[A cura di: dott. Andrea Tolomelli – pres. naz. AbiConf] Con questa breve trattazione cercherò di addentrarmi nella “spinosa” questione dei rapporti tra i conduttori di appartamenti in condominio e l’Amministrazione condominiale, sotto i profili di:

• partecipazione del conduttore all’assemblea dei condòmini;
• oneri di convocazione;
• recupero del credito per la parte eventualmente afferente al conduttore.

La legge equo canone

La trattazione non può che partire dagli articoli 9 e 10 della legge “Equo canone” 392/’78 che, ad oggi, rimangono gli unici disposti che fanno chiaramente riferimento alla partecipazione del conduttore all’assemblea dei condòmini. Così, l’articolo 10 sancisce espressamente che: “Il conduttore ha diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locato nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria. Egli ha diritto di intervenite, senza diritto di voto, sulle delibere relative agli altri servizi comuni”.

L’articolo 9 sancisce poi che: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti, con menzione dei criteri di ripartizione. …”.

Da tale combinato disposto è pertanto chiaro che, il conduttore ha un diritto di intervento – in luogo del proprietario – alle assemblee dei condòmini per le decisioni che riguardano le spese attinenti ai servizi in comune ed anche di voto per quanto a quelle di sua competenza.

Come pure il conduttore ha diritto di ricevere eventuali chiarimenti e nel caso i giustificativi in ordine alle spese condominiali a lui richieste.

Il rapporto giuridico rimane sempre tra il solo proprietario ed il conduttore; tant’è la disposizione di cui all’articolo 9 ultimo comma prevede espressamente che, il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e dunque indipendentemente da quelle che potranno essere le previsioni dell’organo assembleare. Inoltre, l’articolo 5 della citata legge prevede la risoluzione del rapporto in caso di omesso pagamento degli oneri accessori, nella misura superiore a due mensilità del canone locativo.

Va necessariamente puntualizzato che, quando la legge 392 del 1978 calò imperativamente sui rapporti di locazione, precedentemente disciplinati dal codice civile, andò a vincolare tutti i rapporti di locazione, commerciali e abitativi, lasciando ben poco spazio di manovra ultra normativa ad alcune forme di locazioni particolari e sporadiche per foresterie o locali tipo autorimessa.

Gli oneri dell’amministratore

Oggigiorno, il contesto applicativo è profondamente cambiato. La legge 392/78, per quanto residuata, disciplina solamente le locazioni commerciali, mentre le locazioni abitative trovano disciplina nella legge Zagatti 431/98 che a sua volta distingue tra locazioni a canone libero, concordato e transitorie.

Per poi non parlare delle nuove e più complesse forme di breve utilizzo dell’immobile per casa vacanza, Bed & Breakfast o Condhotel.

Orbene, i contratti di locazione a canone libero possono ovviamente trovare criteri di ripartizione delle spese condominiali tra conduttore e locatore differenti rispetto al disposto dell’articolo 9 della legge 392 del 1978, con eccezioni anche significative a favore del locatore se contrattualizzate; d’altra parte tutte le forme di breve concessione dell’immobile spesso mantengono in capo al locatore il pagamento di tutte le spese condominiali.

L’amministratore pertanto, nell’attuale contesto di plurime possibilità locative, sia pure a conoscenza del dato riferito al nominativo ed all’eventuale recapito telefonico del conduttore di una unità immobiliare – perché richiesto dal nuovo articolo 1130 c.c. in relazione al Registro anagrafico e dalla stessa legge 431/1998 all’articolo 13 modificato dalla legge di stabilità del 2016 – non è nella condizione di conoscere gli estremi del rapporto di locazione corrente e le specifiche pattuizioni non sussistendo un dovere di deposito del contratto di locazione all’amministratore di condominio.

Ciò premesso, nell’assenza di una specifica norma (nell’ambito delle disposizioni che disciplinano l’Istituto del Condominio negli edifici di cui agli articoli 1117 – 1139 c.c) che preveda l’obbligo per l’amministratore di condominio di convocare all’assemblea dei condòmini i conduttori di unità locate, non può, di certo, assumersi tale onere in capo all’amministratore medesimo; l’onere di convocare i rispettivi conduttori è – e resta – in capo ai rispettivi proprietari locatori, per quei rapporti di locazione ove siano previste spese in capo ai conduttori.

Tra l’altro, torna più che utile sottolineare che, l’amministratore è soggetto terzo ed estraneo al rapporto locatizio corrente tra proprietario e conduttore.

Così la giurisprudenza

Sul punto, è interessante la sentenza del Tribunale di Bologna, sez. III, del 08/02/2018, a mente della quale: “Il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti e non i terzi come l’amministratore, che rimane del tutto estraneo ai rapporti tra locatore e conduttore. Ciò significa che egli ha l’obbligo di richiedere ai condòmini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione. Non spetta infatti all’amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino ed inquilino, salvo che simile incarico gli sia stato affidato dal proprietario del bene.”.

Tale recente sentenza riprende ad una datata affermazione giurisprudenziale della Corte di Cassazione in data 13 gennaio 1995, n. 384: “Quella prevista dall’articolo 10 della legge 392/1978 è un assemblea condominiale allargata alla partecipazione, per determinate materie (spese e modalità di gestione dei sevizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria), dei conduttori, i quali su queste, deliberano in luogo dei condòmini. Trattasi di un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, ispirata al principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui (art. 9 l. 392/1978), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che, le predette disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio, essendo privo di un azione diretta nei confronti del conduttore, tant’è che l’articolo 5 della stessa legge prevede la risoluzione a favore del solo locatore se il conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico, può rivolgersi solo ai condòmini per il rimborso delle spese condominiali”.

Non può, infine ravvisarsi un onere di convocazione a carico dell’amministratore né dal nuovo articolo 1129 c.c., 2° comma, che prevede che ogni interessato può prendere visione ed estrarre copia dei registri condominiali, né del disposto di cui all’articolo 1130 bis c.c. nella parte in cui prevede la facoltà per i “titolari di diritti di godimento” di prendere visione ed estrarre copia dei giustificativi di spesa afferenti al bilancio.

Tra l’altro, non emerge dalla normativa sul condominio negli edifici alcun riferimento affinché la collettività condominiale dovrebbe sopportare spese per la convocazione di soggetti non condòmini quali i conduttori di singoli alloggi.

L’aspetto della privacy

Quest’ultimi disposti ed in particolare quanto all’articolo 1130 bis. c.c., rappresentano una logica riproposizione di quanto al tempo della legge 392 del 1978 previsto nell’ambito dell’articolo 10 in ordine al diritto del conduttore di prendere visione dei giustificativi delle spese a lui richieste. L’amministratore dovrà, comunque, prestare attenzione nel comunicare i dati di gestione al conduttore sulla base dei principi della stretta pertinenza e necessità di cui alla normativa sulla privacy. A tal proposito è utile evidenziare che, il Vademecum “il Condominio e la Privacy” del Garante per la protezione dei dati personali, emesso a seguito della legge di riforma del Condominio negli edifici 220/2012, ha specificato che, in riferimento alla normativa sulla Privacy, l’affittuario non può chiedere i dati sulla gestione del Condomino.

Il nuovo art. 66 disp. att. c.c.

A mio avviso, non può nemmeno ravvisarsi un onere di convocazione del conduttore a carico dell’amministratore di condominio dalla stesura nel nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione al c.c., a seguito della legge di riforma 220/2012, in quanto sia pure eliminato il riferimento esplicito ai condòmini, nel passo introduttivo della norma rimane, espresso, il richiamo all’articolo 1137 c.c. che si riferisce specificatamente ai condòmini. Difatti, il nuovo testo nel non riproporre il termine condomino più propriamente può riferirsi alle figure degli amministratori di sostegno o dei curatori.

L’impugnativa dei bilanci

Per quanto all’eventuale impugnativa dei bilanci assembleari la norma di riferimento è, dunque, l’articolo 1137 c.c. a mente del quale: “Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condòmini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. …”.

Il disposto fa chiaramente riferimento alla qualità di condomino per proporre l’azione giudiziaria ad impugnazione del verbale assembleare e trova un logico contraltare nel “limite” di proporre richiesta di decreto ingiuntivo per le morosità condominiali solo a coloro che rivestono la qualità di condomino.

In relazione a ciò è interessante l’affermazione della Corte di Cassazione sez. II, 25/10/2018, n. 27162, sia pure riferita a rapporti di leasing, per la quale: “Il generale potere di impugnare le deliberazioni condominiali in relazione alle spese necessarie per le parti comuni dell’edificio compete al proprietario della singola unità immobiliare e non all’utilizzatore in leasing, essendo questi titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore.”.

Non può sottacersi sul fatto che precedente giurisprudenza ammise la facoltà del conduttore ad impugnare i deliberati assembleari e così Cassazione civile, sez. II, 05/01/2017, n. 151: “Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell’art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell’immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori (esclusa, nella specie, la legittimità dell’impugnazione avanzata da alcuni conduttori di immobili relativa ad una delibera che disponeva la chiusura permanente dei cancelli e delle sbarre di accesso all’area condominiale)”.

Il recupero crediti

Per quanto all’attività di recupero crediti da parte dell’amministratore del condominio è pacifico che, può richiedersi decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi e per gli effetti dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al c.c. esclusivamente a carico dei soggetti che sono condòmini. Difatti, la norma fa espressamente riferimento ai condòmini.

Così, il Tribunale Roma sez. V, 11/06/2019 ha affermato che: “Il condomino è l’unico soggetto obbligato al pagamento degli oneri al condominio. I soggetti tenuti a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati in parte dai conduttori, atteso che tra quest’ultimi ed il condominio, non si instaura alcun rapporto che legittimi l’esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i relativi servizi direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare.”.

Tale recente sentenza si rifà ad una datata affermazione giurisprudenziale della Corte di Cassazione in data 28 ottobre 1993, n. 10719: “A norma dell’articolo 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., l’amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripartizione come approvato dall’assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condòmini, restando esclusa un azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del Condominio, anche dopo l’entrata in vigore della legge 27 luglio 1978 n. 392, la quale disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell’amministrazione di condominio di un edificio al pagamento dei contributi e delle spese di cui sopra”.

Conclusioni

In conclusione di questa breve disamina:

1. Il conduttore ha diritto di intervenire in luogo del locatore alle assemblee riguardanti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria, in virtù dell’art. 10 della legge 392/1978.
2. Nella realtà è spesso difficile scindere gli argomenti di cui all’articolo 10 della legge 392/’78 nell’ambito della discussione assembleare, posto che ad esempio un rendiconto di natura ordinaria contiene spese di competenza del Conduttore e spese a carico del Locatore; con la conseguenza che non potendosi scindere il voto assembleare, potrà, nel caso limite di contrasto tra locatore e conduttore, ipotizzarsi il ricorso al voto di astensione – oggi riconosciuto nella nuova formulazione dell’art. 1137 c.c. – tutt’al più accettando annotazioni di contestazioni e riserve a verbale; così facendo non si precluderà il diritto all’eventuale impugnazione e nemmeno si concorrerà al raggiungimento del quorum deliberativo.
3. Il conduttore, ai fini della privacy non fa parte della compagine dei condòmini. Pertanto nell’ambito delle assemblee di condominio occorrerà prestare molta attenzione a non far conoscere al conduttore situazioni che non attengono alle materie di competenza di quest’ultimo. Operazione che, nella pratica, non lo si nasconde, potrà essere in alcuni casi impossibile, si pensi al caso di spese legali inserite nell’ambito di bilanci consuntivi ordinari oggetto di discussione assembleare.
4. Il condominio non ha azione diretta nei confronti del conduttore per il recupero delle quote di spese condominiali a carico di quest’ultimo, dunque non potrà richiedere ed ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico del conduttore.
5. Le disposizioni di cui agli articoli 9 e 10 di quello che rimane della legge 392/1978 possono trovare deroga nell’ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a cosiddetto canone “libero” o addirittura per le stesse locazioni commerciali o abitative a regime concordato o transitorio e nel caso di eventuale assunzione di tutti gli oneri da parte del locatore.
6. Le modalità di riscossione degli oneri di locazione come previsti dall’articolo 9 della legge 392 / 1978 (“Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”) prevedono un attività del proprietario indipendente rispetto a quelle che possono essere le decisioni assembleari in ordine al pagamento delle spese (rateizzazione decisa dai condomini).
7. Può assumersi come dovere del condomino locatore – e non dell’amministratore del condominio – avvisare dell’assemblea il rispettivo conduttore, in considerazione dell’eccezionalità e specialità della norma di cui all’art. 10 della legge 392 /78 afferente per l’appunto ai rapporti di locazione; rapporti distinti ed autonomi rispetto all’istituto del condominio negli edifici.
8. Si ravvisa, comunque, l’opportunità – anche solo per ragioni cautelative della certezza delle decisioni assembleari – per l’amministratore di condominio di dare avviso a tutti i condòmini di estendere l’invito all’assemblea agli eventuali rispettivi conduttori per le materie loro riguardanti, ai sensi degli art. 9 e 10 della legge 392 / 1978.
9. È interesse del locatore mettere in condizione di partecipare all’assemblea annua il proprio conduttore in quanto questi così non potrà poi sollevare eccezioni in ordine al rimborso delle spese condominiali a suo carico per legge o per patto contrattuale.

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