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Divieto locande e casa vacanze in condominio: quali attività rientrano in questa clausola del regolamento condominiale?
Molto spesso, all’interno dei regolamenti di condominio, si trova scritto il divieto di adibire gli appartamenti a «locanda». Ma cosa si intende per locanda in condominio? Può ad esempio rientrarvi anche la possibilità di concludere un contratto di locazione ad uso turistico o di realizzare un’attività commerciale per «casa vacanza», affittacamere o bed & breakfast?
Sul punto, si è espresso più di un giudice e, più di recente, sia la Cassazione che il tribunale di Roma. Ecco qual è la sintesi di tale pronuncia.
I divieti nel regolamento di condominio
La prima cosa da tenere in considerazione è che il regolamento di condominio può sì vietare di sfruttare gli immobili ad uso commerciale o impedire attività rumorose o il cambio di destinazione degli stessi, ma a tal fine deve trattarsi di un «regolamento contrattuale» ossia deve essere stato approvato all’unanimità. Non è infatti possibile limitare i diritti del proprietario dell’unità immobiliare se non è questi stessi ad acconsentirlo.
Dunque, è necessario il consenso di tutti i condomini per vietare lo svolgimento di hotel, alberghi, locande, pensioni, bed & breakfast, affittacamere.
L’unanimità si può raggiungere in due modi: o con approvazione in assemblea di condominio cui partecipino tutti i condomini e tutti diano voto positivo, oppure con approvazione del regolamento (redatto dall’originario costruttore dell’edificio) all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti; in questo secondo caso, l’unanimità si raggiunge in momenti tra loro distinti e separati, ma pur sempre in modo valido.
Cosa si intende per locanda in condominio?
Anche se si tratta di un termine ormai desueto, la parola «locanda» è spesso utilizzata dai regolamenti di condominio per impedire che le parti comuni degli edifici diventino ricettacolo di sporcizia, sosta di clienti e di schiamazzi; nello stesso tempo, si vuol evitare l’uso più intenso dei servizi condominiali da parte degli avventori (scale, ascensore, ecc.). Ecco perché molti regolamenti contengono il divieto di adibire gli appartamenti ad alberghi, pensioni e locande. Nei regolamenti di più recente redazione vengono anche inserite le attività di b&b e di affittacamere.
Per locanda si intende, in genere, una struttura ricettiva «di più modeste dimensioni rispetto ad un albergo laddove, in un ambito familiare o più ristretto, si consente al cliente di poter usufruire di una stanza o di parte di un immobile oltre al vitto per soddisfare esigenze temporanee».
La caratteristica della locanda è anche lo sfruttamento commerciale dell’immobile con un’attività che diventa professionale o quasi, ossia svolta in via continuativa.
Divieto locande e casa vacanze in condominio
Ci si è chiesto se, nel concetto di locanda, dovesse essere compreso anche quello di «casa vacanza» e, quindi, se il divieto per la prima deve essere inteso anche come divieto per la seconda.
La risposta fornita dai giudici è stata positiva: laddove il regolamento impedisca l’utilizzo degli appartamenti come locanda, pensione o albergo, il divieto va esteso anche alla casa vacanze. La casa vacanze è equiparata dai giudici alla locanda, vietata dal regolamento contrattuale appunto.
A conferma di ciò, la Corte di Cassazione ha stabilito che il divieto contenuto nel regolamento di adibire le abitazioni private ad attività commerciali impedisce l’esercizio delle stesse «anche se nell’elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l’affitto degli appartamenti come casa vacanza».
Per i giudici, è indubbia la pari natura ricettiva della casa e della locanda dunque e – si conclude – «il limitato periodo di tempo nel quale può essere convenuto l’uso a casa vacanze come parimenti la notoria destinazione delle locande a clienti di passaggio induce a ritenere configurato in entrambi i casi un rapido e continuo cambiamento dei clienti i quali essendo del tutto estranei, proprio per tale rapido ricambio, alle esigenze comuni possono incidere sulla tranquillità del fabbricato».
In ogni caso, il divieto di adibire l’immobile a locanda, pensione, b&b o affittacamere non potrebbe mai ricomprendere il divieto di dare in affitto il proprio appartamento, anche se si dovesse trattare di locazione ad uso turistico o per studenti universitari. La locazione è infatti un normale utilizzo dell’immobile che non rientra tra le attività commerciali. Pertanto, se il regolamento contrattuale vieta specificamente la destinazione a uso alberghiero, la locazione turistica non è illegittima.
A differenza delle strutture ricettive elencate nel regolamento in questione (alberghi, pensioni, affittacamere), nella locazione turistica dell’immobile non possono essere forniti «servizi turistici o servizi alla persona» (quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare). Pertanto, si tratta di contratti e attività completamente differenti.
Anche qualora il regolamento approvato all’unanimità dovesse vietare specificamente ed esclusivamente la destinazione ad uso alberghi, pensioni o affittacamere delle abitazioni private, la locazione turistica è legittima.
Leggi sul punto “Affitto breve per scopo turistico in condominio: è possibile?“.
Il proprietario è responsabile per l’affittuario
Se, nonostante il divieto nel regolamento, ad adibire l’appartamento a casa vacanza non è il proprietario ma l’affittuario, il primo ne risponde ugualmente avendo facoltà – anzi l’obbligo – di sciogliere il contratto e sfrattare l’inquilino irrispettoso della previsione. Il non aver attuato detto strumento, a fronte delle contestazioni del condominio, che erano anche state sollevate in assemblea, rende l’inadempimento alla norma regolamentare imputabile anche al locatore.
Fonte: laleggepetutti.it
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