Il lastrico solare, anche se in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condòmini. È quanto ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 16851 del 13 agosto 2015, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 13.8.2015, 

n. 16851

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FATTO E DIRITTO

Va premesso che con relazione ex art. 375 c.p.c. si è dedotto quanto segue. 

“Il consigliere delegato osserva:

La Corte di appello ha rigettato il gravame del condominio sul presupposto che risponde dei danni provocati dal lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva di un condomino, attesa la funzione di copertura del fabbricato.

Rispetto a tale ratio decidendi le odierne censure non sono risolutive per cui si propone il rigetto del ricorso”.

Con ordinanza interlocutoria del 17.9.2014, a seguito di memoria del ricorrente, la causa è stata rimessa alla pubblica udienza.

Il ricorrente denunzia: 

1) violazione dell’art. 112 c.p.c., 132 c.p.c., 118 disp. att. c.c. e vizi di motivazione perché la sentenza impugnata ha affermato che con l’atto di appello il condominio avrebbe sostenuto soltanto che il lastrico in questione non sia mai stato di proprietà condominiale donde nessuna responsabilità ex art. 2051 c.c.; 

2) violazione dell’art. 2697 c.c. e vizi di motivazione perché dalla proprietà di un bene deriva naturaliter l’obbligo della custodia e della manutenzione; 

3) violazione dell’art. 342 c.p.c. e vizi di motivazione perché si era eccepito che all’epoca del fatto lamentato dallo S. il condominio non era ancora costituito.

Resiste con controricorso l’Inps.

Premesso che la causa è stata instaurata da S. contro il condominio di via … in Roma per sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti al proprio locale a causa di una infiltrazione di acqua proveniente dal solaio di copertura del piano terra adibito a terrazzo di pertinenza condominiale, osserva il Collegio che le censure sono sostanzialmente riproduttive dei motivi di appello.

Va preliminarmente respinta l’eccezione del controricorrente di inammissibilità del ricorso ex art. 348 ter c.p.c. perché le doglianze riguardano essenzialmente vizi di violazione di legge.

La sentenza si fonda essenzialmente sul principio che, in tema di condominio di edifici, il lastrico solare, anche se in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Cass. 6.3.2012 n. 3465).

La previsione che le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, si colloca nel solco di consolidata giurisprudenza di questa Corte Suprema sul punto (S.U. 29.4.1997 n. 3672, Cass. 13.12.2007 n. 26239, Cass. 17.10.2001 n. 12682, Cass. n. 3465/2012).

Tuttavia, nella specie, il consentito esame degli atti circa la censura in fatto operata dall’appellante in ordine alla proprietà esclusiva dell’Inpdap ed alla non appartenenza al condominio comportava una risposta adeguata ed in concreto.

In ordine al terzo motivo, sostanzialmente riproduttivo del quarto motivo di appello, col quale si lamentava che la data dell’evento dannoso era stata genericamente indicata nel novembre 2002 mentre andava identificata nel 20 novembre 2002, precedente al rogito del 29 novembre 2002, la Corte di appello ha dedotto l’inammissibilità della censura per la sua genericità e la infondatezza posto che il locatore proprietario risponde ex art. 2051 c.c. nei limiti di ciò di cui è custode e delle parti nella custodia del conduttore risponde quest’ultimo, affermazione censurata col rilievo che i conduttori, futuri acquirenti, erano custodi solo degli appartamenti mentre il condominio non era ancora costituito.

Ma, anche sotto questo profilo, la soluzione della vicenda dipende dal quesito sulla proprietà del bene e sulla appartenenza al condominio.

Donde la cassazione con rinvio per un nuovo esame.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese alla Corte di appello di Roma, altra sezione.

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