Il condominio come sostituto d'imposta: incombenze dell'amministratore

Fiscalità condominiale

Il condominio come sostituto d’imposta: incombenze dell’amministratore

Quotidiano Del Condominio
18 settembre 2019

[A cura di: dott. Giulio Marilungo – commercialista, area fiscale Valore Aggiunto Impresa] Si sta approssimando la scadenza del modello 770/2019 prevista per il 31 ottobre, che riguarda molto da vicino il condominio e in particolare il suo amministratore. Sì, perché il modello 770 è la dichiarazione del sostituto d’imposta (e il condominio lo è dall’ormai lontano 1998) attraverso il quale quest’ultimo dichiara al fisco le ritenute operate e quelle versate durante il periodo di gestione condominiale.

Sostituto d’imposta

Ma facciamo una breve premessa per chi magari è alle prime armi in questa professione. Che cos’è il sostituto d’imposta? Altro non è che un soggetto, pubblico o privato, che si “sostituisce” nell’obbligazione tributaria al debitore principale, ossia al contribuente “sostituito”. In pratica, il legislatore tributario ha creato una figura che nei rapporti con i percettori di salari, compensi, pensioni ecc., trattiene le imposte dovute su tali redditi e le versa all’erario.

Questa sostituzione non è di certo volontaria, perché se ne farebbe ben volentieri a meno, ma la legge, il DPR 600 del 29/09/1973, impone a determinati soggetti l’obbligo di:

Dicevamo che l’obbligo ricade su determinati soggetti. L’art. 23 comma 1 del DPR 600/73, elenca tutti i soggetti considerati tali. Il sostituto d’imposta più conosciuto è certamente il cosiddetto “datore di lavoro” che eroga le retribuzioni al personale dipendente e che su queste retribuzioni effettua una ritenuta a titolo d’acconto. Ma sostituto d’imposta è anche ad esempio una banca che eroga interessi attivi sui depositi o conti correnti e su questi opera una ritenuta a titolo d’imposta.

Le ritenute d’acconto

Permettetemi un breve accenno sulla diversa tipologia di ritenute. Dicevamo che ci sono ritenute a titoli di acconto e ritenute a titolo di imposta. La differenza tra le due tipologie di ritenute è data dal fatto che, i redditi che scontano la ritenuta a titolo d’acconto sono redditi per i quali il percettore “sostituito” dovrà determinare l’imposta definitiva nella propria dichiarazione dei redditi, nella quale, all’imposta dovuta, sarà scomputata la ritenuta d’acconto subita. Questi redditi sono ad esempio le retribuzioni dei lavoratori dipendenti, le pensioni, i compensi dei professionisti, i compensi dei collaboratori occasionali, ecc..

Le ritenute a titolo d’imposta invece determinano in capo al contribuente “sostituito” la definitività dell’imposta dovuta sul reddito percepito, ossia tali redditi non dovranno essere dichiarati nel cosiddetto modello Unico in quanto hanno scontato tutta l’imposta dovuta. Questi redditi sono ad esempio, come dicevamo sopra, gli interessi attivi sui conti correnti o depositi, i dividendi, i premi e le vincite ecc.

La qualifica di sostituto d’imposta determina, come dicevamo, diversi obblighi non sempre di immediata e facile determinazione, soprattutto per il condominio.

Obblighi in condominio

L’obbligo principale del sostituto d’imposta è quello di operare la ritenuta sulle somme corrisposte come previsto dagli articoli da 23 a 30 del DPR 600/73. Ma la determinazione di queste ritenute non è sempre di facile applicazione perché nella pratica quotidiana le situazioni che può affrontare l’amministratore di condominio sono molteplici. Infatti, se a prima vista il pagamento di un compenso ad un professionista dovrebbe comportare l’applicazione di una ritenuta del 20%, come stabilisce l’art. 25 del DPR 600/73, nella realtà attuale bisogno verificare prima se la ritenuta vada applicata in concreto. Infatti, se ci si trova di fronte ad un professionista forfetario (lo stesso ragionamento vale comunque per un artigiano forfetario), la ritenuta non va operata.

Altro caso in cui l’amministratore condominiale non opererà la ritenuta è quello in cui per i lavori di ristrutturazione condominiale si richiedono le agevolazioni fiscali previste dalla normativa. In questi casi, infatti, nel momento in cui verrà eseguito il bonifico canalizzato sarà la banca del beneficiario che effettuerà una ritenuta e quindi è necessario evitare una doppia “imposizione”.

Tutti, o quasi tutti, gli ulteriori obblighi del sostituto nascono dall’obbligo della ritenuta. Infatti, una volta operata, questa va versata all’erario con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo, facendo bene attenzione ad indicare nel modello F24 l’esatto codice tributo inerente alla prestazione oggetto della ritenuta e l’anno di riferimento. Per le ritenute che devono essere operate, da parte del condominio, sui corrispettivi relativi ai contratti di appalto di opere o servizi, queste vanno versate quando il loro ammontare complessivo raggiunga l’importo di 500 euro e comunque, anche se di importo inferiore, entro il 30 giugno ed entro il 20 dicembre di ogni anno.

Una volta operata e versata la ritenuta – entro il 7 marzo di ogni anno, per i compensi dichiarabili con il modello 730, o entro il 31 ottobre per gli altri compensi – va rilasciata al “sostituito” e comunicata all’Agenzia delle Entrate la certificazione dei compensi corrisposti e delle ritenute operate. Una particolarità: tale certificazione va rilasciata e comunicata anche per quei compensi corrisposti ai cosiddetti forfettari, indicando logicamente solo i compensi corrisposti.

Infine il nostro sostituto d’imposta giunge al termine delle sue incombenze con la predisposizione e l’invio all’Agenzia delle Entrate del modello 770. Nella sua recente versione il modello 770 altro non è che un riepilogo delle ritenute operate distinte per codice tributo con l’evidenza degli estremi di versamento.

Conclusioni

Come abbiamo visto, l’amministratore di condominio ha il suo bel da fare con il fatto che il condominio è un sostituto d’imposta. Strano soggetto il condominio da questo punto di vista: infatti la peculiarità del sostituto d’imposta è quella di essere generalmente una persona fisica o giuridica che svolge un’attività economica. Il condominio non svolge nessuna attività economica (è infatti come sappiamo un ente di gestione). Inoltre, rispetto a tutti gli altri soggetti individuati dalla legge non ha personalità giuridica e quindi non ha una autonomia patrimoniale con il quale far fronte alle obbligazioni che sorgono dalla gestione e alle responsabilità nascenti dalla funzione di sostituto d’imposta.

Certo il condominio non poteva essere esentato da questi obblighi: il legislatore si è accorto che intorno al condominio opera una miriade di soggetti che svolgono attività economiche, dal piccolo artigiano che effettua delle piccole riparazioni alla più grande impresa che effettua lavori di ristrutturazione, passando per i professionisti che gestiscono o comunque si rapportano al condominio. Il valore economico di tutte queste prestazioni che può anche essere di notevole entità, non può sfuggire alle maglie del fisco.