[A cura di: Maurizio Zichella – membro Acap e vice presidente nazionale ARCO, Associazione Revisori Contabili Condominiali]

È tempo di bilanci. Siamo entrati nel periodo in cui l’amministratore è alle prese con i rendiconti relativi alle gestione chiusa al 31 dicembre 2016. In relazione al documento contabile, il legislatore nella legge di riforma del condominio ha confermato alcuni orientamenti delle giurisprudenza, ma anche introdotto alcune novità.

BILANCIO O RENDICONTO?

Partiamo dal nome da attribuirgli: bilancio o rendiconto? Gli articoli del codice civile che maggiormente interessano in tema di consuntivo e preventivo sono l’art. 1130 c.c. e l’art. 1135 c.c. Il primo sancisce l’obbligo per l’amministratore di condominio di rendere il conto della sua gestione, mentre il secondo, in tema di attribuzioni dell’assemblea dei condòmini, prevede l’approvazione del preventivo delle spese con il relativo piano di riparto (punto 2) e l’approvazione del rendiconto annuale (punto 3).

È necessario fare chiarezza sulla terminologia tecnica da adottare. Il legislatore del 1942 usa il termine rendiconto (art. 1135 c.c.) e l’espressione rendere il conto (art 1130 c.c.), mentre spesso, nella prassi contabile in generale, si usa il termine bilancio.

Analizziamo più in dettaglio la fondatezza o meno della sinonimia utilizzata nella prassi contabile: una parte della dottrina la ritiene esistente, mentre la restante parte la critica aspramente. Iniziamo ad esaminare alcune definizioni.

DEFINIZIONI

Alla voce bilancio, l’autorevole Enciclopedia Treccani afferma: il bilancio è il “documento o strumento contabile per mezzo del quale, con la contrapposizione di due serie numeriche bilancianti, si riassume una situazione istantanea o il movimento di un periodo relativo ad un determinato oggetto. Anche più genericamente, la situazione finanziaria determinata dal rapporto fra entrate e uscite”; inoltre, si pronuncia positivamente sulla sinonimia dei due termini (bilancio e rendiconto).

Un’altra definizione, senza dubbio più sintetica, è quella del Dizionario Garzanti, che definisce il bilancio come “valutazione dello stato patrimoniale finanziario di un ente, di un’azienda, ecc.; il documento che lo rappresenta”. Mentre il rendiconto è definito come “il rendimento dei conti; consuntivo; termine composto da rendere e conto”.

Mentre la prima definizione (Enc. Treccani) espressamente reputa i termini rendiconto e bilancio sinonimi, la seconda opta, invece, per una netta separazione.

CARATTERISTICHE

Dalla prima definizione è utile estrapolare alcune caratteristiche fondamentali:

1) il bilancio è sempre costituito da due serie numeriche e queste devono risultare bilanciate, cioè deve mostrare sempre una situazione in pareggio;

2) la manifestazione di una situazione di stato o di flusso, quando si fa riferimento ad una situazione istantanea o il movimento di un periodo;

3) l’oggetto della rilevazione, solitamente un’attività che assume rilevanza economica;

4) rapporto fra entrate e uscite.

Per ciò che riguarda la seconda definizione, giova solo rimarcare la derivazione composta del termine rendiconto, che ci riporta all’espressione rendere il conto contenuta nell’ultimo comma dell’art. 1130 c.c.

Soffermiamoci ancora sulla prima definizione, sicuramente più utile ai fini del dibattito in corso. 

La seconda parte di questa presenta una notevole correlazione con la contabilità del condominio. Applicando questa generica definizione di bilancio al caso di specie del condominio si giunge a definire il bilancio presentato annualmente dall’amministratore come il documento che mostra la “situazione finanziaria determinata dal rapporto fra entrate ed uscite”.

In questo adattamento si ritrovano due aspetti di rilievo:

1) la situazione finanziaria;

2) il rapporto fra entrate ed uscite.

Il condominio, quale ente di gestione, non esercita alcuna attività economica ma svolge solo un “processo di consumo dei mezzi raccolti per la soddisfazione di bisogni” (A. Amaduzzi, L’Azienda, Utet, 1963); per questo motivo, parlare di situazione economica, derivante da un confronto fra costi e ricavi è fuorviante mentre è più giusto parlare di situazione finanziaria e del relativo rapporto fra entrate ed uscite.

Fino a questo punto, abbiamo analizzato delle definizioni non molto influenzate da orientamenti dottrinali, esistenti o meno tra il bilancio e il rendiconto.

Un esimio studioso di ragioneria, l’Amaduzzi, precisava che “il rendiconto di esercizio viene detto, nella pratica delle aziende, bilancio di esercizio ed è costituito da almeno due prospetti: stato patrimoniale e conto economico”; quindi, solo “nella pratica” del linguaggio corrente i due termini sono sinonimi. 

Resta del tutto evidente che il legislatore del 1942 sia stato attento nell’uso dei termini adottati negli artt. 1130 u.c. e 1135 punti 1) e 3). Infatti, nel primo parla di “rendere il conto”, facendo facile allusione al rendiconto e confermando il principio secondo il quale l’amministratore è il mandatario del condominio e come tale deve rendere conto della sua gestione, mentre l’art. 1135, compatibilmente con l’art. 1130, parla di “preventivo delle spese” alludendo al cosiddetto bilancio preventivo ed usa il termine rendiconto per indicare il cosiddetto bilancio consuntivo.

Altro aspetto di rilievo è il punto 2) dell’art. 1135 dove non viene usato alcun termine per indicare il “preventivo” (come ad esempio bilancio) mentre, con estrema chiarezza il legislatore usa il termine rendiconto nel punto 3) del medesimo articolo esprimendo in modo tangibile il fatto che si è voluto conferire al termine rendiconto il suo significato originario in linea con quanto affermato nell’art. 1130 u.c.

Possiamo concludere, quindi, affermando che il nostro legislatore ha scelto ragionevolmente l’uso del termine rendiconto; infatti, in nessun articolo del codice civile dettato in materia di condominio compare il termine bilancio: una scelta di campo e non una mera coincidenza terminologica.

I CONTENUTI

Una volta chiarito che, in materia di condominio, è utile il termine rendiconto piuttosto che bilancio, vediamo ora da cosa è composto il rendiconto condominiale e qui è utile ricordare l’art. 1130-bis del codice civile introdotto dalla legge di riforma del condominio: 

“Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica …”.

Il rendiconto si compone di più documenti, tra i quali – sempre secondo la norma in commento – “di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

Con l’introduzione del suddetto articolo, il legislatore ha voluto chiarire in modo inequivocabile da cosa deve essere composto il rendiconto condominiale dando quindi delle linee guida all’amministratore di come deve rendere conto della sua gestione. La delibera che approva un documento contabile difforme da quando previsto dall’art.1132-bis è annullabile e può essere impugnata entro 30 gg (art. 1137.co.3 c.c.).

Anche in questo caso è del tutto evidente che la riforma del condominio, ha fornito sicuramente qualche elemento in più rispetto al passato, almeno ora è possibile individuare gli elementi che compongono il rendiconto condominiale, le evidenze delle somme spese e delle rate incassate, i fondi disponibili, le indicazioni dei debiti verso fornitori, ma allo stesso tempo non ha fornito chiarimenti su come devono essere redatti tali documenti lasciando ancora spazio ad interpretazioni che fanno aumentare le probabilità di contenzioso in materia condominiale.

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