È ampia la casistica relativa alle modalità (e ai limiti) di fruizione del superbonus in condominio.

Che cosa accade, ad esempio, qualora vi siano appartamenti oggetto di procedure giudiziarie? È questo, in estrema sintesi, il quesito sottoposto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito, il parere espresso dall’avvocato Francesco Saverio Del Buono. 

Il quesito del lettore

Vorrei sapere se in ambito condominiale, in presenza di procedure esecutive (fallimenti e/o esecuzioni immobiliari) il bonus per sconto in fattura potrebbe essere compromesso per la parte dell’esecutato o del fallito.

Il parere legale

Il bonus 110%, introdotto dall’articolo 119 del Decreto Legge 19.05.2020 n. 34 (Decreto Rilancio) ha suscitato grande interesse tra addetti ai lavori e cittadini, magari proprietari di immobili che intendono riqualificare il proprio immobile o condomini di edifici nei quali realizzare lavori di efficientamento o messa in sicurezza sismica. La procedura molto articolata ed i requisiti stringenti però pongono molti dubbi, e pertanto in diverse fattispecie può essere difficile individuare immediatamente se vi è la possibilità di usufruire della detrazione o meno, visto anche che sia le norme che i documenti interpretativi su alcuni punti risultano piuttosto lacunosi: nel dubbio spesso si preferisce rinunciare, e ciò comporta il rischio di perdere una ottima opportunità.

L’agevolazione è resa ancora più interessante dalla possibilità di cessione della detrazione fiscale al fornitore che realizza gli interventi (tramite lo sconto in fattura), che permette di realizzare l’intervento ad un costo basso, “pagando” l’impresa con la detrazione fiscale, se non a costo zero, o di cedere il bonus ad un soggetto terzo, quali ad esempio le banche, che andranno a finanziare l’intervento che sarà ripagato dal credito fiscale ricevuto; purtroppo la fase della cessione è anche quella che crea più problemi, sia per i contribuenti sia per le imprese che vorrebbero lavorare con l’acquisto del credito mediante sconto in fattura.

In questi casi si dovrà trovare all’interno delle norme, e delle interpretazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, la risposta alla specifica situazione.

Uno dei dubbi più diffusi (tra i tanti) è relativo alla possibilità di fruire della detrazione in presenza di situazione debitorie, sia nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria (es. in presenza di cartelle di pagamento notificate da enti di riscossione), sia di altri soggetti, e di procedure esecutive: problema che si pone soprattutto per i soggetti che esercitano attività di impresa.

Cercando di inquadrare la fattispecie nel sistema normativo generale, va detto preliminarmente che le detrazioni, quale quella per gli interventi di efficientamento e messa in sicurezza sismica sorgono in quanto il contribuente ha sostenuto una spesa, e l’agevolazione permette di detrarre parte della somma dalle imposte dovute dal contribuente (già versate, ed allora si avrà un rimborso, o da versare) per ogni singolo anno di imposta.

Per quanto riguarda il bonus 110% le disposizioni sono chiare ad indicare tra i beneficiari le persone fisiche al di fuori dell’esercizio delle attività di impresa, arti e professioni (art. 119 comma 9) per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari, mentre i soggetti titolari di reddito d’impresa o che esercitano arti e professioni potranno beneficiarne solo nel caso di interventi sulle parti comuni di edificio, per i quali partecipano alle spese in qualità di condòmini.

L’art. 121 pone al comma 3, per quanto riguarda la compensazione che potrà essere operata dal cessionario del credito, una disposizione che esclude espressamente l’applicazione in questo caso della norma di cui all’art. 31 del DL 78/2010, che vieta di procedere a compensazione in caso di esistenza di debiti fiscali superiori a 1500 euro.

Nulla dispone circa una eventuale impossibilità del condomino di fruire della detrazione, pertanto bisogna ritenere che non vi siano motivi ostativi in presenza di debiti fiscali del contribuente.

In ambito condominiale, peraltro, la detrazione per interventi sulle parti comuni di edificio matura in capo al singolo condomino, e pertanto la posizione fiscale di ognuno di questi è autonoma rispetto agli altri condòmini, infatti ciascuno potrà optare per l’utilizzo diretto della detrazione in relazione alla propria quota di spesa, o per la cessione del credito (o addirittura teoricamente decidere di non fruirne).

In caso di procedure fallimentari e/o esecutive bisogna ritenere ugualmente che non vi siano motivi ostativi all’ottenimento della detrazione, ed alla possibilità di cessione, visto che non si pongono norme ostative in tal senso.

Nelle procedure fallimentari spetterà alla curatela l’obbligo di dichiarazione dei redditi per i periodi di imposta in cui è instaurata la procedura concorsuale e pertanto la decisione circa la cessione del credito spetterà alla stessa curatela.

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