[A cura di: Marcello Cardone – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate] Il decreto legge n. 34/2019 ha introdotto, in favore delle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, un’importante agevolazione fiscale ai fini delle imposte indirette. Ricorrendo le condizioni di seguito indicate, i trasferimenti di fabbricati a favore di tali ditte scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Non sono previste deroghe per quanto riguarda l’Iva e l’imposta di bollo, le quali, pertanto, saranno applicate, ricorrendone le condizioni, secondo la disciplina ordinaria.

Dalla relazione illustrativa al citato decreto legge risulta che la ratio del trattamento di favore è quella di facilitare la sostituzione di vecchi edifici con nuovi fabbricati, al fine di favorire una “effettiva rigenerazione del territorio”.

Nella stessa relazione si è dato atto che le imposte ordinariamente previste per i trasferimenti a favore di imprese immobiliari, sono indetraibili e, quindi, incidono notevolmente sui costi di costruzione.

Pertanto, proprio al fine di eliminare l’incidenza fiscale nella fase iniziale degli interventi edilizi è stato introdotto il beneficio in commento, in modo da agevolare le imprese che si rendono disponibili “…ad acquistare, anche in permuta, interi stabili condominiali, a condizione di demolirli e ricostruirli (anche con variazioni di sagoma e volumetria urbanisticamente consentite) e reimmetterli sul mercato con caratteristiche energetiche e strutturali decisamente migliorate rispetto alla situazione preesistente”.

È evidente che il legislatore ha cercato di stimolare gli interventi edilizi di miglioramento di vecchi fabbricati, piuttosto che la costruzione di nuovi immobili su aree inedificate.

Come ottenere il beneficio fiscale

Nello specifico, l’articolo 7 del decreto “Crescita” indica le seguenti condizioni che devono sussistere ai fini dell’applicazione del beneficio fiscale:

• l’acquisto deve avvenire a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare
• il trasferimento deve avere ad oggetto un intero fabbricato
• l’acquirente, entro dieci anni dalla transazione, deve provvedere alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, oppure ad eseguire gli interventi edilizi indicati nell’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del testo unico sull’edilizia, Dpr n. 380/2001. Si tratta degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia
• sia nel caso di demolizione e ricostruzione, che nel caso di ristrutturazione, il nuovo fabbricato deve essere conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle seguenti classi energetiche: Nzeb, A o B
• l’acquirente, dopo aver effettuato l’intervento edilizio, deve alienare almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

Condizioni e sanzioni

La stessa norma prevede che, qualora le condizioni sopra indicate non siano adempiute nel termine previsto, saranno dovute:

• le imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria
• la sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta
• gli interessi di mora calcolati con decorrenza dalla data di acquisto.

Sono agevolabili i trasferimenti effettuati entro il 31 dicembre 2021. È, chiaramente necessario che entro tale data sia stipulato l’atto che realizza il trasferimento immobiliare. Non sarebbe, invece, sufficiente la stipula, entro la stessa data, del solo contratto preliminare, considerato che questa tipologia di contratto non è idonea a trasferire la proprietà dell’immobile.

L’articolo 7 del richiamato decreto legge n. 34/2019, nel disciplinare l’agevolazione in esame, fa riferimento ai “trasferimenti di interi fabbricati”. Dal tenore letterale di tale disposizione risulta che sono agevolabili non soltanto gli atti di compravendita, ma anche le altre tipologie di atti che realizzano l’effetto del trasferimento del fabbricato, quali, ad esempio, la permuta, la transazione, la datio in solutum.

L’amministrazione finanziaria, a seguito della presentazione di interpelli da parte di contribuenti, ha fornito numerosi chiarimenti, relativamente all’agevolazione in esame.

I chiarimenti delle Entrate

Con la risposta n. 511/2019 è stato esaminato il caso di una società che intendeva acquistare un terreno edificabile con sovrastanti fabbricati industriali dismessi, in pessimo stato di conservazione, oltre ad alcuni fabbricati abitativi. La finalità dell’acquisto dell’area era quella di realizzare un fabbricato al fine di avviare un’attività commerciale. In tale occasione si è chiarito che “l’ambito oggettivo della norma agevolativa in esame non include anche i terreni edificabili…”.

A sostegno di tale interpretazione è stato richiamato il divieto di analogia di cui all’articolo 14 delle disposizioni preliminari al codice civile, per le norme che fanno eccezione alle regole generali. È stata citata anche la sentenza della Corte di cassazione n. 11106/2008, con la quale, in relazione alle norme che prevedono agevolazioni o esenzioni, si era affermato che “… i benefici in esse contemplati non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa.”.

Di conseguenza, è stata negata, nel caso specifico, l’applicabilità dell’agevolazione prevista dall’articolo 7 decreto “Crescita”, in quanto la stessa è limitata “…ai trasferimenti di “interi fabbricati” e non estendibile in via interpretativa ai trasferimenti di terreni edificabili”.

Un caso analogo è stato esaminato con la risposta n. 525/2019. In questo caso il contribuente intendeva acquistare una porzione di area, con un sovrastante capannone agricolo in disuso. Si è precisato che l’agevolazione può trovare applicazione soltanto se “… nell’atto notarile di acquisizione fossero specificatamente distinte le operazioni di acquisto del capannone agricolo e della porzione di terreno: in tale caso, infatti, l’imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, potrebbe trovare applicazione solo limitatamente al trasferimento dell’“intero fabbricato” che, nel caso di specie, coinciderebbe con il capannone agricolo. Per il trasferimento del terreno, invece, saranno dovute le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale.”.

Nello stesso senso si è espressa la risposta n. 234/2020. In tale occasione si è ribadito che gli atti di cessione aventi a oggetto terreni non possono beneficiare del regime agevolato.

Con la risposta n. 515/2019, invece, sono stati forniti chiarimenti in merito al requisito soggettivo richiesto ai fini dell’applicazione dell’agevolazione.

Nel caso descritto, la società, interessata ad avvalersi del trattamento di favore, era una cooperativa. Richiamando la circolare n. 18/2013, si è precisato che “… nella definizione di imprese costruttrici, rientrano, tra l’altro, le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci.”.

Pertanto, in presenza delle altre condizioni richieste dalla normativa, è stato ritenuto applicabile il trattamento agevolato.

Anche le risposte n. 70/2020 e n. 204/2020 hanno esaminato aspetti soggettivi inerenti all’agevolazione in esame. Nelle ipotesi esaminate è stato chiarito, anche sulla base dell’orientamento della Corte di cassazione, in merito alla natura giuridica dei fondi comuni di investimento, che l’agevolazione in esame non è applicabile agli acquisti effettuati a favore di tali enti. Ciò in quanto, questi organismi, non possono essere equiparati alle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Un’altra problematica è stata esaminata dalla risposta n. 203/2020. La particolarità trattata dal documento di prassi era rappresentata dal fatto che il volume complessivo delle unità immobiliari che l’impresa acquirente intendeva acquistare era pari, circa al 90% del volume complessivo dell’intero fabbricato. In tale ipotesi, ha precisato l’Agenzia, l’agevolazione può essere applicata, a condizione che, entro il termine di 10 anni “… venga alienato comunque almeno il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato…”.

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