[A cura di:
dott. Emanuele Mascolo, amministratore Anapi Bari –
dottemanuelemascolo.ammicondmail.com]

 

La questione che di seguito affronteremo impone l’analisi delle
modalità ed obbligatorietà di approvazione del regolamento di condominio, il
quale “ deve essere formato.” ai sensi dell’art. 1138 del Codice Civile,
comma 1, quando il condominio è costituito da più di dieci condòmini.
L’interpretazione letteraria della norma lascia propendere per l’obbligatorietà
del regolamento di condominio, che in ogni caso, deve rispettare e contemplare
ciò che prevede il Codice Civile ex artt. 1117 e ss, 68, 72, disp. att..

Lo stesso art. 1138 del Codice Civile, prevede, ai commi 2 e ss., chi
può e come si può formare ex novo un regolamento di condominio o
revisionarlo. Al fine di chiarire meglio la natura del regolamento di
condominio, premesso che dalle disposizioni di legge non può desumersi
facilmente e che nemmeno la riforma del 2012 ha fatto chiarezza in materia, è
utile rammentare che la sua natura può essere: contrattuale o negoziale,
assembleare, giudiziale.

 

CONTRATTUALE

Quanto alla natura contrattuale, va precisato che l’obbligatorietà di
formare il regolamento di condominio è a carico del singolo condomino e non a
carico del venditore delle singole unità immobiliari, pur essendo quest’ultimo
molto spesso il costruttore del fabbricato. Tale tesi è confermata dalla
recente giurisprudenza di legittimità, secondo la quale, ove il venditore abbia
predisposto un regolamento di condominio, affinché sia validamente dimostrata
l’accettazione per i successivi acquirenti, essa deve risultare “nei singoli
rogiti di acquisto” o dall’approvazione dell’assemblea condominiale. ( C.
Cass. Civ., n. 6299/2015; C. Cass. Civ. n. 2742/2012; C. Cass. Civ., 3245/2009)

Va sottolineato a proposito del regolamento contrattuale, che essendo
approvato dai condòmini, possono essere inserite in esso “clausole che
impongono divieti” o che di fatto incidono sui diritti dei condòmini,
modificabili in qualsiasi momento ma soltanto “con il consenso unanime dei
comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la
fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica”
(C. Cass. Civ.,  n. 3705/2011).

 

ASSEMBLEARE

Il regolamento è invece di natura assembleare quando è approvato
dall’assemblea, convocabile da ciascun condomino, ed è approvato “con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell’edificio” ex art. 1136, comma 2, Codice Civile.

 

GIUDIZIALE

Il terzo tipo di regolamento condominiale, definito giudiziale, si ha
quando l’assemblea non riesce ad approvarne uno, e di conseguenza si ricorre
all’autorità giudiziaria perché provveda alla sua approvazione. Il regolamento
di condominio, alla luce del combinato disposto degli artt. 1107 e 1138, comma
3, Codice Civile, una volta approvato, a prescindere dal modus, è vincolante ed
ha effetto per tutti i partecipanti al condominio, per gli eredi e per gli
aventi causa.

Da quanto detto fin’ora discende, che a fronte di un’incapacità o una
mancanza di volontà dell’assemblea condominiale di addivenire ad
un’approvazione del regolamento, a seguito di numerose assemblee regolarmente
convocate dall’amministratore in carica e regolarmente costituite, a
quest’ultimo non resta che convocare un’ulteriore assemblea straordinaria con
oggetto all’ordine del giorno l’approvazione del regolamento condominiale di
tipo contrattuale.

In tale contesto, nel caso in cui l’assemblea non raggiunga il quorum
o chieda ulteriori rinvii, l’amministratore può procedere nel prenderne atto e
verbalizzare la sua volontà di adire la sede giudizialmente competente per far
approvare il regolamento se l’assemblea non provveda in un termine equo. Va
precisato che il suddetto verbale non rischia di subire nullità o annullabilità
a seguito dell’eventuale ricorso proposto contro di esso da condomini non
consenzienti.

La legge concede ad ogni singolo partecipante al condominio la
possibilità di ricorrere all’Autorità Giudiziaria, ancor di più se ne desume la
possibilità da parte dell’amministratore di condominio nell‘interesse dei
condomini tutti e nell’interesse di espletare meglio il suo mandato di gestione
e custodia delle parti comuni. L’amministratore che venga a trovarsi in un
simile contesto può adire le sedi giudiziarie competenti nei confronti del
condominio, senza necessità di essere autorizzato preventivamente
dall’assemblea, chiedendo all’Autorità Giudiziaria competente (vale a dire
quella del luogo in cui si trova l’edificio) di approvare il regolamento di
condominio.

L’amministratore di condominio, a tutela della sua attività e per la
regolare la vita del condominio, stante le reiterate volte in cui il condominio
non ha approvato un regolamento, può promuovere un’azione di urgenza ex art.
700 c.p.c., sottratta alla procedura di mediazione obbligatoria.

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