[A cura di: Dr. Ettore Di Folca – funzionario presso la Procura della Repubblica di Napoli ed esperto condominialista]

L’obbligazione è lo specifico dovere giuridico in forza del quale un soggetto, detto debitore, è tenuto ad una determinata prestazione patrimoniale per soddisfare l’interesse di un altro soggetto, detto creditore. Il loro rapporto è detto rapporto obbligatorio e la parola “debito” o “obbligazione” è usata indifferentemente. L’obbligazione può avere un contenuto patrimoniale oppure un contenuto specifico, e ciò che pure la caratterizza è che persegue un interesse individuale, tutelato giuridicamente, e non generico della collettività.
L’obbligazione si distingue dall’onere, che invece è un comportamento cui il soggetto è obbligato per il soddisfacimento di un interesse proprio. L’onere è un requisito necessario per il perseguimento di un risultato favorevole.

Le fonti dell’obbligazione

Le fonti tipiche dell’obbligazione sono due: il contratto e l’atto illecito. Ambedue in grado di produrre effetti obbligatori. L’obbligazione può anche insorgere in virtù di altre fonti. Per fonti diverse si intendono:

• le promesse unilaterali (che comprendono i titoli di credito e le promesse al pubblico);
• la gestione di affari altrui;
• il pagamento dell’indebito;
• l’ingiustificato arricchimento.

Nel mondo condominiale, usualmente fonti delle obbligazioni sono solo quelle nascenti da contratto e quelle da atto illecito.
Nascono da contratto, ad esempio, tutte le obbligazioni assunte dal condominio di pagare un corrispettivo (prezzo) per ricevere un servizio (contratto di durata) in genere annuale. Tra questi rientrano i contratti di manutenzione dell’ascensore, quelli di appalto del servizio di pulizia, ecc. Tutti questi contratti, per la parte condominio, sono stipulati dal suo mandante: l’amministratore. In caso di sua revoca, l’amministratore non ha più il potere di assumere obbligazioni e per tale motivo viene meno lo stesso contratto che non è efficace né rispetto al rappresentato che al rappresentante, e neppure rispetto al terzo contraente. In questi casi, il contratto non è nullo ma solo inefficace e può diventare efficace con la ratifica del rappresentato condominio. Ratifica che spesso la giurisprudenza ha voluto riconoscere in un comportamento concludente. Comunque, ove ciò accadesse, Il falso rappresentante è tenuto a risarcire il terzo contraente del danno sofferto per aver confidato, senza sua colpa, nell’efficacia del contratto. Detta responsabilità è quindi extracontrattuale anzi precontrattuale.
Normalmente, il contratto si considera concluso nel momento e nel luogo in cui il proponente ha avuto notizia dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 c.c.). Di particolare interesse nel mondo condominiale la disciplina che tutela i contratti del consumatore (Codice del consumatore d.lgs. 6 settembre 2005 n. 206). Infatti, il condominio come tale è considerato consumatore essendo l’amministratore un mandatario degli stessi condòmini.

Condominio: le obbligazioni contrattuali ed extracontrattuali

Ma ciò che interessa ai fini della presente disamina è che le obbligazioni di corrispondere il prezzo per la fornitura dei vari servizi in condominio nascono da contratti di acquisto e da contratti di appalto di servizi. In questi casi, gli effetti della stipula operata dall’amministratore si ripercuotono direttamente in capo ai singoli condòmini pro quota.
Le obbligazioni extracontrattuali, sono invece quelle che scaturiscono quando si violano regole della vita sociale che impongono doveri per il rispetto dei diritti altrui. I casi più frequenti che si verificano in condominio sono quelli relativi alla responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o da caduta per le scale, ecc..
Le principali differenze tra le due responsabilità sono:

1. nella responsabilità contrattuale il creditore non ha l’onere di provare l’inadempimento mentre il danneggiato da fatto illecito ha l’onere di provare tale fatto;
2. la responsabilità contrattuale obbliga i condòmini al solo pagamento pro quota, salvo che il creditore abbia agito inutilmente nei confronti degli altri condòmini;
3. mentre in caso di obbligazione extracontrattuale vi è la responsabilità solidale ed il creditore può agire direttamente nei confronti di qualsiasi condomino anche per l’intero. Ed il debitore escusso per l’intero acquista il diritto di regresso pro quota nei confronti degli altri condòmini solidali.

Le obbligazioni reali

Nel nostro ordinamento si definiscono obbligazioni reali quelle che sono collegate alla proprietà o ad altro diritto reale su di un bene immobile. È questo collegamento ad identificare nel proprietario dell’immobile o nel titolare del diritto reale la persona dell’obbligato. Nella comunione (art. 1104 c.c.) e nel condominio (art. 1123 c.c.) si tratta dell’obbligo dei comproprietari di contribuire alle spese di conservazione e di godimento della cosa comune. Lo stesso accade ad esempio nell’obbligo dei comproprietari del muro comune di contribuire alle spese di riparazione e di ricostruzione (art. 882 c.c.).
In condominio normalmente dette spese sono considerate ordinarie, per cui non vi sarebbe nemmeno la necessità che esse vengano approvate dall’assemblea. Tanto è vero che il loro pagamento si può chiedere ai condòmini pro quota anche in assenza di esplicita approvazione, essendovi i singoli comproprietari tenuti per legge. Non vale a mutare lo scenario proposto il fatto che la più recente giurisprudenza fa insorgere l’obbligo per quelle straordinarie solo dalla delibera di approvazione.
Potremmo definire, quindi, la natura di onere condominiale, quello cui il condomino è tenuto in virtù del diritto di comproprietà del bene comune ed è finalizzato alla conservazione e godimento dello stesso.

Le obbligazioni per risarcimento dei danni

Orbene, allora quando l’art. 63 disp. att. c.c. regola la fattispecie di acquisto dell’immobile in condominio attribuendo all’acquirente una responsabilità solidale nei confronti del condominio per i soli oneri condominiali riferiti all’anno precedente ed a quello dell’acquisto ha ad oggetto solo le obbligazioni scaturenti dall’obbligo alla partecipazione pro quota delle spese di manutenzione e delle spese di godimento e non anche a quelle dovute per il risarcimento dei danni. Milita a favore di detta tesi la tipicità legale dei diritti reali, La quale fa sì che altre fattispecie non espressamente previste dal legislatore non possano ascriversi a detta categoria.
Ciò corrisponde anche ad un senso di giustizia sostanziale. Infatti, nell’ipotesi del verificarsi di un danno causato dalla cattiva manutenzione di un bene comune, si viola il generale principio del non ledere (art. 2043 c.c. – Chi cagiona ad altri un danno è tenuto a risarcirlo) e per tale motivo siamo fuori dalle obbligazioni reali ma nel campo delle obbligazioni di natura personale. In pratica, tenuto a rispondere del risarcimento è solo colui che rivestiva la qualità di condomino al momento del verificarsi dell’evento che ha causato il danno. E tale principio rimane valido anche quando il suo accertamento è fatto a seguito di un iter giudiziale durato diversi anni. Anzi, è bene che l’amministratore convochi alle varie e successive assemblee ed effettui il riparto delle spese unicamente a carico di chi era condomino al momento dell’incidente. Infatti, in caso di risarcimento del danno, ne risponde unicamente chi era condomino al momento della nascita dell’obbligazione e nessun altro. Nemmeno quando l’insorgenza dell’obbligazione sia avvenuta nell’anno in corso o in quello precedente all’acquisto. Proprio perché il dato normativo di cui all’art. 63, disp. att. ha a riferimento i soli oneri condominiali e tra questi non vi rientrano quelli che nascono da obbligazioni extracontrattuali.

Le garanzie a tutela del nuovo acquirente

Nessun altro riparto delle spese, sia pure approvato dall’assemblea, potrà far nascere l’obbligazione nei confronti del nuovo acquirente dell’immobile atteso che la delibera in questo caso sarebbe completamente nulla. L’art. 1173 c.c., infatti, stabilisce che: “Sono fonti dell’obbligazione il contratto, l’atto illecito ed ogni altro atto o fatto idoneo a produrla in conformità con l’ordinamento giuridico”.
Per completezza di disamina si rinvia alla sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 della Corte di Cassazione a SS.UU., che ha risolto il contrasto di giurisprudenza sul risarcimento del danno da infiltrazioni provenienti dal soprastante lastrico solare ritenendo testualmente quanto segue:

“La precedente decisione di queste Sezioni Unite ha ricondotto, invece, la posizione del titolare dell’uso esclusivo del lastrico ad una obbligazione propter rem dei condòmini per la manutenzione delle cose comuni. In sostanza, la responsabilità risarcitoria del titolare di diritto reale o di uso esclusivo sul lastrico solare sarebbe riconducibile più ad un preesistente rapporto di debito (della prestazione di manutenzione del lastrico o della terrazza) nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante, con conseguente insorgere di una pretesa all’adempimento in capo a quest’ultimo, che non una violazione del dovere generale del neminem laedere.
Tuttavia, la configurabilità di un siffatto rapporto obbligatorio non sembra tenere conto che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune (in tal senso, v., di recente, Cass. n. 1674 del 2015); il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio.
Nell’ambito di tale tipo di responsabilità, poi, deve ritenersi che le fattispecie più adeguate di imputazione del danno siano quella di cui all’articolo 2051 c.c., per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all’evento, ovvero quella di cui all’articolo 2043 c.c., per il comportamento inerte di chi comunque fosse tenuto alla manutenzione del lastrico.
In tal senso deve quindi escludersi la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità della detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano”.

Dalla attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile discendono conseguenze di sicuro rilievo. Trovano, infatti, applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione e alla imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto.

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