Riportiamo, di seguito, la lettera aperta inviata a Italia Casa e Quotidiano del Condominio da Federica De Pasquale (nella foto insieme al sottosegretario Jacopo Morrone, ndr.), promotrice del Registro degli amministratori immobiliari e condominiali.

La lettera di Federica De Pasquale

Gentile Direttore,

ho ritenuto opportuno inviarle questa lettera alla luce dell’importante e positivo dibattito che si è riacceso tra le associazioni di categoria degli amministratori di condominio a seguito del mio incontro dello scorso luglio con il Sottosegretario al Ministero della Giustizia, On. Jacopo Morrone, di cui avete scritto e che allora mi vedeva anche impegnata nel ruolo di segretario nazionale dell’Anaip. Quanto illustrato al Sottosegretario è risultato determinante nel convincerlo a sostenere la mia personale e storica proposta di istituire il “Registro degli amministratori immobiliari e condominiali” presso il dicastero da lui rappresentato.

Senza voler interferire con le corrette dichiarazioni rilasciate in questi mesi da un autorevole esponente del Governo, quale il Sottosegretario Morrone, ritengo doveroso, da persona che conosce molto bene le associazioni e le dinamiche condominiali, chiarire alcuni passaggi agli amministratori e a coloro che hanno espresso parere contrario in merito all’istituzione del Registro e alla sua effettiva utilità.

Come lei ricorderà, ho pensato e predisposto un emendamento alla legge di bilancio del 2016 che andava in tal senso; purtroppo i meccanismi sempre farraginosi con i quali si giunge al varo di tale norma non hanno consentito la sua approvazione. Essendo profondamente convinta della giustezza di tale Registro, ho intessuto per mesi una serie di contatti con diversi esponenti del mondo politico volti a chiarire quanto sia importante oggi la professione dell’amministratore, e su loro indicazione ho trasformato l’originario emendamento in un ordine del giorno (che pubblichiamo sotto, ndr) alla cosiddetta “manovrina di bilancio” di giugno 2017.

L’OdG, presentato dall’allora opposizione, ha trovato accoglimento da parte del Governo Gentiloni con un impegno ben preciso a percorrere la strada dell’istituzione del Registro degli Amministratori immobiliari e condominiali. Oltre che dal PD (allora partito di Governo) ricordo che tale mia proposta è sempre stata sostenuta da deputati e senatori sia della Lega che di Forza Italia, come risulta dai resoconti parlamentari dell’epoca.

Terminato questo breve ma necessario excursus storico, è giusto chiarire le motivazioni che mi spingono ancora oggi a sostenere l’improrogabile necessità che questo Registro (no albo o altro) venga istituito ed anche con una certa celerità, come ho illustrato al Sottosegretario Morrone già nell’incontro dello scorso luglio.

Cos’è il “Registro degli amministratori immobiliari e condominiali” e cosa si prefigge:

1. rappresenterebbe una prima forma di riconoscimento istituzionale proprio perché tenuto e gestito presso il Ministero della Giustizia, al quale fanno riferimento i Collegi e gli Ordini professionali. Non è il famoso “albo” che da oltre trent’anni è stato oggetto di molte proposte parlamentari e richiesto nel tempo da parte di una vastissima platea del comparto degli amministratori, di cui il suo giornale ha tante volte parlato. Purtroppo, a causa sia dei vincoli imposti dalle istituzioni europee, sia di interessi poco virtuosi di altre categorie professionali, si è preferito non istituire l’albo degli amministratori condominiali, lasciando questa professione volutamente nel limbo dell’improvvisazione, con solo qualche piccolo, se pur importante, “ritocco” avvenuto grazie all’imperfetta legge 220/2012. Con il Registro la trasparenza sarebbe massima, anche negli interessi dell’utenza condominiale;
2. chiarirebbe pubblicamente chi sono coloro che svolgono in modo professionale e non (nel caso dell’amministratore condomino, figura ancora prevista dal codice civile) questa attività in tutta Italia, e con quale regime fiscale operano. Logicamente l’iscrizione obbligatoria al Registro di tutti gli amministratori avrà un costo annuale che non dovrà essere eccessivo vista la natura telematica dello stesso. Quando si investe per accrescere le proprie competenze professionali o per vedere meglio riconosciuta a livello statale l’attività che si svolge non è mai negativo. Senza contare che così sarebbe una professione molto più attrattiva per tanti giovani diplomati e laureati in cerca di lavoro. In Italia vi sono oltre 1.200.000 edifici in condominio e servono nuovi amministratori professionisti;
3. ridurrebbe notevolmente l’alta evasione fiscale presente in questo settore, come si evince dallo scarso numero di amministratori che hanno compilato lo studio di settore di riferimento in questi anni e spesso anche il modello 770 dei condomini amministrati, dati che ben conoscono all’Agenzia dell’Entrate e alla SoSe. Questo a danno, oltre che dell’erario, anche degli amministratori di condominio professionisti che, a causa dell’attuale situazione, si trovano ad operare in un regime di concorrenza assolutamente scorretto. Se poi consideriamo che non vi è alcun tariffario nazionale, è giusto definire questi professionisti veramente degli eroi, viste anche le responsabilità di natura civile e penale a cui sono chiamati. È cosa nota, infatti, che molti amministratori occasionali impongono all’assemblea condominiale, in fase di nomina, di sostituire la voce “onorario o compenso amministratore” con quella di “rimborso spese dell’amministratore”. Escamotage che, non da solo, ha comportato l’impossibilità da parte dell’Agenzia delle Entrate di conoscere il numero di coloro che percepiscono un introito come amministratore condominiale;
4. il registro tenuto ed aggiornato in forma elettronica, dovrebbe contenere le seguenti informazioni sull’amministratore: dati anagrafici, dati fiscali, eventuale iscrizione ad una associazione di categoria, dove come e quando ha svolto e superato il corso base e annualmente il/i corso/i di aggiornamento professionale obbligatori ai sensi del D.M 140/2014. Corsi, giusto precisarlo, i cui dati sono già in possesso del Ministero della Giustizia, al quale è obbligatorio che chi li organizza invii una PEC contenente precise informazioni. Questo permetterebbe un’immediata verifica della veridicità delle informazioni comunicate dall’amministratore. Il Ministero dovrà condividere annualmente questi dati con l’Agenzia dell’Entrate;
5. considerando l’alto numero di amministratori che continuano a non rispettare le normative, eludendo l’obbligo di frequenza dei corsi di aggiornamento con il superamento di un apposito esame di fine corso, il ruolo delle associazioni degli amministratori più rappresentative sarà ancora più importante di oggi, anche in un’ottica di stretta collaborazione con il Ministero. Questo proprio perché non rientra tra le attribuzioni demandate al dicastero della Giustizia né il compito di fare la formazione base e/o di aggiornamento, né tanto meno quella di organizzare convegni, seminari o di fornire consulenza, compito che a pieno titolo e con specifiche competenze acquisite nel tempo rimarrebbe in capo alle associazioni di categoria del settore.

Alla luce di quanto esposto, è bene precisare che da subito il Sottosegretario Jacopo Morrone, ha sostenuto la necessità operativa di organizzare un tavolo tecnico con le associazioni e altri rappresentanti del settore condominiale. Conoscendo la serietà del Sottosegretario e la sua ferma volontà di riconoscere al meglio la professione dell’amministratore, non ho dubbi che con il nuovo anno proceda in questa direzione, così come in quella di rivedere tutte le normative che investono la parte professionale dell’attività dell’amministratore, partendo proprio dai requisiti per svolgerla e dalle regole relative alla formazione previste dal D.M. 140/2014, che destano alcune perplessità anche di natura interpretativa.

Per quanto mi riguarda, continuerò a sostenere l’attuazione del Registro esclusivamente presso il Ministero della Giustizia e non presso altri Ministeri, confermando la mia piena disponibilità non solo a collaborare con il Sottosegretario Morrone per il raggiungimento di questo importante obiettivo, ma anche con tutti i rappresentanti delle associazioni di categoria.

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Il testo dell’Ordine del Giorno

Registro amministratori di condominio – ordine del giorno n. g/2853/36/5 al ddl n. 2853
Mandelli, Azzollini, Boccardi, Ceroni, Galimberti

Il Senato,

in sede di discussione del disegno di legge di conversione del decreto-legge 50/2017 recante «Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo»,

premesso che:

• in Italia gli edifici in condominio, esclusi gli altri tipi di proprietà, sono oltre 1.200.000 (dati CRESME), l’articolo 1129 del Codice Civile, così come modificato dalla Legge n. 220/2012 e s.m.i., prevede che superati gli otto condòmini è obbligatorio nominare un amministratore. L’utenza condominiale che si avvale quotidianamente dell’amministratore di condominio è da stimare in circa 42 milioni di proprietari ed inquilini;
• all’Agenzia delle Entrate ed a Sose S.p.a. risulta che nel 2015 sono circa 15mila coloro che hanno dichiarato con lo Studio di Settore di svolgere tale professione. Prevalentemente sono amministratori iscritti alle Associazioni di categoria del settore (Legge n.4/2013). In considerazione dell’elevato quantitativo di edifici in condominio è palese che vi sia un considerevole numero di soggetti, stimabile in almeno 30 mila amministratori non iscritti ad alcuna Associazione del settore, dipendenti pubblici, pensionati o altro, che svolgono tale attività in forma abusiva, eludendo non solo di dichiarare al fisco i compensi percepiti, ma privi dei requisiti previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni d’attuazione del Codice Civile e dal D.M. n. 140/2014, come già evidenziato nell’ordine del giorno (G/2085/21110) all’A.S. n. 2085, accolto dal Governo in sede di esame in Commissione Industria. Spesso tale comportamento poco virtuoso è avallato dalla complicità degli stessi condòmini che in assemblea approvano il compenso dell’amministratore volutamente non come onorario perché sarebbe sottoposto a tassazione, ma come «rimborso spese» non meglio identificato. Questo perverso comportamento permette di eludere il pagamento dell’IVA o della ritenuta d’acconto,

impegna il governo:

• al fine di arginare il fenomeno dell’evasione fiscale nel settore della gestione condominiale e dell’esercizio abusivo dell’attività, a valutare la possibilità di emanare in tempi brevi un apposito Decreto Ministeriale demandando al Ministero della Giustizia l’attuazione di un Regolamento che preveda l’obbligo per tutti coloro che svolgono l’attività di amministratore immobiliare e/o condominiale, anche se solo del condominio in cui sono residenti, ad iscriversi ai meri fini pubblicistici e a loro spese, in un apposito Registro tenuto presso il Ministero della Giustizia. Tale Registro dovrà contenere i dati anagrafici di ogni amministratore, l’eventuale nominativo dell’Associazione di categoria alla quale è iscritto, i dati relativi al regime fiscale con il quale opera, oltre a riportare annualmente i riferimenti dell’Associazione di Categoria del settore o l’Ente presso il quale ha frequentato il corso di aggiornamento professionale obbligatorio, con il superamento del relativo esame, svolto ai sensi del D.M. 140/2014;
• a valutare la possibilità di prevedere all’articolo 71-bis delle disposizioni d’attuazione del Codice civile, l’immediata revoca dell’amministratore non solo se in mancanza dei requisiti previsti dal presente articolo, ma anche se svolge l’attività senza essere iscritto nel Registro di cui sopra, prevedendo l’applicazione di sanzioni amministrative di notevole entità;
• a valutare la possibilità di adottare misure volte a precisare che la cancellazione dal Registro degli amministratori condominiali ed immobiliari, tenuto presso il Ministero della Giustizia, può essere richiesta solo in caso di cessazione dell’attività e con apposita comunicazione inviata contemporaneamente al Ministero della Giustizia ed all’Agenzia dell’Entrate che detiene tutti i riferimenti dei codici fiscali dei condomini e ai quali deve essere abbinato, già allo stato attuale, il nominativo dell’amministratore di condominio in carica.

Il Presidente ammette gli ordini del giorno presentati. Invita dunque il relatore e il rappresentante del Governo ad esprimere il loro parere sugli ordini del giorno.

Il relatore Santini (PD) esprime parere favorevole sugli ordini del giorno G/2853/2/5, G/2853/3/5, G/2853/6/5, G/2853/7/5, G/2853/8/5, G/2853/9/5, G/2853/10/5, G/2853/12/5, G/2853/15/5, G/2853/16/5, G/2853/24/5, G/2853/26/5, G/2853/27/5, G/2853/30/5, G/2853/32/5, G/2853/33/5, G/2853/34/5, G/2853/35/5, G/2853/36/5, G/2853/38/5, G/2853/43/5, G/2853/50/5, G/2853/51/5, G/2853/54/5, G/2853/56/5, G/2853/57/5, G/2853/60/5, G/2853/61/5, G/2853/64/5, G/2853/71/5, G/2853/73/5, G/2853/74/5, G/2853/75/5, G/2853/76/5, G/2853/77/5, G/2853/78/5, G/2853/81/5, G/2853/84/5, G/2853/89/5, G/2853/92/5, G/2853/93/5, G/2853/94/5, G/2853/96/5, G/2853/97/5, G/2853/99/5, G/2853/100/5, G/2853/102/5, G/2853/104/5, G/2853/105/5, G/2853/112/5, G/2853/113/5 e G/2853/114/5.

Il vice ministro MORANDO, esprimendo parere conforme a quello del relatore dichiara di accogliere gli ordini del giorno.

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