[A cura di: Andrea Tolomelli – pres. Alac Bologna] Il Legislatore, anche in sede di riforma dell’istituto del condominio, non ha ritenuto prevedere rigorose forme di tenuta della contabilità condominiale al pari di quanto previsto per le società commerciali, probabilmente sulla base della considerazione che la gestione condominiale si rivolge ad un pubblico variegato, non comporta di per sé finalità commerciali di lucro e può essere tenuta anche direttamente da meri condòmini: la cosiddetta figura dell’amministratore non professionista prevista dall’articolo 71 bis, secondo comma, delle disposizioni di attuazione al codice civile.

In questa sede, sul punto, mi limiterò ad osservare criticamente che, nell’ambito delle contabilità di condominio possono transitare anche somme considerevoli di denaro (si pensi, in particolare, ai condomini con riscaldamento e più servizi in comune, oppure ai casi di opere straordinarie) e, pertanto, è un palese controsenso normativo che questi condomini possano essere gestiti da amministratori non professionisti, senza precise disposizioni sulla tenuta della contabilità in maniera da renderla intellegibile e soprattutto verificabile e raffrontabile negli anni.

L’articolo 1130 bis del c.c.

Ciò detto, dobbiamo, comunque, annotare una maggior attenzione del Legislatore riformatore alla tematica della contabilità con l’introduzione all’articolo 1130 – bis del c.c. che prevede, per l’appunto che: il rendiconto condominiale dovrà contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. È poi previsto un registro di contabilità, un riepilogo finanziario nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’articolo 1130 n. 7 c.c. prevede che, nel registro di contabilità siano annotati (entro trenta giorni dall’effettuazione) in ordine cronologico tutti i singoli movimenti in entrata ed in uscita, in maniera da offrire così uno strumento di veloce riscontro con la scheda del conto corrente condominiale, di cui l’art. 1129 c.c. n. 7, ne prevede l’obbligatoria apertura ed utilizzazione, punendo, poi, al comma 12, del medesimo articolo, come gravissima irregolarità di gestione la mancata attivazione o utilizzazione di uno specifico conto corrente per ogni condominio.

Ricordo infine che, l’articolo 1138 c.c., comma primo, annovera nelle facoltà dell’assemblea dei condòmini la possibilità di disporre specifiche ed ulteriori regole afferenti all’amministrazione del condominio ad integrazione di quanto previsto generalmente dagli articoli precedentemente citati.

La sentenza del Tribunale di Roma

È interessante, poi, osservare come di recente il Tribunale di Roma, V sezione, del 2 ottobre 2017, nella causa iscritta al Ruolo Generale n. 76740, ha affermato che il rendiconto predisposto dall’amministratore risponde all’esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati, non necessitando l’adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società.

Ciò nonostante, è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che ad avviso del Tribunale capitolino sono necessari e/o opportuni quali:

• l’esposizione del conto corrente condominiale;
• la redazione di una situazione patrimoniale del condominio con l’indicazione degli eventuali residui attivi e passivi;
• l’elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo di trattamento fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario).

Inoltre l’amministratore dovrà, sempre ad avviso del Tribunale, indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categoria secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento ecc.), l’elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.

La necessità delle linee guida

Ciò detto, pur ritenendo quanto mai necessaria ed auspicabile la determinazione di “linee guida” per la redazione della contabilità di condominio che potrebbero essere oggetto, in primis, di un intervento di precisazione legislativa o, in subordine, di confronto tra le associazioni di categoria degli amministratori di condominio, è quanto mai più che opportuno da parte dell’amministratore di condominio prestare la massima attenzione nella formulazione della nota sintetica al bilancio con la quale potranno essere fornite utili “chiavi di lettura” dei propri elaborati evitando così che possano insorgere contrasti e/o divergenze.

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