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[A cura di: avv. Annarosa Penna – vice presidente Ape Torino – Confedilizia ] A quasi due anni dall’emanazione del Decreto interministeriale 16/01/2017 che definisce i criteri generali per la realizzazione degli Accordi territoriali che consentono la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, è possibile affermare che lo strumento normativo, regolato dal predetto decreto, abbia avuto buona diffusione sul territorio nazionale (come evidenziato nell’immagine) a conferma dell’esigenza del mondo immobiliare di implementare la locazione, limitando il fenomeno grave delle morosità e degli alloggi sfitti che ne costituiscono la diretta conseguenza, con ovvia ripercussione sui proprietari di casa i quali, oltre a non percepire reddito, subiscono una maggiore imposizione fiscale.
Se il presupposto dei contratti concordati è il soddisfacimento dell’interesse pubblico di consentire il più ampio accesso, anche da parte delle fasce economicamente più deboli, alla locazione privata, calmierando i canoni ed in contropartita riducendo la pressione fiscale, è evidente che gli Accordi territoriali costituiscano lo strumento imprescindibile per la sua attuazione. Da ciò deriva la necessità della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi sottoscritti a livello locale ed altresì dell’utilizzo esclusivo dei tipi di contratto contenuti nel decreto interministeriale che agli articoli 1, c. 8, 2, c. 8, e 3 c. 5 introduce il tema delle attestazioni di tale rispondenza.
Plurime letture
L’assetto normativo evidenziato è stato oggetto di plurime letture ed interpretazioni.
L’Agenzia delle Entrate, con propria risoluzione 31/E del 20/04/2018, ha precisato che per i contratti di locazione a canone concordato, non assistiti, l’acquisizione dell’attestazione di rispondenza “esplichi effetti anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali” ed ancora che, con riguardo alle agevolazioni riferite a tributi quali l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 10%, prevista ai fini della “cedolare secca” ovvero le agevolazioni previste dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di Irpef ed imposta di registro, detta attestazione costituisca “elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni”.
Con ulteriore precisazione l’Agenzia delle Entrate esclude la necessarietà dell’attestazione ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto interministeriale ovvero anche successivamente laddove non risultino stipulati Accordi territoriali che recepiscano le previsioni contenute in detto decreto. Inoltre, sull’allegazione in sede di registrazione dell’attestazione, non sussistendo un obbligo in tal senso, le parti contrattuali possono decidere in autonomia, anche se, precisa l’Agenzia delle Entrate l’allegazione appare opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti “laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n.431, ai fini dell’imposta di registro”. L’allegazione dell’attestazione e la sua registrazione non implica l’applicazione di un’ulteriore imposta di registro e tanto meno dell’imposta di bollo, in considerazione del fatto che l’attestazione si rende per l’appunto necessaria al fine di certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto alle previsioni contenute negli Accordi territoriali.
Il Ministero delle Infrastrutture – Direzione Generale per la Condizione Abitativa con propria nota del 6 febbraio 2018 n. 1380 si era già espresso, affermando che “per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali”.
Le amministrazioni locali dal canto loro si sono adeguate all’impostazione di cui sopra, ritenendo necessaria l’acquisizione dell’attestazione ai fini dell’applicazione delle agevolazioni Imu.
In non pochi casi si assiste alla richiesta da parte dei Comuni dell’attestazione di rispondenza bilaterale (ovvero da parte sia di una organizzazione dei proprietari sia di una degli inquilini firmatarie) ed altresì l’attestazione è considerata indispensabile anche da alcuni Comuni i cui Accordi territoriali sono antecedenti al decreto interministeriale, con non pochi dubbi in ordine all’aderenza normativa di tale prassi, sia in quanto l’attestazione di rispondenza bilaterale non può pretendersi se non sia prevista negli Accordi locali, sia poiché la necessità dell’attestazione di rispondenza non sussiste laddove non siano ancora stati siglati accordi territoriali che recepiscano i criteri generali dettati dal decreto interministeriale.
Le linee guida
Un’ulteriore problematica interpretativa è data dalle linee guida che devono essere seguite in sede di accordi locali nella definizione delle modalità di attestazione. Gli articoli 1, c. 8, 2, c. 8, e 3, c. 5 del decreto interministeriale prevedono che gli Accordi definiscano “le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”. L’evidente sinteticità della norma ha prodotto sul territorio nazionale plurime attestazioni di rispondenza che non sembrano garantire uniformità di controllo, oltre a non rendere agevole agli utenti finali (proprietari e inquilini) l’utilizzo del contratto concordato, “imbattendosi”, loro malgrado, in differenti modalità di attestazione, pur in ambiti territoriali anche limitrofi – una sorta, insomma, di “paese che vai attestazione che trovi” -.
A ciò si aggiunga che in alcuni Comuni (Bologna, Bergamo, Vercelli, Novara, Domodossola, Torino per fattispecie isolate, Perugia, Terni, Latina, Catanzaro) gli Accordi prevedono obbligatoriamente, per i contratti non assistiti, l’attestazione bilaterale da parte delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini firmatarie. Peraltro, la scelta della, come detta, doppia attestazione non è impedita dal decreto interministeriale che nel prevedere che l’attestazione venga rilasciata “da almeno una organizzazione firmataria dell’accordo” appare consentire in una interpretazione letterale della norma (significando “non di meno” tale locuzione avverbiale) che ad eseguire il controllo di rispondenza possano essere anche più di una organizzazione firmataria a condizione che gli Accordi lo prevedano. La Direzione Generale per la condizione abitativa del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha, con propria recente nota, avuto modo di precisare che “tenuto conto delle specifiche caratteristiche territoriali si possano prevedere in fase di contrattazione modalità che contemplino anche la bilateralità”. Quanto sopra, in linea con il tenore testuale della norma, lascia aperta in sede di Accordi l’opzione della bilateralità.
Per il futuro si auspicano linee guida che consentano agli utenti finali di poter fruire più agevolmente dei contratti concordati che rappresentano uno strumento a beneficio evidente sia dei proprietari di casa che possono nuovamente affacciarsi alla locazione, confidando che l’applicazione di canoni più bassi diminuisca il rischio della morosità, sia degli inquilini a cui viene maggiormente assicurato l’accesso al mercato delle abitazioni private.
Porzioni immobiliari
Di interesse è la previsione contenuta nel decreto interministeriale che consente la locazione di porzioni di immobili, possibilità recepita dai siglati Accordi territoriali, in alcuni Comuni in coabitazione con il proprietario. In tale ambito si ritiene utile dare evidenza ad un recente parere dell’Agenzia delle Entrate che con propria risposta n. 105 del 12 dicembre 2018 ha avuto modo di chiarire che, nel caso siano stipulati più contratti per la locazione separata di più porzioni di uno stesso immobile, l’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo agli Accordi locali sia obbligatoria per ogni contratto a meno che i singoli contratti riferiti a più porzioni dello stesso appartamento siano stipulati contestualmente e presentino tutti lo stesso contenuto economico e normativo nel qual caso “è sufficiente un’unica attestazione di rispondenza per il complesso dei contratti”.
L’Associazione della Proprietà edilizia di Torino, Ape Torino – Confedilizia, quale organizzazione firmataria degli Accordi territoriali in sede provinciale, ha tra i propri compiti di attestare i contratti di locazione, controllandone la rispondenza ai siglati Accordi, con l’impegno e la professionalità che da sempre profonde a tutela della proprietà immobiliare.
