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[A cura di: avv. Giulia Bianco, Centro Studi Anaip – nazionale.anaip.it] La Legge n. 220/2012 di riforma del diritto condominiale agli art. 1117 bis cod. civ. e 67 delle disp. di att. al cod. civ. ha espressamente previsto e disciplinato l’assemblea del supercondominio ed il suo funzionamento.
In particolare, è stato previsto che nel caso in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ed i partecipanti siano più di 60 occorre che ciascun condominio nomini un rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore.
Per consolidato orientamento giurisprudenziale il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, solo che singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr. da ultimo Cass. 282810/2019); di contro, i suoi organi, ossia assemblea ed amministratore, devono essere regolarmente costituiti.
L’amministratore
Occorre sottolineare che la costituzione degli organi del supercondominio è obbligatoria.
Invero, per quanto riguarda l’amministratore si richiama la normativa del condominio applicabile in virtù dell’art. 1117 bis cod. civ.; per quanto riguarda, invece, i rappresentanti dei condomini – obbligatori solo nel caso in cui i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di 60 – si sottolinea che il disposto normativo utilizza l’espressione “ciascun condominio deve designare” (quindi non può), e “rinforza” tale obbligo con la previsione che “ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio” e che se gli altri condomini non provvedono alla nomina del rappresentante “l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine”.
Due tipologie di assemblea
Pertanto, nel caso in cui i partecipanti al Supercondominio siano più di 60 si avranno due “tipologie” di Assemblea:
- quella “Ordinaria” alla quale saranno convocati e presenti i soli rappresentati dei condomini facenti parte del supercondominio che avrà ad oggetto le gestioni ordinarie dei beni comuni e la nomina dell’amministratore (si ritiene anche la revoca in quanto la nomina di un nuovo amministratore non richiede la previa formale revoca dell’amministratore in carica essendo applicabile la norma di cui all’art. 1724 cod. civ. sulla revoca tacita del mandato – cfr. Cass. n. 9082/2014);
- quella “Straordinaria” alla quale dovranno essere convocati tutti i partecipanti al supercondominio, a prescindere dal numero, e che avrà ad oggetto gestioni straordinarie (ad es. lavori di ristrutturazione/rifacimento delle parti comuni – sul criterio distintivo delle spese di ordinaria o straordinaria amministrazione cfr. Cass. n. 10865/2016, pagg. 14 e 15 in motivazione); questioni non attinenti la gestione ordinaria quali possono essere la proposizione di un giudizio, l’adesione alla mediazione etc.
Il riparto delle spese
Attese le indiscutibili difficoltà della convocazione dell’Assemblea “Straordinaria” e del formarsi dei quorum – costitutivi e deliberativi – previsti dalla legge per le varie delibere, ci si chiede se il riparto delle competenze tra le due “tipologie” di assemblea sia derogabile ad opera del regolamento del supercondominio.
La risposta, a mio modesto avviso, non può che essere negativa.
In tal senso il chiaro disposto dell’art. 72 delle disp. di att. al cod. civ. “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69” applicabile anche ai regolamenti del supercondominio in virtù dell’art. 1117 bis cod. civ..
Peraltro, la formulazione dell’art. 67, III comma, delle disp. di att. al cod. civ. è chiara nel prevedere le attribuzioni dei rappresentanti dei condomini; inoltre la stessa norma costituisce una disposizione “eccezionale” che implica una compressione del diritto/facoltà/potere del proprietario “pro quota” dei beni comuni alla partecipazione alle decisioni condominiali ed una deroga al principio di democrazia partecipata in seno al condominio; norma quindi di stretta interpretazione che mal si presta ad applicazioni analogiche e/o estensive e che non può essere derogata ad opera del regolamento del supercondominio.
