[A cura di: Marcello Cardone – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate] Il contribuente che acquista un’abitazione con le agevolazioni “prima casa” e non trasferisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile perde il diritto al beneficio fiscale anche se il mancato trasferimento della residenza è dovuto al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione sull’immobile stesso.

Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 28061 del 31 ottobre 2019.

Prima di esaminare nel merito la vicenda processuale, occorre premettere che, ai fini dell’imposta di registro, la disciplina sull’agevolazione “prima casa” è contenuta nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131 del 26 aprile 1986. Tale disciplina, in merito all’ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prevede, salvo alcune ipotesi particolari, che l’immobile sia situato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza.

La vicenda

Nel caso in esame il contribuente aveva acquistato, in forma agevolata, un’abitazione situata in un Comune diverso da quello nel quale era residente alla data del rogito e, in atto, si era obbligato a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

L’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, dopo aver constatato il mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile, aveva emesso un avviso di revoca delle agevolazioni al fine di recuperare la differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta versata dal contribuente in misura agevolata, oltre alla sanzione e agli interessi.

Le Commissioni tributarie, sia in primo che in secondo grado, avevano accolto la tesi del contribuente, ritenendo che il mancato trasferimento della residenza nel termine previsto fosse imputabile a ritardi burocratici e al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione. Tali lavori erano necessari in quanto al momento dell’acquisto l’immobile era in condizioni di degrado. In particolare, i giudici tributari di secondo grado, dopo aver evidenziato, tra l’altro, che i lavori di ristrutturazione erano stati sospesi dal Comune, hanno ritenuto che, nel caso esaminato, si era verificata una situazione di impossibilità, per il contribuente, di eseguire il comportamento previsto al fine del mantenimento dell’agevolazione richiesta. Di conseguenza, si è sostenuto che il ritardo nell’adempimento fosse giustificabile (articolo 1218 cc) e quindi il contribuente aveva diritto a mantenere il beneficio fiscale.

Così la cassazione

A seguito del ricorso dell’Agenzia delle entrate, invece, la corte di cassazione, con la sentenza in commento, ha ritenuto legittimo l’avviso con il quale erano state revocate le agevolazioni.

Questa soluzione è stata motivata, principalmente, con la considerazione che la normativa in tema di acquisto di abitazioni in forma agevolata distingue le seguenti ipotesi, prevedendo una diversa disciplina:

• in generale, il contribuente che acquista un’abitazione agevolata è tenuto ad avere o a spostare, entro diciotto mesi dall’acquisto, la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata. Pertanto, di regola, al fine della spettanza delle agevolazioni, non occorre trasferire la residenza proprio nell’abitazione acquistata con le agevolazioni, ma è sufficiente avere la residenza nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile agevolato;
• nella particolare ipotesi in cui il contribuente trasferisce, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, l’immobile per il quale aveva usufruito delle agevolazioni, si verifica la decadenza dalle agevolazioni, salvo il caso in cui il contribuente stesso, entro un anno dall’alienazione dell’immobile proceda all’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale. Soltanto in questo caso, il contribuente, al fine di conservare le agevolazioni, deve destinare l’immobile oggetto del “riacquisto” a propria abitazione principale.
  La Corte di cassazione con la sentenza in esame ha evidenziato che il contribuente, nel caso di specie, era tenuto a spostare la residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile acquistato e non necessariamente presso lo stesso immobile. Pertanto, il contribuente, constatato il prolungarsi dei lavori di ristrutturazione sul proprio immobile, al fine di mantenere il trattamento agevolato, avrebbe dovuto trasferire la residenza in altra abitazione situata nel medesimo Comune. In mancanza di tale adempimento, i giudici hanno riconosciuto la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle entrate e la conseguente revoca delle agevolazioni.

I pregiudizi giuridici

La stessa sentenza ha richiamato alcuni precedenti della medesima Corte con i quali si è evidenziato che il requisito inerente la residenza è un elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato (sentenza n. 25 del 4 gennaio 2016, ordinanza n. 1588 del 23 gennaio 2018). Di conseguenza, il mancato adempimento dell’obbligo di spostare la residenza, entro diciotto mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’abitazione agevolata determina la revoca del beneficio fiscale.

In relazione ad un caso analogo a quello oggetto della sentenza in commento, la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 13800 del 9 giugno 2010 aveva già sancito il principio in base al quale l’esistenza di una causa di forza maggiore può essere invocata dal contribuente solo se ha impedito il trasferimento della residenza, nei termini previsti, con riferimento all’intero territorio del Comune e non, soltanto, presso l’abitazione acquistata.

Nello stesso senso l’Amministrazione finanziaria si era già pronunciata con la risoluzione n. 35/2002. Con questo documento di prassi si era esaminato il caso di un contribuente che non aveva potuto trasferire, nei termini di legge, la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile (Foligno), a causa del terremoto verificatosi il 26 settembre 1997. In questo caso è stata ritenuta sussistente la causa di forza maggiore in considerazione del fatto che il danneggiamento non riguardava il singolo immobile agevolato, ma l’intero comune di Foligno.

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