[A cura di: avv. Debora Mirarchi] Negli ultimi anni, il Legislatore fiscale ha manifestato un crescente interesse per il contesto condominiale. Le recenti Manovre finanziarie hanno introdotto e, in taluni casi, confermato numerose agevolazioni, prevedendo forme di incentivi ad hoc per il condominio anche con benefici maggiorati.

Ciò ha comportato un cambiamento del ruolo e della funzione dell’amministratore, il quale, da mero rappresentante del condominio diviene centro di imputazione di nuovi rapporti giuridici, e conseguentemente, di nuove responsabilità. Come noto, infatti, pur essendo il condominio il soggetto, in linea generale, formalmente titolare dei rapporti giudici di natura fiscale e, in quanto tale, obbligato all’adempimento degli obblighi previsti dall’ordinamento tributario è altrettanto vero che, stante il chiaro disposto dell’art. 1130 c.c., di fatto, è l’amministratore che materialmente adempie agli obblighi nei confronti dell’Erario.

Il “nuovo” ruolo dell’amministratore di condominio impone a quest’ultimo un inevitabile ripensamento delle priorità e una maggiore attenzione agli adempimenti fiscali e ai possibili profili di responsabilità.

Granitica giurisprudenza è, infatti, concorde nell’attribuire all’amministratore la responsabilità per la perdita del beneficio fiscale da parte di un condomino, allorquando sia acclarato il mancato rispetto degli obblighi ex lege previsti, con la conseguenza che il singolo contribuente può trovarsi nella condizione di vedersi disconoscere dall’Agenzia delle Entrate le detrazioni fiscali, con conseguente recupero dei corrispondenti importi portati in detrazione dalle imposte sui redditi (in tale senso, si veda, Cass., 4 marzo 2020,  n. 6968; Cass., 26 settembre 2017, n. 22343; Cass., 14 maggio 2013, n. 11548)

Le dichiarazioni

La corretta fruizione dei benefici fiscali, relativi agli interventi eseguiti su parti comuni di edifici, è soggetta al rigoroso rispetto di specifici adempimenti dichiarativi e conservativi.

Fra gli obblighi di natura dichiarativa rientra l’invio telematico della comunicazione delle spese.

Annualmente, l’amministratore di condominio (o un condomino delegato) è tenuto a trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate la comunicazione delle spese e degli oneri sostenuti per l’esecuzione di interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, soggetti a detrazione fiscale, sulla base di norme agevolative.

La comunicazione è finalizzata alla predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata, elaborata dal Fisco sulla base della documentazione trasmessa.

Si tratta di adempimento non privo di insidie che richiede, peraltro, uno stretto coordinamento con i condòmini che hanno sostenuto le spese e che intendono portare in detrazione dalle imposte sui redditi le relative quote annuali.

Come per la quasi totalità dei costi relativi a interventi realizzati su parti comuni di edifici condominiali, a partire dal 2021, nella comunicazione annuale delle spese, confluiranno anche le informazioni relative ai lavori agevolati al 110%.

L’amministratore di condominio, utilizzando un software appositamente implementato con specifiche tecniche, sarà dunque tenuto a trasmettere all’Agenzia delle Entrate l’indicazione degli oneri relativi agli interventi di cui all’art. 119, Decreto Rilancio.

In attesa di chiare “fonti” di prassi che, con tutta probabilità, introdurranno specifici oneri dichiarativi e di allegazione per il riconoscimento dell’agevolazione, con le dovute cautele si può affermare che, con riferimento al beneficio fiscale del 110%, l’amministratore dovrà indicare la specifica tipologia di intervento eseguita, “trainante” (intervento di efficientamento energetico o adeguamento alle misure antisismiche) o “trainato” (installazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica), nonché l’ammontare della spesa imputata a ciascun condomino.

L’esempio pratico

Supponiamo che un condominio deliberi la sostituzione della esistente caldaia centralizzata con sistemi ibridi centralizzati (intervento “trainante”) e, congiuntamente, esegua l’installazione di colonnine di ricarica (intervento “trainato”). La realizzazione di tali opere, entrambe agevolate al 110%, consente, inoltre, al singolo condomino di eseguire sulla propria abitazione anche la sostituzione degli infissi, beneficiando della medesima detrazione.

In tal caso, nella comunicazione l’amministratore sarà tenuto a indicare con esattezza:

• la tipologia di intervento eseguito e la relativa spesa sostenuta. Come previsto dall’art. 119, primo comma, lett. b), con riferimento alla sostituzione della caldaia, occorrerà indicare il rispetto dei requisiti previsti dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013. In relazione all’installazione di colonnine di ricarica occorrerà, invece, specificare se l’intervento effettivamente eseguito riguarda a esempio la posa o l’aumento della potenza del contatore. Nella comunicazione sarà anche esposto l’ammontare delle spese sostenute, tenendo presente che, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, qualora per un medesimo intervento sia necessaria la manodopera di più imprese, l’importo detraibile sarà pari alla somma delle spese complessivamente sostenute per lo stesso lavoro.
• i dati anche catastali dell’edificio interessato dai lavori agevolabili;
• i riferimenti dei singoli condòmini che hanno sostenuto la spesa, con la ripartizione delle relative quote determinate sulla base della tabella millesimale;
• l’eventuale esercizio del diritto di opzione per la cessione del credito o sconto in fattura.

Cosa va conservato

Ai fini di portare in detrazione dalle imposte sui redditi le spese sostenute per gli interventi individuati dal Decreto Rilancio e conseguentemente evitare possibili contestazioni, occorre provvedere ad un ulteriore adempimento.

La documentazione, comprovante il rispetto di tutte le condizioni stabilite dalla norma agevolativa, deve essere conservata ed eventualmente esibita in caso di verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Con specifico riferimento alla detrazione fiscale pari al 110%, stante la portata e la misura della percentuale detraibile, tali accertamenti saranno certamente più ampi, poiché non si limiteranno solo a un mero controllo ex art. 36 bis, decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600 della corrispondenza tra i dati inseriti nella dichiarazione e i documenti giustificativi presentati dal dichiarante.

L’Amministrazione finanziaria, con la circolare esplicativa 8 agosto 2020, n. 24/E nonché con il provvedimento direttoriale 8 agosto 2020, n. 283847, chiarisce che, nei casi di comprovata fruizione irregolare o illegittima del beneficio, è previsto il pagamento dell’importo portato in detrazione dalle imposte, delle sanzioni (dal 100% al 200% dell’importo detratto), nonché dei relativi interessi.

È altresì introdotto l’obbligo di inoltro degli atti alle Procure competenti nei casi di indebita compensazione di crediti non spettanti o inesistenti di cui all’art. 10 quarter, D.Lgs. n. 74/2000.

Per opporsi dunque a tali contestazioni ed evitare il disconoscimento della detrazione fiscale al 110%, occorre dunque il rigoroso rispetto di specifici oneri di allegazione e conservazione.

La documentazione, per la quale, giova ribadire, si attendono, ulteriori e più dirimenti chiarimenti, nelle ipotesi in cui gli interventi riguardino parti comuni condominiali, deve essere conservata dall’amministratore di condominio.

Si tratta di un “corredo documentale” formato da documenti di varia natura.

Ciò in quanto, come noto, la fruizione dell’agevolazione è subordinata alla comprovata sussistenza di tutte le condizioni ex lege previste per l’accesso al beneficio.

Il rispetto del dettato normativo e, dunque, il corretto esercizio di portare in detrazione dalle imposte sui redditi le spese sostenute per gli interventi agevolati al 110% deve essere giustificato, in primis, da documentazione fiscale, ovverosia:

• ricevute e fatture passive (a titolo di acconto o a saldo) che dimostrano l’effettiva realizzazione dei lavori;
• dati e visura catastale dell’immobile interessato dall’intervento. Nei casi, non frequenti, in cui l’immobile non risulti accatastato è necessaria la domanda di accatastamento;
• contabili e ricevute bancarie attestanti l’avvenuto pagamento delle spese esposte in fattura.

Tale documentazione fiscale, unitamente alle certificazioni e ai titoli abilitativi, qualora richiesti (a titolo esemplificativo certificazione APE pre e post intervento, attestante il doppio salto di classe energetica; visura catastale dell’immobile interessato dagli interventi; studio di fattibilità; schede tecniche; certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio), devono confluire nel “fascicolo” che l’amministratore e, al contempo, i singoli condòmini sono tenuti a conservare per 10 anni.

Per completezza, si segnala che tale più ampio obbligo di tenuta della documentazione è previsto in ragione del più lungo termine di prescrizione del potere accertativo dell’Agenzia delle Entrate che, per gli interventi agevolati al 110%, avrà a disposizione 8 anni per eseguire i controlli.

L’obbligo conservativo è, dunque, un adempimento di non poco conto, poiché in caso di controlli da parte dell’Erario, ove si contesti una violazione di natura anche solo formale, in assenza di documentazione comprovante la correttezza dell’iter seguito, potrebbe essere disconosciuto il diritto di portare in detrazione le spese sostenute.

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