Come si tassa la plusvalenza derivante dalla vendita di un alloggio detenuto all’estero? Questo l’oggetto di un quesito posto all’apposita rubrica di FiscoOggi, organo dell’Agenzia delle Entrate, da un contribuente, che nello specifico chiede se potrà beneficiare del regime dell’imposta sostitutiva”.
Ecco la risposta dell’esperto, Gennaro Napolitano: “In linea generale, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente (articolo 67, comma 1, lettera b, Tuir). La norma non limita l’imponibilità al solo caso di immobile situato in Italia. Pertanto, anche la cessione di quelli situati all’estero può generare plusvalenze tassabili in capo al venditore residente in Italia.
La legge finanziaria 2006 ha introdotto una modalità di tassazione delle plusvalenze in esame alternativa rispetto a quella ordinaria. Infatti, è prevista la possibilità, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, di assoggettare la plusvalenza realizzata, a un’imposta sostituiva del 20%. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio, inoltre, comunica all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni, utilizzando il modello approvato con il provvedimento del 12 gennaio 2007 (articolo 1, comma 496, legge 266/2005).
Dalla lettura della disposizione si evince che il legislatore ha voluto far convergere in un preciso momento, quello della cessione dell’immobile, non solo la scelta del regime sostitutivo, ma anche l’applicazione e il versamento della relativa imposta. La cessione, quindi, segna il momento impositivo e comporta l’obbligo del deposito della provvista nelle mani del notaio.
Ne deriva che, nel caso di vendita di un immobile situato all’estero, alla plusvalenza è applicabile l’imposta sostitutiva solo se l’atto di cessione è stipulato da un notaio italiano (al quale il venditore residente in Italia abbia richiesto l’applicazione del regime sostitutivo). Al contrario, nell’ipotesi in cui l’atto di trasferimento sia formato all’estero, il contribuente italiano non può usufruire dell’imposta sostitutiva, in considerazione del fatto che, in tal caso, la cessione è realizzata senza l’intervento del notaio italiano, che, come sopra detto, è indispensabile per l’applicazione della norma. La possibilità di applicare l’imposta sostitutiva è esclusa anche nel caso in cui il notaio italiano provveda a legalizzare l’atto formato all’estero per il suo riconoscimento in Italia (risoluzione n. 143/E del 21 giugno 2007).

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