pagare le spese condominiali anche perché, altrimenti, l’amministratore potrebbe trovarsi in seria difficoltà a garantire l’erogazione dei servizi essenziali.
Con quali modalità potranno essere pagate è aspetto irrilevante, oggi esiste l’home banking, il mobile banking e, in molte banche, la possibilità di disporre pagamenti via telefono.
In ogni caso, il consiglio che noi diamo – come Confabitare – è quello, se si hanno problemi seri nel pagamento, di avvertire subito l’amministratore, così da trovare insieme una possibile soluzione, evitando di essere messi in mora o, peggio, di subire ingiunzioni di pagamento.
