[A cura di: FiscoOggi – Agenzia delle Entrate] Il proprietario di un edificio che esegue lavori di ristrutturazione frazionando le unità immobiliari in più abitazioni senza demolire l’immobile, potrà fruire, sulle parti comuni, della detrazione prevista per gli interventi di riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica, in presenza di tutti i requisiti previsti, da verificare con riferimento alla porzione di edificio esistente.

È la sintesi della risposta n. 286 del 28 agosto 2020 dell’Agenzia delle entrate, in tema di sismabonus (articolo 14, comma 2-quater.1, Dl n. 63/2013).

Ristrutturazione e frazionamento dell’edificio

L’istante, in particolare, intende eseguire dei lavori sull’immobile di sua proprietà, consistenti nella ristrutturazione dell’intero edificio preesistente attraverso opere di miglioramento sismico e riqualificazione energetica, con frazionamento delle unità immobiliari in più unità abitative, cambio di destinazione d’uso in civile abitazione dei soli garage al piano terra e realizzazione di un corpo scala, di un vano ascensore esterno e giuntato al fabbricato. Chiede, quindi, se in qualità di unico proprietario può fruire delle detrazioni per la ristrutturazione eseguita sulle parti comuni, o se il beneficio potrebbe essere pregiudicato dal frazionamento o dalla realizzazione del corpo scala e vano ascensore che determinano un ampliamento della volumetria.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia, in linea con quanto prospettato dal contribuente, ritiene che i lavori di ristrutturazione possano essere ammessi al beneficio fiscale nel rispetto di tutti gli adempimenti prescritti dalle disposizioni normative, puntualmente evidenziati nella risposta fornita.

In linea generale, il documento di prassi ricorda che la detrazione in esame è stata introdotta dall’articolo 14, comma 2-quater.1, del Dl n. 63/2013 il quale ha stabilito che “Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente articolo e dal comma 1-quinquies dell’articolo 16, una detrazione nella misura dell’80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell’85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori. La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio”.

Si tratta, quindi, di una detrazione alternativa a quelle distintamente previste per ciascuna categoria di intervento, che sarà fruibile in presenza di tutti i requisiti e gli adempimenti necessari ai fini della spettanza delle due detrazioni che sostituisce.

L’Agenzia, al riguardo, evidenzia che gli interventi devono essere realizzati in base ad autorizzazioni successive al 1° gennaio 2017, su parti comuni di edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (Opcm n. 3273/2013).

È necessaria, inoltre, l’attestazione da parte di professionisti abilitati della riduzione di una o due classi di rischio sismico.

I lavori realizzati sulle parti comuni degli edifici, poi, sono agevolabili se l’immobile oggetto degli interventi medesimi sia dotato di impianto di riscaldamento. Gli interventi devono avvenire su edifici esistenti, essendo esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione.

A tal fine l’istante dovrà mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (“ristrutturazione” e “ampliamento”) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

La natura conservativa dei lavori va certificata dal Comune o altro ente territoriale competente.

Riguardo alla possibilità di fruire della detrazioni per i lavori sulle parti comuni, in qualità di proprietario di un unico edificio composto da più unità immobiliari, l’Agenzia ricorda la circolare n. 19/2020 con cui è stato chiarito che per “parti comuni” si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome a prescindere dall’esistenza di uno o più proprietari e che la dicitura “parti comuni di edificio” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferendosi alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. Nel caso, ad esempio, di un edificio costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, le “parti comuni” non sono ravvisabili.

In conclusione, nel rispetto di tutti i requisiti necessari ai fini della spettanza delle due detrazioni e adempimenti delineati l’Agenzia ritiene che l’istante possa fruire della detrazione prevista dall’articolo 14, comma 2-quater, del Dl n. 63/2013. Tali elementi devono essere verificati con riferimento alla sola parte esistente dell’immobile, restando esclusi dal beneficio gli “ampliamenti”, considerati nuova costruzione.

L’istante potrà, inoltre, optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante (provvedimento del 18 aprile 2019 e  provvedimento del 28 agosto 2017).

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