[A cura di: Maurizio Zichella – vice pres. naz. Arco] La Legge 11 Dicembre 2012, n.220 – “Modifiche alla disciplina del Condominio negli edifici” (meglio nota come riforma del condominio) ha in qualche modo rappresentato, per gli operatori del settore, una rivoluzione “copernicana”. Infatti, ha fissato requisiti propedeutici e di formazione continua per l’esercizio della professione di amministratore di condominio, ha individuato specifiche cause di revoca dello stesso, ha integrato e variato la composizione e il contenuto del rendiconto condominiale, ha introdotto regole per la gestione delle morosità condominiali e, infine, ha introdotto la figura del “revisore condominiale” ( art. 1130-bis c.c.).

Il limite rappresentato dall’articolo appena evidenziato è quello che il legislatore non ha inteso stabilire quali competenze tecnico-contabili e giuridiche debba avere il revisore condominiale, il che risulta essere di difficile comprensione dal momento che tale figura è chiamata ha svolgere un incarico molto complesso e che presuppone una formazione specialistica ed adeguata sulla tecnica contabile e giuridica e di conoscenza degli aspetti peculiari del condominio che sono sicuramente diversi dal mondo aziendale.

Cosa fà il revisore?

Una volta definito chi è il revisore condominiale ci occuperemo ora di andare a definire cosa fà nell’esercizio della sua attività. Consideriamo che ognuno cerca di tutelare quanto ha di più caro: in primis gli affetti, poi i beni e tra questi occupa un posto di privilegio sicuramente la casa. Allora, avere un revisore che attraverso un’analisi della realtà condominiale, della verifica dell’inerenza, completezza, competenza ed esistenza dei fatti amministrativi sia garante della trasparenza della contabilità condominiale può rappresentare un’importante strumento di tutela. A ciò si aggiunge che con la sua attività, il revisore condominiale ricopre altresì la funzione di tutela del patrimonio condominiale e immobiliare.

Il revisore condominiale non è come molti possono pensare, il censore dell’attività dell’amministratore di condominio e non deve essere nominato per denigrare e giudicare l’operato dell’amministratore.

Una corretta attività di revisione prevede che il revisore con l’amministratore di condominio stabilisca un dialogo, un contradittorio, che si basa sugli elementi della contabilità condominiale, e che attraverso la documentazione , si vadano a “raccontare” i fatti amministrativi così come si sono avuti nel periodo di gestione oggetto della revisione, e che questi siano rappresentati ed esposti , nel documento contabile, nel modo corretto così come stabilito dal codice civile.

Le due figure, amministratore e revisore non si sovrappongono ma si affiancano in un rapporto dialettico: l’amministratore ha il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni, la fruizione dei servizi nell’interesse comune, riscuotere i contributi ed erogare le spese, il revisore ha il compito di verificare la contabilità condominiale intesa come corretto rilevamento dei fatti amministrativi, nel rispetto della normativa civile e fiscale per una completa informazione ai condomini della realtà condominiale.

Quando è necessario ingaggiarlo?

Come specificato dall’art. 1130-bis “l’assemblea di condominio può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, anche con riferimento a più esercizi finanziari, senza necessariamente presupporre il dubbio di un’irregolarità contabile. Dal punto di vista operativo, la nomina di un revisore può essere particolarmente utile:

• nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del rendiconto consuntivo per la gestione uscente. In questo caso l’attività del revisore è utile anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile, per dare continuità all’attività amministrativa del condominio;
• nel caso di errori o incongruità anche con riferimento a rendiconti già approvati;
• nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo do accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell’amministratore.

Il revisore dovrà operare nel rispetto del mandato ricevuto

Nello specifico, se l’oggetto della revisione è una contabilità approvata dall’assemblea , le sue verifiche si baseranno principalmente sulla fondatezza e sulla congruità , senza poter entrare nella verifica delle scelte, anche se errate, ma approvate.

Se invece dovrà occuparsi della verifica che riguarda annualità che non sono state approvate o che non sono state presentate , la verifica potrà riguardare anche l’accertamento in termini di legittimità con verifica dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.

Cosa non può fare il revisore

Compito del revisore non è quello di rimettere in discussione i criteri di ripartizione, se sono stati già approvati, a meno che non si ravvedano gli estremi della nullità della delibera che ha approvato il rendiconto. Organo competente in tal senso è il giudice entro i termini stabiliti dall’art. 1137 c.c..

Chi è tenuto a contattarlo?

Non esiste una figura specifica che ha il compito di contattare un revisore, perchè come abbiamo visto il professionista viene nominato dall’assemblea che ne definisce i compiti entro i quali è chiamato a svolgere il proprio mandato.

Se la revisione è richiesta dall’autorità giudiziaria nell’ambito di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) il compito del revisore sarà quello di porre in essere le attività necessarie per rispondere alla richiesta formulata dal Giudice.

Le due figure, amministratore e revisore non si sovrappongono ma si affiancano in un rapporto dialettico: l’amministratore  ha il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni, la fruizione dei servizi nell’interesse comune, riscuotere i contributi ed erogare le spese, il revisore ha il compito di verificare la contabilità condominiale intesa come corretto rilevamento dei fatti amministrativi, nel rispetto della normativa civile e fiscale per una completa informazione ai condomini della realtà condominiale.

Quando è necessario ingaggiarlo?

Come specificato dall’art. 1130-bis “l’assemblea di condominio può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà“.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, anche con riferimento a più esercizi finanziari, senza necessariamente presupporre il dubbio di un’irregolarità contabile. Dal punto di vista operativo, la nomina di un revisore può essere particolarmente utile:

• nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del rendiconto consuntivo per la gestione uscente. In questo caso l’attività del revisore è utile anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile, per dare continuità all’attività amministrativa del condominio;
• nel caso di errori o incongruità anche con riferimento a rendiconti già approvati;
• nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo do accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell’amministratore.

Il revisore dovrà operare nel rispetto del mandato ricevuto. Nello specifico, se l’oggetto della revisione è una contabilità approvata dall’assemblea, le sue verifiche si baseranno principalmente sulla fondatezza e sulla congruità, senza poter entrare nella verifica delle scelte, anche se errate, ma approvate.

Se invece dovrà occuparsi della verifica che riguarda annualità che non sono state approvate o che non sono state presentate, la verifica potrà riguardare anche l’accertamento in termini di legittimità con verifica dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.

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